Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,
при ведении протокола судебного заседания Бугир Р.С.,
при участии:
от истца - представитель Русалкин И.В. (доверенность от 16.06.2010); директор Лобанов В.А. (паспорт; приказ от 30.07.2008 N 10/1),
от ответчика - представитель Верия О.В. (доверенность от 11.11.2010),
от третьих лиц:
Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" - представитель Верия О.В. (доверенность от 03.09.2010 N 2100),
Муниципальное учреждение "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", Республика Татарстан, г. Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 (судья К.Н. Шакурова),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
при участии третьих лиц: Муниципального учреждения "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
о признании права управления жилым домом N 22, 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, 45а по пр. Строителей города Альметьевска,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис" (далее - истец, ООО "Комплект+сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 по управлению жилым домом по ул. Белоглазова,107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 по управлению жилым домом по ул. К.Цеткин,56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска, о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008, жилым домом N 56 по ул. К.Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009, жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008, жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009, жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска, жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008, жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008, жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008, жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008, жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008, жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008.
В судебном заседании, состоявшемся 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просит признания права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями АС РТ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 исковые требования удовлетворены. За ООО "Комплект+Сервис" признано право управления жилыми домами N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей города Альметьевска.
С ООО "ЖЭУ "Успех" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины (т. 3, л.188-191).
ООО "ЖЭУ "Успех" с решением суда не согласилось и обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, без установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, так как не исследованы и не дана правовая оценка заключенности либо незаключенности договоров (агентских договоров) между ООО "Комплект+сервис" и собственниками помещений. Указанные договоры по мнению заявителя жалобы являются незаключенными, поскольку не содержат существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).
Право на управление жилым домом в силу ст. 44 ЖК РФ возникает в силу решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов и может быть восстановлено только самими собственниками, истец не является собственником помещений в спорных домах, не уполномочен представлять интересы собственников помещений. При отсутствии волеизъявления собственников помещений в силу которого истец был наделен правом представлять интересы собственников помещений, предъявление требований о восстановлении прав на управление к ООО ЖЭУ "Успех" представляет собой исковое требование, предъявленное к ненадлежащему лицу.
Истец не выполнял функции по управлению указанными многоквартирными домами с момента принятия решения собственниками помещений о переизбрании управляющей организации.
Основанием для удовлетворения исковых требований не может служить несоблюдение формы протокола собственникам помещений многоквартирных домов, поскольку Жилищный кодекс не содержит требований относительно формы протокола, его содержания, шрифта, постановки вопросов.
Истец был уведомлен о расторжении договора управления домами, приняв решение о выборе управляющей организации, собственники помещений в жилом доме заявили о расторжении договора управления с истцом.
В судебном заседании 16.11.2010 в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 час 45 мин 23.11.2010.
В соответствии со ст. 158 АПК РФ рассмотрение дела откладывалось с 23.11.2010 на 02.12.2010.
В соответствии со статьей 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, определением суда от 23.11.2010 в связи с болезнью судьи Романенко С.Ш. произведена ее замена на судью Терентьева Е.А.
В связи со служебной командировкой судьи Терентьева Е.А. определением суда от 02.12.2010 произведена его замена на судью Туркина К.К. После замены судей рассмотрение дела начато сначала.
Представитель третьего лица Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился.
С учетом мнения явившихся представителей, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии со ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представители истца доводы апелляционной жалобы отклонили, считая их необоснованными, просили обжалуемое решение оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с отзывом истца, выслушав мнение представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года.
Из материалов дела следует, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилых домов N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей города Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлены протоколы от 10 декабря 2006 года (д. 45 ул. Строителей), от 11 декабря 2006 года (дом 22а по ул. Гафиатуллина), от 13 декабря 2006 года (дом 45а по ул. Строителей), от 15 декабря 2006 года (дом 22 по ул. Гафиатуллина).
В соответствии с протоколами по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов более 50% и при наличии процентов гос.доли) управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлись выборы способа управления многоквартирным домом.
Решением МУ "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ" исх. N 10 от 5 марта 2007 года из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1. Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры).
