Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчик обладает правами застройщика на спорный жилой дом, пай истцами полностью оплачен, поэтому у них возникло право на долю в незавершенном строительством доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Сактаганова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Утенко Р.В.,
судей Емельяновой Е.В., Кутыревой О.М.,
при секретаре К.К.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционным жалобам К.Л., Ж. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06.07.2015, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований К.Л. к Жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" о признании права собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу: <...> расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> с разрешенным видом использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", местоположение которого установлено в <...>. <...> индивидуализированный согласно Положению N <...> (кадастровый паспорт земельного участка), что соответствует квартире, строительный <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости на <...>м этаже в <...>м подъезде, общей площадью <...>
Отказать в удовлетворении исковых требований Ж. к Жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" о признании права собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> с разрешенным видом использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", местоположение которого установлено в <...>), индивидуализированный согласно Положению N <...> (кадастровый паспорт земельного участка), что соответствует квартире, строительный N <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости на 8-м этаже в 2-м подъезде, общей площадью <...>
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.В., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
К.Л., Ж. обратились в суд с исками к ЖСК "Малиновского-3" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.
Определением Первомайского районного суда г. Омска от <...> гражданские дела по искам К.Л. и Ж. объединены в одно производство.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что застройщиком жилого дома по адресу: <...> являлось ООО "ПКФ СМУ-1 КПД", в отношении которого введено конкурсное производство. <...> между застройщиком ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика, по которому ЖСК "Малиновского-3" получил права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство жилого дома, а также права на земельный участок, предназначенный для строительства дома. К.Л. вступила в члены ЖСК "Малиновского-3" в качестве пайщика <...> строящемся доме стоимостью <...>, Ж. - в качестве пайщика <...> стоимостью <...>. На основании индивидуального тарифного плана-соглашения с членом ЖСК "Малиновского-3" N <...> от <...> с К.Л. и N <...> от <...> с Ж. за ними закреплены квартиры со строительным номером, соответственно N <...> общей строительной площадью <...>, в <...>-м подъезде на <...>м этаже строящегося жилого <...> АО г. Омска и N <...> общей строительной площадью <...> во <...> подъезде на <...> этаже указанного строящегося жилого дома. Паи за квартиру ими внесены полностью, что подтверждается соглашением зачете взаимных требований по состоянию на <...> и <...>.
Поскольку строительство жилого дома не завершено, просили:
- признать за К.Л. право собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...>, что соответствует квартире, строительный N N <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости, на <...>-м этаже в <...> подъезде, общей площадью <...>
- признать за Ж. право собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу г. Омск, <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> что соответствует квартире, строительный N <...> расположенной в составе указанного объекта недвижимости, на <...>-м этаже во <...> подъезде, общей площадью <...>
Истец Ж. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании истец К.Л. и представитель истцов по доверенностям С. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ЖСК "Малиновского-3" по доверенности Р. в судебном заседании признала исковые требования. Пояснила, что ЖСК "Малиновского-3" обладает правами застройщика на указанный в иске дом, пай истцом полностью оплачен, поэтому у него возникло право на долю в незавершенном строительством доме. Права и обязанности истцов никак не затрагивают и не нарушают права СМУ КПД N 1.
Представитель ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" по доверенности К.А. возражал против удовлетворения иска, пояснил, что у ответчика права застройщика на указанный в иске дом отсутствует, застройщиком дома является ООО "ПКФ СМУ-1 КПД. Не возникло право собственности у истцов на квартиры в объекте незавершенного строительства, так как нет акта ввода в эксплуатацию, у пайщиков есть право только на пай, которым они могут распоряжаться.
Представитель арбитражного управляющего ООО "Валентайн" по доверенности Х.Т. в судебном заседании не высказала свою позицию по делу.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, извещенный надлежащим образом, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах представитель истцов С. указывает, что ссылка суда на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от <...> не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора, поскольку К.Л. и Ж. не были привлечены к участию в деле при рассмотрении указанного спора. В связи с этим, суду не следовало руководствоваться данным судебным актом, поскольку он не имел никакой доказательственной силы по отношению к рассматриваемому делу. Кроме того, данным судебным актом, не рассмотрен вопрос о прекращении права собственности истцов, возникшего в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ. При этом постановлением установлено, что возвращение прав застройщика должнику не влияет на права членов кооператива на данный объект. Суд уклонился от исследования вопроса о законности возведения многоквартирного жилого дома на отведенном для этих целей земельном участке, не рассматривал вопрос наличия или отсутствие прав собственности истцов на долю в незавершенном строительстве. Вывод суда об отсутствии сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно принадлежности спорного имущества истцам, неправомерен, поскольку материалы дела не содержат указанной выписки. Кроме того, данных в Росреестре о зарегистрированных за членами ЖСК "Малиновского-3" правах не может быть, поскольку для них законодательством не предусмотрена процедура регистрации прав на земельный участок и его залога. Суд уклонился от разрешения заявленного требования - установления права собственности на долю в незавершенном строительстве. Полагает, что право собственности возникло у апеллянтов непосредственно после полной оплаты паевого взноса и не зависит от момента регистрации такого права. Указывает, что право собственности К.Л. и Ж. возникло задолго до того, как был принят судебный акт Восьмого арбитражного апелляционного суда. Выданное разрешение на строительство никем не оспорено, не признано недействительным, что подтверждает факт законности возведения кооперативом объекта недвижимости. Ссылка суда на ФЗ от <...> "О кредитной кооперации", ничем не мотивирована, поскольку ЖСК "Малиновского-3" не является кредитным кооперативом. Суд не принял во внимание признание иска ответчиком и никак это не мотивировал, не указал, чьи права и законные интересы могут быть нарушены. ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" находится в стадии конкурсного управления, права на аренду земельного участка добровольно передал ответчику, возвести дом не в состоянии, и, в соответствии с законодательством будет обязан передать свои права и обязанности относительно строительства дома специально созданному ЖСК. Строительство спорного дома должно быть продолжено на основании уже разработанной ЖСК "Малиновского-3" проектной документации, на основе уже заложенного фундамента и цокольного этажа. В этой связи представляется неразумным передача объекта незавершенного строительства иному, вновь созданному ЖСК, когда такой кооператив уже есть. ЖСК "Малиновского-3" был организован исключительно для строительства и обслуживания строящегося жилого дома, никакой прибыли от своей деятельности он не получает. ООО "Валентайн" находится в процедуре банкротства, какого-либо имущества у бывшего председателя ЖСК "Малиновского-3" и одновременно директора ООО "Валентайн", не обнаружено. Таким образом, оспариваемым решением суда, истцов заведомо отсылают к обязательственным отношениям, которые не приведут к возмещению ущерба даже частично, а установление доли в незавершенном строительством объекте - единственный способ сохранить вложенные средства.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили, доказательства уважительности неявки суду не предоставили, в связи с чем коллегия судей сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав С., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав дополнительные доказательства в судебном заседании, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Согласно части 2 статьи 45 Конституции РФ, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенного права и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Основания для приобретения права собственности установлены главой 14 ГК РФ.
