Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,
при участии:
от истца Кожевникова А.Н. - представитель Иващенко Константин Александрович
(доверенность от 12 сентября 2013 года),
от администрации муниципального образования Геленджик: представитель Сабадаш Михаил Александрович (доверенность от 04.07.2013 N 11015-7746/13-37-01)
от третьих лиц: от Геращенко В.В. - представитель Иващенко Константин Александрович (доверенность от 09.09.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)
от 23 октября 2013 г. по делу N А32-29379/2012
по иску Кожевникова Артема Николаевича
к ответчику: Чижевской Алисе Евгеньевне,
при участии третьих лиц: Мареева Алексея Михайловича, Геращенко Виталия Викторовича,
о реальном разделе многоквартирного жилого дома,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кожевников Артем Николаевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Чижевской Алисе Евгеньевне о реальном разделе многоквартирного жилого дома, расположенного в городе Геленджик Краснодарского края, ул. Озерная,24, и находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика.
Исковые требования мотивированы тем, что необходимо произвести реальный раздел многоквартирного жилого дома.
Решением от 23.10.2012 Арбитражный суд Краснодарского края произвел раздел многоквартирного жилого дома общей площадью 965,5 кв. м, расположенного в г. Геленджик, ул. Озерная,24. В собственность Кожевникову Артему Николаевичу выделены следующие помещения: квартира N 9 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 10 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 11 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 12 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на третьем этаже,
- квартира N 13 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 14 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 15 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 16 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на мансардном этаже.
В собственность Чижевской Алисе Евгеньевне выделены следующие помещения в многоквартирном жилом доме общей площадью 965,5 кв. м литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Озерная, 24:
- нежилое помещение N 1 (гараж) общей площадью 184,70 кв. м, расположенное в цокольном этаже,
- квартира N 1 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 2 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 3 общей площадью 58,4 кв. м, квартира N 4 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на первом этаже,
- квартира N 5 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 6 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 7 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 8 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на втором этаже.
Решение суда мотивировано правом участников общей долевой собственности произвести раздел имущества, находящегося в общей собственности, в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация города Геленджик в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала указанное решение, указав, что решение по сути затрагивает права и обязанности муниципального образования, не привлеченного к участию в деле. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на полномочия органов местного самоуправления по земельному и градостроительному контролю и указывает, что названный многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой. Суд вынес решение о разделе многоквартирного жилого дома, не оформленного в качестве такового ни в судебном, ни в административном порядке. Регистрация права общей долевой собственности за Чижевской А.Е. и Кожевниковым А.Н. была произведена незаконно. Предыдущему собственнику земельного участка Саниной А.В. Администрацией города было выдано разрешение только на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома по адресу: г. Геленджик, улица Озерная,24. Фактически же был возведен многоквартирный жилой дом, так как на каждом этаже имеется по 4 обособленных помещения (квартиры) с выходом на общую лестничную клетку и далее в подъезд.
Определением от 14.10.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А32-29379/2012 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Геращенко В.В. и Мареева А.М.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации города Геленджик поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца Кожевникова А.Н. и третьего лица Герещенко В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также заявил ходатайство о прекращении производства по делу, сославшись на то обстоятельство, что в настоящее время квартиры находятся в собственности физических лиц.
Остальные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены либо считаются извещенными в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.01.2011 Администрация города-курорта Геленджик выдала Саниной Анне Валентиновне разрешение на строительство 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: город Геленджик, у.Озерная,24 (т. 1, л.д. 90). При этом Санина А.В. являлась собственником земельного участка площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, улица Озерная,24, на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2010, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08.12.2010.
Не получив разрешения на возведение многоквартирного жилого дома, Санина А.В. 04.05.2012 заключила договор купли-продажи земельного участка с покупателями Геращенко Виталием Викторовичем и Мареевым Алексеем Михайловичем, согласно которому передала названным лицам в общую долевую собственность (по 1\\2 доле каждому) земельный участок площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:04112054:8. За названными лицами была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (л.д. 114-115, т. 1).
Став собственниками земельного участка, Геращенко В.В. и Мареев А.М., не получив разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, 20.08.2012 обратились с заявлением в Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом в порядке статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с возникшими сомнениями в статусе дома при наличии пяти этажей (одного подземного этажа) Управление Росреестра направило запрос в филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ". Указанный филиал ГУП в г. Геленджике сообщил, что жилой дом числится индивидуальным жилым домом этажностью 3 этажа, в том числе и подземный этаж. В связи с этим Управление осуществило государственную регистрацию права общей долевой собственности на жилой дом (письмо Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 23.10.2013 N 03-241/1241 - т. 2, л.д. 42-43).
