Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шкарупина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Ивановой О.В., Струковой А.А.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам К. и ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего К. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 27 мая 2013 года, которым иск М.И., Н.В. и других граждан к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К. удовлетворен:
- - восстановлен пропущенный срок исковой давности по требованию об оспаривании договоров инвестирования строительства встроенных нежилых помещений от 16 января 2006 года;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года, заключенного между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", - путем возвращения ООО "Мастер-строй" перечисленных ООО "Весава" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и прекращения права собственности ООО "Мастер-Строй" на нежилое помещение лит. N из литеры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N по <адрес>;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N от 16 января 2006 года, заключенного между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", - путем возвращения ООО "Мастер-Строй" перечисленных ООО "Весава" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и прекращения права собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из литеры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в цокольном этаже указанного жилого дома;
- - нежилые помещения лит. N из литеры N общей площадью <данные изъяты> кв. м и лит. N из литеры N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в цокольном этаже указанного жилого дома признаны общим имуществом в многоквартирном доме;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 4 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К., - путем возвращения К. перечисленных ООО "Мастер-Строй" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и возвращения нежилого помещения лит. N из лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже указанного жилого дома в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 4 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К., - путем возвращения К. перечисленных ООО "Мастер-Строй" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и возвращения нежилого помещения лит. N из лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже указанного жилого дома в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома;
- - в удовлетворении требования об аннулировании записей в ЕГРП отказано.
Этим же решением постановлено, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности ООО "Мастер-Строй" на указанные объекты.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя К. - С., поддержавшего жалобу, мнение представителя ОАО "С." - М.Е., полагавшей незаконным восстановление истцам пропущенного срока исковой давности, возражения Д. и И., а также представителя истцов - Н.С., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
М.И., Н.В. и другие лица (всего - 24 гражданина) обратились в суд в декабре 2012 года с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что в 2004 году между ними и ООО "Весава" в лице финансового директора Б. были заключены договоры на участие в инвестировании строительства <данные изъяты> жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>. Во время строительства жилого дома и в последующем при продаже квартир застройщик ООО "Весава" проинформировал каждого о том, что, помимо передачи квартиры в собственность, собственникам каждой квартиры будет передано в пользование подвальное помещение. Также представители ООО "Весава" ставили в известность истцов о том, что в цокольном этаже будут расположены четыре офиса и технические помещения для обслуживания дома с возможным использованием под кладовые для жильцов дома со свободным доступом технических служб. О том, что технические помещения с кладовыми для жильцов будут принадлежать на праве собственности другому юридическому лицу, истцам известно не было. По завершению строительства в мае 2006 кладовые распределял между жильцами прораб ООО "Весава", который выдал им ключи от нежилых помещений, при этом никто из истцов не был поставлен в известность о заключении в январе 2006 года договоров между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" в отношении помещений, подлежащих использованию в качестве кладовых. В техническом паспорте на дом (инвентарный N от 25 ноября 2005 года) в экспликации к поэтажному плану здания указан цокольный этаж, в котором имеются только 4 офиса (литеры N - N) и помещения вспомогательные общего пользования общей площадью <данные изъяты> кв. м, при этом в техническом паспорте БТИ не было помещений с литерами N и N. Помещения, используемые истцами в качестве кладовых, были запроектированы как помещения общего пользования, не вводились в эксплуатацию в качестве офисных помещений, не являются обособленными и относятся к общему имуществу многоквартирного дома. О принадлежности этих помещений ООО "Мастер-Строй" истцы узнали только в ноябре 2012 года из письма конкурсного управляющего ООО "Мастер-Строй" о включении этих помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Мастер-Строй" в конкурсную массу и будущей реализации помещений на открытых торгов. До 7 ноября 2012 года у собственников квартир отсутствовала информация о принадлежности этих помещений на праве частной собственности ООО "Мастер-Строй", которое в течение 6 лет не объявляло своими действиями о принадлежности ему спорных помещений и не несло бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом изложенного истцы просили восстановить пропущенный срок исковой давности по требованию об оспаривании договоров от 16 января 2006 года, заключенных между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" об инвестировании денежных средств в строительство спорных нежилых помещений. Поскольку ООО "Весава" не имело права отчуждать нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, истцы полагали сделки от 16 января 2006 года ничтожными сделками и в этой связи просили применить последствия недействительности этих сделок, прекратив право собственности ООО "Мастер-Строй" в отношении спорных помещений и аннулировав записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Мастер-Строй". В ходе рассмотрения дела истцам стало известно, что спорные помещения в процессе конкурсного производства проданы на электронных торгах К., с которым заключены договоры купли-продажи от 4 февраля 2013 года. Поскольку эти сделки основаны на недействительном праве ООО "Мастер-Строй", истцы также просили применить последствия недействительности ничтожных сделок и в отношении договоров купли-продажи от 4 февраля 2013 года, заключенных между ООО "Мастер-Строй" и К., а также признать право общей долевой собственности на спорные помещения.