Из смысла ч. 4 ст. 218 ГК РФ следует, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Ж. (займодавец) и ООО "Валентайн" (заемщик) заключен договор денежного займа с физическим лицом, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в сумме <...>, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до <...>.
<...> между К.Л. (займодавец) и ООО "Валентайн" (заемщик) заключен договор денежного займа с физическим лицом, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в <...>, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до <...>
В силу п. 2.3 указанных договоров на сумму займа проценты не начисляются.
Квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от <...> и N <...> от <...> подтверждается передача Ж. и К.Л. денежных средств в сумме <...> и <...>, соответственно, в качестве беспроцентного займа ООО "Валентайн".
<...> К.Л. представила председателю Правления ЖСК "Малиновского-3" Акопяну Р.В. заявление о принятии ее в члены ЖСК в качестве пайщика <...>, стоимостью <...> рублей, общей проектной площадью <...>.м. в строящемся <...> (строительный) по <...> <...>.
<...> Ж. представила председателю Правления ЖСК "Малиновского-3" Х.С. заявление о принятии ее в члены ЖСК в качестве пайщика <...>, стоимостью <...> рублей, общей проектной площадью <...>.м. в строящемся <...> (строительный) по <...>
На основании решений N <...> и N <...> Правления ЖСК "Малиновского -3" утверждены индивидуальные тарифные планы-соглашения от <...>, от <...> согласно которым ЖСК "Малиновского-3", Ж. и К.Л., соответственно, заключили соглашения, которыми за пайщиками закрепляются указанные квартиры в соответствии с планом этажа дома Приложение N 1.
По данным соглашениям, закрепление квартир означает эксклюзивное право пайщика на приобретение указанного недвижимого имущества в случае добросовестного исполнения всех обязанностей, возложенных на члена кооператива Уставом ЖСК, Положением о порядке оплаты вступительных, паевых и прочих взносов и предоставления (передачи в собственность) квартиры в многоквартирном доме ЖСК "Малиновского-3" и настоящим Соглашением.
В порядке календарной очередности заключение настоящего тарифного плана-соглашения означает закрепление указанной квартиры за пайщиками Ж. и К.Л. как паи N <...> и N <...>, соответственно.
Стоимость пая К.Л. составляет <...>, которую пайщик обязуется внести в срок до <...> Стоимость пая Ж. составляет <...>, которую она обязуется внести в срок до <...>.
Помимо стоимости паев пайщики обязуются оплатить ЖСК вступительный взнос в сумме <...>, целевой взнос - расходы, связанные с получением ЖСК технического и кадастрового паспорта на дом до ввода объекта в эксплуатацию в размере <...>.
ЖСК обеспечивает финансирование и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии с планируемыми сроками строительства. Срок ввода объекта в эксплуатацию - <...>.
В соответствии с соглашением о зачете взаимных требований по состоянию на <...> ООО "Валентайн" произвело с ЖСК "Малиновского-3" расчет по договору инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г<...>. Омска от <...> путем зачета денежных средств в размере <...> по договору денежного займа с физическим лицом от <...> заключенному с К.Л. в счет оплаты пая по индивидуальному тарифному плану-соглашению от <...> на сумму <...>
В соответствии с соглашением о зачете взаимных требований по состоянию на <...> ООО "Валентайн" произвело с ЖСК "Малиновского-3" расчет по договору инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...> Омска от <...> путем зачета денежных средств в размере <...> договору денежного займа с физическим лицом от <...>, заключенному с Ж. в счет оплаты пая по индивидуальному тарифному плану-соглашению от <...> на сумму <...>
На сегодняшний день многоквартирный жилой <...> (строительный) по <...> не возведен, обязательства, установленные индивидуальными тарифными планами-соглашениями, ответчиком не исполнены.
Полагая в соответствии с соглашениями от <...>, <...> наличие права собственности в отношении спорных жилых помещений в строящемся <...>, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.
Разрешая заявленные требования, исследовав представленные в материалы дела по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательства, применив положения ст. 8, 11, 12, 130, 313, 218, 219 ГК РФ, установив отсутствие у ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика в отношении <...>, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с изложенной позицией суда первой инстанции, руководствуясь следующим.
В силу ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Пунктом 16 ст. 1 ГрК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В силу положений ст. 51 ГрК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Исходя из вышеизложенных норм материального права, юридически значимыми обстоятельствами по делу по требованию о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры являются членство истца в жилищно-строительном кооперативе, возведение спорного объекта недвижимости ответчиком за счет средств членов кооператива, принадлежность на определенном праве ответчику земельного участка, наличие разрешения, выданного ответчику, на строительство многоквартирного жилого дома, отсутствие признаков самовольной постройки, а также наличие у жилищно-строительного кооператива статуса застройщика.
Сторонами не оспаривалось, что первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" осуществлялось строительство жилого дома, расположенного на земельном участке N <...>.
<...> между департаментом недвижимости Администрации <...> и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" был заключен договор аренды земельного участка N <...>, зарегистрированный в УФРС по Омской области <...>
<...> департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" было выдано разрешение на строительство жилого дома <...> N <...> сроком до <...>
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Частью 1 статьи 7 указанного Закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании решения Арбитражного суда <...> по делу N <...> от <...> ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении указанного общества открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Омской области по делу N <...> от <...> удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" В. о применении при банкротстве должника правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 Главы IX ФЗ от <...> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
По смыслу статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (пункт 9 настоящей статьи).
Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям (пункт 14 настоящей статьи).
Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 15).
В целях удовлетворения потребностей граждан в собственном жилье путем участия в строительстве жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> за счет собственных/привлеченных средств, создан ЖСК "Малиновского-3" (п. 2.1 Устава).
