Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцам на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок и расположенные на нем жилые дома. В ходе эксплуатации объектов недвижимости истцами самовольно были произведены перепланировка и переоборудование.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Соломахина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,
судей Калинченко А.Б., Минасян О.К.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А., Л., З., М., С. к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону, с/т Архитектор, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на многоквартирный жилой дом по апелляционной жалобе П.А., Л., З., М., С. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2015 г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия
установила:
П.А., Л., З., М., С. обратились в суд с иском к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, и расположенные на нем жилые дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В обоснование ссылаются на технические паспорта и свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок и дома, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В ходе эксплуатации указанных объектов недвижимости истцами была произведена самовольно перепланировка и переоборудование указанных объектов, после чего жилые дома представляют собой многоквартирные жилые дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м (4 этажа) и литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м (5 этажей), набор помещений которых соответствует требованиям строительных, санитарных и пожарных норм и правил.
На основании изложенного, истцы просили суд признать право собственности на многоквартирные жилые дома лит. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, оставить в перепланированном состоянии указанные жилые дома, расположенные по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Определением судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в качестве ответчиков по делу привлечены Администрация города Ростова-на-Дону, с/т Архитектор, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.
Решением Октябрьского районного суда г. Ростов-на-Дону от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в удовлетворении иска П.А., Л., З., М., С. отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, П.А., Л., З., М., С. подали апелляционную жалобу, в которой просили решение суда отменить как незаконное, необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Повторно излагая обстоятельства дела, доводы искового заявления, ссылаясь на сложившуюся судебную практику, апеллянты указывают, что спорные строения литер А и литер Б соответствуют требованиям СНиП и СанПиН, не угрожают жизни и здоровью граждан, строительные конструкции жилых домов находятся в работоспособном состоянии, рекомендуются для дальнейшей эксплуатации по назначению, что подтверждает наличие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Выражая свое несогласие с доводами суда первой инстанции о том, что спорные строения являются вновь возведенными, апеллянты ссылаются на то, что указанные строения были переустроены и перепланированы, самовольно были возведены дополнительные этажи.
Указывают, что истцы не обращались с заявлением о выдаче разрешения на строительство, поскольку до подачи искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку они неоднократно являлись ответчиками по другим искам о сносе самовольной постройки по вышеуказанному адресу. Следовательно, обращаться с заявлением о выдаче разрешения на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию не имело смысла, однако данные доводы не были приняты судом во внимание.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истцов П.А., Л., З., М., С., представителей с\\т Архитектор, Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов Г., представителя П.А. - П.Е., представителя администрации г. Ростова-на-Д.., представителя ДАиГ г. Ростова-на-Дону - В. судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 218, 222, 290 ГК РФ, ст. 16, 29, 37, 38, 42 ЖК РФ, ст. ст. 14, 49, 51 ГрК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома литер Б, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, осуществлено истцами в нарушение градостроительного, гражданского, земельного законодательства, регламентирующего порядок строительства многоэтажных жилых домов, без соответствующего разрешения на строительство, на земельном участке с разрешенным видом использования - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что спорный жилой многоквартирный дом, обладает признаками самовольной постройки, и не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании права собственности на указанное строение.
Отказывая в удовлетворении требований иска о сохранении жилого дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в перепланированном состоянии, суд установил, что при возведении истцами пристроя (4-го этажа) увеличилась общая площадь всего Литера ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, следовательно, изменился объект права собственности (многоквартирный дом), который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, что свидетельствует о произведенной реконструкции, в связи с чем доводы истцов о произведенной перепланировке в доме истцов свидетельствуют о неверном толковании положений действующего законодательства.
Учитывая, что реконструкция произведена истцами на земельном участке, не отведенном им для этих целей, без получения разрешения на строительство для реконструкции объекта капитального строительства, суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие нарушений строительных норм и правил, санитарных правил и норм, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не имеет правового значения в данном случае, и не позволяет сохранить спорный пристрой в имеющемся виде.
