Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: ЖСК ссылается на незаконное перенесение записи об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. (доверенность от 23.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.05.2014 (судья Калашникова В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Тарасова О.А.) по делу N А05-357/2014,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Московский", место нахождения: 163009, г. Архангельск, ул. Октябрят, д. 27, ОГРН 1132901007777 ИНН 2901239535 (далее - ЖСК "Московский"), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий, выразившихся в непогашении регистрационной записи об ипотеке N 29-29-01/053/2007-311 при регистрации перехода права собственности от строительного потребительского кооператива "Соната" (далее - СПК "Соната") к ЖСК "Московский" на незавершенное строительство многофункционального здания с жилым комплексом 1 очереди строительства, назначение: жилое, подземных этажей: 1, застроенная площадь 3 106,7 кв. м, степень готовности 11,1%, инвентарный номер 11:401:002:000294700, адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, пр. Московский/ул. Прокопия Галушина, кадастровый (условный) номер 29-29-01/057/2011-159, а также об обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об ипотеке N 29-29-01/053/2007-311 в отношении указанного объекта недвижимости (с учетом уточнения требования).
Решением суда от 26.05.2014 требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.09.2014 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам дела.
Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что Управлением Росреестра допущена техническая ошибка при перенесении записи об ипотеке, которая подлежала исправлению в судебном порядке в соответствии с процедурой, предусмотренной статьей 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Податель жалобы ссылается на то, что спорный незавершенный строительством объект представляет собой здание с жилым комплексом, для строительства которого привлечены денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве); право собственности на объект было зарегистрировано за застройщиком - СПК "Соната" и обременено ипотекой в силу пункта 2 статьи 13 Закона о долевом строительстве, при этом залогодателем являлся СПК "Соната", а залогодержателями - участники долевого строительства; на основании определения арбитражного суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект от СПК "Соната к ЖСК "Московский"; на основании статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 и статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при регистрации права собственности к заявителю имевшаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись об ипотеке была перенесена на нового залогодателя - ЖСК "Московский", ставшего собственником объекта, при этом никакой технической ошибки Управлением Росреестра не допущено; то обстоятельство, что в определении суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 не содержалось указания на обременение объекта, не свидетельствует, по мнению подателя жалобы, о наличии в действиях регистрирующего органа технической ошибки, регламентированной статьей 21 Закона о регистрации. Управление Росреестра ссылается на то, что руководствовалось пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 132), считает, что различия между содержанием правоустанавливающего документа - определения суда от 17.06.2013 и данными ЕГРП обусловлено не допущенной Управлением Росреестра ошибкой, а требованиями закона, в связи с чем у регистрирующего органа не имелось оснований для обращения в суд для разрешения вопроса об исправлении технической ошибки в порядке статьи 21 Закона о регистрации.
Податель жалобы ссылается на определение арбитражного суда от 09.12.2013 по делу N А05-711/2011, которым отказано в удовлетворении заявления о разъяснении определения суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 в связи с тем, что вопрос о сохранении обременения не являлся предметом рассмотрения суда при вынесении определения от 17.06.2013.
Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что Управление Росреестра не имело правовых оснований для перенесения записи об ипотеке на объект при регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием правовых оснований для существования ипотеки, в том числе по причине истечения срока ее действия. Управление Росреестра ссылается на то, что указание в ЕГРП срока ипотеки не свидетельствует о том, что с истечением этого срока запись об ипотеке подлежит автоматическому прекращению. Податель жалобы ссылается на статью 29 Закона о регистрации и статью 25 Закона об ипотеке и указывает, что иных оснований для прекращения ипотеки, в том числе истечение срока или прекращение обеспеченного залогом обязательства, законодательство не предусматривает, с заявлением о погашении записи об ипотеке в регистрирующий орган никто не обращался.
Податель жалобы считает, что оснований для прекращения записи об ипотеке не имелось.
