Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Бородулиной И.И.
судей Журавлевой В.А., Марченко Н.В..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчика: Рыжкова Е.С. по доверенности от 14.07.2014 (на 1 год),
- от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса": Верес А.А. по доверенности от 01.02.2014 (на 3 года);
- Семухиной Галины Ефимовны: без участия,
Семухина Александра Николаевича: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 23 мая 2014 г. по делу N А27-18599/2013 (судья Кормилина Ю.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" (ОГРН 1094205010250, ИНН 4205179275, 650003, г. Кемерово, пр-кт. Химиков, 41)
к обществу с ограниченной ответственностью "Шелковый путь" (ОГРН 1074205012760, ИНН 4205132453, 650003, г. Кемерово, пр-кт. Химиков, 41)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" (ОГРН 1025003213641, ИНН 5027089703, 140002, г. Люберцы, ул. Парковая, 3); Семухина Галина Ефимовна, г. Белово, Семухин Александр Николаевич, г. Белово
о взыскании 188 616 рублей 91 копейки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" (далее - ООО "УК "Маяк 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шелковый путь" (далее - ООО "Шелковый путь", ответчик) о взыскании 232 833 рублей 40 копеек долга по договору на управление от 01.06.2009 N 1 за период с 01.01.2013 по 30.06.2013.
В ходе судебного заседания представитель истца Скрылева Н.А., действующая на основании доверенности от 25.01.2012, заявила ходатайство об уменьшении исковых требований, просит взыскать с ответчика 188 616 рублей 91 копейка. Ходатайство судом удовлетворено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса", Семухина Галина Ефимовна и Семухин Александр Николаевич (далее - третьи лица).
Решением от 23.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, взыскать с ответчика задолженность по договору от 01.06.2009 N 1 в сумме 188 616 рублей 91 копейка.
В обоснование доводов жалобы ссылается на правомерность предъявленного требования к арендатору помещения о взыскании задолженности за услуги по управлению.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве и третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" в возражениях на апелляционную жалобу просят оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий нормам материального права.
Отзыв на апелляционную жалобу от третьих лиц Семухиных Галины Ефимовны и Александра Николаевича к началу судебного заседания не поступил.
Представители ответчика и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердили позиции по делу, изложенные соответственно в отзыве и возражениях на апелляционную жалобу.
Истец и третьи лица Семухины Г.Е. и А.Н., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца, третьих лиц - Семухиной Галины Ефимовны и Семухина Александра Николаевича.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, заслушав представителей ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "УК "Маяк1" является управляющей компанией по обслуживанию торгового центра "Маяк", расположенного по адресу: г. Кемероов, пр. Химиков, 41.
Протоколом собрания собственников ТДЦ "Маяк" от 30.11.2010 утвержден тариф на управление, содержание и ремонт общего имущества здания с 01.01.2011 - 35 руб./кв. м
11.11.2010 собственниками помещений принято решение об избрании для специализированной охраны общего имущества ТДЦ "Маяк" ООО "ЧОО "Авалон-К" с установлением тарифа на услуги - 22,2 руб./кв. м
11.01.2011 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении тарифов на обслуживание ООО "УК "Маяк 1" на 5 рублей 08 копеек, на охрану - на 2 рубля 56 копеек.
Из материалов дела следует, что во исполнение принятых на себя обязательств обществом "УК "Маяк 1" были заключены договоры на охрану объектов от 29.06.2010 N 02-06/10, на оказание услуг по вывозу и захоронению ТБО от 01.07.2009 N 8590Ф1, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 03.09.2008 N 2400, на электроснабжение от 10.06.2009 N 4140, на оказание услуг по техническому обслуживанию оборудования от 28.12.2011 N 2/12, на оказание услуг по передаче тепловой энергии в горячей воде от 01.09.2009 N 1505у.
Арендованное ответчиком по указанному адресу помещение, в котором ООО "Шелковый путь" осуществляет предпринимательскую деятельность, принадлежит на праве собственности директору данного общества Семухиной Галине Ефимовне.
01.06.2009 между ООО "УК "Маяк 1" и ООО "Шелковый путь" в лице директора Семухиной Г.Е. был заключен договор управления N 1, по условиям которого истец обязался оказывать услуги, обеспечивающие соблюдение прав и законных интересов собственников помещений торгового центра "Маяк".
Как следует из пункта 8.3 договора, досрочное его расторжение по инициативе собственников допускается по причине изменения ими способа управления ТДЦ "Маяк" или заключения договора управления с другой управляющей организацией при условии возмещения задолженности управляющей организации по всем видам платежей на дату расторжения и неустойки в размере месячной стоимости работ и услуг, формирующей цену договора в месяц, следующий за месяцем, в котором расторгается настоящий договор.