<...> между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-3" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче права и обязанности по договору долевого участия в строительстве другому лицу (цессия), согласно п. 1 которого выбывший застройщик безвозмездно передает вступившему застройщику свои права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N <...> от <...>, выданного департаментом архитектуры и градостроительство Администрации <...>, жилого дома по адресу: <...>), на земельном участке с кадастровым номером N <...>.
<...> участники долевого строительства выразили согласие на передачу прав и обязанности застройщика на указанный объект, на замену застройщика и перенаем земельного участка.
Таким образом, в рамках указанного договора, ЖСК "Малиновского-3" принял на себя обязательство в предусмотренный договорами срок построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого участия строительства участникам долевого строительства.
Решением Арбитражного суда <...> от <...> по делу N <...> заявления ЖСК "Малиновского, <...> ЖСК "Малиновского-3" удовлетворены, на департамент имущественных отношений Администрации <...> возложена обязанность заключить с ЖСК "Малиновского-3" договор аренды на часть N <...> площадью <...>. земельного участка с кадастровым номером N <...>.
<...> между департаментом имущественных отношений Администрации <...> и ЖСК "Малиновского-3" заключен договор N <...> аренды земельного участка сроком на 1 год, часть N <...> земельного участка площадью <...>м. с кадастровым номером N <...> для строительства жилого дома (л.д. 75-76).
На основании соглашения от <...> к N N <...> аренды земельного участка от <...> срок действия договора продлен до <...> (л.д. 77).
Соглашением от <...> к договору N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от <...> срок действия указанного договора продлен до <...> (л.д. 79).
Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> выдано разрешение ЖСК "Малиновского-3" на строительство спорного жилого дома (л.д. 112).
Определением Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N N <...> в удовлетворении заявления Г. о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче должником ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика в отношениях по строительству жилого <...>, а также прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, о возврате ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" названных прав и обязанностей.
<...> Восьмым арбитражным апелляционным судом определение Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N <...> отменено, принят новый судебный акт, которым заявление Г. удовлетворено, сделка по передаче ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" в лице конкурсного управляющего В. ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N <...> от <...>, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <...>), на земельном с кадастровым номером N <...> расположенном по адресу: <...> признана недействительной. Апелляционным судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ЖСК "Малиновского-3" возложена обязанность возвратить ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" права и обязанности застройщика, арендатора земельного участка, права, связанные с разрешением на строительство, исполнительную и проектную документацию для строительства жилого дома по адресу: <...>
Постановлением Арбитражного суда <...> от <...> Определением Верховного суда Российской Федерации от <...> указанный судебный акт оставлен без изменения.
Решением Арбитражного суда <...> по делу N <...> от <...> удовлетворено заявление ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о пересмотре решения от <...> по новым обстоятельствам, указанное решение отменено в части удовлетворения исковых требований ЖСК "Малиновского-3" об обязании департамента имущественных отношений Администрации <...> заключить с ответчиком договор аренды на спорный земельный участок.
Пунктом 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...> разъяснено, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.
В результате применения последствий признания договора цессии прав и обязанностей от <...>, заключенного между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" недействительным, на ответчика возложена обязанность возвратить все права и обязанности, полученные в результате заключения указанной сделки, что является основанием для обратного сингулярного правопреемства в отношениях с третьими лицами, связанных со строительством дома.
По смыслу положений ст. 130, ст. 218, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 124 ЖК РФ право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. При этом необходимо учитывать, что согласно положениям ст. 129 ЖК РФ право собственности члена жилищно-строительного кооператива возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение.
Таким образом, иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект может быть предъявлен лишь к лицу, имеющему действительный статус застройщика.
На момент рассмотрения данного гражданского дела в силу постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от <...> права застройщика переданы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", ЖСК "Малиновского-3" застройщиком не является. Право собственности члена ЖСК в данном случае производно от прав самого кооператива на вновь создаваемую вещь, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства, в силу чего законные основания для признания права собственности истца на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют.
При вынесении решения судом были правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.
Настаивая на удовлетворении заявленных требований, истцы также указывали на то, что спорный объект, имеющий строительный адрес <...>, является объектом недвижимости незавершенного строительства, отсутствие регистрации прав пайщиков на земельный участок и документов, связанных с приемом дома в эксплуатацию, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности истцов на долю в незавершенном строительством объекте.
Указанный довод истцов правильно не принят во внимание судом первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Вместе с тем, доказательств того, что спорный объект действительно может быть отнесен к объектам недвижимого имущества, на которое возможно признать право собственности как на объект незавершенного строительства, суду истцом не представлено.
Заключение ИП М. об оценке объемов выполненных работ по возведению здания - жилого <...> от <...>, представленное истцами, об обратном не свидетельствует.
Понятие объектов незавершенного строительства законодательно не определено, но в п. 10 ст. 1 ГрК РФ дано определение понятию "объект капитального строительства", содержащее юридико-техническое сокращение для обозначения здания, строения, сооружения, объектов, строительство которых не завершено.
Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.
Согласно заключению специалиста на <...> на спорном объекте выполнены следующие объемы работ: (песчаная и щебеночная) бетонная подготовка, водоотлив из котлована, сваи забивные, а также обустройство строительной площадки в виде устройства ограждения из профнастила (с установкой столбов), выполнение проектной документации, геодезических работ и временное подключение объекта к электричеству, составляющие около <...> от общей стоимости строительства.
Доказательств того, что ЖСК "Малиновского-3" возведен фундамент, а также цокольный этаж многоквартирного жилого дома, на что в своих выступлениях ссылался представитель кооператива ни в суд первой инстанции, ни суду второй инстанции не представлено.
С учетом степени готовности спорного объекта недвижимости, установленных судом фактических обстоятельствах дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в заявленном виде (признание права собственности на объект незавершенного строительства) иск не мог быть удовлетворен.
Довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" осуществляло строительство многоквартирного дома, поскольку процент строительной готовности объекта увеличен (с <...> до <...>%) к обратному не ведет.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы не были привлечены к участию в деле при рассмотрении дела в арбитражном суде, а следовательно, решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> не имеет для них преюдициального значения, в связи с чем, они имеет право самостоятельного требования о праве на имущество в виде доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой <...> по адресу: <...>, основанием к отмене решения суда не являются.
Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 ГПК РФ).