Судом вынесено решение, изложенное выше.
В апелляционной жалобе К. в лице представителя просит решение отменить, ссылаясь на то, что по делу не доказан факт строительства спорных помещений за счет истцов. Также полагает не доказанным факт передачи истцам ключей от кладовых помещений в 2006 году сотрудником ООО "Весава".
В апелляционной жалобе ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего К. также просит решение отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что в силу ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "об участии в долевом строительстве..." сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в проектной декларации, которую суд первой инстанции не исследовал. Полагает неверными выводы суда о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и вследствие этого не подлежали включению в конкурсную массу.
Проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия считает его подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с рабочим проектом строительства указанного многоквартирного дома, которое было осуществлено ООО "Весава" на основании разрешения на строительство от 29 сентября 2004 года, в цокольном этаже дома должны быть расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел, хозяйственные сараи (каждый небольшой площадью), при этом при составлении ведомости отделки помещений, расположенных в цокольном этаже указанного дома, общая площадь полов хозяйственных сараев, коридоров, водомерного узла, электрощитовой составила <данные изъяты> кв. м, а площадь офисных помещений, санузлов - <данные изъяты> кв. м.
Согласно сводному экспертному заключению N от 02 июня 2006 года жилой дом N (строительный номер - N) представляет собой здание жилого дома двухсекционное, в цокольном этаже расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел и кладовые для жильцов дома, на остальных этажах - жилые квартиры.
27 декабря 2005 года государственной приемочной комиссией был принят в эксплуатацию законченный строительством объект: <данные изъяты> жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>, о чем был составлен акт.
Из данного акта и представленной технической документации видно, что законченный строительством объект осуществлен без отступления от проекта, за исключением внутренней отделки квартир, которые выполнены в объеме согласованном с владельцами квартир, в том числе в цокольном этаже были оборудованы самостоятельные нежилые помещения площадью около <данные изъяты> кв. м каждое.
Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 22 июня 2006 года акт приемки утвержден, а 21 июня 2006 года комитетом архитектуры и градостроительства разрешение на ввод в эксплуатацию указанного <данные изъяты> жилого дома.
В дальнейшем пользование этими помещениями в качестве подвальных помещений осуществляли собственники квартир названного дома.
В то же время, 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" были заключены вышеупомянутые договоры на участие в инвестировании строительства двух встроенных нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м, при этом из приложений к этим договорам "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащие передаче ООО "Мастер-Строй" два встроенных нежилых помещения представляют собой ряд подвальных помещений площадью от <данные изъяты> до <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, предметом сделок фактически явились нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу завершенного строительством многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ).
Регистрация права собственности ООО "Мастер-Строй" на эти два нежилые помещения была произведена 12 января 2007 года.
Однако к этому времени была произведена государственная регистрация права собственности граждан на ряд квартир в указанном доме, принятом в эксплуатацию, в связи с чем ООО "Весава" неправомерно, в нарушение ст. ст. 218, 19, 247, 290 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ, единолично приняло решение об отчуждении помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что свидетельствует о ничтожности договоров от 16 января 2006 года (ст. 168 ГК РФ) и о нарушении этими сделками прав истцов как участников общей долевой собственности на спорные помещения, возникшей в силу закона.
