Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.
при ведении протокола судебного заседания Лариной К.Л.
при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 10.09.2015 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы МО "Город Серпухов Московской области" и ООО "Ремонтник" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года по делу N А41-77349/14, принятое судьей Мильковым М.А., по иску (заявлению) ООО "Ремонтник" к МО "Город Серпухов Московской области", Кессиди Елена Васильевна,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению имуществом города Серпухова, муниципального учреждения дополнительного образования Молодежный досуговый центр "Юность", муниципального учреждения культуры "Серпуховская централизованная библиотечная система", общества с ограниченной ответственностью "Жилищник-5", общества с ограниченной ответственностью "Лифтовик", общества с ограниченной ответственностью "Ремонтник Сервис" о взыскании долга за оказанные услуги,
установил:
- ООО "Ремонтник" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к МО "Город Серпухов Московской области", Кессиди Елена Васильевна о взыскании с МО "Город Серпухов Московской области" задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Ворошилова, дом 163, за период с 21.11.2011 по 21.11.2014 в сумме 970.982 рубля 34 копейки;
- А также взыскании с Кессиди Е.В. задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Ворошилова, дом 163, за период с 21.11.2011 по 31.05.2014 в сумме 911.782 рубля 62 копейки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года по делу N А41-77349/14 заявленные требования удовлетворены частично.
С муниципального образования "Город Серпухов Московской области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтник" взыскано 930.134 руб. 27 коп. долга за содержание и ремонт общего имущество многоквартирного дома; 15.895 рублей 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины.
Отказано в удовлетворении остальной части требований, предъявленных к муниципальному образованию "Город Серпухов Московской области", а также в удовлетворении требований к Кессиди Елене Васильевне.
Не согласившись с решением суда, МО "Город Серпухов Московской области" и ООО "Ремонтник" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителей апелляционных жалоб поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Согласно искового заявления, ООО "Ремонтник" является организацией, управляющей многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163, с 01.09.2010.
Между истцом и собственниками жилых (нежилых) помещений заключен договор управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010, предметом которого является оказание управляющей организацией по заданию собственников помещений а течение согласованного срока за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в пределах границ эксплуатационной ответственности, а также осуществление иной деятельности, направленной на получение доходов в интересах собственников.
Согласно выписки из ЕГРП от 30.12.2013 N 58/026/2013-108 МО "Город Серпухов Московской области" является собственником нежилого помещения (технический этаж) площадью 959 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова заключены договоры аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163: договор N 1011 от 30.12.2008 с МУДО Молодежный досуговый центр "Юность"; договор N 2011 от 06.10.2010 с ООО "Жилищник-5"; договор N 2019 от 05.08.2011 с ООО "Лифтовик"; договор N 2035 от 09.12.2012 с ООО "Ремонтник Сервис"; договор N 2088 от 01.01.2015 с МУК "Серпуховская централизованная библиотечная система".
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Администрации города Серпухова, аналогично заявленный в апелляционной жалобе о том, что арендаторы должны нести все расходы, связанные с содержанием и обслуживаем общего имущества многоквартирного дома основываясь на нижеследующем.
Пунктом 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (п. 4 ст. 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Пункт 2 ст. 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако приведенная норма как правомерно указал суд первой инстанции, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц, что так же соответствует положениям п. 3 ст. 308 ГК РФ, согласно которого обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
МО "Город Серпухов Московской области" является собственником помещения, в лице Комитета заключило в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010 с компанией, осуществляющей функции управляющей организации, подтвердив тем самым свои обязанности по содержанию имущества перед лицом, предоставляющим коммунальные услуги.
5 августа 2014 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом г. Серпухова с претензией об оплате задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку, доказательств оплаты задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не представлено, суд первой инстанции, основываясь на положениях ст. ст. 210, 249, 290, ГК РФ ст. ст. 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, а также учитывая п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пришел к правомерному выводу об обоснованности требований к МО "Город Серпухов Московской области", при этом судом первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 196, 199 ГК РФ правомерно учтено, что по требованию о взыскании 2.659 рублей 31 копейки долга за период с 28.11.2011 по 30.11.2011 срок исковой давности пропущен.