Таким образом, решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> по отношению к ЖСК "Малиновского-3", который принимал непосредственное участие в рассмотрении указанного спора, носит преюдициальный характер.
Данное решение вступило в законную силу и до настоящего времени не отменено.
Следовательно, кооператив в силу требований ст. 13 ГПК РФ обязан исполнить постановленное арбитражным судом решение по передаче прав и обязанностей застройщика первоначальному застройщику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", а также прав и обязанностей арендатора земельного участка, всю документацию необходимую для продолжения строительства многоквартирного дома. При этом, ссылки в жалобе на продление кооперативу срока аренды земельного участка до 2018 года и наличие не оспоренных распоряжений, связанных с правами ЖСК как застройщика к иному не ведут.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для принятия признания иска данным юридическим лицом, поскольку такое признание противоречит закону и при его удовлетворении нарушило бы права и интересы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", в связи с чем отклонено обоснованно.
Доводы истцов о возникновении у них права собственности на квартиру в строящемся жилом доме с момента выплаты полного объема пая (ст. 218 ГК РФ), основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку правоотношения, предметом которых является спорный объект недвижимости, возникли с ЖСК "Малиновского-3", который не является застройщиком, в связи с чем право собственности на незавершенный строительством объект при отсутствии у ЖСК статуса застройщика, у них возникнуть не может.
Ссылка апеллянтов на наличие у ЖСК "Малиновского-3" действительного правового статуса застройщика ввиду наличия не оспоренных разрешения на строительство N <...>, распоряжения департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, договора аренды земельного участка между ЖСК "Малиновского-3" и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, не опровергает выводов суда. Указанным выше постановлением от <...>, признавая недействительной сделку, совершенную <...> между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3", суд апелляционной инстанции одновременно применил последствия недействительности указанной сделки (ст. 166, 167 ГК РФ), в том числе, обязал ЖСК "Малиновского-3" возвратить первоначальному застройщику все права тем или иным образом связанные со строительством спорного многоквартирного жилого дома. В связи с этим, указанные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку само постановление апелляционного суда прекращает права ЖСК в качестве застройщика в отношении спорного жилого дома.
Суждение подателя жалобы о фактическом неисполнении ответчиком указанного решения как основании полагать, что у кооператива сохранились права и обязанности застройщика, противоречат действующему законодательству.
Довод апелляционной жалобы о том, что в настоящее время степень готовности жилого дома составляет <...> %, а при приеме жилого дома от ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" такая степень готовности была <...> %, что свидетельствует о том, что дом в период 2014 строился за счет средств членов кооператива, привлекаемых ЖСК "Малиновского-3" не влечет отмену решения суда, поскольку данное обстоятельство не является юридически значимым по настоящему спору и может быть использовано истцом для восстановления нарушенного права при предъявлении иного иска.
Учитывая, что неправомерные действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", заключившего сделку с ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика повлекло уменьшение конкурсной массы должника, а тем самым, причинение убытков и нарушение прав данного общества, доводы апеллянтов о том, что права ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не нарушены удовлетворению не подлежат, кроме того, неверным является и суждение о том, что ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" добровольно отказался от права аренды на земельный участок и от прав застройщика.
Как отмечено в постановлении Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...>, конкурсный управляющий должника, являясь профессиональным участником дела о банкротстве, не мог не знать о том, что право аренды является имуществом должника, которое подлежит включению в конкурсную массу.
Кроме того, истцами не оспаривался тот факт, что не все участники строительства многоквартирного жилого дома, которые были включены в реестр должника, являлись участниками при создании ЖСК "Малиновского-3", в связи с чем несостоятельным является довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" был создан специально для организации строительства и управления многоквартирным домом по <...>.
Суждение в жалобе о том, что арбитражные суды указали на то, что возвращение прав застройщика должнику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не влияет на права членов кооператива на спорный объект, ошибочно.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
Таким образом, объект незавершенного строительства передается от застройщика к ЖСК лишь в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены в натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.
Судом установлено, что договоры на участие в строительстве многоквартирного дома по <...>(строительный) в г. Омске на дату заключения соглашения от <...>, заключенного между первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика, были заключены должником (ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД") с пятью физическими и двумя юридическими лицами.
Истцы участниками строительства многоквартирного дома не являлись, с ними не был заключен договор на участие в долевом строительстве, на что ошибочно указано в жалобе, каких-либо правоотношений с первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" у истцов не имелось.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Как следует из материалов дела созданный участниками строительства ЖСК "Малиновского-3" стал привлекать денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома посредством иных сделок.
До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ).
Обретение титула собственника помещения членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом, право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от <...> N <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, вступление в ЖСК с необходимостью предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.
При этом, поскольку член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права кооператива, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства.
Как установлено судом и не отрицается самим истцами, помещения (квартир), указанных в Индивидуально-тарифных планах-соглашениях, заключенных ими с ЖСК "Малиновского-3", так же как и самого многоквартирного жилого дома не существует (обязательства ЖСК не исполнены), каких-либо прав на земельный участок, отведенный под строительство дома, за истцами не зарегистрировано, кооператив права застройщика дома по адресу: <...> (строительный) утратил, права и обязанности застройщика этого дома перешли к другому лицу, в связи с чем, утверждения о приобретении ими в силу требований ч. 4 ст. 218 ГК РФ права собственности на помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по указанному строительному адресу, несостоятельны. Указанное вытекает и из текста пункта 2 Индивидуально-тарифного плана-соглашения, согласно которого "в порядке календарной очередности заключения настоящего тарифного плана-соглашения закрепление указанной квартиры за пайщиком оформляется как пай N...".
Таким образом, законные основания для удовлетворения иска о признании права собственности истцов на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют.
