Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 апреля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 апреля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
при участии от Государственной жилищной инспекции Вологодской области Некрасовой Н.Ф. по доверенности от 12.01.2015 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" и Государственной жилищной инспекции Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года по делу N А13-12797/2014 (судья Киров С.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" (ОГРН 1093525002262; ИНН 3525219366; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Чехова, дом 4; далее - ООО "Дом-Сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Вологодской области (место нахождения: 160009, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; ОГРН 1033500076609; ИНН 3525131538; далее - инспекция) о признании недействительным предписания от 14.08.2014 N 1982-30/1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Суставов Евгений Георгиевич <...>.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года требования общества удовлетворены частично. Предписание инспекции признано не соответствующим Жилищному кодексу Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и недействительным в части выводов об отсутствии в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013 порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также указания не полного перечня коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией (в части ОДН).
В удовлетворении остальной части заявленных требований общества отказано. Суд возложил на инспекцию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Дом Сервис", а также взыскал с ответчика в пользу заявителя 2000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. Исходя из доводов, содержащихся в мотивировочной части апелляционной жалобы, общество не согласно с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права. Полагает, в силу пункта 3.3.2.2 Административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного жилищного надзора в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Государственной жилищной инспекцией Вологодской области, утвержденного приказом Государственной жилищной инспекции Вологодской области от 29.04.2010 N 26 (далее - Административный регламент), инспекция не имела оснований для проверки условий договора управления многоквартирным домом от 30.10.2013. Считает не соответствующим пунктам 2.1 и 2.2 договора вывод суда об отсутствии в этом договоре состава имущества. Полагает, что вывод суда о том, что договор имеет общие положения его о цене, не соответствует нормам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает на то, что условия договора, определяющие обязательства сторон по истечении его срока действия, которые инспекция предлагает включить в договор, не являются существенными. Ссылается на то, что в решении суда не отражено, каким образом отсутствие в договоре управления условий о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуального прибора учета (далее - ИПУ) и в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ снижает уровень информированности потребителей услуг и фактически ограничивает права собственников помещений на их реализацию.
Инспекция с решением суда также не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его изменить или отменить в части выводов об отсутствии в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013 порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В обоснование жалобы ссылается на то, что из договора управления многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды невозможно понять, каким образом изменить существующий перечень работ и услуг общества по содержанию и текущему ремонту.
Представитель инспекции в судебном заседании поддержал доводы, своей апелляционной жалобе возражал против удовлетворения жалобы общества. Отзыв на жалобу общества не представил.
Отзыв на апелляционную жалобу инспекции от общества не поступил.
Отзыв на апелляционные жалобы третьим лицом также не представлен.
Общество и Суставов Е.Г. надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без участия заявителя и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя инспекции, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, в связи с поступившим обращением жильца <...>, содержащем сведения о нарушении обществом порядка утверждения условий договора на управление многоквартирным домом, предоставления жилищных и коммунальных услуг, на основании распоряжения от 23.07.2014 N 1982 в период с 11.08.2014 по 14.08.2014 должностным лицом ответчика проведена внеплановая документарная проверка ООО "Дом-Сервис" по вопросам утверждения условий договора управления многоквартирным домом и порядка его заключения.
В ходе проверки выявлено следующее:
- - в нарушение пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта "а" пункта 1 Правил N 491 в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013, заключенного ООО "Дом Сервис" с собственником <...>, не указан перечень общего имущества многоквартирного дома, утвержденный собственниками помещений дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- - в нарушение пункта 2 части 3 статьи 162, пункта 2.3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, пункта 17 Правил N 491, пункта 44 N 354 в договоре отсутствует порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также указан не полный перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (в части ОДН);
- - в нарушение пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491, не утвержден порядок определения (изменения) цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
- - в нарушение пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 (далее - Стандарт раскрытия информации), при утверждении порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, не учтены функции Совета многоквартирного дома и его Председателя, права собственников на получение информации о выполненных работах и услугах, в сроки, установленные законом.