Суд первой инстанции отклонил ссылку Администрации города Серпухова о несоблюдении истцом претензионного порядка основываясь на положениях п. п. 9.1 - 9.2 договора управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010, так как, обязательный претензионный порядок договором управления многоквартирным домом не установлен.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в связи с тем, что истец обратился с претензией в Комитет по управлению имуществом г. Серпухова, тем самым подтвердил, что по договору управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010 г. установлен претензионный порядок урегулирования спора и соблюдение его необходимо, подлежит отклонению, поскольку направление претензии не свидетельствует о наличии соглашения об обязательном претензионном порядке урегулирования спора.
Исходя из буквального толкования п. п. 9.1 - 9.2 договора, само по себе указание в договоре на то, что споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении сторонами условий договора, могут быть урегулированы путем переговоров, не означает согласование сторонами обязательного претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, которое должно быть выражено в письменном документе.
Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении требования ООО "Ремонтник" к Кессиди Е.В., исходил из того, что согласно выписок ЕГРП от 17.03.2014 N 32/014/2014-92 и N 32/014/2014-91 Кессиди Е.В. является собственником нежилых помещений площадью 577,7 кв. м и 499,6 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, данные помещения ответчика являются самостоятельными объектами недвижимости, находятся на самостоятельных земельных участках, поставлены на самостоятельный технический и кадастровый учет.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные помещения Кессиди Е.В. не входят в состав многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 27 ноября 2005 года НА N 0325064 Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 г.р., на праве собственности принадлежат нежилые помещения лит. A, A1, a1 общей площадью 577,70 кв. м, этаж 1 по Адрес: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, нежилые помещения.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 27 ноября 2005 года НА N 0325065 Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 пр., принадлежат на праве собственности нежилые помещения лит. А, лит. А2 общая площадь 499,60 кв. м, этаж 1 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, нежилые помещения.
Основанием для регистрации права собственности послужило в том числе Постановление главы города Серпухова Московской области N 1254 от 28.07.2005 года "Об утверждении акта приемочной комиссии по приему в эксплуатацию двух входов N 12 и N 2 в комплексе магазинов, размещающихся в одноэтажной встроенно-пристроенной части 16-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 07 апреля 2004 года (запись регистрации в ЕГРП от 07 апреля 2004 года N 50-01/58-5/2004-596) Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 пр., на праве собственности принадлежит земельный участок для размещения магазинов, обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории, общая площадь 446 кв. м, кадастровый номер 50:58:04 06 04:0053. Адрес объекта: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 07 апреля 2004 года (запись регистрации в ЕГРП от 07 апреля 2004 года N 50-01/58-5/2004-594) Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 г.р., на праве собственности принадлежит земельный участок для размещения магазинов, обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории, общая площадь 486 кв. м, кадастровый номер 50:58:04 06 04:0052. Адрес объекта: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Кадастровой выписке о земельном участке от 17 апреля 2015 года N МО-15/ЗВ-711874 кадастровый номер 50:58:0040604:7, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 30.01.2002 года, местоположение: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, разрешенное использование: для размещения 16 этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, площадь 2000 кв. м.
Особые отметки: граница земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами: 50:58:04 06 04:53, 50:58:04 06 04:52.
Из представленных Свидетельств о праве собственности следует, что в них указана общая площадь помещений, находящихся в собственности Кессиди Е.В., без выделения отдельно встроенных и пристроенных помещений, а земельные участки находятся в собственности Кессиди Е.В. под пристроенной частью.
Согласно Описанию проекта "16 этажный жилой дом с комплексом бытового обслуживания (КБО) г. Серпухов Московской области" по улице Ворошилова, выполненному архитектором Карповым Е.Н., на 1-м этаже здания с восточной стороны запроектированы:
встроенно-пристроенные помещения - комплекс бытового обслуживания (КБО) и с западной стороны вспомогательные помещения жилой группы.