ООО "Комплект+сервис" в 2006 году заключены агентские договоры (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения). В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договоры заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
В 2008 году собраниями собственников многоквартирных домов избрана новая управляющая компания.
Согласно протоколу от 23 сентября 2008 года на общем собрании собственников многоквартирного дома N 45 по ул. Строителей при количестве присутствующих голосов 51, 601%, с участием представителя от госдоли (6.845% - неприватизированные квартиры) (очное голосование) выбран способ управления -управляющая организация ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 45А по ул. Строителей в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23 сентября 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (51.28% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
Также в августе 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Гафиатуллина в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 26 августа 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (60.396% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 а по ул. Гафиатуллина в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23 сентября 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (52.619% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протоколы счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договоры на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения).
Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило Общество "Комплект+сервис" о том, что жилой дом N 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, N 45А по ул. Строителей передан в управление Обществу "ЖЭУ "Успех" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (т. 1, л. 37).
Письмом исх. N 70 от 20 апреля 2009 года ООО "ЖЭУ "Успех" (т. 1. л.17) уведомило ООО "Комплект+сервис" о смене управляющей организации.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Суд правильно указал, что деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключенные договоры управления являются возмездными. Поскольку спор о праве управления возник между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени, истец выступает в защиту собственных интересов. Иск предъявлен к надлежащему лицу.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из материалов дела следует, что собственники помещений спорных домов, выбрали способ управления многоквартирными домами - управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Изучив представленные сторонами доказательства, суд установил, что из протоколов общих собраний собственников помещений от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Суд правильно указал, что протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику - Обществу "ЖЭУ "Успех", сами по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленного требования не доказано, что истцом допущены нарушения условий упомянутых агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение "о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями. Согласно п. 3. 2 положения предусмотрено, что в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом. Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, не представлены.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена.
Кроме того, пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Суд правильно указал, что поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и ООО "Комплект+сервис", заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Исследовав материалы дела суд установил, что уведомление о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+сервис" не направлялось.
Почтовое уведомление о вручении письма-уведомления о расторжении агентских договоров жильцами дома N 22 по ул. Гафиатуллина уполномоченному представителю ООО "Комплект+сервис" ответчиком в обоснование доводов и возражений не представлено.
Извещение истцу от МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" о выборе новой управляющей компании судом обоснованно не принято во внимание, поскольку на момент рассмотрения спора договоры управления надлежащим образом не расторгнуты.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что порядок расторжения заключенных с ООО "Комплект+сервис" договоров, предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден. Договоры (поименованные как агентские) заключенные в 2008 году между ответчиком и собственниками жилья заключены без правовых оснований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются. Суд правильно установил фактические обстоятельства дела и применил нормы материального права.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не дал оценки на предмет незаключенности договоров между собственниками помещений и ООО "Комплект+сервис" основанием для отмены обжалуемого решения не является, поскольку вопрос о заключенности указанных договоров предметом спора не являлся.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Форма договора управления многоквартирным домом, а также его существенные условия определены в ст. 162 ЖК РФ.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Из договоров управления многоквартирными домами заключенных между истцом и собственниками помещений видно, что вышеназванные существенные условия договора были согласованы сторонами при его подписании.
Более того, часть 3 ст. 434 ГК РФ предусматривает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса, а именно совершением лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.).
Из материалов дела следует, что стороны договоров управления домами исполняли его условия, т.е. считали его заключенным.
Представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства правильность принятого решения не опровергают. Акты обследования помещений, ответ прокуратуры от 12.11.2008 N 4464 по мнению представителя ответчика свидетельствуют о некачественном оказании услуг по управлению спорными домами, однако ответчик не представил доказательств, что указанные недостатки истцом не устранены. Ответ истца от 09.11.2009 на письмо Реш Л.И. о перевыборе управляющей компании не является подтверждением расторжения договора управления домами с истцом.
