Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тюшляева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,
судей Мадатовой Н.А., Титовой О.Г.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 22 января 2014 года апелляционную жалобу И. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 07 ноября 2013 года
по делу по иску УК ООО "АвангардЪ-Контракт" к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, встречному иску И. к УК ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании договора по предоставлению комплекса коммунальных услуг недействительным в части.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
Объяснения представителя И. - Ф., судебная коллегия
ООО "АвангардЪ-Контракт" обратилось в суд с иском к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, указав, что 25 октября 2012 года с ответчиком заключен договор N 289 на предоставление комплекса различных услуг (включая коммунальные) для жителей МЖК "Дубрава". Однако, начиная с ноября 2012 года, ответчик не производил оплату предоставляемого комплекса услуг, в связи с чем, по состоянию на 30.06.2013 г. за ним образовалась задолженность в размере 74 305 руб. 02 коп. Кроме основной задолженности истец просил взыскать пени в размере 555,33 рублей, неустойку за нанесенный моральный ущерб в размере 15 000 рублей, сумму оплаченной госпошлины в размере 2 445,81 рублей, расходы на оплату услуг юриста по составлению искового заявления в размере 5 000 рублей.
И. предъявил встречный иск о признании недействительным пункта 3.5.2 договора, указав, что 25 октября 2012 года он принял у застройщика ООО "ИСК "АвангардЪ" квартиру N 20, находящуюся по адресу: <данные изъяты>. В этот же день, 25 октября 2012 г. с ООО "АвангардЪ-Контракт" он заключил договор N 289 по предоставлению комплекса коммунальных услуг. По мнению истца, пункт 3.5.2 договора N 289 противоречит п. 6 ст. 153 ЖК РФ и является ничтожным, а заявленная к взысканию задолженность отсутствует.
В судебном заседании представитель ООО "АвангардЪ-Контракт" требования основного иска поддержал, встречный иск не признал.
Ответчик И. Основной иск не признал, на удовлетворении встречных требований настаивал.
Решением суда от 07 ноября 2013 г. иск ООО "АвангардЪ-Контракт" удовлетворен частично: с И. взыскана задолженность в размере 74305,02 руб., пени 555,33 руб., расходы на оплату госпошлины 2030 руб.; отказано в удовлетворении иска в части компенсации морального вреда; отказано в удовлетворении встречного иска.
В апелляционной жалобе И. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что И. является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты> кв. 20, право собственности зарегистрировано в установленном порядке 19 ноября 2012 года. Указанная квартира передана ему 25 октября 2012 г. по акту об исполнении обязательств по договору N В 11/2/Д на инвестирование строительства от 14 мая 2005 г.
В этот же день 25 октября 2012 года между ООО "АвангардЪ-Контракт" и И. заключен договор на предоставление комплекса различных услуг жителям малоэтажного жилого комплекса "Дубрава" N 289. Согласно п. 2.1, предметом договора является оказание (предоставление) Управляющей компанией за плату собственнику жилья комплекса различных услуг (коммунальных, технических, сервисных услуг, услуг по содержанию жилищного и прилегающей общепоселковой территории, услуг по охране поселка), а собственник жилья со своей стороны обязуется своевременно оплачивать оказанные вышеупомянутые услуги.
Согласно п. 3.5.1. договора, собственник жилья обязан с момента подписания настоящего договора своевременно и в полном объеме оплачивать платежи за предоставляемый ему комплекс различных услуг и расходы на содержание различного имущества поселка соответственно размерам и статусу своей собственности (площади строения или помещения, размерам индивидуального земельного участка) согласно счетам и тарифам, выставляемым Управляющей компанией.
Из п. 3.5.2. договора следует, что все платежи, указанные в п. 3.5.1 настоящего договора, должны быть оплачены собственником жилья в полном объеме, начиная со дня официального ввода в эксплуатацию строения или помещения, принадлежащего собственнику жилья на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Жилой дом введен в эксплуатацию разрешением от 15 августа 2011 г.
10 ноября 2012 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного указанному выше адресу, избран способ управления домом - управляющая компания, в качестве которой выбрано ООО "АвангардЪ-Контракт", утвержден договор управления многоквартирным домом (предоставление комплекса различных услуг) и приложения к нему в предложенной редакции. Положения утвержденной редакции соответствуют условиям договора N 289.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является обязательным для всех собственников, действия утвержденного договора распространяются на истца, решение общего собрания не оспорено и недействительным не признано, требования встречного иска фактически направлены на изменение условий договора, затрагивают права остальных жильцов и противоречат смыслу ст. ст. 44, 46, 162 ЖК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В силу ст. 155 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Исходя из смысла указанных норм права, положений ст. 44 ЖК РФ, определяющей компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ст. 162 ЖК РФ, определяющей содержание договора управления многоквартирным домом, момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен законом и к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не относится.