Управление Росреестра ссылается на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права. Податель жалобы указывает, что требования заявителя по настоящему делу направлены на прекращение записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства, заявитель в обоснование требований ссылается на статью 407 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 34 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", то есть ссылается на фактическое прекращение залога как обязательственного правоотношения, возникшего между заявителем и участниками долевого строительства, вместе с тем, предметом заявления является оспаривание решения Управления Росреестра, рассмотрение которого осуществляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом податель жалобы ссылается на пункты 52, 53 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Управление Росреестра указывает, что залогодержателями в данном случае являлись все участники долевого строительства, право собственности на объект незавершенного строительства переданы юридическому лицу - ЖСК "Московский", отличному от залогодержателей - физических лиц, в ходе судебного разбирательства установлено, что членами ЖСК "Московский" стали не все участники долевого строительства, в связи с чем податель жалобы считает, что правовых оснований для вывода о прекращении залога в связи с переходом прав на предмет залога к залогодержателю не имеется.
Кроме того, податель жалобы указывает, что даже при наличии обстоятельств, свидетельствующих о прекращении залога, этот факт не мог повлиять на возможность принятия регистрирующим органом решения о погашении ипотеки, ссылается на пункт 4 статьи 29 Закона о регистрации и считает, что проведение правовой экспертизы, установление факта исполнения (прекращения) основного обязательства в полномочия Управления Росреестра в данном случае не входит, решение о погашении ипотеки может быть принято исключительно при наличии предусмотренных законом оснований (статья 25 Закона об ипотеке).
В отзыве на кассационную жалобу ЖСК "Московский" просит решение и постановление оставить без изменения, рассмотреть кассационную жалобу в судебном заседании без участия представителя кооператива.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ЖСК "Московский" о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
ЖСК "Московский" обратился в Управление Росреестра с заявлением от 04.10.2013 о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект.
На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов кооперативом представлены: определение Арбитражного суда Архангельской области от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 о несостоятельности (банкротстве) СПК "Соната" и акт приема-передачи от 23.09.2013, согласно которым СПК "Соната" передает в собственность ЖСК "Московский" незавершенный строительством объект.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 10.06.2011 по делу N А05-711/2011 принято заявление о признании СПК "Соната" несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30.08.2011 СПК "Соната" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.07.2011 серия 29-АК N 619351 СПК "Соната" являлся собственником объекта незавершенного строительства - многофункционального здания с жилым комплексом (1-я очередь строительства), назначение - жилое (подземных этажей - 1), застроенная площадь - 3106,7 кв. м, степень готовности - 11,1%, инвентарный номер 11:401:002:000294700, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, пр. Московский/улица Прокопия Галушина.
СПК "Соната" обладал правом аренды земельных участков на основании заключенных договоров: земельного участка площадью 1,1989 га, расположенного в территориальном округе Майская Горка города Архангельска, на пересечении проспекта Московского и улицы Прокопия Галушина, кадастровый номер 29:22:060410:0032, зона градостроительной ценности 9, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многофункционального здания с жилым комплексом; земельного участка площадью 1487 кв. м, расположенного в территориальном округе Майская Горка города Архангельска, на пересечении проспекта Московского и улицы Прокопия Галушина, в кадастровом квартале 29:22:060410, зона градостроительной ценности 9, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения временных сооружений, используемых для нужд строительства многофункционального здания с жилым комплексом на пересечении проспекта Московского и улицы Галушина.
Собранием участников долевого строительства должника от 14.10.2011 большинством голосов, присутствовавших на собрании, принято решение о создании кооператива, об утверждении устава, об избрании правления и об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу.
На основании данного решения конкурсный управляющий СПК "Соната" Матюгин С.Б. 28.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением, в том числе о возможности погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу.
Арбитражным судом Архангельской области при рассмотрении дела N А05-711/2011 признаны подлежащими применению положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку к должнику, являвшемуся застройщиком, предъявлены требования со стороны кредиторов - участников долевого строительства.
Ходатайство конкурсного управляющего судом удовлетворено в связи с тем, что соблюдены все предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве условия для передачи объекта незавершенного строительства участникам долевого строительства.