По результатам проверки инспекцией составлен акт от 14.08.2014 и государственным жилищным инспектором обществу выдано предписание от 14.08.2014 N 1982-30/1, в котором заявителю предписано в срок до 14.09.2014 выполнить мероприятия по приведению договора управления многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды, заключенного на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол N 1/2012 от 24.02.2012), в соответствие с требованиями действующего жилищного законодательства.
Не согласившись с названным предписанием, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования ООО "Дом-Сервис", при этом правомерно руководствовался следующим.
Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.
Согласно статье 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор.
В силу пункта 1.2 Положения о Государственной жилищной инспекции Вологодской области, утвержденного постановлением правительства Вологодской области от 24.05.2010 N 592 (далее - Положение об инспекции области), инспекция является органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, а также контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, и входит в систему органов государственной жилищной инспекции Российской Федерации.
В соответствии с разделом II названного Положения основной задачей деятельности инспекции является соблюдение законодательства, прав и законных интересов граждан и юридических лиц в жилищной сфере на территории Вологодской области.
Согласно пункту 3.2.24 Положения об инспекции области инспекция проводит мероприятия по надзору и контролю в установленной сфере деятельности в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) и иными нормативными правовыми актами. Должностные лица инспекции при осуществлении указанных мероприятий обладают полномочиями и соблюдают обязанности, установленные Законом N 294-ФЗ.
Исходя из положений статей 12, 17 Закона N 294-ФЗ инспекция, как орган государственной власти области, вправе выдавать предписания юридическим лицам в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.
Доводы заявителя об отсутствии у инспекции полномочий на проверку соответствия законодательству содержания договора, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку не соответствуют положениям ЖК РФ.
Пунктом 3 части 6 статьи 20 ЖК РФ предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров.
Таким образом, как верно отмечено судом, указанное положение Кодекса предусматривает возможность проверки инспекцией не только порядка принятия общим собранием собственников решений о выборе управляющей компании, порядка утверждения договора с управляющей компанией, но и наличие полномочий по проверке непосредственно условий такого договора на предмет его соответствия требованиям жилищного законодательства.
Кроме того, как обоснованно указывает само общество в своей апелляционной жалобе, согласно пункту 3.3.2.2 Административного регламента основанием для начала административной процедуры является в том числе поступление обращений и заявлений граждан о фактах нарушения обязательных требований к порядку утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
При этом внеплановые проверки по указанному основанию проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
В данном случае в поступившем обращении жильца дома N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды Суставова Е.Г. содержатся сведения о нарушении обществом порядка утверждения условий договора на управление многоквартирным домом, предоставления жилищных и коммунальных услуг. Как указал данный гражданин в своем обращении, по его мнению, в тексте договора имеются некоторые важные несоответствия постановлению Правительства Российской Федерации N 354, о чем он написал замечания и предложения.
Следовательно, нарушений пункта 3.3.2.2 Административного регламента инспекцией не допущено.
Таким образом, проверка осуществлена и предписание выдано уполномоченным должностным лицом в пределах полномочий, предоставленных инспекции.
Ссылка общества на неправомерность предписания в части выводов о нарушении заявителем пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта "а" пункта 1 Правил N 491, пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491, пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации признается судом апелляционной инстанции необоснованной в силу следующего.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил N 491 предусмотрено, что в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, действующим законодательством прямо определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, и он должен быть отражен в договоре управления многоквартирным домом.
Как усматривается в материалах дела, что в тексте договора управления многоквартирным домом от 30.10.2013 отсутствует состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление.
В связи с этим выводы инспекции о несоответствии названного договора требованиям пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ и подпункта "а" пункта 1 и пункту 2 Правил N 491 являются правильными. Следовательно, предписание инспекции в данной части правомерно признано судом первой инстанции законным и обоснованным.
Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Согласно части 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Порядок и сроки внесения платы за коммунальные услуги и за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами N 354 и 491.