Общественная зона (КБО) располагается под жилой частью дома на 54 ширины дома (встроенная часть) и частично вынесена вперед по всей длине в виде остекленного витража для освещения внутренних помещений расположенных под домом.
Под 1-м этажом находятся подвальные помещения с инженерным коммуникационным оборудованием (отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции) обслуживающим потребности всего дома (жилых и нежилых помещений).
Коммуникации дома и встроенно-пристроенных помещений запроектированы и смонтированы как одно целое, имеют общие вводы отопления, водоснабжения, электроснабжения, общие отводы канализации.
Вытяжная, принудительная вентиляция для жилых помещений расположена на чердаке. Приточно-вытяжная вентиляция встроенно-пристроенных помещений расположена в подвальных помещениях под жилой частью дома.
Из Рабочей документации на 16-этажный жилой дом с КБО гр. Серпухов (контрольный экземпляр) также следует, что жилой дом N 163 с КБО по улице Ворошилова г. Серпухова Московской области и его коммуникации проектировался как одно целое.
Согласно Акту разграничения границ балансовой принадлежности (приложение N 10 к Отзыву Кессиди Е.В. от 17.04.2015 года), подписанному МУП "Серпуховская электрическая сеть" и Кессиди Е.В., электроустановки нежилых помещений лит. ВА, А2 общая площадь 499,6 кв. м по адресу: МО г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163 (1этаж) подключены к вводно-распределительным устройствам (ВРУ - 0,4 кВ) жилого дома 163.
Согласно п. 9 Договора на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01 января 2003 года (приложение N 11 к Отзыву Кессиди Е.В. от 17.04.2015 года) между МУП "Водоканал-Сервис" и Кессиди Г.О. водопровод от внутренних сетей ж/д, канализация во внутренние сети жилого дома по ул. Ворошилова, 163.
Согласно Акту обследования общедомовых подвальных и нежилых встроенно-пристроенных помещений МЖД N 163 ул. Ворошилова г. Серпухов Московская область от 03 апреля 2015 года с участием собственника нежилых встроенно-пристроенных помещений Кессиди Е.В., установлены общие помещения дома (подвал), общее санитарно-техническое оборудование.
Согласно Договору N Э5/3-14 Р на участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме от 01.06.2014 года, заключенному между ООО "Ремонтник" (Сторона 1) и Кессиди Е.В. (Сторона 2), Сторона 1 принимает на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МЖД N 163 по ул. Ворошилова г. Серпухов Московская область, а Сторона 2 участвует в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество - 518,7 кв. м и обязуется оплатить данные услуги.
Вышеуказанные документы подтверждают наличие общих помещений дома, несущих конструкции дома, общего механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования многоквартирного жилого дома N 163 по улице Ворошилова г. Серпухова Московской области и принадлежащих на праве собственности Кессиди Е.В. нежилых встроенно-пристроенных помещений по данному адресу.
Доводы ИП Кессиди Е.В. об обратном со ссылкой на технический паспорт БТИ, подлежит отклонению, так как не является допустимым доказательством такого обстоятельства, в то время как проект дома и заключение подтверждают обратное.
Таким образом, требования истца в указанной части обоснованы и подлежит удовлетворению на основании ст. 154 ЖК РФ.
Следовательно, решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18.06.2015 года по делу N А41-77349/14 отменить в части отказа в удовлетворении требований к ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Взыскать с ИП Кессиди Е.В. в пользу ООО "Ремонтник" 903 530,84 руб. долга, 15 346,35 руб. госпошлины.
Взыскать с Муниципального образования "Город Серпухов Московской области" 7 029,09 руб. госпошлины в пользу ООО "Ремонтник".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.09.2015 N 10АП-9165/2015 ПО ДЕЛУ N А41-77349/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2015 г. по делу N А41-77349/14
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.