03.09.2012 Геращенко В.В. заключил договор купли-продажи с покупателем Кожевниковым А.Н., согласно которому передал ему в собственность 1/2 часть долю земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и 1/2 долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Озерная,24 (л.д. 8, т. 1).
03.09.2012 Мареев А.М. заключил договор купли-продажи с покупателем Чижевской А.Е., согласно которому передал ей в собственность 1/2 часть долю земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и 1/2 долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Озерная,24 (л.д. 46, т. 1).
После заключения указанных договоров Кожевников А.Н. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Чижевской А.Е. о реальном разделе многоквартирного жилого дома, который и был удовлетворен Арбитражным судом Краснодарского края.
После принятия решения арбитражного суда на основании полученной копии Кожевников А.Н. и Чижевская А.Е. продали квартиры физическим лицам, что подтверждено письмом Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 09.08.2013 N 29-26/912 (т. 1, л.д. 126).
Апелляционный суд находит решение арбитражного суда незаконным и необоснованным.
При принятии решения Арбитражный суд Краснодарского края не учел правил оценки доказательств, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 названной статьи арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Даже из представленных сторонами доказательств очевидны существенные правовые пороки, касающиеся спорного жилого дома. Несмотря на факт регистрации жилого дома за Кожевниковым А.Н. и Чижевской А.Е, арбитражный суд не учел, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В кадастровом паспорте здания указано на наличие 5 этажей, а также указано о самовольном строительстве жилого дома (т. 1, л.д. 9). В техническом паспорте жилого дома, составленном филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" прямо указано на об отсутствии разрешения на возведение или переоборудование литера А (л.д. 26, т. 1). Кроме того, из поэтажных планов технического паспорта очевидно, что дом представляется собой не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, что также следует из экспликации к поэтажному плану (т. 1, л.д. 29-36).
Более того, само исковое заявление, адресованное суду, указывает, что предметом спора является многоквартирный жилой дом, а отнюдь не индивидуальный жилой дом.
Несмотря на явную очевидность признаков самовольной постройки, Арбитражный суд Краснодарского края указанное обстоятельство не исследовал, ограничившись фактом признания иска ответчиком в инсценированном по сути споре, и позволив, тем самым, в обход установленных законом правил (при отсутствии судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку или административного разрешения на ввод здания в эксплуатацию) фактически легализовать самовольную постройку и допустить ее в гражданский оборот.
В нарушение ст. 48, 49, 51, 52 Земельного кодекса Российской Федерации на земельном участке по улице Озерная,24, в городе Геленджике, под видом разрешенного объекта индивидуального жилищного строительства без получения необходимой разрешительной документации, разработки и утверждения проектной документации фактически осуществлено самовольное строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, при осуществлении строительства были нарушены и Строительные нормы Краснодарского края 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", нарушены СНиПы 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции", 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", что следует из письма Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 31.10.2012 (л.д. 94, т. 1).
Согласно пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540-КЗ) индивидуальным жилым домом является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи; многоквартирным жилым домом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельные участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Поскольку Геращенко В.В. и Мареев А.М. не могли не знать, что объект не является индивидуальным жилым домом, а представляется собой многоквартирный жилой дом, обращение указанных лиц для регистрации права общей долевой собственности в порядке статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не имело под собой законного основания. Указанный объект являлся и является объектом самовольного строительства, оборот которого запрещен статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку Кожевников А.Н. и Чижевская А.Е. также не могли не знать, что приобретают не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, и поскольку сделки с объектами, не способными к гражданскому обороту, не могут породить правовых последствий (кроме как связанных с ничтожностью совершенных с ними сделок), оснований для удовлетворения иска о разделе многоквартирного жилого дома не имелось.