15.11.2012 собственниками здания по адресу г. Кемерово пр. Химиков, 41 приняты решения о необходимости проведения обследования и восстановления пожарной сигнализации, отказа от услуг ООО ЧОО "Аквалон-К" по охране торгового цента "Маяк", установления неустойки, подлежащей уплате ООО "УК "Маяк 1" за несвоевременную передачу документации (протокол общего собрания N 2).
С 01.12.2012 ООО "Шелковый путь" заключен договор оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с обществом с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" от 01.12.2012 N 2012/12/01-001.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате оказанных услуг по управлению от 01.06.2009 N 1, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Шелковый путь" не является собственником помещений в торговом центре "Маяк".
Согласно свидетельствам о праве собственности от 29.06.2007 серии 42 А N 576368, от 25.09.2008 серии 42 АВ N 843048, серии 42 N 576661, серии 42 АВ N 576551 зарегистрировано 1/2 доли в праве собственности Семухиной Г.Е. на помещения по адресу: г. Кемерово, пр. Химиков, 41 площадью 17,7 кв. м, 67 кв. м, 491,5 кв. м, 37,6 кв. м (номера на поэтажном плане 26,32,21,24). Согласно свидетельствам от 29.06.2007 серии 42 N 576367, от 25.09.2008 серии 42 N 843049, от 29.06.2007 серии 42 N 576660 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения зарегистрирована за Семухиным А.Н.
По договору от 10.01.2014 N 1 Семухины Г.Е. и А.Н. передали обществу "Шелковый путь" (ссудополучателю) в безвозмездное пользование нежилые помещения N N 21,32,24,26 по пр. Химиков, 41, площадью 613,8 кв. м.
Довод подателя жалобы о том, что обязанность по содержанию указанных нежилых помещений, общего имущества здания и оплате коммунальных услуг, согласно договору управления от 01.06.2009 N 1 лежит на арендаторе, основаны на неверном толковании указанных выше норм, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.
В силу закона бремя содержания имущества возлагается на собственника помещения. Данное прямое указание в законе не зависит от заключения собственником помещения иных договоров и не исключает права истца предъявления требований именно к собственнику имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг возлагается на собственника и в том случае, если нежилое помещение находится в фактическом пользовании другого лица.
С учетом изложенного, Семухины Г.Е. и А.Н., осуществляя полномочия собственников нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра "Маяк", обязаны надлежащим образом нести бремя по его содержанию в силу закона, поскольку иное, как это требует статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела не подтверждено.
Истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что между собственниками помещений Семухиными Г.Е. и А.Н., ООО "Шелковый путь" и ООО "УК "Маяк 1" был заключен единый договор, изменяющий правило статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и возлагающий на ответчика обязанность по несению расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, а также услуг по охране.
Исследовав условия заключенного между истцом и ответчиком договора управления от 01.06.2009, суд первой инстанции, руководствуясь, в том числе положением статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО "УК "Маяк1" права требования внесения платежей в рамках данного договора от общества "Шелковый путь.
Пунктом 4.3.1 договора управления от 01.06.2009 предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт помещений и платы за коммунальные услуги собственниками или арендаторами.
При этом в пункте 1.7 указанного договора специально оговорено, что собственники нежилых помещений, переданных в аренду (или безвозмездное пользование), несут обязанности и ответственность по договору в части оплаты управляющей организации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг, в том числе в случае возложения ими на арендаторов обязанности самостоятельно заключать договоры на предоставление им услуг, связанных с управлением ТДЦ "Маяк".
Согласно пункту 5.26 договора собственники несут ответственность перед управляющей организацией за действия третьих лиц (арендаторов).
Доводы истца о фактическим несении им в спорный период расходов по оплате коммунальных ресурсов и услуг охраны обоснованно отклонены судом первой инстанции и не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку касаются общего имущества собственников помещений и не оказывались непосредственно обществу "Шелковый путь" в отношении используемого им помещения. Бремя несения соответствующих расходов при условии их доказанности и обоснованности несут собственники помещений.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы, приведенные истцом в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции. Доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих сделать вывод о неправомерности принятого судебного акта апелляционная инстанция не усматривает.
Суд апелляционной инстанции считает, что истцом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы и уплачена им в полном объеме.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.05.2014 года по делу N А27-18599/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2014 ПО ДЕЛУ N А27-18599/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2014 г. по делу N А27-18599/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Бородулиной И.И.