Протоколы общих собраний от ноября 2010 года о расторжении договоров к настоящему спору отношения не имеет, поскольку указанные собрания проведены после принятия решения по делу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ДЕМИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2010 ПО ДЕЛУ N А65-11799/2010
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2010 г. по делу N А65-11799/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,
при ведении протокола судебного заседания Бугир Р.С.,
при участии:
от истца - представитель Русалкин И.В. (доверенность от 16.06.2010); директор Лобанов В.А. (паспорт; приказ от 30.07.2008 N 10/1),
от ответчика - представитель Верия О.В. (доверенность от 11.11.2010),
от третьих лиц:
Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" - представитель Верия О.В. (доверенность от 03.09.2010 N 2100),
Муниципальное учреждение "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", Республика Татарстан, г. Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 (судья К.Н. Шакурова),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
при участии третьих лиц: Муниципального учреждения "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Альметьевск,
о признании права управления жилым домом N 22, 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, 45а по пр. Строителей города Альметьевска,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис" (далее - истец, ООО "Комплект+сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 по управлению жилым домом по ул. Белоглазова,107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 по управлению жилым домом по ул. К.Цеткин,56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска, о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008, жилым домом N 56 по ул. К.Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009, жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008, жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009, жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска, жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008, жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008, жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008, жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008, жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008, жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008.
В судебном заседании, состоявшемся 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просит признания права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями АС РТ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 исковые требования удовлетворены. За ООО "Комплект+Сервис" признано право управления жилыми домами N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей города Альметьевска.
С ООО "ЖЭУ "Успех" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины (т. 3, л.188-191).
ООО "ЖЭУ "Успех" с решением суда не согласилось и обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, без установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, так как не исследованы и не дана правовая оценка заключенности либо незаключенности договоров (агентских договоров) между ООО "Комплект+сервис" и собственниками помещений. Указанные договоры по мнению заявителя жалобы являются незаключенными, поскольку не содержат существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).
Право на управление жилым домом в силу ст. 44 ЖК РФ возникает в силу решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов и может быть восстановлено только самими собственниками, истец не является собственником помещений в спорных домах, не уполномочен представлять интересы собственников помещений. При отсутствии волеизъявления собственников помещений в силу которого истец был наделен правом представлять интересы собственников помещений, предъявление требований о восстановлении прав на управление к ООО ЖЭУ "Успех" представляет собой исковое требование, предъявленное к ненадлежащему лицу.
Истец не выполнял функции по управлению указанными многоквартирными домами с момента принятия решения собственниками помещений о переизбрании управляющей организации.
Основанием для удовлетворения исковых требований не может служить несоблюдение формы протокола собственникам помещений многоквартирных домов, поскольку Жилищный кодекс не содержит требований относительно формы протокола, его содержания, шрифта, постановки вопросов.
Истец был уведомлен о расторжении договора управления домами, приняв решение о выборе управляющей организации, собственники помещений в жилом доме заявили о расторжении договора управления с истцом.
В судебном заседании 16.11.2010 в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 час 45 мин 23.11.2010.
В соответствии со ст. 158 АПК РФ рассмотрение дела откладывалось с 23.11.2010 на 02.12.2010.
В соответствии со статьей 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, определением суда от 23.11.2010 в связи с болезнью судьи Романенко С.Ш. произведена ее замена на судью Терентьева Е.А.
В связи со служебной командировкой судьи Терентьева Е.А. определением суда от 02.12.2010 произведена его замена на судью Туркина К.К. После замены судей рассмотрение дела начато сначала.
Представитель третьего лица Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился.
С учетом мнения явившихся представителей, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии со ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представители истца доводы апелляционной жалобы отклонили, считая их необоснованными, просили обжалуемое решение оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с отзывом истца, выслушав мнение представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года.
Из материалов дела следует, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилых домов N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей города Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлены протоколы от 10 декабря 2006 года (д. 45 ул. Строителей), от 11 декабря 2006 года (дом 22а по ул. Гафиатуллина), от 13 декабря 2006 года (дом 45а по ул. Строителей), от 15 декабря 2006 года (дом 22 по ул. Гафиатуллина).
В соответствии с протоколами по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов более 50% и при наличии процентов гос.доли) управляющей организацией выбрано ООО "Комлект+сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлись выборы способа управления многоквартирным домом.
Решением МУ "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ" исх. N 10 от 5 марта 2007 года из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1. Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры).