Судебная коллегия с решением суда первой инстанции соглашается, считает его законным, основанным на имеющих значение для дела обстоятельствах при правильном применении норм материального права.
В силу ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Строение, возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольным, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Как уже было указано выше, в силу требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
Таким образом, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что М., принадлежит 1\\21 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, право собственности на указанный участок также принадлежит С. - 1\\ 19 доля, З. - 1\\19 доля, Л. - 1/47 а также П.А.
На указанном земельном участке в настоящее время возведены два многоквартирных жилых дома: литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, жилой - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, кв. м, общей площадью с учетом холодных помещений - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м состоящий из четырех этажей, а также литер Б общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, жилой - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, площадью с учетом холодных помещений - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, состоящий из 5 этажей.
При этом согласно сведениям МУПТИ и ОН г. Ростов-на-Дону и ДАиГ г. Ростов-на-Дону разрешения на возведения указанных многоквартирных жилых домов уполномоченным органом местного самоуправления не выдавались и доказательств обратного истцами в материалы дела не представлено.
Для получения разрешения на строительство собственники земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, до начала строительства, должны были обратиться в орган местного самоуправления и к заявлению приложить документы, указанные в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в частности: правоустанавливающие документы на земельный участок; проект организации строительства объекта капитального строительства; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта и др.
В данном случае из представленных в материалы дела доказательств, достоверно усматривается, что истцы не предпринимали какие бы то ни было меры ни к получению разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ни к последующему их вводу в эксплуатацию и доказательств обратного суду не представлено.
Ссылку апеллянтов на то, что необходимость обращаться с заявлениями о выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в данном случае отсутствовала, поскольку истцы ранее являлись ответчиками по другим искам о сносе спорных строений, судебная коллегия отклоняет, как основанную на неверном толковании норм Градостроительного кодекса РФ и ст. 222 ГК РФ.
Следует также отметить, что осуществление строительных работ без предварительного получения разрешения на строительство, в обход порядка предусмотренного действующим градостроительным законодательством, с целью последующей легализации такого строения исключительно в судебном порядке, по своей сути является злоупотреблением правом.
Кроме того в силу требовании ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы. При этом экспертиза проектной документации не проводится в отношении многоквартирных домов, только если количеством их этажей не превышает три, а количество блок секции не превышает четыре.
В данном случае спорные многоквартирные жилые дома имеют согласно техническим паспортам четыре и пять этажей соответственно и суду не были представлены ни надлежащим образом оформленная проектная документация и результаты инженерных изысканий, в соответствии с которыми велись строительные работы, ни сведения об их прохождении экспертизы.
Представленные в материалы дела заключения о результатах исследования ООО "СЭ"Ю" N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.09.2012 г. судебная коллегия оценивает критически, поскольку названные исследования проводились более двух с половиной лет тому назад, без достаточных инструментальных исследований, на стадии уже завершенного строительства и только путем визуального осмотра, в связи с чем, они не могут, вопреки доводам подателей жалобы, с достаточной достоверностью свидетельствовать о безопасности многоквартирных жилых домов литер А и литер Б по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с ч. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как указал Верховный Суд РФ в своем "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В данном случае, из представленных истцами в материалы дела доказательств усматривается, что земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеет разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, что не соответствует фактическому использованию участка, занятого многоквартирными жилыми домами.