Факт незаконного, помимо воли собственников помещений в многоквартирном доме, распоряжения ООО "Весава" спорными помещениями также подтвержден и неправомерным изменением ООО "Весава" предназначения нежилых помещений в цокольном этаже в технической документации.
Так, согласно техническому паспорту на жилой дом (инв. N) в цокольном этаже (литера N) первоначально по состоянию на 25 ноября 2005 года значились помещения общего пользования площадью <данные изъяты> кв. м под N - N - <данные изъяты> коридора и <данные изъяты> вспомогательное помещение, а также встроенные нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв. м: лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В дальнейшем 31 мая 2006 года в технический паспорт были внесены изменения, в соответствии с которыми в цокольном этаже (литер N) значатся встроенные нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв. м (по состоянию на 16.08.2006 года - <данные изъяты> кв. м): лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м.
При этом, как следует из записей в техническом паспорте, назначение помещений, расположенных во встроенном нежилом помещении лит. N и лит. N, фактически изменены не были - <данные изъяты> коридора и <данные изъяты> вспомогательных помещений (хозяйственные сараи, водомерный узел, электрощитовая).
Сведения об основаниях внесения указанных изменений в техническую документацию в инвентарном деле отсутствуют.
О незаконности отчуждения спорных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ООО "Мастер-Строй" было осведомлено при том, что ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" имеют одинаковый юридический адрес, договоры инвестирования с гражданами заключены от имени ООО "Весава" финансовым директором Б., которая одновременно является директором ООО "Мастер-Строй".
Поскольку спорные помещения выбыли из распоряжения истцов как сособственников общего имущества в многоквартирном доме помимо их воли, вопрос о добросовестности К. при заключении договоров купли-продажи от 4 февраля 2013 года не имеет определяющего значения для разрешения настоящего дела, в частности, требования о признании спорных помещений общим имуществом в многоквартирном доме.
Правильность выводов суда о ничтожности сделок от 4 февраля 2013 года сомнений не вызывает.
Решение в части восстановления срока исковой давности, по мнению коллегии, не противоречит ст. 205 ГК РФ, учитывая неосведомленность истцов о заключенных 16 января 2006 года сделках между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", а также тот факт, что ООО "Мастер-Строй" действительно в течение длительного периода времени не заявляло о своих правах на спорные помещения и не несло бремя их содержания, а кладовые помещения, которые образуют спорные помещения, не выбывали из владения истцов, которые в этой связи, действуя осмотрительно и добросовестно, не принимали мер к выяснению принадлежности спорных помещений на праве собственности путем получения выписок из ЕГРП.
Кроме того, коллегия учитывает, что утверждения истцов о том, что впервые им стало известно о подписанных в январе 2006 года договорах только в ноябре 2012 года, не опровергнуты ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ.
Приведенные в апелляционных жалобах доводы не опровергают приведенных в мотивировочной части решения суждений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает законных оснований к удовлетворению жалоб и к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 27 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3520/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N 33-3520/2013
Судья: Шкарупина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Ивановой О.В., Струковой А.А.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам К. и ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего К. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 27 мая 2013 года, которым иск М.И., Н.В. и других граждан к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К. удовлетворен:
- - восстановлен пропущенный срок исковой давности по требованию об оспаривании договоров инвестирования строительства встроенных нежилых помещений от 16 января 2006 года;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года, заключенного между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", - путем возвращения ООО "Мастер-строй" перечисленных ООО "Весава" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и прекращения права собственности ООО "Мастер-Строй" на нежилое помещение лит. N из литеры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N по <адрес>;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N от 16 января 2006 года, заключенного между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", - путем возвращения ООО "Мастер-Строй" перечисленных ООО "Весава" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и прекращения права собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из литеры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в цокольном этаже указанного жилого дома;
- - нежилые помещения лит. N из литеры N общей площадью <данные изъяты> кв. м и лит. N из литеры N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в цокольном этаже указанного жилого дома признаны общим имуществом в многоквартирном доме;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 4 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К., - путем возвращения К. перечисленных ООО "Мастер-Строй" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и возвращения нежилого помещения лит. N из лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже указанного жилого дома в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома;
- - применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 4 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К., - путем возвращения К. перечисленных ООО "Мастер-Строй" денежных средств в размере <данные изъяты> рублей и возвращения нежилого помещения лит. N из лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже указанного жилого дома в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома;
- - в удовлетворении требования об аннулировании записей в ЕГРП отказано.