Определением суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 погашены требования участников строительства СПК "Соната", включенные в третью очередь реестра требований кредиторов, на 78,2 процента от размера требований путем передачи прав застройщика на указанные объект незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства ЖСК "Московский", которому переданы права застройщика, принадлежащие СПК "Соната": право собственности на незавершенный строительством объект и право аренды на указанные земельные участки.
Управление Росреестра осуществило государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства от СПК "Соната" к ЖСК "Московский" по заявлению последнего и выдало свидетельство о государственной регистрации права от 18.10.2013 серии 29-АЛ N 018580 с указанием на регистрацию ограничений (обременений) в виде ипотеки в силу закона. Запись об ипотеке перенесена на нового собственника объекта в связи с регистрацией перехода права собственности.
Определением суда от 05.12.2013 по делу N А05-711/2011 конкурсное производство в отношении СПК "Соната" завершено.
Согласно сведениям о записях, внесенных в ЕГРП, 27.01.2014 внесена запись о государственной регистрации СПК "Соната" в связи с ликвидацией.
Первоначально ЖСК обратился в суд с заявлением о признании недействительной и погашении записи об ипотеке в пользу участников строительства в отношении объекта незавершенного строительства и земельного участка. При этом ЖСК ссылался на то, что права на объект и земельный участок переданы участникам строительства в лице ЖСК в качестве отступного в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве на основании определения суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011, участники долевого строительства включались в реестр требований кредиторов СПК "Соната" с денежными требованиями, договоры долевого участия в строительстве с СПК "Соната" расторгались в одностороннем порядке в судебных заседаниях по проверке обоснованности требований участника долевого строительства, в третью очередь требований кредиторов СПК "Соната" были включены денежные требования 71 участника долевого строительства на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). ЖСК "Московский" ссылалось на то, что в связи с расторжением договоров долевого участия в строительстве прекращается и право залога на основании пункта 1 части 1 статьи 352 и части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. ЖСК "Московский" указывал, что определением арбитражного суда от 05.12.2013 по делу N А05-711/2011 завершено конкурсное производство в отношении СПК "Соната", полагал, что подлежит применению статья 419 и пункт 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указывал, что с ликвидацией СПК "Соната" прекратились обязательства по договорам долевого строительства, связи с этим прекращается залог.
Впоследствии заявлением от 08.05.2014 (т. 11 л.д. 8) ЖСК "Московский" уточнил предмет требования и просил признать незаконным бездействие Управления Росреестра, выразившееся в непогашении регистрационной записи об ипотеке при регистрации перехода права собственности от СПК "Соната" к ЖСК "Московский" на незавершенное строительством здание, просил принять отказ в части остальных заявленных требований (прекращение ипотеки в отношении земельного участка), производство по делу в этой части прекратить. В обоснование требования ЖСК (т. 11 л.д. 18 - 20) ссылается на пункт 4 статьи 34 Закона о залоге, считает, что право залога прекратилось тогда, когда к участникам строительства (залогодержателям) в лице кооператива перешло право собственности на предмет залога, в силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в ЕГРП должна быть сделана отметка о прекращении ипотеки, полагает, что Управление Росреестра незаконно не погасило запись о залоге в отношении незавершенного строительства при регистрации перехода права собственности на объект к ЖСК "Московский".
Суд первой инстанции применил пункт 1 статьи 17, статью 21 Закона о регистрации, часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сослался на абзац 2 пункта 6 информационного письма N 132.
Суд первой инстанции сослался на то, что определение суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 не содержало указания на обременение незавершенного строительством объекта ипотекой, и сделал вывод о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для перенесения соответствующей записи в ЕГРП. Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что срок, на который было установлено обременение, на момент совершения регистрационных действий истек.
Суд применил статью 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав заявителя путем погашения регистрационной записи об ипотеке.
Суд апелляционной инстанции сослался на то, что срок, на который было установлено обременение права ипотекой, на момент перенесения Управлением Росреестра записи об ипотеке истек, и посчитал, что оснований для перенесения указанной записи на нового собственника в связи с регистрацией перехода права собственности у Управления Росреестра не имелось, как не имелось оснований для применения положений статьи 29 Закона о регистрации и статьи 25 Закона об ипотеке.