Ответчики доказательств замены одного вида разрешенного использования участка на другой ни в период осуществления строительства, ни в настоящее время суду не представили.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при возведении спорных многоквартирных жилых домом нарушены требования градостроительного регламента в части разрешенного использования земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, т.е. многоквартирные жилые дома возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Доводы апеллянтов о том, спорные строения не являются самовольно возведенными, а являются только самовольно переустроенными и перепланированными, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные, противоречащие представленным в материалы дела техническим документам.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу П.А., Л., З., М., С. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-12078/2015
Требование: О признании права собственности на многоквартирный жилой дом.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцам на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок и расположенные на нем жилые дома. В ходе эксплуатации объектов недвижимости истцами самовольно были произведены перепланировка и переоборудование.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. по делу N 33-12078/2015
Судья Соломахина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,
судей Калинченко А.Б., Минасян О.К.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А., Л., З., М., С. к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону, с/т Архитектор, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на многоквартирный жилой дом по апелляционной жалобе П.А., Л., З., М., С. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2015 г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия
установила:
П.А., Л., З., М., С. обратились в суд с иском к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, и расположенные на нем жилые дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В обоснование ссылаются на технические паспорта и свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок и дома, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В ходе эксплуатации указанных объектов недвижимости истцами была произведена самовольно перепланировка и переоборудование указанных объектов, после чего жилые дома представляют собой многоквартирные жилые дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м (4 этажа) и литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м (5 этажей), набор помещений которых соответствует требованиям строительных, санитарных и пожарных норм и правил.
На основании изложенного, истцы просили суд признать право собственности на многоквартирные жилые дома лит. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, оставить в перепланированном состоянии указанные жилые дома, расположенные по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Определением судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в качестве ответчиков по делу привлечены Администрация города Ростова-на-Дону, с/т Архитектор, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.
Решением Октябрьского районного суда г. Ростов-на-Дону от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в удовлетворении иска П.А., Л., З., М., С. отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, П.А., Л., З., М., С. подали апелляционную жалобу, в которой просили решение суда отменить как незаконное, необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Повторно излагая обстоятельства дела, доводы искового заявления, ссылаясь на сложившуюся судебную практику, апеллянты указывают, что спорные строения литер А и литер Б соответствуют требованиям СНиП и СанПиН, не угрожают жизни и здоровью граждан, строительные конструкции жилых домов находятся в работоспособном состоянии, рекомендуются для дальнейшей эксплуатации по назначению, что подтверждает наличие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Выражая свое несогласие с доводами суда первой инстанции о том, что спорные строения являются вновь возведенными, апеллянты ссылаются на то, что указанные строения были переустроены и перепланированы, самовольно были возведены дополнительные этажи.
Указывают, что истцы не обращались с заявлением о выдаче разрешения на строительство, поскольку до подачи искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку они неоднократно являлись ответчиками по другим искам о сносе самовольной постройки по вышеуказанному адресу. Следовательно, обращаться с заявлением о выдаче разрешения на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию не имело смысла, однако данные доводы не были приняты судом во внимание.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истцов П.А., Л., З., М., С., представителей с\\т Архитектор, Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов Г., представителя П.А. - П.Е., представителя администрации г. Ростова-на-Д.., представителя ДАиГ г. Ростова-на-Дону - В. судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 218, 222, 290 ГК РФ, ст. 16, 29, 37, 38, 42 ЖК РФ, ст. ст. 14, 49, 51 ГрК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома литер Б, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, осуществлено истцами в нарушение градостроительного, гражданского, земельного законодательства, регламентирующего порядок строительства многоэтажных жилых домов, без соответствующего разрешения на строительство, на земельном участке с разрешенным видом использования - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что спорный жилой многоквартирный дом, обладает признаками самовольной постройки, и не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании права собственности на указанное строение.
Отказывая в удовлетворении требований иска о сохранении жилого дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в перепланированном состоянии, суд установил, что при возведении истцами пристроя (4-го этажа) увеличилась общая площадь всего Литера ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, следовательно, изменился объект права собственности (многоквартирный дом), который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, что свидетельствует о произведенной реконструкции, в связи с чем доводы истцов о произведенной перепланировке в доме истцов свидетельствуют о неверном толковании положений действующего законодательства.
Учитывая, что реконструкция произведена истцами на земельном участке, не отведенном им для этих целей, без получения разрешения на строительство для реконструкции объекта капитального строительства, суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие нарушений строительных норм и правил, санитарных правил и норм, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не имеет правового значения в данном случае, и не позволяет сохранить спорный пристрой в имеющемся виде.
