Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что являются собственниками на праве общей долевой собственности (каждый по 1/2 доли) на квартиру. Ранее жилое строение имело статус индивидуального жилого дома, однако в настоящее время в связи с тем, что жилое помещение, занимаемое истцами, имеет статус квартиры в многоквартирном жилом доме, они не имеют возможности зарегистрировать право на часть земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Татаров В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Беленкова В.И.,
судей Рыбачук Е.Ю., Киреевой И.В.,
при секретаре *,
рассмотрела в открытом судебном заседании <данные изъяты> гражданское дело по иску А. и О. к администрации г.о. Химки о признании квартиры частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру, по апелляционной жалобе третьих лиц по делу - *, *, *, * на заочное решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Рыбачук Е.Ю.,
объяснения А., О. и их представителя - *, а также *,
установила:
А. и О. обратились в суд с иском к администрации г.о. Химки о прекращении права общей долевой собственности на <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, и признании права общей долевой собственности на часть дома площадью 29,9 кв. м, состоящую из комнаты <данные изъяты> размером 16,9 кв. м в лит. А и комнаты <данные изъяты> размером 13,0 кв. м лит. А9, а также об исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками на общей долевой собственности (каждая в 1/2 доле) на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>. Соседние квартиры принадлежат * за N 1, 5 и 6, * - N 2, * - <данные изъяты> и * - N 7. Ранее жилое строение имел статус индивидуального жилого дома, однако в настоящее время в связи с тем, что жилое помещение, занимаемое истцами, имеет статус квартиры в многоквартирном жилом доме, они не имеют возможности зарегистрировать право на часть земельного участка.
Заочным решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования А. и О. удовлетворены.
В апелляционной жалобе третьи лица по делу - *, *, * и * просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.
В суде апелляционной инстанции * пояснил, что спорное жилое помещение является многоквартирным, поскольку содержит в себе элементы общего имущества, а перевод квартиры в часть жилого дома будет нарушать права других собственников квартир, так как они намерены оформить земельный участок при доме в общую долевую собственность. Оформление истцами отдельно от других собственников многоквартирного дома права собственности на часть земельного участка нарушает их права.
В суде апелляционной инстанции А., О. и их представитель - * просили заочное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
*, *, *, представитель администрации г.о. Химки, представитель Химкинского отдела Управления Росреестра в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что по состоянию на <данные изъяты> домовладение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, принадлежало на праве долевой собственности:
- - * (11,5/100 долей);
- - * (9,7/100);
- - * (9,7/200);
- - * (97/2000 долей);
- - * (20,6/100) и ч. (6,7/100).
А. и О. являлись наследниками к имуществу * и Ч., умерших <данные изъяты> и <данные изъяты> года.
На основании определения Химкинского городского суда московской области от <данные изъяты> было утверждено мировое соглашение между вышеуказанными лицами, прекращено право долевой собственности на жилой дом и признано право собственности на квартиры: за А. и О. - по 1/2 доле на <данные изъяты>, за * - N 1, 5 и 6, * - N 2, * - <данные изъяты> и * - N 7. Право собственности на квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на то, что на момент вынесения определения суда о признании за сторонами права на квартиры дом имел статус жилого дома; принимая во внимание экспертное заключение, представленное А. и О., ссылаясь на положения статей 15, 16, 18, 36 ЖК РФ, а также 131, 252 и 558 ГК РФ, пришел к выводу о том, что <данные изъяты> является изолированной частью жилого дома, а жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда и полагает, что суд неправильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого неверно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.
Из технического паспорта по состоянию на <данные изъяты> усматривается, что жилое помещение, принадлежащее истцам, учтено в качестве квартиры.
Одноэтажное жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, состоит из семи квартир (1, 2, 3, 4, 5, 6 и 7), имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к нему, и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в указанном доме, что придает ему статус многоквартирного жилого дома, каким он значится, статус данного жилого дома не изменялся. В настоящее время квартиры принадлежат различным собственникам.
Согласно частям 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома, поименованным в Жилищном кодексе Российской Федерации, в качестве характерного свойства, по которому объект недвижимости приобретает статус именно жилого дома, является наличие в нем комнат (а не квартир).