В данном случае, как усматривается в материалах дела, в пункте 4.1 договора управления предусмотрено, что цена настоящего договора устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации, и составляет 15 руб. 52 коп. с 1 кв. м ежемесячно; капитальный ремонт - 3,52 руб. с 1 кв. м ежемесячно; 1,72 руб. с 1 кв. м - вывоз мусора (Итого: содержание и текущий ремонт в 2012 году утвержден в размере 17,24 руб./кв. м и кап. ремонт - 3,52 руб./кв. м).
В силу абзаца второго пункта 4.2.2 договора собственники оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых установлен в приложении 1 к договору. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома (последний абзац пункта 4.2.2 договора).
По мнению инспекции, Инспекция полагает, что отсутствие в договоре порядка (способа) утверждения платы, а именно отсутствие указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, является нарушением действующего законодательства.
В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, что договор управления содержит только общие положения о цене договора о его утверждении на общем собрании.
Как обоснованно отмечено судом, отсутствие в названном договоре указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие указания на основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, свидетельствует о том, что стороны договора не оговорили данные условия, не пришли к взаимному соглашению по ним.
При этом отсутствие данных условий в договоре управления снижает уровень информированности потребителей услуг и фактически ограничивает права собственников помещений в многоквартирных домах на их реализацию.
Следовательно, отсутствие в тексте договора существенных его условий свидетельствует о несоответствии данного требованиям действующего законодательства.
На основании изложенного является правильным вывод суда о законности и обоснованности предписания инспекции в части нарушения обществом требований пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491.
Как следует из содержания пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
В силу части 8 указанной статьи ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Согласно подпунктам "д" и "р" пункта 31 Правил N 354 исполнитель обязан:
- - производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя (подпункт "д");
- - предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды (подпункт "р").
Подпунктом "в" пункта 33 Правил N 354 предусмотрено, что потребитель имеет право требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков.
В соответствии с пунктом 17 Стандарта раскрытия информации, раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией и в течение 5 рабочих дней - товариществом и кооперативом (пункт 18 названного Стандарта).
В силу пункта 21 Стандарта предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.
Согласно пункту 3.4.1 договора управления многоквартирным домом, собственник имеет право осуществлять контроль над выполнением Управляющей компанией ее обязательств по настоящему договору, в том числе участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей компании, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему договору.
Как следует из предписания, обществу вменено в вину то, что в договоре управления многоквартирным домом не прописан порядок (способ) выполнения данного условия: кто, в каких пределах вправе составлять акты; требовать, запрашивать информацию и документы, инициировать процедуры, и какие меры, необходимо принимать к управляющей организации по результатам осмотров.
По мнению ответчика, отсутствие такого порядка не позволяет собственникам осуществлять надлежащий контроль за исполнением управляющей компанией обязанностей по договору управления.
Суд пришел к обоснованному выводу о законности предписания инспекции в части нарушения обществом пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации.
В частности, в договоре закреплено только право собственника на осуществление контроля без указания конкретного порядка (способа) реализации данного права, в том числе без указаний полномочий Совета многоквартирного дома и его председателя на осуществление контроля, без указания права на получение информации и другие необходимые условия для осуществления контроля.
Как верно отмечено судом, указание в этом договоре права собственника только на участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, и присутствие при выполнении работ и оказании услуг, фактически ограничивает собственника на иные формы и способы осуществления контроля за деятельностью управляющей организации.
Между тем в силу пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ изложение конкретного порядка (способа) осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей относится к существенным условиям договора управления многоквартирным домом, которые обязательно должны содержаться в тексте договора управления.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении требований общества по данному эпизоду.
На основании изложенного в указанной части предписание также является законным и обоснованным, а требования заявителя - не подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем доводы апелляционной жалобы инспекции не могут быть признаны апелляционной коллегией обоснованными в силу следующего.
Пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Пунктом 17 Правил N 491 предусмотрено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
На основании пункта 44 Правил N 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения 2 к настоящим Правилам.
Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.
В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.