судей Журавлевой В.А., Марченко Н.В..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчика: Рыжкова Е.С. по доверенности от 14.07.2014 (на 1 год),
- от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса": Верес А.А. по доверенности от 01.02.2014 (на 3 года);
- Семухиной Галины Ефимовны: без участия,
Семухина Александра Николаевича: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 23 мая 2014 г. по делу N А27-18599/2013 (судья Кормилина Ю.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" (ОГРН 1094205010250, ИНН 4205179275, 650003, г. Кемерово, пр-кт. Химиков, 41)
к обществу с ограниченной ответственностью "Шелковый путь" (ОГРН 1074205012760, ИНН 4205132453, 650003, г. Кемерово, пр-кт. Химиков, 41)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" (ОГРН 1025003213641, ИНН 5027089703, 140002, г. Люберцы, ул. Парковая, 3); Семухина Галина Ефимовна, г. Белово, Семухин Александр Николаевич, г. Белово
о взыскании 188 616 рублей 91 копейки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" (далее - ООО "УК "Маяк 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шелковый путь" (далее - ООО "Шелковый путь", ответчик) о взыскании 232 833 рублей 40 копеек долга по договору на управление от 01.06.2009 N 1 за период с 01.01.2013 по 30.06.2013.
В ходе судебного заседания представитель истца Скрылева Н.А., действующая на основании доверенности от 25.01.2012, заявила ходатайство об уменьшении исковых требований, просит взыскать с ответчика 188 616 рублей 91 копейка. Ходатайство судом удовлетворено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса", Семухина Галина Ефимовна и Семухин Александр Николаевич (далее - третьи лица).
Решением от 23.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, взыскать с ответчика задолженность по договору от 01.06.2009 N 1 в сумме 188 616 рублей 91 копейка.
В обоснование доводов жалобы ссылается на правомерность предъявленного требования к арендатору помещения о взыскании задолженности за услуги по управлению.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве и третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" в возражениях на апелляционную жалобу просят оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий нормам материального права.
Отзыв на апелляционную жалобу от третьих лиц Семухиных Галины Ефимовны и Александра Николаевича к началу судебного заседания не поступил.
Представители ответчика и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердили позиции по делу, изложенные соответственно в отзыве и возражениях на апелляционную жалобу.
Истец и третьи лица Семухины Г.Е. и А.Н., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца, третьих лиц - Семухиной Галины Ефимовны и Семухина Александра Николаевича.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, заслушав представителей ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "УК "Маяк1" является управляющей компанией по обслуживанию торгового центра "Маяк", расположенного по адресу: г. Кемероов, пр. Химиков, 41.
Протоколом собрания собственников ТДЦ "Маяк" от 30.11.2010 утвержден тариф на управление, содержание и ремонт общего имущества здания с 01.01.2011 - 35 руб./кв. м
11.11.2010 собственниками помещений принято решение об избрании для специализированной охраны общего имущества ТДЦ "Маяк" ООО "ЧОО "Авалон-К" с установлением тарифа на услуги - 22,2 руб./кв. м
11.01.2011 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении тарифов на обслуживание ООО "УК "Маяк 1" на 5 рублей 08 копеек, на охрану - на 2 рубля 56 копеек.
Из материалов дела следует, что во исполнение принятых на себя обязательств обществом "УК "Маяк 1" были заключены договоры на охрану объектов от 29.06.2010 N 02-06/10, на оказание услуг по вывозу и захоронению ТБО от 01.07.2009 N 8590Ф1, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 03.09.2008 N 2400, на электроснабжение от 10.06.2009 N 4140, на оказание услуг по техническому обслуживанию оборудования от 28.12.2011 N 2/12, на оказание услуг по передаче тепловой энергии в горячей воде от 01.09.2009 N 1505у.
Арендованное ответчиком по указанному адресу помещение, в котором ООО "Шелковый путь" осуществляет предпринимательскую деятельность, принадлежит на праве собственности директору данного общества Семухиной Галине Ефимовне.
01.06.2009 между ООО "УК "Маяк 1" и ООО "Шелковый путь" в лице директора Семухиной Г.Е. был заключен договор управления N 1, по условиям которого истец обязался оказывать услуги, обеспечивающие соблюдение прав и законных интересов собственников помещений торгового центра "Маяк".
Как следует из пункта 8.3 договора, досрочное его расторжение по инициативе собственников допускается по причине изменения ими способа управления ТДЦ "Маяк" или заключения договора управления с другой управляющей организацией при условии возмещения задолженности управляющей организации по всем видам платежей на дату расторжения и неустойки в размере месячной стоимости работ и услуг, формирующей цену договора в месяц, следующий за месяцем, в котором расторгается настоящий договор.