Указание представителя истца в суде апелляционной инстанции на то обстоятельство, что решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> в настоящее пересматривается по вновь открывшимся обстоятельствам, отмену судебного акта не влечет, поскольку он был постановлен ранее - <...>
Иные доводы апелляционной жалобы являются предметом взаимоотношений кооператива и пайщика и не имеют правовой связи с признанием права собственности на строящийся объект недвижимого имущества, а потому не влекут удовлетворение иска.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки судом первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 06.07.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6562/2015
Требование: О признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчик обладает правами застройщика на спорный жилой дом, пай истцами полностью оплачен, поэтому у них возникло право на долю в незавершенном строительством доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-6562/2015
Председательствующий: Сактаганова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Утенко Р.В.,
судей Емельяновой Е.В., Кутыревой О.М.,
при секретаре К.К.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционным жалобам К.Л., Ж. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06.07.2015, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований К.Л. к Жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" о признании права собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу: <...> расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> с разрешенным видом использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", местоположение которого установлено в <...>. <...> индивидуализированный согласно Положению N <...> (кадастровый паспорт земельного участка), что соответствует квартире, строительный <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости на <...>м этаже в <...>м подъезде, общей площадью <...>
Отказать в удовлетворении исковых требований Ж. к Жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" о признании права собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> с разрешенным видом использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", местоположение которого установлено в <...>), индивидуализированный согласно Положению N <...> (кадастровый паспорт земельного участка), что соответствует квартире, строительный N <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости на 8-м этаже в 2-м подъезде, общей площадью <...>
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.В., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
К.Л., Ж. обратились в суд с исками к ЖСК "Малиновского-3" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.
Определением Первомайского районного суда г. Омска от <...> гражданские дела по искам К.Л. и Ж. объединены в одно производство.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что застройщиком жилого дома по адресу: <...> являлось ООО "ПКФ СМУ-1 КПД", в отношении которого введено конкурсное производство. <...> между застройщиком ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика, по которому ЖСК "Малиновского-3" получил права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство жилого дома, а также права на земельный участок, предназначенный для строительства дома. К.Л. вступила в члены ЖСК "Малиновского-3" в качестве пайщика <...> строящемся доме стоимостью <...>, Ж. - в качестве пайщика <...> стоимостью <...>. На основании индивидуального тарифного плана-соглашения с членом ЖСК "Малиновского-3" N <...> от <...> с К.Л. и N <...> от <...> с Ж. за ними закреплены квартиры со строительным номером, соответственно N <...> общей строительной площадью <...>, в <...>-м подъезде на <...>м этаже строящегося жилого <...> АО г. Омска и N <...> общей строительной площадью <...> во <...> подъезде на <...> этаже указанного строящегося жилого дома. Паи за квартиру ими внесены полностью, что подтверждается соглашением зачете взаимных требований по состоянию на <...> и <...>.
Поскольку строительство жилого дома не завершено, просили:
- признать за К.Л. право собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...>, что соответствует квартире, строительный N N <...>, расположенной в составе указанного объекта недвижимости, на <...>-м этаже в <...> подъезде, общей площадью <...>
- признать за Ж. право собственности на <...> долей в объекте незавершенного строительства - жилом <...> по адресу г. Омск, <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N <...> что соответствует квартире, строительный N <...> расположенной в составе указанного объекта недвижимости, на <...>-м этаже во <...> подъезде, общей площадью <...>
Истец Ж. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании истец К.Л. и представитель истцов по доверенностям С. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ЖСК "Малиновского-3" по доверенности Р. в судебном заседании признала исковые требования. Пояснила, что ЖСК "Малиновского-3" обладает правами застройщика на указанный в иске дом, пай истцом полностью оплачен, поэтому у него возникло право на долю в незавершенном строительством доме. Права и обязанности истцов никак не затрагивают и не нарушают права СМУ КПД N 1.
Представитель ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" по доверенности К.А. возражал против удовлетворения иска, пояснил, что у ответчика права застройщика на указанный в иске дом отсутствует, застройщиком дома является ООО "ПКФ СМУ-1 КПД. Не возникло право собственности у истцов на квартиры в объекте незавершенного строительства, так как нет акта ввода в эксплуатацию, у пайщиков есть право только на пай, которым они могут распоряжаться.
Представитель арбитражного управляющего ООО "Валентайн" по доверенности Х.Т. в судебном заседании не высказала свою позицию по делу.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, извещенный надлежащим образом, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах представитель истцов С. указывает, что ссылка суда на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от <...> не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора, поскольку К.Л. и Ж. не были привлечены к участию в деле при рассмотрении указанного спора. В связи с этим, суду не следовало руководствоваться данным судебным актом, поскольку он не имел никакой доказательственной силы по отношению к рассматриваемому делу. Кроме того, данным судебным актом, не рассмотрен вопрос о прекращении права собственности истцов, возникшего в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ. При этом постановлением установлено, что возвращение прав застройщика должнику не влияет на права членов кооператива на данный объект. Суд уклонился от исследования вопроса о законности возведения многоквартирного жилого дома на отведенном для этих целей земельном участке, не рассматривал вопрос наличия или отсутствие прав собственности истцов на долю в незавершенном строительстве. Вывод суда об отсутствии сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно принадлежности спорного имущества истцам, неправомерен, поскольку материалы дела не содержат указанной выписки. Кроме того, данных в Росреестре о зарегистрированных за членами ЖСК "Малиновского-3" правах не может быть, поскольку для них законодательством не предусмотрена процедура регистрации прав на земельный участок и его залога. Суд уклонился от разрешения заявленного требования - установления права собственности на долю в незавершенном строительстве. Полагает, что право собственности возникло у апеллянтов непосредственно после полной оплаты паевого взноса и не зависит от момента регистрации такого права. Указывает, что право собственности К.Л. и Ж. возникло задолго до того, как был принят судебный акт Восьмого арбитражного апелляционного суда. Выданное разрешение на строительство никем не оспорено, не признано недействительным, что подтверждает факт законности возведения кооперативом объекта недвижимости. Ссылка суда на ФЗ от <...> "О кредитной кооперации", ничем не мотивирована, поскольку ЖСК "Малиновского-3" не является кредитным кооперативом. Суд не принял во внимание признание иска ответчиком и никак это не мотивировал, не указал, чьи права и законные интересы могут быть нарушены. ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" находится в стадии конкурсного управления, права на аренду земельного участка добровольно передал ответчику, возвести дом не в состоянии, и, в соответствии с законодательством будет обязан передать свои права и обязанности относительно строительства дома специально созданному ЖСК. Строительство спорного дома должно быть продолжено на основании уже разработанной ЖСК "Малиновского-3" проектной документации, на основе уже заложенного фундамента и цокольного этажа. В этой связи представляется неразумным передача объекта незавершенного строительства иному, вновь созданному ЖСК, когда такой кооператив уже есть. ЖСК "Малиновского-3" был организован исключительно для строительства и обслуживания строящегося жилого дома, никакой прибыли от своей деятельности он не получает. ООО "Валентайн" находится в процедуре банкротства, какого-либо имущества у бывшего председателя ЖСК "Малиновского-3" и одновременно директора ООО "Валентайн", не обнаружено. Таким образом, оспариваемым решением суда, истцов заведомо отсылают к обязательственным отношениям, которые не приведут к возмещению ущерба даже частично, а установление доли в незавершенном строительством объекте - единственный способ сохранить вложенные средства.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили, доказательства уважительности неявки суду не предоставили, в связи с чем коллегия судей сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав С., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав дополнительные доказательства в судебном заседании, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Согласно части 2 статьи 45 Конституции РФ, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенного права и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Основания для приобретения права собственности установлены главой 14 ГК РФ.