Апелляционный суд отклонил ссылку Управления Росреестра на нарушение прав залогодержателей, сославшись на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих этот довод.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным истолкованием судами норм материального права.
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующим в деле лицами, в отношении упомянутого объекта незавершенного строительства на основании Закона о долевом строительстве Управлением Росреестра внесена запись об ипотеке. С заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в Управление Росреестра никто из заинтересованных лиц не обращался.
ЖСК "Московский" в обоснование доводов по настоящему делу ссылается на то, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ЖСК "Соната" к ЖСК "Московский" Управление Росреестра незаконно перенесло запись об ипотеке объекта.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что срок ипотеки на момент регистрации перехода права собственности на объект истек.
При этом суды не учли следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким законам относится Закон о долевом строительстве. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости. Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Поскольку ипотека в силу Закона о долевом строительстве устанавливается в пользу участников долевого строительства, обеспечивая исполнение этих договоров, ссылка судов первой и апелляционной инстанций на окончание срока ипотеки, является необоснованным.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве право залога не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в порядке, установленном в статье 8 настоящего закона.
Как следует из пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись в части ипотеки объекта долевого строительства погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предоставления им указанных в этой норме права документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта участникам долевого строительства. Закон не содержит положений об основаниях погашения залога в случае, когда застройщик не способен выполнить обязательства по договорам долевого участия в строительстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Поскольку указанные в этой норме документы в Управление Росреестра не подавались, с заявлением о погашении записи об ипотеке никто из заинтересованных лиц в регистрирующий орган не обращался, у регистрирующего органа не имелось оснований для погашения записи об ипотеке. Определение арбитражного суда, послужившее основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ЖСК "Московский", таким документом не является, так как указанным судебным актом не принято решение о погашении записи об ипотеке.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а в удовлетворении заявления следует отказать.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.05.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу N А05-357/2014 отменить.
В удовлетворении требований отказать.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2014 N Ф07-10165/2014 ПО ДЕЛУ N А05-357/2014
Требование: О признании незаконными действий, выразившихся в непогашении регистрационной записи об ипотеке при регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: ЖСК ссылается на незаконное перенесение записи об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2014 г. по делу N А05-357/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. (доверенность от 23.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.05.2014 (судья Калашникова В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Тарасова О.А.) по делу N А05-357/2014,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Московский", место нахождения: 163009, г. Архангельск, ул. Октябрят, д. 27, ОГРН 1132901007777 ИНН 2901239535 (далее - ЖСК "Московский"), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий, выразившихся в непогашении регистрационной записи об ипотеке N 29-29-01/053/2007-311 при регистрации перехода права собственности от строительного потребительского кооператива "Соната" (далее - СПК "Соната") к ЖСК "Московский" на незавершенное строительство многофункционального здания с жилым комплексом 1 очереди строительства, назначение: жилое, подземных этажей: 1, застроенная площадь 3 106,7 кв. м, степень готовности 11,1%, инвентарный номер 11:401:002:000294700, адрес объекта: Архангельская обл., г. Архангельск, пр. Московский/ул. Прокопия Галушина, кадастровый (условный) номер 29-29-01/057/2011-159, а также об обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об ипотеке N 29-29-01/053/2007-311 в отношении указанного объекта недвижимости (с учетом уточнения требования).
Решением суда от 26.05.2014 требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.09.2014 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам дела.
Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что Управлением Росреестра допущена техническая ошибка при перенесении записи об ипотеке, которая подлежала исправлению в судебном порядке в соответствии с процедурой, предусмотренной статьей 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Податель жалобы ссылается на то, что спорный незавершенный строительством объект представляет собой здание с жилым комплексом, для строительства которого привлечены денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве); право собственности на объект было зарегистрировано за застройщиком - СПК "Соната" и обременено ипотекой в силу пункта 2 статьи 13 Закона о долевом строительстве, при этом залогодателем являлся СПК "Соната", а залогодержателями - участники долевого строительства; на основании определения арбитражного суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект от СПК "Соната к ЖСК "Московский"; на основании статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 и статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при регистрации права собственности к заявителю имевшаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись об ипотеке была перенесена на нового залогодателя - ЖСК "Московский", ставшего собственником объекта, при этом никакой технической ошибки Управлением Росреестра не допущено; то обстоятельство, что в определении суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 не содержалось указания на обременение объекта, не свидетельствует, по мнению подателя жалобы, о наличии в действиях регистрирующего органа технической ошибки, регламентированной статьей 21 Закона о регистрации. Управление Росреестра ссылается на то, что руководствовалось пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 132), считает, что различия между содержанием правоустанавливающего документа - определения суда от 17.06.2013 и данными ЕГРП обусловлено не допущенной Управлением Росреестра ошибкой, а требованиями закона, в связи с чем у регистрирующего органа не имелось оснований для обращения в суд для разрешения вопроса об исправлении технической ошибки в порядке статьи 21 Закона о регистрации.
Податель жалобы ссылается на определение арбитражного суда от 09.12.2013 по делу N А05-711/2011, которым отказано в удовлетворении заявления о разъяснении определения суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 в связи с тем, что вопрос о сохранении обременения не являлся предметом рассмотрения суда при вынесении определения от 17.06.2013.
Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что Управление Росреестра не имело правовых оснований для перенесения записи об ипотеке на объект при регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием правовых оснований для существования ипотеки, в том числе по причине истечения срока ее действия. Управление Росреестра ссылается на то, что указание в ЕГРП срока ипотеки не свидетельствует о том, что с истечением этого срока запись об ипотеке подлежит автоматическому прекращению. Податель жалобы ссылается на статью 29 Закона о регистрации и статью 25 Закона об ипотеке и указывает, что иных оснований для прекращения ипотеки, в том числе истечение срока или прекращение обеспеченного залогом обязательства, законодательство не предусматривает, с заявлением о погашении записи об ипотеке в регистрирующий орган никто не обращался.
Податель жалобы считает, что оснований для прекращения записи об ипотеке не имелось.
Управление Росреестра ссылается на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права. Податель жалобы указывает, что требования заявителя по настоящему делу направлены на прекращение записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства, заявитель в обоснование требований ссылается на статью 407 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 34 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", то есть ссылается на фактическое прекращение залога как обязательственного правоотношения, возникшего между заявителем и участниками долевого строительства, вместе с тем, предметом заявления является оспаривание решения Управления Росреестра, рассмотрение которого осуществляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом податель жалобы ссылается на пункты 52, 53 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Управление Росреестра указывает, что залогодержателями в данном случае являлись все участники долевого строительства, право собственности на объект незавершенного строительства переданы юридическому лицу - ЖСК "Московский", отличному от залогодержателей - физических лиц, в ходе судебного разбирательства установлено, что членами ЖСК "Московский" стали не все участники долевого строительства, в связи с чем податель жалобы считает, что правовых оснований для вывода о прекращении залога в связи с переходом прав на предмет залога к залогодержателю не имеется.
Кроме того, податель жалобы указывает, что даже при наличии обстоятельств, свидетельствующих о прекращении залога, этот факт не мог повлиять на возможность принятия регистрирующим органом решения о погашении ипотеки, ссылается на пункт 4 статьи 29 Закона о регистрации и считает, что проведение правовой экспертизы, установление факта исполнения (прекращения) основного обязательства в полномочия Управления Росреестра в данном случае не входит, решение о погашении ипотеки может быть принято исключительно при наличии предусмотренных законом оснований (статья 25 Закона об ипотеке).
В отзыве на кассационную жалобу ЖСК "Московский" просит решение и постановление оставить без изменения, рассмотреть кассационную жалобу в судебном заседании без участия представителя кооператива.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ЖСК "Московский" о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
ЖСК "Московский" обратился в Управление Росреестра с заявлением от 04.10.2013 о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект.