Этим же решением постановлено, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности ООО "Мастер-Строй" на указанные объекты.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя К. - С., поддержавшего жалобу, мнение представителя ОАО "С." - М.Е., полагавшей незаконным восстановление истцам пропущенного срока исковой давности, возражения Д. и И., а также представителя истцов - Н.С., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
М.И., Н.В. и другие лица (всего - 24 гражданина) обратились в суд в декабре 2012 года с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что в 2004 году между ними и ООО "Весава" в лице финансового директора Б. были заключены договоры на участие в инвестировании строительства <данные изъяты> жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>. Во время строительства жилого дома и в последующем при продаже квартир застройщик ООО "Весава" проинформировал каждого о том, что, помимо передачи квартиры в собственность, собственникам каждой квартиры будет передано в пользование подвальное помещение. Также представители ООО "Весава" ставили в известность истцов о том, что в цокольном этаже будут расположены четыре офиса и технические помещения для обслуживания дома с возможным использованием под кладовые для жильцов дома со свободным доступом технических служб. О том, что технические помещения с кладовыми для жильцов будут принадлежать на праве собственности другому юридическому лицу, истцам известно не было. По завершению строительства в мае 2006 кладовые распределял между жильцами прораб ООО "Весава", который выдал им ключи от нежилых помещений, при этом никто из истцов не был поставлен в известность о заключении в январе 2006 года договоров между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" в отношении помещений, подлежащих использованию в качестве кладовых. В техническом паспорте на дом (инвентарный N от 25 ноября 2005 года) в экспликации к поэтажному плану здания указан цокольный этаж, в котором имеются только 4 офиса (литеры N - N) и помещения вспомогательные общего пользования общей площадью <данные изъяты> кв. м, при этом в техническом паспорте БТИ не было помещений с литерами N и N. Помещения, используемые истцами в качестве кладовых, были запроектированы как помещения общего пользования, не вводились в эксплуатацию в качестве офисных помещений, не являются обособленными и относятся к общему имуществу многоквартирного дома. О принадлежности этих помещений ООО "Мастер-Строй" истцы узнали только в ноябре 2012 года из письма конкурсного управляющего ООО "Мастер-Строй" о включении этих помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Мастер-Строй" в конкурсную массу и будущей реализации помещений на открытых торгов. До 7 ноября 2012 года у собственников квартир отсутствовала информация о принадлежности этих помещений на праве частной собственности ООО "Мастер-Строй", которое в течение 6 лет не объявляло своими действиями о принадлежности ему спорных помещений и не несло бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом изложенного истцы просили восстановить пропущенный срок исковой давности по требованию об оспаривании договоров от 16 января 2006 года, заключенных между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" об инвестировании денежных средств в строительство спорных нежилых помещений. Поскольку ООО "Весава" не имело права отчуждать нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, истцы полагали сделки от 16 января 2006 года ничтожными сделками и в этой связи просили применить последствия недействительности этих сделок, прекратив право собственности ООО "Мастер-Строй" в отношении спорных помещений и аннулировав записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Мастер-Строй". В ходе рассмотрения дела истцам стало известно, что спорные помещения в процессе конкурсного производства проданы на электронных торгах К., с которым заключены договоры купли-продажи от 4 февраля 2013 года. Поскольку эти сделки основаны на недействительном праве ООО "Мастер-Строй", истцы также просили применить последствия недействительности ничтожных сделок и в отношении договоров купли-продажи от 4 февраля 2013 года, заключенных между ООО "Мастер-Строй" и К., а также признать право общей долевой собственности на спорные помещения.
Судом вынесено решение, изложенное выше.
В апелляционной жалобе К. в лице представителя просит решение отменить, ссылаясь на то, что по делу не доказан факт строительства спорных помещений за счет истцов. Также полагает не доказанным факт передачи истцам ключей от кладовых помещений в 2006 году сотрудником ООО "Весава".