Установленный абзацами вторым и третьим настоящего пункта порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11 - 14 приложения 2 к Правилам N 354.
Как следует из содержания вышеприведенных нормативных правовых актов, определение перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме относится к исключительной компетенции собственников помещений, при этом сам перечень и порядок его изменения, также в силу закона, обязан быть отражен в договоре управления.
В данном случае в пункте 3.1.1 договора управления от 30.10.2013 указано, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности выполнения работ и оказания услуг содержится в приложении 1 к настоящему договору.
Изменения в данный перечень вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если в результате действий собственника (нанимателя) исполнение управляющей компанией указанных в приложении 1 работ и услуг становится невозможным либо нецелесообразным, управляющая компания обязана выполнить те работы и услуги, осуществление которых возможно в сложившихся условиях, предъявляя собственнику счета по оплате фактически оказанных услуг и выполненных работ.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный настоящим договором, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и фактически оказанных услуг.
В случае возникновения необходимости проведения не установленных настоящим договором работ и услуг собственники на общем собрании принимают решение об оплате дополнительных работ с учетом предложений управляющей компании о сроке начала проведения дополнительных работ (услуг), необходимых объеме и стоимости работ (услуг), порядке их оплаты.
Перечень коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии с настоящим договором, приведен в приложении 2 к настоящему договору. Изменения в данный перечень услуг вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договором управления многоквартирным домом и приложениями к нему предусмотрен не только перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, но и порядок изменения такого перечня.
Как следует из содержания оспариваемого предписания инспекции, обществу вменяется в вину отсутствие раскрытия порядка внесения изменения в перечень работ и услуг, то есть отсутствие последовательности действий для изменения, условия для изменения и возможные последствия, а именно: информации об инициаторе общего собрания, отсутствие оснований для внесения таких изменений, отсутствие формы и периодичности предложений о внесении соответствующих изменений, а также отсутствие перечисления возможных последствий изменения перечня услуг и работ, в том числе возможного изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в результате таких изменений.
Между тем, как верно отмечено судом, данные условия являются диспозитивными с точки зрения необходимости их внесения в текст договора управления, поскольку они относятся не к взаимоотношениям непосредственно управляющей организации и собственниками дома, а деятельности собственников и их общего собрания.
Кроме того, в действующем законодательстве не содержится императивного условия о необходимости такой детализации порядка изменения перечня работ и услуг и обязательного указания последствий такого изменения.
Помимо изложенного, инспекцией не учтено, что указанные процедуры подробно описаны в законодательстве, они обязательны для всех участников данных правоотношений, текст договора не противоречит указанным положениям, вследствие чего отсутствие договоре названных процедур не является нарушением действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах.
При таких обстоятельствах предписание от 14.08.2014 N 1982-30/1 в части выводов ответчика о нарушении обществом пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ, пункта 2.3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, пункта 17 Правил N 491, пункта 44 Правил N 354, выразившихся в отсутствии в договоре управления многоквартирным домом порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указания не полного перечня коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией (в части ОДН), не соответствует требованиям законодательства.
Таким образом, оспариваемое предписание инспекции по названному эпизоду является незаконным, выводы суда первой инстанции следует признать правильными, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется, требования общества в этой части удовлетворены правомерно.
Подателями апелляционных жалоб не приведены доводы, опровергающие выводы, изложенные в решении суда.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года по делу N А13-12797/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" и Государственной жилищной инспекции Вологодской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2015 ПО ДЕЛУ N А13-12797/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2015 г. по делу N А13-12797/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 6 апреля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 апреля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
при участии от Государственной жилищной инспекции Вологодской области Некрасовой Н.Ф. по доверенности от 12.01.2015 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" и Государственной жилищной инспекции Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года по делу N А13-12797/2014 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" (ОГРН 1093525002262; ИНН 3525219366; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Чехова, дом 4; далее - ООО "Дом-Сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Вологодской области (место нахождения: 160009, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; ОГРН 1033500076609; ИНН 3525131538; далее - инспекция) о признании недействительным предписания от 14.08.2014 N 1982-30/1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Суставов Евгений Георгиевич <...>.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года требования общества удовлетворены частично. Предписание инспекции признано не соответствующим Жилищному кодексу Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и недействительным в части выводов об отсутствии в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013 порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также указания не полного перечня коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией (в части ОДН).