На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов кооперативом представлены: определение Арбитражного суда Архангельской области от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 о несостоятельности (банкротстве) СПК "Соната" и акт приема-передачи от 23.09.2013, согласно которым СПК "Соната" передает в собственность ЖСК "Московский" незавершенный строительством объект.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 10.06.2011 по делу N А05-711/2011 принято заявление о признании СПК "Соната" несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30.08.2011 СПК "Соната" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.07.2011 серия 29-АК N 619351 СПК "Соната" являлся собственником объекта незавершенного строительства - многофункционального здания с жилым комплексом (1-я очередь строительства), назначение - жилое (подземных этажей - 1), застроенная площадь - 3106,7 кв. м, степень готовности - 11,1%, инвентарный номер 11:401:002:000294700, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, пр. Московский/улица Прокопия Галушина.
СПК "Соната" обладал правом аренды земельных участков на основании заключенных договоров: земельного участка площадью 1,1989 га, расположенного в территориальном округе Майская Горка города Архангельска, на пересечении проспекта Московского и улицы Прокопия Галушина, кадастровый номер 29:22:060410:0032, зона градостроительной ценности 9, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многофункционального здания с жилым комплексом; земельного участка площадью 1487 кв. м, расположенного в территориальном округе Майская Горка города Архангельска, на пересечении проспекта Московского и улицы Прокопия Галушина, в кадастровом квартале 29:22:060410, зона градостроительной ценности 9, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения временных сооружений, используемых для нужд строительства многофункционального здания с жилым комплексом на пересечении проспекта Московского и улицы Галушина.
Собранием участников долевого строительства должника от 14.10.2011 большинством голосов, присутствовавших на собрании, принято решение о создании кооператива, об утверждении устава, об избрании правления и об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу.
На основании данного решения конкурсный управляющий СПК "Соната" Матюгин С.Б. 28.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением, в том числе о возможности погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу.
Арбитражным судом Архангельской области при рассмотрении дела N А05-711/2011 признаны подлежащими применению положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку к должнику, являвшемуся застройщиком, предъявлены требования со стороны кредиторов - участников долевого строительства.
Ходатайство конкурсного управляющего судом удовлетворено в связи с тем, что соблюдены все предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве условия для передачи объекта незавершенного строительства участникам долевого строительства.
Определением суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 погашены требования участников строительства СПК "Соната", включенные в третью очередь реестра требований кредиторов, на 78,2 процента от размера требований путем передачи прав застройщика на указанные объект незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства ЖСК "Московский", которому переданы права застройщика, принадлежащие СПК "Соната": право собственности на незавершенный строительством объект и право аренды на указанные земельные участки.
Управление Росреестра осуществило государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства от СПК "Соната" к ЖСК "Московский" по заявлению последнего и выдало свидетельство о государственной регистрации права от 18.10.2013 серии 29-АЛ N 018580 с указанием на регистрацию ограничений (обременений) в виде ипотеки в силу закона. Запись об ипотеке перенесена на нового собственника объекта в связи с регистрацией перехода права собственности.
Определением суда от 05.12.2013 по делу N А05-711/2011 конкурсное производство в отношении СПК "Соната" завершено.
Согласно сведениям о записях, внесенных в ЕГРП, 27.01.2014 внесена запись о государственной регистрации СПК "Соната" в связи с ликвидацией.
Первоначально ЖСК обратился в суд с заявлением о признании недействительной и погашении записи об ипотеке в пользу участников строительства в отношении объекта незавершенного строительства и земельного участка. При этом ЖСК ссылался на то, что права на объект и земельный участок переданы участникам строительства в лице ЖСК в качестве отступного в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве на основании определения суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011, участники долевого строительства включались в реестр требований кредиторов СПК "Соната" с денежными требованиями, договоры долевого участия в строительстве с СПК "Соната" расторгались в одностороннем порядке в судебных заседаниях по проверке обоснованности требований участника долевого строительства, в третью очередь требований кредиторов СПК "Соната" были включены денежные требования 71 участника долевого строительства на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). ЖСК "Московский" ссылалось на то, что в связи с расторжением договоров долевого участия в строительстве прекращается и право залога на основании пункта 1 части 1 статьи 352 и части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. ЖСК "Московский" указывал, что определением арбитражного суда от 05.12.2013 по делу N А05-711/2011 завершено конкурсное производство в отношении СПК "Соната", полагал, что подлежит применению статья 419 и пункт 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указывал, что с ликвидацией СПК "Соната" прекратились обязательства по договорам долевого строительства, связи с этим прекращается залог.