при ведении протокола судебного заседания Лариной К.Л.
при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 10.09.2015 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы МО "Город Серпухов Московской области" и ООО "Ремонтник" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года по делу N А41-77349/14, принятое судьей Мильковым М.А., по иску (заявлению) ООО "Ремонтник" к МО "Город Серпухов Московской области", Кессиди Елена Васильевна,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению имуществом города Серпухова, муниципального учреждения дополнительного образования Молодежный досуговый центр "Юность", муниципального учреждения культуры "Серпуховская централизованная библиотечная система", общества с ограниченной ответственностью "Жилищник-5", общества с ограниченной ответственностью "Лифтовик", общества с ограниченной ответственностью "Ремонтник Сервис" о взыскании долга за оказанные услуги,
установил:
- ООО "Ремонтник" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к МО "Город Серпухов Московской области", Кессиди Елена Васильевна о взыскании с МО "Город Серпухов Московской области" задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Ворошилова, дом 163, за период с 21.11.2011 по 21.11.2014 в сумме 970.982 рубля 34 копейки;
- А также взыскании с Кессиди Е.В. задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Ворошилова, дом 163, за период с 21.11.2011 по 31.05.2014 в сумме 911.782 рубля 62 копейки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года по делу N А41-77349/14 заявленные требования удовлетворены частично.
С муниципального образования "Город Серпухов Московской области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтник" взыскано 930.134 руб. 27 коп. долга за содержание и ремонт общего имущество многоквартирного дома; 15.895 рублей 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины.
Отказано в удовлетворении остальной части требований, предъявленных к муниципальному образованию "Город Серпухов Московской области", а также в удовлетворении требований к Кессиди Елене Васильевне.
Не согласившись с решением суда, МО "Город Серпухов Московской области" и ООО "Ремонтник" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителей апелляционных жалоб поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Согласно искового заявления, ООО "Ремонтник" является организацией, управляющей многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163, с 01.09.2010.
Между истцом и собственниками жилых (нежилых) помещений заключен договор управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010, предметом которого является оказание управляющей организацией по заданию собственников помещений а течение согласованного срока за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в пределах границ эксплуатационной ответственности, а также осуществление иной деятельности, направленной на получение доходов в интересах собственников.
Согласно выписки из ЕГРП от 30.12.2013 N 58/026/2013-108 МО "Город Серпухов Московской области" является собственником нежилого помещения (технический этаж) площадью 959 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова заключены договоры аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163: договор N 1011 от 30.12.2008 с МУДО Молодежный досуговый центр "Юность"; договор N 2011 от 06.10.2010 с ООО "Жилищник-5"; договор N 2019 от 05.08.2011 с ООО "Лифтовик"; договор N 2035 от 09.12.2012 с ООО "Ремонтник Сервис"; договор N 2088 от 01.01.2015 с МУК "Серпуховская централизованная библиотечная система".
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Администрации города Серпухова, аналогично заявленный в апелляционной жалобе о том, что арендаторы должны нести все расходы, связанные с содержанием и обслуживаем общего имущества многоквартирного дома основываясь на нижеследующем.
Пунктом 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (п. 4 ст. 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Пункт 2 ст. 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако приведенная норма как правомерно указал суд первой инстанции, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц, что так же соответствует положениям п. 3 ст. 308 ГК РФ, согласно которого обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
МО "Город Серпухов Московской области" является собственником помещения, в лице Комитета заключило в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010 с компанией, осуществляющей функции управляющей организации, подтвердив тем самым свои обязанности по содержанию имущества перед лицом, предоставляющим коммунальные услуги.
5 августа 2014 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом г. Серпухова с претензией об оплате задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку, доказательств оплаты задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не представлено, суд первой инстанции, основываясь на положениях ст. ст. 210, 249, 290, ГК РФ ст. ст. 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, а также учитывая п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пришел к правомерному выводу об обоснованности требований к МО "Город Серпухов Московской области", при этом судом первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 196, 199 ГК РФ правомерно учтено, что по требованию о взыскании 2.659 рублей 31 копейки долга за период с 28.11.2011 по 30.11.2011 срок исковой давности пропущен.