При изложенных выше обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене как ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствах дела, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, так и ввиду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (муниципального образования город Геленджик) (пункты 1 и 3 части 1, пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд не усматривает оснований для прекращения производства по делу в связи с тем, что истец и ответчик впоследствии продали квартиры в спорном жилом доме физическим лицам, поскольку в данном деле не рассматривается вопрос о праве физических лиц на квартиры и на указанных лиц не возлагаются какие-либо обязанности. Вопрос о наличии или отсутствии у физических лиц права на квартиры не входит в компетенцию арбитражного суда, а может быть решен только судом общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2012 года по делу А32-29379/2012 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска Кожевникова Артема Николаевича к Чижевской Алисе Евгеньевне о реальном разделе многоквартирного жилого дома - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.01.2014 N 15АП-12350/2013 ПО ДЕЛУ N А32-29379/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 января 2014 г. N 15АП-12350/2013
Дело N А32-29379/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,
при участии:
от истца Кожевникова А.Н. - представитель Иващенко Константин Александрович
(доверенность от 12 сентября 2013 года),
от администрации муниципального образования Геленджик: представитель Сабадаш Михаил Александрович (доверенность от 04.07.2013 N 11015-7746/13-37-01)
от третьих лиц: от Геращенко В.В. - представитель Иващенко Константин Александрович (доверенность от 09.09.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)
от 23 октября 2013 г. по делу N А32-29379/2012
по иску Кожевникова Артема Николаевича
к ответчику: Чижевской Алисе Евгеньевне,
при участии третьих лиц: Мареева Алексея Михайловича, Геращенко Виталия Викторовича,
о реальном разделе многоквартирного жилого дома,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кожевников Артем Николаевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Чижевской Алисе Евгеньевне о реальном разделе многоквартирного жилого дома, расположенного в городе Геленджик Краснодарского края, ул. Озерная,24, и находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика.
Исковые требования мотивированы тем, что необходимо произвести реальный раздел многоквартирного жилого дома.
Решением от 23.10.2012 Арбитражный суд Краснодарского края произвел раздел многоквартирного жилого дома общей площадью 965,5 кв. м, расположенного в г. Геленджик, ул. Озерная,24. В собственность Кожевникову Артему Николаевичу выделены следующие помещения: квартира N 9 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 10 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 11 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 12 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на третьем этаже,
- квартира N 13 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 14 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 15 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 16 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на мансардном этаже.
В собственность Чижевской Алисе Евгеньевне выделены следующие помещения в многоквартирном жилом доме общей площадью 965,5 кв. м литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Озерная, 24:
- нежилое помещение N 1 (гараж) общей площадью 184,70 кв. м, расположенное в цокольном этаже,
- квартира N 1 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 2 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 3 общей площадью 58,4 кв. м, квартира N 4 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на первом этаже,
- квартира N 5 общей площадью 40,7 кв. м, квартира N 6 общей площадью 41,9 кв. м, квартира N 7 общей площадью 56,6 кв. м, квартира N 8 общей площадью 40,7 кв. м, расположенные на втором этаже.
Решение суда мотивировано правом участников общей долевой собственности произвести раздел имущества, находящегося в общей собственности, в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация города Геленджик в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала указанное решение, указав, что решение по сути затрагивает права и обязанности муниципального образования, не привлеченного к участию в деле. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на полномочия органов местного самоуправления по земельному и градостроительному контролю и указывает, что названный многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой. Суд вынес решение о разделе многоквартирного жилого дома, не оформленного в качестве такового ни в судебном, ни в административном порядке. Регистрация права общей долевой собственности за Чижевской А.Е. и Кожевниковым А.Н. была произведена незаконно. Предыдущему собственнику земельного участка Саниной А.В. Администрацией города было выдано разрешение только на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома по адресу: г. Геленджик, улица Озерная,24. Фактически же был возведен многоквартирный жилой дом, так как на каждом этаже имеется по 4 обособленных помещения (квартиры) с выходом на общую лестничную клетку и далее в подъезд.
Определением от 14.10.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А32-29379/2012 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Геращенко В.В. и Мареева А.М.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации города Геленджик поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца Кожевникова А.Н. и третьего лица Герещенко В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также заявил ходатайство о прекращении производства по делу, сославшись на то обстоятельство, что в настоящее время квартиры находятся в собственности физических лиц.
Остальные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены либо считаются извещенными в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.01.2011 Администрация города-курорта Геленджик выдала Саниной Анне Валентиновне разрешение на строительство 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: город Геленджик, у.Озерная,24 (т. 1, л.д. 90). При этом Санина А.В. являлась собственником земельного участка площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, улица Озерная,24, на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2010, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08.12.2010.
Не получив разрешения на возведение многоквартирного жилого дома, Санина А.В. 04.05.2012 заключила договор купли-продажи земельного участка с покупателями Геращенко Виталием Викторовичем и Мареевым Алексеем Михайловичем, согласно которому передала названным лицам в общую долевую собственность (по 1\\2 доле каждому) земельный участок площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:04112054:8. За названными лицами была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (л.д. 114-115, т. 1).
Став собственниками земельного участка, Геращенко В.В. и Мареев А.М., не получив разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, 20.08.2012 обратились с заявлением в Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом в порядке статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с возникшими сомнениями в статусе дома при наличии пяти этажей (одного подземного этажа) Управление Росреестра направило запрос в филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ". Указанный филиал ГУП в г. Геленджике сообщил, что жилой дом числится индивидуальным жилым домом этажностью 3 этажа, в том числе и подземный этаж. В связи с этим Управление осуществило государственную регистрацию права общей долевой собственности на жилой дом (письмо Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 23.10.2013 N 03-241/1241 - т. 2, л.д. 42-43).