В удовлетворении остальной части заявленных требований общества отказано. Суд возложил на инспекцию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Дом Сервис", а также взыскал с ответчика в пользу заявителя 2000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. Исходя из доводов, содержащихся в мотивировочной части апелляционной жалобы, общество не согласно с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права. Полагает, в силу пункта 3.3.2.2 Административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного жилищного надзора в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Государственной жилищной инспекцией Вологодской области, утвержденного приказом Государственной жилищной инспекции Вологодской области от 29.04.2010 N 26 (далее - Административный регламент), инспекция не имела оснований для проверки условий договора управления многоквартирным домом от 30.10.2013. Считает не соответствующим пунктам 2.1 и 2.2 договора вывод суда об отсутствии в этом договоре состава имущества. Полагает, что вывод суда о том, что договор имеет общие положения его о цене, не соответствует нормам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает на то, что условия договора, определяющие обязательства сторон по истечении его срока действия, которые инспекция предлагает включить в договор, не являются существенными. Ссылается на то, что в решении суда не отражено, каким образом отсутствие в договоре управления условий о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуального прибора учета (далее - ИПУ) и в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ снижает уровень информированности потребителей услуг и фактически ограничивает права собственников помещений на их реализацию.
Инспекция с решением суда также не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его изменить или отменить в части выводов об отсутствии в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013 порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В обоснование жалобы ссылается на то, что из договора управления многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды невозможно понять, каким образом изменить существующий перечень работ и услуг общества по содержанию и текущему ремонту.
Представитель инспекции в судебном заседании поддержал доводы, своей апелляционной жалобе возражал против удовлетворения жалобы общества. Отзыв на жалобу общества не представил.
Отзыв на апелляционную жалобу инспекции от общества не поступил.
Отзыв на апелляционные жалобы третьим лицом также не представлен.
Общество и Суставов Е.Г. надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без участия заявителя и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя инспекции, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, в связи с поступившим обращением жильца <...>, содержащем сведения о нарушении обществом порядка утверждения условий договора на управление многоквартирным домом, предоставления жилищных и коммунальных услуг, на основании распоряжения от 23.07.2014 N 1982 в период с 11.08.2014 по 14.08.2014 должностным лицом ответчика проведена внеплановая документарная проверка ООО "Дом-Сервис" по вопросам утверждения условий договора управления многоквартирным домом и порядка его заключения.
В ходе проверки выявлено следующее:
- - в нарушение пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта "а" пункта 1 Правил N 491 в договоре управления многоквартирным домом от 30.10.2013, заключенного ООО "Дом Сервис" с собственником <...>, не указан перечень общего имущества многоквартирного дома, утвержденный собственниками помещений дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- - в нарушение пункта 2 части 3 статьи 162, пункта 2.3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, пункта 17 Правил N 491, пункта 44 N 354 в договоре отсутствует порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также указан не полный перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (в части ОДН);
- - в нарушение пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491, не утвержден порядок определения (изменения) цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
- - в нарушение пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 (далее - Стандарт раскрытия информации), при утверждении порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, не учтены функции Совета многоквартирного дома и его Председателя, права собственников на получение информации о выполненных работах и услугах, в сроки, установленные законом.
По результатам проверки инспекцией составлен акт от 14.08.2014 и государственным жилищным инспектором обществу выдано предписание от 14.08.2014 N 1982-30/1, в котором заявителю предписано в срок до 14.09.2014 выполнить мероприятия по приведению договора управления многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды, заключенного на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол N 1/2012 от 24.02.2012), в соответствие с требованиями действующего жилищного законодательства.
Не согласившись с названным предписанием, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования ООО "Дом-Сервис", при этом правомерно руководствовался следующим.
Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.
Согласно статье 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор.
В силу пункта 1.2 Положения о Государственной жилищной инспекции Вологодской области, утвержденного постановлением правительства Вологодской области от 24.05.2010 N 592 (далее - Положение об инспекции области), инспекция является органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, а также контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, и входит в систему органов государственной жилищной инспекции Российской Федерации.
В соответствии с разделом II названного Положения основной задачей деятельности инспекции является соблюдение законодательства, прав и законных интересов граждан и юридических лиц в жилищной сфере на территории Вологодской области.
Согласно пункту 3.2.24 Положения об инспекции области инспекция проводит мероприятия по надзору и контролю в установленной сфере деятельности в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) и иными нормативными правовыми актами. Должностные лица инспекции при осуществлении указанных мероприятий обладают полномочиями и соблюдают обязанности, установленные Законом N 294-ФЗ.
Исходя из положений статей 12, 17 Закона N 294-ФЗ инспекция, как орган государственной власти области, вправе выдавать предписания юридическим лицам в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.
Доводы заявителя об отсутствии у инспекции полномочий на проверку соответствия законодательству содержания договора, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку не соответствуют положениям ЖК РФ.
Пунктом 3 части 6 статьи 20 ЖК РФ предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров.
Таким образом, как верно отмечено судом, указанное положение Кодекса предусматривает возможность проверки инспекцией не только порядка принятия общим собранием собственников решений о выборе управляющей компании, порядка утверждения договора с управляющей компанией, но и наличие полномочий по проверке непосредственно условий такого договора на предмет его соответствия требованиям жилищного законодательства.
Кроме того, как обоснованно указывает само общество в своей апелляционной жалобе, согласно пункту 3.3.2.2 Административного регламента основанием для начала административной процедуры является в том числе поступление обращений и заявлений граждан о фактах нарушения обязательных требований к порядку утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
При этом внеплановые проверки по указанному основанию проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
В данном случае в поступившем обращении жильца дома N 3 по Некрасовскому переулку города Вологды Суставова Е.Г. содержатся сведения о нарушении обществом порядка утверждения условий договора на управление многоквартирным домом, предоставления жилищных и коммунальных услуг. Как указал данный гражданин в своем обращении, по его мнению, в тексте договора имеются некоторые важные несоответствия постановлению Правительства Российской Федерации N 354, о чем он написал замечания и предложения.
Следовательно, нарушений пункта 3.3.2.2 Административного регламента инспекцией не допущено.
Таким образом, проверка осуществлена и предписание выдано уполномоченным должностным лицом в пределах полномочий, предоставленных инспекции.
Ссылка общества на неправомерность предписания в части выводов о нарушении заявителем пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта "а" пункта 1 Правил N 491, пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491, пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации признается судом апелляционной инстанции необоснованной в силу следующего.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил N 491 предусмотрено, что в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, действующим законодательством прямо определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, и он должен быть отражен в договоре управления многоквартирным домом.
Как усматривается в материалах дела, что в тексте договора управления многоквартирным домом от 30.10.2013 отсутствует состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление.
В связи с этим выводы инспекции о несоответствии названного договора требованиям пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ и подпункта "а" пункта 1 и пункту 2 Правил N 491 являются правильными. Следовательно, предписание инспекции в данной части правомерно признано судом первой инстанции законным и обоснованным.
Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Согласно части 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Порядок и сроки внесения платы за коммунальные услуги и за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами N 354 и 491.
В данном случае, как усматривается в материалах дела, в пункте 4.1 договора управления предусмотрено, что цена настоящего договора устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации, и составляет 15 руб. 52 коп. с 1 кв. м ежемесячно; капитальный ремонт - 3,52 руб. с 1 кв. м ежемесячно; 1,72 руб. с 1 кв. м - вывоз мусора (Итого: содержание и текущий ремонт в 2012 году утвержден в размере 17,24 руб./кв. м и кап. ремонт - 3,52 руб./кв. м).