Суд первой инстанции отклонил ссылку Администрации города Серпухова о несоблюдении истцом претензионного порядка основываясь на положениях п. п. 9.1 - 9.2 договора управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010, так как, обязательный претензионный порядок договором управления многоквартирным домом не установлен.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в связи с тем, что истец обратился с претензией в Комитет по управлению имуществом г. Серпухова, тем самым подтвердил, что по договору управления многоквартирным домом N 163 от 01.09.2010 г. установлен претензионный порядок урегулирования спора и соблюдение его необходимо, подлежит отклонению, поскольку направление претензии не свидетельствует о наличии соглашения об обязательном претензионном порядке урегулирования спора.
Исходя из буквального толкования п. п. 9.1 - 9.2 договора, само по себе указание в договоре на то, что споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении сторонами условий договора, могут быть урегулированы путем переговоров, не означает согласование сторонами обязательного претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, которое должно быть выражено в письменном документе.
Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении требования ООО "Ремонтник" к Кессиди Е.В., исходил из того, что согласно выписок ЕГРП от 17.03.2014 N 32/014/2014-92 и N 32/014/2014-91 Кессиди Е.В. является собственником нежилых помещений площадью 577,7 кв. м и 499,6 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, данные помещения ответчика являются самостоятельными объектами недвижимости, находятся на самостоятельных земельных участках, поставлены на самостоятельный технический и кадастровый учет.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные помещения Кессиди Е.В. не входят в состав многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 27 ноября 2005 года НА N 0325064 Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 г.р., на праве собственности принадлежат нежилые помещения лит. A, A1, a1 общей площадью 577,70 кв. м, этаж 1 по Адрес: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, нежилые помещения.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 27 ноября 2005 года НА N 0325065 Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 пр., принадлежат на праве собственности нежилые помещения лит. А, лит. А2 общая площадь 499,60 кв. м, этаж 1 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, нежилые помещения.
Основанием для регистрации права собственности послужило в том числе Постановление главы города Серпухова Московской области N 1254 от 28.07.2005 года "Об утверждении акта приемочной комиссии по приему в эксплуатацию двух входов N 12 и N 2 в комплексе магазинов, размещающихся в одноэтажной встроенно-пристроенной части 16-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 07 апреля 2004 года (запись регистрации в ЕГРП от 07 апреля 2004 года N 50-01/58-5/2004-596) Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 пр., на праве собственности принадлежит земельный участок для размещения магазинов, обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории, общая площадь 446 кв. м, кадастровый номер 50:58:04 06 04:0053. Адрес объекта: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 07 апреля 2004 года (запись регистрации в ЕГРП от 07 апреля 2004 года N 50-01/58-5/2004-594) Кессиди Елене Васильевне 18.05.1947 г.р., на праве собственности принадлежит земельный участок для размещения магазинов, обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории, общая площадь 486 кв. м, кадастровый номер 50:58:04 06 04:0052. Адрес объекта: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163.
Согласно Кадастровой выписке о земельном участке от 17 апреля 2015 года N МО-15/ЗВ-711874 кадастровый номер 50:58:0040604:7, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 30.01.2002 года, местоположение: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, дом 163, разрешенное использование: для размещения 16 этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, площадь 2000 кв. м.
Особые отметки: граница земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами: 50:58:04 06 04:53, 50:58:04 06 04:52.
Из представленных Свидетельств о праве собственности следует, что в них указана общая площадь помещений, находящихся в собственности Кессиди Е.В., без выделения отдельно встроенных и пристроенных помещений, а земельные участки находятся в собственности Кессиди Е.В. под пристроенной частью.