В свою очередь, действующее законодательство не содержит правил, позволяющих, при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом, в отношении которого возможен раздел и образование общей долевой собственности.
Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
В свою очередь, понятие индивидуального жилого дома раскрывается в части третьей статьи 48 и части второй статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под "индивидуальным домом" понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Истцы, ссылаясь на автономность принадлежащей им <данные изъяты>, вместе с тем не доказали, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом. С учетом этого судебная коллегия исходит из того, что дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений, то есть обладает квалифицирующим признаком многоквартирного жилого дома.
Таким образом, спорный дом не является индивидуальным жилым домом в понимании части третьей статьи 48 и части второй статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отношении которого возможен раздел и образование общей долевой собственности.
Простая констатация очевидного факта, что квартира является частью дома, не снимает требований к тому, что любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуализирующими признаками, подтверждаемыми данными кадастрового или технического учета.
Между тем, действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества, равно как и не предусмотрена возможность одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей. Таким образом, составные части объекта недвижимости должны объединяться видовыми признаками и обладать равнозначным правовым статусом, то есть не предусмотрен законом и является недопустимым одновременный кадастровый и технический учет и квартир, и частей жилого дома в отношении одного здания.
Устанавливая возможность реального раздела общей долевой собственности между ее участниками, действующее законодательство не предусматривает иной возможности изменения технического учета объекта, существующего как две и более самостоятельные квартиры, кроме как посредством совпадения в одном лице их собственников с необходимостью последующего их переустройства. Между тем, проживающие в доме *, *, * и * возражают против удовлетворения исковых требований.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований. При этом судебная коллегия отмечает, что не могут служить основанием для удовлетворения иска правовая цель, преследуемая истцами в части регистрации права собственности на часть земельного участка по указанному выше адресу.
Учитывая изложенное выше, судебная коллегия полагает заочное решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе А. и О. в иске о признании квартиры частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
определила:
заочное решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить. Принять по делу новое решение, которым А. и О. в иске, предъявленном к администрации г.о. Химки о признании <данные изъяты> <данные изъяты>, частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7354/15
Требование: о признании квартиры частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что являются собственниками на праве общей долевой собственности (каждый по 1/2 доли) на квартиру. Ранее жилое строение имело статус индивидуального жилого дома, однако в настоящее время в связи с тем, что жилое помещение, занимаемое истцами, имеет статус квартиры в многоквартирном жилом доме, они не имеют возможности зарегистрировать право на часть земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-7354/15
Судья Татаров В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Беленкова В.И.,
судей Рыбачук Е.Ю., Киреевой И.В.,
при секретаре *,
рассмотрела в открытом судебном заседании <данные изъяты> гражданское дело по иску А. и О. к администрации г.о. Химки о признании квартиры частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру, по апелляционной жалобе третьих лиц по делу - *, *, *, * на заочное решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Рыбачук Е.Ю.,
объяснения А., О. и их представителя - *, а также *,
установила:
А. и О. обратились в суд с иском к администрации г.о. Химки о прекращении права общей долевой собственности на <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, и признании права общей долевой собственности на часть дома площадью 29,9 кв. м, состоящую из комнаты <данные изъяты> размером 16,9 кв. м в лит. А и комнаты <данные изъяты> размером 13,0 кв. м лит. А9, а также об исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками на общей долевой собственности (каждая в 1/2 доле) на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>. Соседние квартиры принадлежат * за N 1, 5 и 6, * - N 2, * - <данные изъяты> и * - N 7. Ранее жилое строение имел статус индивидуального жилого дома, однако в настоящее время в связи с тем, что жилое помещение, занимаемое истцами, имеет статус квартиры в многоквартирном жилом доме, они не имеют возможности зарегистрировать право на часть земельного участка.
Заочным решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования А. и О. удовлетворены.
В апелляционной жалобе третьи лица по делу - *, *, * и * просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.
В суде апелляционной инстанции * пояснил, что спорное жилое помещение является многоквартирным, поскольку содержит в себе элементы общего имущества, а перевод квартиры в часть жилого дома будет нарушать права других собственников квартир, так как они намерены оформить земельный участок при доме в общую долевую собственность. Оформление истцами отдельно от других собственников многоквартирного дома права собственности на часть земельного участка нарушает их права.