Из смысла ч. 4 ст. 218 ГК РФ следует, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Ж. (займодавец) и ООО "Валентайн" (заемщик) заключен договор денежного займа с физическим лицом, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в сумме <...>, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до <...>.
<...> между К.Л. (займодавец) и ООО "Валентайн" (заемщик) заключен договор денежного займа с физическим лицом, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в <...>, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до <...>
В силу п. 2.3 указанных договоров на сумму займа проценты не начисляются.
Квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от <...> и N <...> от <...> подтверждается передача Ж. и К.Л. денежных средств в сумме <...> и <...>, соответственно, в качестве беспроцентного займа ООО "Валентайн".
<...> К.Л. представила председателю Правления ЖСК "Малиновского-3" Акопяну Р.В. заявление о принятии ее в члены ЖСК в качестве пайщика <...>, стоимостью <...> рублей, общей проектной площадью <...>.м. в строящемся <...> (строительный) по <...> <...>.
<...> Ж. представила председателю Правления ЖСК "Малиновского-3" Х.С. заявление о принятии ее в члены ЖСК в качестве пайщика <...>, стоимостью <...> рублей, общей проектной площадью <...>.м. в строящемся <...> (строительный) по <...>
На основании решений N <...> и N <...> Правления ЖСК "Малиновского -3" утверждены индивидуальные тарифные планы-соглашения от <...>, от <...> согласно которым ЖСК "Малиновского-3", Ж. и К.Л., соответственно, заключили соглашения, которыми за пайщиками закрепляются указанные квартиры в соответствии с планом этажа дома Приложение N 1.
По данным соглашениям, закрепление квартир означает эксклюзивное право пайщика на приобретение указанного недвижимого имущества в случае добросовестного исполнения всех обязанностей, возложенных на члена кооператива Уставом ЖСК, Положением о порядке оплаты вступительных, паевых и прочих взносов и предоставления (передачи в собственность) квартиры в многоквартирном доме ЖСК "Малиновского-3" и настоящим Соглашением.
В порядке календарной очередности заключение настоящего тарифного плана-соглашения означает закрепление указанной квартиры за пайщиками Ж. и К.Л. как паи N <...> и N <...>, соответственно.
Стоимость пая К.Л. составляет <...>, которую пайщик обязуется внести в срок до <...> Стоимость пая Ж. составляет <...>, которую она обязуется внести в срок до <...>.
Помимо стоимости паев пайщики обязуются оплатить ЖСК вступительный взнос в сумме <...>, целевой взнос - расходы, связанные с получением ЖСК технического и кадастрового паспорта на дом до ввода объекта в эксплуатацию в размере <...>.
ЖСК обеспечивает финансирование и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии с планируемыми сроками строительства. Срок ввода объекта в эксплуатацию - <...>.
В соответствии с соглашением о зачете взаимных требований по состоянию на <...> ООО "Валентайн" произвело с ЖСК "Малиновского-3" расчет по договору инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г<...>. Омска от <...> путем зачета денежных средств в размере <...> по договору денежного займа с физическим лицом от <...> заключенному с К.Л. в счет оплаты пая по индивидуальному тарифному плану-соглашению от <...> на сумму <...>
В соответствии с соглашением о зачете взаимных требований по состоянию на <...> ООО "Валентайн" произвело с ЖСК "Малиновского-3" расчет по договору инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...> Омска от <...> путем зачета денежных средств в размере <...> договору денежного займа с физическим лицом от <...>, заключенному с Ж. в счет оплаты пая по индивидуальному тарифному плану-соглашению от <...> на сумму <...>
На сегодняшний день многоквартирный жилой <...> (строительный) по <...> не возведен, обязательства, установленные индивидуальными тарифными планами-соглашениями, ответчиком не исполнены.
Полагая в соответствии с соглашениями от <...>, <...> наличие права собственности в отношении спорных жилых помещений в строящемся <...>, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.
Разрешая заявленные требования, исследовав представленные в материалы дела по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательства, применив положения ст. 8, 11, 12, 130, 313, 218, 219 ГК РФ, установив отсутствие у ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика в отношении <...>, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с изложенной позицией суда первой инстанции, руководствуясь следующим.
В силу ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Пунктом 16 ст. 1 ГрК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В силу положений ст. 51 ГрК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Исходя из вышеизложенных норм материального права, юридически значимыми обстоятельствами по делу по требованию о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры являются членство истца в жилищно-строительном кооперативе, возведение спорного объекта недвижимости ответчиком за счет средств членов кооператива, принадлежность на определенном праве ответчику земельного участка, наличие разрешения, выданного ответчику, на строительство многоквартирного жилого дома, отсутствие признаков самовольной постройки, а также наличие у жилищно-строительного кооператива статуса застройщика.
Сторонами не оспаривалось, что первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" осуществлялось строительство жилого дома, расположенного на земельном участке N <...>.
<...> между департаментом недвижимости Администрации <...> и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" был заключен договор аренды земельного участка N <...>, зарегистрированный в УФРС по Омской области <...>
<...> департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" было выдано разрешение на строительство жилого дома <...> N <...> сроком до <...>
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Частью 1 статьи 7 указанного Закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании решения Арбитражного суда <...> по делу N <...> от <...> ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении указанного общества открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Омской области по делу N <...> от <...> удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" В. о применении при банкротстве должника правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 Главы IX ФЗ от <...> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
По смыслу статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (пункт 9 настоящей статьи).
Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям (пункт 14 настоящей статьи).
Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 15).
В целях удовлетворения потребностей граждан в собственном жилье путем участия в строительстве жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> за счет собственных/привлеченных средств, создан ЖСК "Малиновского-3" (п. 2.1 Устава).