Судебная коллегия с решением суда первой инстанции соглашается, считает его законным, основанным на имеющих значение для дела обстоятельствах при правильном применении норм материального права.
В силу ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Строение, возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольным, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Как уже было указано выше, в силу требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
Таким образом, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что М., принадлежит 1\\21 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, право собственности на указанный участок также принадлежит С. - 1\\ 19 доля, З. - 1\\19 доля, Л. - 1/47 а также П.А.
На указанном земельном участке в настоящее время возведены два многоквартирных жилых дома: литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, жилой - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, кв. м, общей площадью с учетом холодных помещений - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м состоящий из четырех этажей, а также литер Б общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, жилой - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, площадью с учетом холодных помещений - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, состоящий из 5 этажей.
При этом согласно сведениям МУПТИ и ОН г. Ростов-на-Дону и ДАиГ г. Ростов-на-Дону разрешения на возведения указанных многоквартирных жилых домов уполномоченным органом местного самоуправления не выдавались и доказательств обратного истцами в материалы дела не представлено.
Для получения разрешения на строительство собственники земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, до начала строительства, должны были обратиться в орган местного самоуправления и к заявлению приложить документы, указанные в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в частности: правоустанавливающие документы на земельный участок; проект организации строительства объекта капитального строительства; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта и др.
В данном случае из представленных в материалы дела доказательств, достоверно усматривается, что истцы не предпринимали какие бы то ни было меры ни к получению разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ни к последующему их вводу в эксплуатацию и доказательств обратного суду не представлено.
Ссылку апеллянтов на то, что необходимость обращаться с заявлениями о выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в данном случае отсутствовала, поскольку истцы ранее являлись ответчиками по другим искам о сносе спорных строений, судебная коллегия отклоняет, как основанную на неверном толковании норм Градостроительного кодекса РФ и ст. 222 ГК РФ.
Следует также отметить, что осуществление строительных работ без предварительного получения разрешения на строительство, в обход порядка предусмотренного действующим градостроительным законодательством, с целью последующей легализации такого строения исключительно в судебном порядке, по своей сути является злоупотреблением правом.
Кроме того в силу требовании ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы. При этом экспертиза проектной документации не проводится в отношении многоквартирных домов, только если количеством их этажей не превышает три, а количество блок секции не превышает четыре.
В данном случае спорные многоквартирные жилые дома имеют согласно техническим паспортам четыре и пять этажей соответственно и суду не были представлены ни надлежащим образом оформленная проектная документация и результаты инженерных изысканий, в соответствии с которыми велись строительные работы, ни сведения об их прохождении экспертизы.
Представленные в материалы дела заключения о результатах исследования ООО "СЭ"Ю" N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.09.2012 г. судебная коллегия оценивает критически, поскольку названные исследования проводились более двух с половиной лет тому назад, без достаточных инструментальных исследований, на стадии уже завершенного строительства и только путем визуального осмотра, в связи с чем, они не могут, вопреки доводам подателей жалобы, с достаточной достоверностью свидетельствовать о безопасности многоквартирных жилых домов литер А и литер Б по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с ч. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как указал Верховный Суд РФ в своем "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В данном случае, из представленных истцами в материалы дела доказательств усматривается, что земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв. м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеет разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, что не соответствует фактическому использованию участка, занятого многоквартирными жилыми домами.
Ответчики доказательств замены одного вида разрешенного использования участка на другой ни в период осуществления строительства, ни в настоящее время суду не представили.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при возведении спорных многоквартирных жилых домом нарушены требования градостроительного регламента в части разрешенного использования земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, т.е. многоквартирные жилые дома возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Доводы апеллянтов о том, спорные строения не являются самовольно возведенными, а являются только самовольно переустроенными и перепланированными, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные, противоречащие представленным в материалы дела техническим документам.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу П.А., Л., З., М., С. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)