В суде апелляционной инстанции А., О. и их представитель - * просили заочное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
*, *, *, представитель администрации г.о. Химки, представитель Химкинского отдела Управления Росреестра в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что по состоянию на <данные изъяты> домовладение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, принадлежало на праве долевой собственности:
- - * (11,5/100 долей);
- - * (9,7/100);
- - * (9,7/200);
- - * (97/2000 долей);
- - * (20,6/100) и ч. (6,7/100).
А. и О. являлись наследниками к имуществу * и Ч., умерших <данные изъяты> и <данные изъяты> года.
На основании определения Химкинского городского суда московской области от <данные изъяты> было утверждено мировое соглашение между вышеуказанными лицами, прекращено право долевой собственности на жилой дом и признано право собственности на квартиры: за А. и О. - по 1/2 доле на <данные изъяты>, за * - N 1, 5 и 6, * - N 2, * - <данные изъяты> и * - N 7. Право собственности на квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на то, что на момент вынесения определения суда о признании за сторонами права на квартиры дом имел статус жилого дома; принимая во внимание экспертное заключение, представленное А. и О., ссылаясь на положения статей 15, 16, 18, 36 ЖК РФ, а также 131, 252 и 558 ГК РФ, пришел к выводу о том, что <данные изъяты> является изолированной частью жилого дома, а жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда и полагает, что суд неправильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого неверно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.
Из технического паспорта по состоянию на <данные изъяты> усматривается, что жилое помещение, принадлежащее истцам, учтено в качестве квартиры.
Одноэтажное жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Сходня, <данные изъяты>, состоит из семи квартир (1, 2, 3, 4, 5, 6 и 7), имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к нему, и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в указанном доме, что придает ему статус многоквартирного жилого дома, каким он значится, статус данного жилого дома не изменялся. В настоящее время квартиры принадлежат различным собственникам.
Согласно частям 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома, поименованным в Жилищном кодексе Российской Федерации, в качестве характерного свойства, по которому объект недвижимости приобретает статус именно жилого дома, является наличие в нем комнат (а не квартир).
В свою очередь, действующее законодательство не содержит правил, позволяющих, при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом, в отношении которого возможен раздел и образование общей долевой собственности.
Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
В свою очередь, понятие индивидуального жилого дома раскрывается в части третьей статьи 48 и части второй статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под "индивидуальным домом" понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Истцы, ссылаясь на автономность принадлежащей им <данные изъяты>, вместе с тем не доказали, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом. С учетом этого судебная коллегия исходит из того, что дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений, то есть обладает квалифицирующим признаком многоквартирного жилого дома.
Таким образом, спорный дом не является индивидуальным жилым домом в понимании части третьей статьи 48 и части второй статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отношении которого возможен раздел и образование общей долевой собственности.
Простая констатация очевидного факта, что квартира является частью дома, не снимает требований к тому, что любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуализирующими признаками, подтверждаемыми данными кадастрового или технического учета.
Между тем, действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества, равно как и не предусмотрена возможность одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей. Таким образом, составные части объекта недвижимости должны объединяться видовыми признаками и обладать равнозначным правовым статусом, то есть не предусмотрен законом и является недопустимым одновременный кадастровый и технический учет и квартир, и частей жилого дома в отношении одного здания.
Устанавливая возможность реального раздела общей долевой собственности между ее участниками, действующее законодательство не предусматривает иной возможности изменения технического учета объекта, существующего как две и более самостоятельные квартиры, кроме как посредством совпадения в одном лице их собственников с необходимостью последующего их переустройства. Между тем, проживающие в доме *, *, * и * возражают против удовлетворения исковых требований.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований. При этом судебная коллегия отмечает, что не могут служить основанием для удовлетворения иска правовая цель, преследуемая истцами в части регистрации права собственности на часть земельного участка по указанному выше адресу.
Учитывая изложенное выше, судебная коллегия полагает заочное решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе А. и О. в иске о признании квартиры частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
определила:
заочное решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить. Принять по делу новое решение, которым А. и О. в иске, предъявленном к администрации г.о. Химки о признании <данные изъяты> <данные изъяты>, частью жилого дома и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве долевой собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)