<...> между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-3" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче права и обязанности по договору долевого участия в строительстве другому лицу (цессия), согласно п. 1 которого выбывший застройщик безвозмездно передает вступившему застройщику свои права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N <...> от <...>, выданного департаментом архитектуры и градостроительство Администрации <...>, жилого дома по адресу: <...>), на земельном участке с кадастровым номером N <...>.
<...> участники долевого строительства выразили согласие на передачу прав и обязанности застройщика на указанный объект, на замену застройщика и перенаем земельного участка.
Таким образом, в рамках указанного договора, ЖСК "Малиновского-3" принял на себя обязательство в предусмотренный договорами срок построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого участия строительства участникам долевого строительства.
Решением Арбитражного суда <...> от <...> по делу N <...> заявления ЖСК "Малиновского, <...> ЖСК "Малиновского-3" удовлетворены, на департамент имущественных отношений Администрации <...> возложена обязанность заключить с ЖСК "Малиновского-3" договор аренды на часть N <...> площадью <...>. земельного участка с кадастровым номером N <...>.
<...> между департаментом имущественных отношений Администрации <...> и ЖСК "Малиновского-3" заключен договор N <...> аренды земельного участка сроком на 1 год, часть N <...> земельного участка площадью <...>м. с кадастровым номером N <...> для строительства жилого дома (л.д. 75-76).
На основании соглашения от <...> к N N <...> аренды земельного участка от <...> срок действия договора продлен до <...> (л.д. 77).
Соглашением от <...> к договору N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от <...> срок действия указанного договора продлен до <...> (л.д. 79).
Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> выдано разрешение ЖСК "Малиновского-3" на строительство спорного жилого дома (л.д. 112).
Определением Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N N <...> в удовлетворении заявления Г. о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче должником ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика в отношениях по строительству жилого <...>, а также прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, о возврате ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" названных прав и обязанностей.
<...> Восьмым арбитражным апелляционным судом определение Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N <...> отменено, принят новый судебный акт, которым заявление Г. удовлетворено, сделка по передаче ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" в лице конкурсного управляющего В. ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N <...> от <...>, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <...>), на земельном с кадастровым номером N <...> расположенном по адресу: <...> признана недействительной. Апелляционным судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ЖСК "Малиновского-3" возложена обязанность возвратить ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" права и обязанности застройщика, арендатора земельного участка, права, связанные с разрешением на строительство, исполнительную и проектную документацию для строительства жилого дома по адресу: <...>
Постановлением Арбитражного суда <...> от <...> Определением Верховного суда Российской Федерации от <...> указанный судебный акт оставлен без изменения.
Решением Арбитражного суда <...> по делу N <...> от <...> удовлетворено заявление ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о пересмотре решения от <...> по новым обстоятельствам, указанное решение отменено в части удовлетворения исковых требований ЖСК "Малиновского-3" об обязании департамента имущественных отношений Администрации <...> заключить с ответчиком договор аренды на спорный земельный участок.
Пунктом 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...> разъяснено, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.
В результате применения последствий признания договора цессии прав и обязанностей от <...>, заключенного между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" недействительным, на ответчика возложена обязанность возвратить все права и обязанности, полученные в результате заключения указанной сделки, что является основанием для обратного сингулярного правопреемства в отношениях с третьими лицами, связанных со строительством дома.
По смыслу положений ст. 130, ст. 218, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 124 ЖК РФ право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. При этом необходимо учитывать, что согласно положениям ст. 129 ЖК РФ право собственности члена жилищно-строительного кооператива возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение.
Таким образом, иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект может быть предъявлен лишь к лицу, имеющему действительный статус застройщика.
На момент рассмотрения данного гражданского дела в силу постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от <...> права застройщика переданы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", ЖСК "Малиновского-3" застройщиком не является. Право собственности члена ЖСК в данном случае производно от прав самого кооператива на вновь создаваемую вещь, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства, в силу чего законные основания для признания права собственности истца на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют.
При вынесении решения судом были правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.
Настаивая на удовлетворении заявленных требований, истцы также указывали на то, что спорный объект, имеющий строительный адрес <...>, является объектом недвижимости незавершенного строительства, отсутствие регистрации прав пайщиков на земельный участок и документов, связанных с приемом дома в эксплуатацию, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности истцов на долю в незавершенном строительством объекте.
Указанный довод истцов правильно не принят во внимание судом первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Вместе с тем, доказательств того, что спорный объект действительно может быть отнесен к объектам недвижимого имущества, на которое возможно признать право собственности как на объект незавершенного строительства, суду истцом не представлено.
Заключение ИП М. об оценке объемов выполненных работ по возведению здания - жилого <...> от <...>, представленное истцами, об обратном не свидетельствует.
Понятие объектов незавершенного строительства законодательно не определено, но в п. 10 ст. 1 ГрК РФ дано определение понятию "объект капитального строительства", содержащее юридико-техническое сокращение для обозначения здания, строения, сооружения, объектов, строительство которых не завершено.
Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.
Согласно заключению специалиста на <...> на спорном объекте выполнены следующие объемы работ: (песчаная и щебеночная) бетонная подготовка, водоотлив из котлована, сваи забивные, а также обустройство строительной площадки в виде устройства ограждения из профнастила (с установкой столбов), выполнение проектной документации, геодезических работ и временное подключение объекта к электричеству, составляющие около <...> от общей стоимости строительства.
Доказательств того, что ЖСК "Малиновского-3" возведен фундамент, а также цокольный этаж многоквартирного жилого дома, на что в своих выступлениях ссылался представитель кооператива ни в суд первой инстанции, ни суду второй инстанции не представлено.
С учетом степени готовности спорного объекта недвижимости, установленных судом фактических обстоятельствах дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в заявленном виде (признание права собственности на объект незавершенного строительства) иск не мог быть удовлетворен.
Довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" осуществляло строительство многоквартирного дома, поскольку процент строительной готовности объекта увеличен (с <...> до <...>%) к обратному не ведет.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы не были привлечены к участию в деле при рассмотрении дела в арбитражном суде, а следовательно, решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> не имеет для них преюдициального значения, в связи с чем, они имеет право самостоятельного требования о праве на имущество в виде доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой <...> по адресу: <...>, основанием к отмене решения суда не являются.
Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 ГПК РФ).