Согласно Описанию проекта "16 этажный жилой дом с комплексом бытового обслуживания (КБО) г. Серпухов Московской области" по улице Ворошилова, выполненному архитектором Карповым Е.Н., на 1-м этаже здания с восточной стороны запроектированы:
встроенно-пристроенные помещения - комплекс бытового обслуживания (КБО) и с западной стороны вспомогательные помещения жилой группы.
Общественная зона (КБО) располагается под жилой частью дома на 54 ширины дома (встроенная часть) и частично вынесена вперед по всей длине в виде остекленного витража для освещения внутренних помещений расположенных под домом.
Под 1-м этажом находятся подвальные помещения с инженерным коммуникационным оборудованием (отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции) обслуживающим потребности всего дома (жилых и нежилых помещений).
Коммуникации дома и встроенно-пристроенных помещений запроектированы и смонтированы как одно целое, имеют общие вводы отопления, водоснабжения, электроснабжения, общие отводы канализации.
Вытяжная, принудительная вентиляция для жилых помещений расположена на чердаке. Приточно-вытяжная вентиляция встроенно-пристроенных помещений расположена в подвальных помещениях под жилой частью дома.
Из Рабочей документации на 16-этажный жилой дом с КБО гр. Серпухов (контрольный экземпляр) также следует, что жилой дом N 163 с КБО по улице Ворошилова г. Серпухова Московской области и его коммуникации проектировался как одно целое.
Согласно Акту разграничения границ балансовой принадлежности (приложение N 10 к Отзыву Кессиди Е.В. от 17.04.2015 года), подписанному МУП "Серпуховская электрическая сеть" и Кессиди Е.В., электроустановки нежилых помещений лит. ВА, А2 общая площадь 499,6 кв. м по адресу: МО г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 163 (1этаж) подключены к вводно-распределительным устройствам (ВРУ - 0,4 кВ) жилого дома 163.
Согласно п. 9 Договора на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01 января 2003 года (приложение N 11 к Отзыву Кессиди Е.В. от 17.04.2015 года) между МУП "Водоканал-Сервис" и Кессиди Г.О. водопровод от внутренних сетей ж/д, канализация во внутренние сети жилого дома по ул. Ворошилова, 163.
Согласно Акту обследования общедомовых подвальных и нежилых встроенно-пристроенных помещений МЖД N 163 ул. Ворошилова г. Серпухов Московская область от 03 апреля 2015 года с участием собственника нежилых встроенно-пристроенных помещений Кессиди Е.В., установлены общие помещения дома (подвал), общее санитарно-техническое оборудование.
Согласно Договору N Э5/3-14 Р на участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме от 01.06.2014 года, заключенному между ООО "Ремонтник" (Сторона 1) и Кессиди Е.В. (Сторона 2), Сторона 1 принимает на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МЖД N 163 по ул. Ворошилова г. Серпухов Московская область, а Сторона 2 участвует в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество - 518,7 кв. м и обязуется оплатить данные услуги.
Вышеуказанные документы подтверждают наличие общих помещений дома, несущих конструкции дома, общего механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования многоквартирного жилого дома N 163 по улице Ворошилова г. Серпухова Московской области и принадлежащих на праве собственности Кессиди Е.В. нежилых встроенно-пристроенных помещений по данному адресу.
Доводы ИП Кессиди Е.В. об обратном со ссылкой на технический паспорт БТИ, подлежит отклонению, так как не является допустимым доказательством такого обстоятельства, в то время как проект дома и заключение подтверждают обратное.
Таким образом, требования истца в указанной части обоснованы и подлежит удовлетворению на основании ст. 154 ЖК РФ.
Следовательно, решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2015 года подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18.06.2015 года по делу N А41-77349/14 отменить в части отказа в удовлетворении требований к ИП Кессиди Е.В., госпошлины.
Взыскать с ИП Кессиди Е.В. в пользу ООО "Ремонтник" 903 530,84 руб. долга, 15 346,35 руб. госпошлины.
Взыскать с Муниципального образования "Город Серпухов Московской области" 7 029,09 руб. госпошлины в пользу ООО "Ремонтник".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)