В возникшей правовой ситуации для разрешения спора о недействительности отдельных положений договора управления не имеет правового значения факт оспаривания решения общего собрания собственником помещений многоквартирного дома, которым утвержден проект договора, поскольку избранный истцом способ защиты права является самостоятельным. Заявленными требованиями не затрагиваются права собственников иных помещений многоквартирного дома.
Учитывая, что И. получил от застройщика квартиру по акту 25 октября 2012 г., обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с указанной даты. Пункт 3.5.2. договора, обязывающий собственника жилого помещения произвести оплату со дня официального ввода в эксплуатацию строения или помещения, противоречит закону, а именно пункту 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ и в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожным с момента заключения договора.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении встречного иска И. и отказе в удовлетворении иска ООО "АвангардЪ-Контракт" о взыскании задолженности за период с ноября 2012 г. по 30.06.2013 г. с учетом начисленных пени в размере 74860,35 рублей.
Из материалов дела следует, что в октябре 2012 г. И. произведена оплата по договору в сумме 120000 рублей в качестве авансового платежа. Из представленного расчета задолженности следует, что начисления производились с февраля 2012 г. при наличии сальдо на 01.02.2012 г. в сумме 48012,85 рублей, т.е. исходя из п. 3.5.2. договора. Поскольку указанный пункт договора является ничтожным, действия ООО "АвангардЪ-Контракт" по начислению платы до 25 октября 2012 г. (момент передачи квартиры по акту) незаконны. Учитывая, что с октября 2012 г. по июнь 2013 г. начислено 85242,72 руб., а оплачено И. 120000 рублей, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги последним исполнена в полном объеме, правовые основания для взыскания иных сумм, а также компенсации морального вреда отсутствуют.
В силу ст. 98 ГПК РФ, понесенные ООО "АвангардЪ-Контракт" судебные расходы, не подлежат возмещению.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового решения.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Мытищинского городского суда Московской области от 07 ноября 2013 года отменить, принять новое решение.
Удовлетворить встречный иск И.
Признать недействительным п. 3.5.2 договора N 289 на предоставление комплекса различных услуг жителям малоэтажного жилого комплекса "Дубрава", заключенного 25.10.12 г. между ООО "АвангардЪ-Контракт" и И.
Отказать в удовлетворении иска "АвангардЪ-Контракт" к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, компенсации морального вреда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-312/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N 33-312/2014
Судья Тюшляева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,
судей Мадатовой Н.А., Титовой О.Г.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 22 января 2014 года апелляционную жалобу И. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 07 ноября 2013 года
по делу по иску УК ООО "АвангардЪ-Контракт" к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, встречному иску И. к УК ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании договора по предоставлению комплекса коммунальных услуг недействительным в части.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
Объяснения представителя И. - Ф., судебная коллегия
установила:
ООО "АвангардЪ-Контракт" обратилось в суд с иском к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, указав, что 25 октября 2012 года с ответчиком заключен договор N 289 на предоставление комплекса различных услуг (включая коммунальные) для жителей МЖК "Дубрава". Однако, начиная с ноября 2012 года, ответчик не производил оплату предоставляемого комплекса услуг, в связи с чем, по состоянию на 30.06.2013 г. за ним образовалась задолженность в размере 74 305 руб. 02 коп. Кроме основной задолженности истец просил взыскать пени в размере 555,33 рублей, неустойку за нанесенный моральный ущерб в размере 15 000 рублей, сумму оплаченной госпошлины в размере 2 445,81 рублей, расходы на оплату услуг юриста по составлению искового заявления в размере 5 000 рублей.
И. предъявил встречный иск о признании недействительным пункта 3.5.2 договора, указав, что 25 октября 2012 года он принял у застройщика ООО "ИСК "АвангардЪ" квартиру N 20, находящуюся по адресу: <данные изъяты>. В этот же день, 25 октября 2012 г. с ООО "АвангардЪ-Контракт" он заключил договор N 289 по предоставлению комплекса коммунальных услуг. По мнению истца, пункт 3.5.2 договора N 289 противоречит п. 6 ст. 153 ЖК РФ и является ничтожным, а заявленная к взысканию задолженность отсутствует.
В судебном заседании представитель ООО "АвангардЪ-Контракт" требования основного иска поддержал, встречный иск не признал.
Ответчик И. Основной иск не признал, на удовлетворении встречных требований настаивал.
Решением суда от 07 ноября 2013 г. иск ООО "АвангардЪ-Контракт" удовлетворен частично: с И. взыскана задолженность в размере 74305,02 руб., пени 555,33 руб., расходы на оплату госпошлины 2030 руб.; отказано в удовлетворении иска в части компенсации морального вреда; отказано в удовлетворении встречного иска.