Впоследствии заявлением от 08.05.2014 (т. 11 л.д. 8) ЖСК "Московский" уточнил предмет требования и просил признать незаконным бездействие Управления Росреестра, выразившееся в непогашении регистрационной записи об ипотеке при регистрации перехода права собственности от СПК "Соната" к ЖСК "Московский" на незавершенное строительством здание, просил принять отказ в части остальных заявленных требований (прекращение ипотеки в отношении земельного участка), производство по делу в этой части прекратить. В обоснование требования ЖСК (т. 11 л.д. 18 - 20) ссылается на пункт 4 статьи 34 Закона о залоге, считает, что право залога прекратилось тогда, когда к участникам строительства (залогодержателям) в лице кооператива перешло право собственности на предмет залога, в силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в ЕГРП должна быть сделана отметка о прекращении ипотеки, полагает, что Управление Росреестра незаконно не погасило запись о залоге в отношении незавершенного строительства при регистрации перехода права собственности на объект к ЖСК "Московский".
Суд первой инстанции применил пункт 1 статьи 17, статью 21 Закона о регистрации, часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сослался на абзац 2 пункта 6 информационного письма N 132.
Суд первой инстанции сослался на то, что определение суда от 17.06.2013 по делу N А05-711/2011 не содержало указания на обременение незавершенного строительством объекта ипотекой, и сделал вывод о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для перенесения соответствующей записи в ЕГРП. Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что срок, на который было установлено обременение, на момент совершения регистрационных действий истек.
Суд применил статью 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав заявителя путем погашения регистрационной записи об ипотеке.
Суд апелляционной инстанции сослался на то, что срок, на который было установлено обременение права ипотекой, на момент перенесения Управлением Росреестра записи об ипотеке истек, и посчитал, что оснований для перенесения указанной записи на нового собственника в связи с регистрацией перехода права собственности у Управления Росреестра не имелось, как не имелось оснований для применения положений статьи 29 Закона о регистрации и статьи 25 Закона об ипотеке.
Апелляционный суд отклонил ссылку Управления Росреестра на нарушение прав залогодержателей, сославшись на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих этот довод.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным истолкованием судами норм материального права.
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующим в деле лицами, в отношении упомянутого объекта незавершенного строительства на основании Закона о долевом строительстве Управлением Росреестра внесена запись об ипотеке. С заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в Управление Росреестра никто из заинтересованных лиц не обращался.
ЖСК "Московский" в обоснование доводов по настоящему делу ссылается на то, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ЖСК "Соната" к ЖСК "Московский" Управление Росреестра незаконно перенесло запись об ипотеке объекта.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что срок ипотеки на момент регистрации перехода права собственности на объект истек.
При этом суды не учли следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким законам относится Закон о долевом строительстве. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости. Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Поскольку ипотека в силу Закона о долевом строительстве устанавливается в пользу участников долевого строительства, обеспечивая исполнение этих договоров, ссылка судов первой и апелляционной инстанций на окончание срока ипотеки, является необоснованным.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве право залога не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в порядке, установленном в статье 8 настоящего закона.
Как следует из пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись в части ипотеки объекта долевого строительства погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предоставления им указанных в этой норме права документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта участникам долевого строительства. Закон не содержит положений об основаниях погашения залога в случае, когда застройщик не способен выполнить обязательства по договорам долевого участия в строительстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Поскольку указанные в этой норме документы в Управление Росреестра не подавались, с заявлением о погашении записи об ипотеке никто из заинтересованных лиц в регистрирующий орган не обращался, у регистрирующего органа не имелось оснований для погашения записи об ипотеке. Определение арбитражного суда, послужившее основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ЖСК "Московский", таким документом не является, так как указанным судебным актом не принято решение о погашении записи об ипотеке.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а в удовлетворении заявления следует отказать.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.05.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу N А05-357/2014 отменить.
В удовлетворении требований отказать.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)