Таким образом, решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> по отношению к ЖСК "Малиновского-3", который принимал непосредственное участие в рассмотрении указанного спора, носит преюдициальный характер.
Данное решение вступило в законную силу и до настоящего времени не отменено.
Следовательно, кооператив в силу требований ст. 13 ГПК РФ обязан исполнить постановленное арбитражным судом решение по передаче прав и обязанностей застройщика первоначальному застройщику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", а также прав и обязанностей арендатора земельного участка, всю документацию необходимую для продолжения строительства многоквартирного дома. При этом, ссылки в жалобе на продление кооперативу срока аренды земельного участка до 2018 года и наличие не оспоренных распоряжений, связанных с правами ЖСК как застройщика к иному не ведут.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для принятия признания иска данным юридическим лицом, поскольку такое признание противоречит закону и при его удовлетворении нарушило бы права и интересы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", в связи с чем отклонено обоснованно.
Доводы истцов о возникновении у них права собственности на квартиру в строящемся жилом доме с момента выплаты полного объема пая (ст. 218 ГК РФ), основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку правоотношения, предметом которых является спорный объект недвижимости, возникли с ЖСК "Малиновского-3", который не является застройщиком, в связи с чем право собственности на незавершенный строительством объект при отсутствии у ЖСК статуса застройщика, у них возникнуть не может.
Ссылка апеллянтов на наличие у ЖСК "Малиновского-3" действительного правового статуса застройщика ввиду наличия не оспоренных разрешения на строительство N <...>, распоряжения департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, договора аренды земельного участка между ЖСК "Малиновского-3" и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, не опровергает выводов суда. Указанным выше постановлением от <...>, признавая недействительной сделку, совершенную <...> между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3", суд апелляционной инстанции одновременно применил последствия недействительности указанной сделки (ст. 166, 167 ГК РФ), в том числе, обязал ЖСК "Малиновского-3" возвратить первоначальному застройщику все права тем или иным образом связанные со строительством спорного многоквартирного жилого дома. В связи с этим, указанные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку само постановление апелляционного суда прекращает права ЖСК в качестве застройщика в отношении спорного жилого дома.
Суждение подателя жалобы о фактическом неисполнении ответчиком указанного решения как основании полагать, что у кооператива сохранились права и обязанности застройщика, противоречат действующему законодательству.
Довод апелляционной жалобы о том, что в настоящее время степень готовности жилого дома составляет <...> %, а при приеме жилого дома от ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" такая степень готовности была <...> %, что свидетельствует о том, что дом в период 2014 строился за счет средств членов кооператива, привлекаемых ЖСК "Малиновского-3" не влечет отмену решения суда, поскольку данное обстоятельство не является юридически значимым по настоящему спору и может быть использовано истцом для восстановления нарушенного права при предъявлении иного иска.
Учитывая, что неправомерные действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", заключившего сделку с ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика повлекло уменьшение конкурсной массы должника, а тем самым, причинение убытков и нарушение прав данного общества, доводы апеллянтов о том, что права ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не нарушены удовлетворению не подлежат, кроме того, неверным является и суждение о том, что ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" добровольно отказался от права аренды на земельный участок и от прав застройщика.
Как отмечено в постановлении Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...>, конкурсный управляющий должника, являясь профессиональным участником дела о банкротстве, не мог не знать о том, что право аренды является имуществом должника, которое подлежит включению в конкурсную массу.
Кроме того, истцами не оспаривался тот факт, что не все участники строительства многоквартирного жилого дома, которые были включены в реестр должника, являлись участниками при создании ЖСК "Малиновского-3", в связи с чем несостоятельным является довод о том, что ЖСК "Малиновского-3" был создан специально для организации строительства и управления многоквартирным домом по <...>.
Суждение в жалобе о том, что арбитражные суды указали на то, что возвращение прав застройщика должнику ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не влияет на права членов кооператива на спорный объект, ошибочно.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
Таким образом, объект незавершенного строительства передается от застройщика к ЖСК лишь в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены в натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.
Судом установлено, что договоры на участие в строительстве многоквартирного дома по <...>(строительный) в г. Омске на дату заключения соглашения от <...>, заключенного между первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и ЖСК "Малиновского-3" по передаче прав и обязанностей застройщика, были заключены должником (ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД") с пятью физическими и двумя юридическими лицами.
Истцы участниками строительства многоквартирного дома не являлись, с ними не был заключен договор на участие в долевом строительстве, на что ошибочно указано в жалобе, каких-либо правоотношений с первоначальным застройщиком ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" у истцов не имелось.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Как следует из материалов дела созданный участниками строительства ЖСК "Малиновского-3" стал привлекать денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома посредством иных сделок.
До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ).
Обретение титула собственника помещения членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом, право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от <...> N <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, вступление в ЖСК с необходимостью предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.
При этом, поскольку член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права кооператива, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства.
Как установлено судом и не отрицается самим истцами, помещения (квартир), указанных в Индивидуально-тарифных планах-соглашениях, заключенных ими с ЖСК "Малиновского-3", так же как и самого многоквартирного жилого дома не существует (обязательства ЖСК не исполнены), каких-либо прав на земельный участок, отведенный под строительство дома, за истцами не зарегистрировано, кооператив права застройщика дома по адресу: <...> (строительный) утратил, права и обязанности застройщика этого дома перешли к другому лицу, в связи с чем, утверждения о приобретении ими в силу требований ч. 4 ст. 218 ГК РФ права собственности на помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по указанному строительному адресу, несостоятельны. Указанное вытекает и из текста пункта 2 Индивидуально-тарифного плана-соглашения, согласно которого "в порядке календарной очередности заключения настоящего тарифного плана-соглашения закрепление указанной квартиры за пайщиком оформляется как пай N...".
Таким образом, законные основания для удовлетворения иска о признании права собственности истцов на незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют.
Указание представителя истца в суде апелляционной инстанции на то обстоятельство, что решение Восьмого Арбитражного апелляционного суда г. Омска от <...> в настоящее пересматривается по вновь открывшимся обстоятельствам, отмену судебного акта не влечет, поскольку он был постановлен ранее - <...>
Иные доводы апелляционной жалобы являются предметом взаимоотношений кооператива и пайщика и не имеют правовой связи с признанием права собственности на строящийся объект недвижимого имущества, а потому не влекут удовлетворение иска.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки судом первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 06.07.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)