В силу абзаца второго пункта 4.2.2 договора собственники оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых установлен в приложении 1 к договору. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома (последний абзац пункта 4.2.2 договора).
По мнению инспекции, Инспекция полагает, что отсутствие в договоре порядка (способа) утверждения платы, а именно отсутствие указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, является нарушением действующего законодательства.
В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, что договор управления содержит только общие положения о цене договора о его утверждении на общем собрании.
Как обоснованно отмечено судом, отсутствие в названном договоре указания на срок, на который общим собранием утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт, отсутствие обязательного условия о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт не может быть установлен менее чем на год, отсутствие указания на основания для пересмотра размера платы, отсутствие указания на возможность изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в том случае, если собственник через год не принял такое решение, отсутствие информации о праве собственников помещений на общем собрании принять решение, и вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, отсутствие информации о порядке начисления платы за коммунальную услугу в случае выхода из строя индивидуальных приборов учета, либо в случае отсутствия данных о показаниях ИПУ, свидетельствует о том, что стороны договора не оговорили данные условия, не пришли к взаимному соглашению по ним.
При этом отсутствие данных условий в договоре управления снижает уровень информированности потребителей услуг и фактически ограничивает права собственников помещений в многоквартирных домах на их реализацию.
Следовательно, отсутствие в тексте договора существенных его условий свидетельствует о несоответствии данного требованиям действующего законодательства.
На основании изложенного является правильным вывод суда о законности и обоснованности предписания инспекции в части нарушения обществом требований пункта 3 части 3 статьи 162, части 7.1 статьи 155 ЖК РФ, пунктов 14, 44, 56, 58, 59, 60 Правил N 354, пунктов 6, 10, 11, 16 Правил N 491.
Как следует из содержания пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
В силу части 8 указанной статьи ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Согласно подпунктам "д" и "р" пункта 31 Правил N 354 исполнитель обязан:
- - производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя (подпункт "д");
- - предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды (подпункт "р").
Подпунктом "в" пункта 33 Правил N 354 предусмотрено, что потребитель имеет право требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков.
В соответствии с пунктом 17 Стандарта раскрытия информации, раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией и в течение 5 рабочих дней - товариществом и кооперативом (пункт 18 названного Стандарта).
В силу пункта 21 Стандарта предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.
Согласно пункту 3.4.1 договора управления многоквартирным домом, собственник имеет право осуществлять контроль над выполнением Управляющей компанией ее обязательств по настоящему договору, в том числе участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей компании, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему договору.
Как следует из предписания, обществу вменено в вину то, что в договоре управления многоквартирным домом не прописан порядок (способ) выполнения данного условия: кто, в каких пределах вправе составлять акты; требовать, запрашивать информацию и документы, инициировать процедуры, и какие меры, необходимо принимать к управляющей организации по результатам осмотров.
По мнению ответчика, отсутствие такого порядка не позволяет собственникам осуществлять надлежащий контроль за исполнением управляющей компанией обязанностей по договору управления.
Суд пришел к обоснованному выводу о законности предписания инспекции в части нарушения обществом пункта 4 части 3 статьи 162, части 5 и части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, подпунктов "д" и "р" пункта 31, подпункта "в" пункта 33 Правил N 354, пунктов 17, 18, 21 Стандарта раскрытия информации.
В частности, в договоре закреплено только право собственника на осуществление контроля без указания конкретного порядка (способа) реализации данного права, в том числе без указаний полномочий Совета многоквартирного дома и его председателя на осуществление контроля, без указания права на получение информации и другие необходимые условия для осуществления контроля.
Как верно отмечено судом, указание в этом договоре права собственника только на участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, и присутствие при выполнении работ и оказании услуг, фактически ограничивает собственника на иные формы и способы осуществления контроля за деятельностью управляющей организации.
Между тем в силу пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ изложение конкретного порядка (способа) осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей относится к существенным условиям договора управления многоквартирным домом, которые обязательно должны содержаться в тексте договора управления.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении требований общества по данному эпизоду.