В апелляционной жалобе И. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что И. является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты> кв. 20, право собственности зарегистрировано в установленном порядке 19 ноября 2012 года. Указанная квартира передана ему 25 октября 2012 г. по акту об исполнении обязательств по договору N В 11/2/Д на инвестирование строительства от 14 мая 2005 г.
В этот же день 25 октября 2012 года между ООО "АвангардЪ-Контракт" и И. заключен договор на предоставление комплекса различных услуг жителям малоэтажного жилого комплекса "Дубрава" N 289. Согласно п. 2.1, предметом договора является оказание (предоставление) Управляющей компанией за плату собственнику жилья комплекса различных услуг (коммунальных, технических, сервисных услуг, услуг по содержанию жилищного и прилегающей общепоселковой территории, услуг по охране поселка), а собственник жилья со своей стороны обязуется своевременно оплачивать оказанные вышеупомянутые услуги.
Согласно п. 3.5.1. договора, собственник жилья обязан с момента подписания настоящего договора своевременно и в полном объеме оплачивать платежи за предоставляемый ему комплекс различных услуг и расходы на содержание различного имущества поселка соответственно размерам и статусу своей собственности (площади строения или помещения, размерам индивидуального земельного участка) согласно счетам и тарифам, выставляемым Управляющей компанией.
Из п. 3.5.2. договора следует, что все платежи, указанные в п. 3.5.1 настоящего договора, должны быть оплачены собственником жилья в полном объеме, начиная со дня официального ввода в эксплуатацию строения или помещения, принадлежащего собственнику жилья на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Жилой дом введен в эксплуатацию разрешением от 15 августа 2011 г.
10 ноября 2012 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного указанному выше адресу, избран способ управления домом - управляющая компания, в качестве которой выбрано ООО "АвангардЪ-Контракт", утвержден договор управления многоквартирным домом (предоставление комплекса различных услуг) и приложения к нему в предложенной редакции. Положения утвержденной редакции соответствуют условиям договора N 289.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является обязательным для всех собственников, действия утвержденного договора распространяются на истца, решение общего собрания не оспорено и недействительным не признано, требования встречного иска фактически направлены на изменение условий договора, затрагивают права остальных жильцов и противоречат смыслу ст. ст. 44, 46, 162 ЖК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В силу ст. 155 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Исходя из смысла указанных норм права, положений ст. 44 ЖК РФ, определяющей компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ст. 162 ЖК РФ, определяющей содержание договора управления многоквартирным домом, момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен законом и к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не относится.
В возникшей правовой ситуации для разрешения спора о недействительности отдельных положений договора управления не имеет правового значения факт оспаривания решения общего собрания собственником помещений многоквартирного дома, которым утвержден проект договора, поскольку избранный истцом способ защиты права является самостоятельным. Заявленными требованиями не затрагиваются права собственников иных помещений многоквартирного дома.
Учитывая, что И. получил от застройщика квартиру по акту 25 октября 2012 г., обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с указанной даты. Пункт 3.5.2. договора, обязывающий собственника жилого помещения произвести оплату со дня официального ввода в эксплуатацию строения или помещения, противоречит закону, а именно пункту 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ и в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожным с момента заключения договора.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении встречного иска И. и отказе в удовлетворении иска ООО "АвангардЪ-Контракт" о взыскании задолженности за период с ноября 2012 г. по 30.06.2013 г. с учетом начисленных пени в размере 74860,35 рублей.
Из материалов дела следует, что в октябре 2012 г. И. произведена оплата по договору в сумме 120000 рублей в качестве авансового платежа. Из представленного расчета задолженности следует, что начисления производились с февраля 2012 г. при наличии сальдо на 01.02.2012 г. в сумме 48012,85 рублей, т.е. исходя из п. 3.5.2. договора. Поскольку указанный пункт договора является ничтожным, действия ООО "АвангардЪ-Контракт" по начислению платы до 25 октября 2012 г. (момент передачи квартиры по акту) незаконны. Учитывая, что с октября 2012 г. по июнь 2013 г. начислено 85242,72 руб., а оплачено И. 120000 рублей, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги последним исполнена в полном объеме, правовые основания для взыскания иных сумм, а также компенсации морального вреда отсутствуют.
В силу ст. 98 ГПК РФ, понесенные ООО "АвангардЪ-Контракт" судебные расходы, не подлежат возмещению.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового решения.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мытищинского городского суда Московской области от 07 ноября 2013 года отменить, принять новое решение.
Удовлетворить встречный иск И.
Признать недействительным п. 3.5.2 договора N 289 на предоставление комплекса различных услуг жителям малоэтажного жилого комплекса "Дубрава", заключенного 25.10.12 г. между ООО "АвангардЪ-Контракт" и И.
Отказать в удовлетворении иска "АвангардЪ-Контракт" к И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, компенсации морального вреда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)