03.09.2012 Геращенко В.В. заключил договор купли-продажи с покупателем Кожевниковым А.Н., согласно которому передал ему в собственность 1/2 часть долю земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и 1/2 долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Озерная,24 (л.д. 8, т. 1).
03.09.2012 Мареев А.М. заключил договор купли-продажи с покупателем Чижевской А.Е., согласно которому передал ей в собственность 1/2 часть долю земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и 1/2 долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Озерная,24 (л.д. 46, т. 1).
После заключения указанных договоров Кожевников А.Н. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Чижевской А.Е. о реальном разделе многоквартирного жилого дома, который и был удовлетворен Арбитражным судом Краснодарского края.
После принятия решения арбитражного суда на основании полученной копии Кожевников А.Н. и Чижевская А.Е. продали квартиры физическим лицам, что подтверждено письмом Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 09.08.2013 N 29-26/912 (т. 1, л.д. 126).
Апелляционный суд находит решение арбитражного суда незаконным и необоснованным.
При принятии решения Арбитражный суд Краснодарского края не учел правил оценки доказательств, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 названной статьи арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Даже из представленных сторонами доказательств очевидны существенные правовые пороки, касающиеся спорного жилого дома. Несмотря на факт регистрации жилого дома за Кожевниковым А.Н. и Чижевской А.Е, арбитражный суд не учел, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В кадастровом паспорте здания указано на наличие 5 этажей, а также указано о самовольном строительстве жилого дома (т. 1, л.д. 9). В техническом паспорте жилого дома, составленном филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" прямо указано на об отсутствии разрешения на возведение или переоборудование литера А (л.д. 26, т. 1). Кроме того, из поэтажных планов технического паспорта очевидно, что дом представляется собой не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, что также следует из экспликации к поэтажному плану (т. 1, л.д. 29-36).
Более того, само исковое заявление, адресованное суду, указывает, что предметом спора является многоквартирный жилой дом, а отнюдь не индивидуальный жилой дом.
Несмотря на явную очевидность признаков самовольной постройки, Арбитражный суд Краснодарского края указанное обстоятельство не исследовал, ограничившись фактом признания иска ответчиком в инсценированном по сути споре, и позволив, тем самым, в обход установленных законом правил (при отсутствии судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку или административного разрешения на ввод здания в эксплуатацию) фактически легализовать самовольную постройку и допустить ее в гражданский оборот.
В нарушение ст. 48, 49, 51, 52 Земельного кодекса Российской Федерации на земельном участке по улице Озерная,24, в городе Геленджике, под видом разрешенного объекта индивидуального жилищного строительства без получения необходимой разрешительной документации, разработки и утверждения проектной документации фактически осуществлено самовольное строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, при осуществлении строительства были нарушены и Строительные нормы Краснодарского края 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", нарушены СНиПы 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции", 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", что следует из письма Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 31.10.2012 (л.д. 94, т. 1).
Согласно пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540-КЗ) индивидуальным жилым домом является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи; многоквартирным жилым домом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельные участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Поскольку Геращенко В.В. и Мареев А.М. не могли не знать, что объект не является индивидуальным жилым домом, а представляется собой многоквартирный жилой дом, обращение указанных лиц для регистрации права общей долевой собственности в порядке статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не имело под собой законного основания. Указанный объект являлся и является объектом самовольного строительства, оборот которого запрещен статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку Кожевников А.Н. и Чижевская А.Е. также не могли не знать, что приобретают не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, и поскольку сделки с объектами, не способными к гражданскому обороту, не могут породить правовых последствий (кроме как связанных с ничтожностью совершенных с ними сделок), оснований для удовлетворения иска о разделе многоквартирного жилого дома не имелось.
При изложенных выше обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене как ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствах дела, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, так и ввиду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (муниципального образования город Геленджик) (пункты 1 и 3 части 1, пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд не усматривает оснований для прекращения производства по делу в связи с тем, что истец и ответчик впоследствии продали квартиры в спорном жилом доме физическим лицам, поскольку в данном деле не рассматривается вопрос о праве физических лиц на квартиры и на указанных лиц не возлагаются какие-либо обязанности. Вопрос о наличии или отсутствии у физических лиц права на квартиры не входит в компетенцию арбитражного суда, а может быть решен только судом общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2012 года по делу А32-29379/2012 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска Кожевникова Артема Николаевича к Чижевской Алисе Евгеньевне о реальном разделе многоквартирного жилого дома - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)