На основании изложенного в указанной части предписание также является законным и обоснованным, а требования заявителя - не подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем доводы апелляционной жалобы инспекции не могут быть признаны апелляционной коллегией обоснованными в силу следующего.
Пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ определено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Пунктом 17 Правил N 491 предусмотрено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
На основании пункта 44 Правил N 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения 2 к настоящим Правилам.
Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.
В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.
Установленный абзацами вторым и третьим настоящего пункта порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11 - 14 приложения 2 к Правилам N 354.
Как следует из содержания вышеприведенных нормативных правовых актов, определение перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме относится к исключительной компетенции собственников помещений, при этом сам перечень и порядок его изменения, также в силу закона, обязан быть отражен в договоре управления.
В данном случае в пункте 3.1.1 договора управления от 30.10.2013 указано, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности выполнения работ и оказания услуг содержится в приложении 1 к настоящему договору.
Изменения в данный перечень вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если в результате действий собственника (нанимателя) исполнение управляющей компанией указанных в приложении 1 работ и услуг становится невозможным либо нецелесообразным, управляющая компания обязана выполнить те работы и услуги, осуществление которых возможно в сложившихся условиях, предъявляя собственнику счета по оплате фактически оказанных услуг и выполненных работ.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный настоящим договором, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и фактически оказанных услуг.
В случае возникновения необходимости проведения не установленных настоящим договором работ и услуг собственники на общем собрании принимают решение об оплате дополнительных работ с учетом предложений управляющей компании о сроке начала проведения дополнительных работ (услуг), необходимых объеме и стоимости работ (услуг), порядке их оплаты.
Перечень коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии с настоящим договором, приведен в приложении 2 к настоящему договору. Изменения в данный перечень услуг вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договором управления многоквартирным домом и приложениями к нему предусмотрен не только перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, но и порядок изменения такого перечня.
Как следует из содержания оспариваемого предписания инспекции, обществу вменяется в вину отсутствие раскрытия порядка внесения изменения в перечень работ и услуг, то есть отсутствие последовательности действий для изменения, условия для изменения и возможные последствия, а именно: информации об инициаторе общего собрания, отсутствие оснований для внесения таких изменений, отсутствие формы и периодичности предложений о внесении соответствующих изменений, а также отсутствие перечисления возможных последствий изменения перечня услуг и работ, в том числе возможного изменения размера платы за содержание и текущий ремонт в результате таких изменений.
Между тем, как верно отмечено судом, данные условия являются диспозитивными с точки зрения необходимости их внесения в текст договора управления, поскольку они относятся не к взаимоотношениям непосредственно управляющей организации и собственниками дома, а деятельности собственников и их общего собрания.
Кроме того, в действующем законодательстве не содержится императивного условия о необходимости такой детализации порядка изменения перечня работ и услуг и обязательного указания последствий такого изменения.
Помимо изложенного, инспекцией не учтено, что указанные процедуры подробно описаны в законодательстве, они обязательны для всех участников данных правоотношений, текст договора не противоречит указанным положениям, вследствие чего отсутствие договоре названных процедур не является нарушением действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах.
При таких обстоятельствах предписание от 14.08.2014 N 1982-30/1 в части выводов ответчика о нарушении обществом пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ, пункта 2.3 части 2 статьи 161 ЖК РФ, пункта 17 Правил N 491, пункта 44 Правил N 354, выразившихся в отсутствии в договоре управления многоквартирным домом порядка изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указания не полного перечня коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией (в части ОДН), не соответствует требованиям законодательства.
Таким образом, оспариваемое предписание инспекции по названному эпизоду является незаконным, выводы суда первой инстанции следует признать правильными, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется, требования общества в этой части удовлетворены правомерно.
Подателями апелляционных жалоб не приведены доводы, опровергающие выводы, изложенные в решении суда.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 9 декабря 2014 года по делу N А13-12797/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дом-Сервис" и Государственной жилищной инспекции Вологодской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)