15.11.2012 собственниками здания по адресу г. Кемерово пр. Химиков, 41 приняты решения о необходимости проведения обследования и восстановления пожарной сигнализации, отказа от услуг ООО ЧОО "Аквалон-К" по охране торгового цента "Маяк", установления неустойки, подлежащей уплате ООО "УК "Маяк 1" за несвоевременную передачу документации (протокол общего собрания N 2).
С 01.12.2012 ООО "Шелковый путь" заключен договор оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с обществом с ограниченной ответственностью "Служба Коммунального Сервиса" от 01.12.2012 N 2012/12/01-001.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате оказанных услуг по управлению от 01.06.2009 N 1, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Шелковый путь" не является собственником помещений в торговом центре "Маяк".
Согласно свидетельствам о праве собственности от 29.06.2007 серии 42 А N 576368, от 25.09.2008 серии 42 АВ N 843048, серии 42 N 576661, серии 42 АВ N 576551 зарегистрировано 1/2 доли в праве собственности Семухиной Г.Е. на помещения по адресу: г. Кемерово, пр. Химиков, 41 площадью 17,7 кв. м, 67 кв. м, 491,5 кв. м, 37,6 кв. м (номера на поэтажном плане 26,32,21,24). Согласно свидетельствам от 29.06.2007 серии 42 N 576367, от 25.09.2008 серии 42 N 843049, от 29.06.2007 серии 42 N 576660 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения зарегистрирована за Семухиным А.Н.
По договору от 10.01.2014 N 1 Семухины Г.Е. и А.Н. передали обществу "Шелковый путь" (ссудополучателю) в безвозмездное пользование нежилые помещения N N 21,32,24,26 по пр. Химиков, 41, площадью 613,8 кв. м.
Довод подателя жалобы о том, что обязанность по содержанию указанных нежилых помещений, общего имущества здания и оплате коммунальных услуг, согласно договору управления от 01.06.2009 N 1 лежит на арендаторе, основаны на неверном толковании указанных выше норм, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.
В силу закона бремя содержания имущества возлагается на собственника помещения. Данное прямое указание в законе не зависит от заключения собственником помещения иных договоров и не исключает права истца предъявления требований именно к собственнику имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг возлагается на собственника и в том случае, если нежилое помещение находится в фактическом пользовании другого лица.
С учетом изложенного, Семухины Г.Е. и А.Н., осуществляя полномочия собственников нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра "Маяк", обязаны надлежащим образом нести бремя по его содержанию в силу закона, поскольку иное, как это требует статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела не подтверждено.
Истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что между собственниками помещений Семухиными Г.Е. и А.Н., ООО "Шелковый путь" и ООО "УК "Маяк 1" был заключен единый договор, изменяющий правило статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и возлагающий на ответчика обязанность по несению расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, а также услуг по охране.
Исследовав условия заключенного между истцом и ответчиком договора управления от 01.06.2009, суд первой инстанции, руководствуясь, в том числе положением статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО "УК "Маяк1" права требования внесения платежей в рамках данного договора от общества "Шелковый путь.
Пунктом 4.3.1 договора управления от 01.06.2009 предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт помещений и платы за коммунальные услуги собственниками или арендаторами.
При этом в пункте 1.7 указанного договора специально оговорено, что собственники нежилых помещений, переданных в аренду (или безвозмездное пользование), несут обязанности и ответственность по договору в части оплаты управляющей организации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг, в том числе в случае возложения ими на арендаторов обязанности самостоятельно заключать договоры на предоставление им услуг, связанных с управлением ТДЦ "Маяк".
Согласно пункту 5.26 договора собственники несут ответственность перед управляющей организацией за действия третьих лиц (арендаторов).
Доводы истца о фактическим несении им в спорный период расходов по оплате коммунальных ресурсов и услуг охраны обоснованно отклонены судом первой инстанции и не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку касаются общего имущества собственников помещений и не оказывались непосредственно обществу "Шелковый путь" в отношении используемого им помещения. Бремя несения соответствующих расходов при условии их доказанности и обоснованности несут собственники помещений.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы, приведенные истцом в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции. Доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих сделать вывод о неправомерности принятого судебного акта апелляционная инстанция не усматривает.
Суд апелляционной инстанции считает, что истцом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы и уплачена им в полном объеме.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.05.2014 года по делу N А27-18599/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Маяк 1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)