ООО "Комплект+сервис" в 2006 году заключены агентские договоры (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения). В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договоры заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
В 2008 году собраниями собственников многоквартирных домов избрана новая управляющая компания.
Согласно протоколу от 23 сентября 2008 года на общем собрании собственников многоквартирного дома N 45 по ул. Строителей при количестве присутствующих голосов 51, 601%, с участием представителя от госдоли (6.845% - неприватизированные квартиры) (очное голосование) выбран способ управления -управляющая организация ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 45А по ул. Строителей в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23 сентября 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (51.28% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
Также в августе 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Гафиатуллина в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 26 августа 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (60.396% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 а по ул. Гафиатуллина в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23 сентября 2008 года, в соответствии с которым по результатам голосования (52.619% доли голосов) при участии представителя госдоли управляющей организацией выбрано ООО ЖЭУ "Успех".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протоколы счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договоры на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения).
Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило Общество "Комплект+сервис" о том, что жилой дом N 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, N 45А по ул. Строителей передан в управление Обществу "ЖЭУ "Успех" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (т. 1, л. 37).
Письмом исх. N 70 от 20 апреля 2009 года ООО "ЖЭУ "Успех" (т. 1. л.17) уведомило ООО "Комплект+сервис" о смене управляющей организации.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Суд правильно указал, что деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключенные договоры управления являются возмездными. Поскольку спор о праве управления возник между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени, истец выступает в защиту собственных интересов. Иск предъявлен к надлежащему лицу.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из материалов дела следует, что собственники помещений спорных домов, выбрали способ управления многоквартирными домами - управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Изучив представленные сторонами доказательства, суд установил, что из протоколов общих собраний собственников помещений от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Суд правильно указал, что протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику - Обществу "ЖЭУ "Успех", сами по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленного требования не доказано, что истцом допущены нарушения условий упомянутых агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение "о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями. Согласно п. 3. 2 положения предусмотрено, что в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом. Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, не представлены.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена.
Кроме того, пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Суд правильно указал, что поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и ООО "Комплект+сервис", заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Исследовав материалы дела суд установил, что уведомление о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+сервис" не направлялось.
Почтовое уведомление о вручении письма-уведомления о расторжении агентских договоров жильцами дома N 22 по ул. Гафиатуллина уполномоченному представителю ООО "Комплект+сервис" ответчиком в обоснование доводов и возражений не представлено.
Извещение истцу от МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" о выборе новой управляющей компании судом обоснованно не принято во внимание, поскольку на момент рассмотрения спора договоры управления надлежащим образом не расторгнуты.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что порядок расторжения заключенных с ООО "Комплект+сервис" договоров, предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден. Договоры (поименованные как агентские) заключенные в 2008 году между ответчиком и собственниками жилья заключены без правовых оснований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются. Суд правильно установил фактические обстоятельства дела и применил нормы материального права.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не дал оценки на предмет незаключенности договоров между собственниками помещений и ООО "Комплект+сервис" основанием для отмены обжалуемого решения не является, поскольку вопрос о заключенности указанных договоров предметом спора не являлся.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Форма договора управления многоквартирным домом, а также его существенные условия определены в ст. 162 ЖК РФ.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Из договоров управления многоквартирными домами заключенных между истцом и собственниками помещений видно, что вышеназванные существенные условия договора были согласованы сторонами при его подписании.
Более того, часть 3 ст. 434 ГК РФ предусматривает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса, а именно совершением лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.).
Из материалов дела следует, что стороны договоров управления домами исполняли его условия, т.е. считали его заключенным.
Представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства правильность принятого решения не опровергают. Акты обследования помещений, ответ прокуратуры от 12.11.2008 N 4464 по мнению представителя ответчика свидетельствуют о некачественном оказании услуг по управлению спорными домами, однако ответчик не представил доказательств, что указанные недостатки истцом не устранены. Ответ истца от 09.11.2009 на письмо Реш Л.И. о перевыборе управляющей компании не является подтверждением расторжения договора управления домами с истцом.
Протоколы общих собраний от ноября 2010 года о расторжении договоров к настоящему спору отношения не имеет, поскольку указанные собрания проведены после принятия решения по делу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года по делу N А65-11799/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ДЕМИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)