В апелляционной жалобе ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего К. также просит решение отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что в силу ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "об участии в долевом строительстве..." сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в проектной декларации, которую суд первой инстанции не исследовал. Полагает неверными выводы суда о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и вследствие этого не подлежали включению в конкурсную массу.
Проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия считает его подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с рабочим проектом строительства указанного многоквартирного дома, которое было осуществлено ООО "Весава" на основании разрешения на строительство от 29 сентября 2004 года, в цокольном этаже дома должны быть расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел, хозяйственные сараи (каждый небольшой площадью), при этом при составлении ведомости отделки помещений, расположенных в цокольном этаже указанного дома, общая площадь полов хозяйственных сараев, коридоров, водомерного узла, электрощитовой составила <данные изъяты> кв. м, а площадь офисных помещений, санузлов - <данные изъяты> кв. м.
Согласно сводному экспертному заключению N от 02 июня 2006 года жилой дом N (строительный номер - N) представляет собой здание жилого дома двухсекционное, в цокольном этаже расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел и кладовые для жильцов дома, на остальных этажах - жилые квартиры.
27 декабря 2005 года государственной приемочной комиссией был принят в эксплуатацию законченный строительством объект: <данные изъяты> жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>, о чем был составлен акт.
Из данного акта и представленной технической документации видно, что законченный строительством объект осуществлен без отступления от проекта, за исключением внутренней отделки квартир, которые выполнены в объеме согласованном с владельцами квартир, в том числе в цокольном этаже были оборудованы самостоятельные нежилые помещения площадью около <данные изъяты> кв. м каждое.
Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 22 июня 2006 года акт приемки утвержден, а 21 июня 2006 года комитетом архитектуры и градостроительства разрешение на ввод в эксплуатацию указанного <данные изъяты> жилого дома.
В дальнейшем пользование этими помещениями в качестве подвальных помещений осуществляли собственники квартир названного дома.
В то же время, 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" были заключены вышеупомянутые договоры на участие в инвестировании строительства двух встроенных нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м, при этом из приложений к этим договорам "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащие передаче ООО "Мастер-Строй" два встроенных нежилых помещения представляют собой ряд подвальных помещений площадью от <данные изъяты> до <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, предметом сделок фактически явились нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу завершенного строительством многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ).
Регистрация права собственности ООО "Мастер-Строй" на эти два нежилые помещения была произведена 12 января 2007 года.
Однако к этому времени была произведена государственная регистрация права собственности граждан на ряд квартир в указанном доме, принятом в эксплуатацию, в связи с чем ООО "Весава" неправомерно, в нарушение ст. ст. 218, 19, 247, 290 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ, единолично приняло решение об отчуждении помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что свидетельствует о ничтожности договоров от 16 января 2006 года (ст. 168 ГК РФ) и о нарушении этими сделками прав истцов как участников общей долевой собственности на спорные помещения, возникшей в силу закона.
Факт незаконного, помимо воли собственников помещений в многоквартирном доме, распоряжения ООО "Весава" спорными помещениями также подтвержден и неправомерным изменением ООО "Весава" предназначения нежилых помещений в цокольном этаже в технической документации.
Так, согласно техническому паспорту на жилой дом (инв. N) в цокольном этаже (литера N) первоначально по состоянию на 25 ноября 2005 года значились помещения общего пользования площадью <данные изъяты> кв. м под N - N - <данные изъяты> коридора и <данные изъяты> вспомогательное помещение, а также встроенные нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв. м: лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В дальнейшем 31 мая 2006 года в технический паспорт были внесены изменения, в соответствии с которыми в цокольном этаже (литер N) значатся встроенные нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв. м (по состоянию на 16.08.2006 года - <данные изъяты> кв. м): лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м, лит. N общей площадью <данные изъяты> кв. м.
При этом, как следует из записей в техническом паспорте, назначение помещений, расположенных во встроенном нежилом помещении лит. N и лит. N, фактически изменены не были - <данные изъяты> коридора и <данные изъяты> вспомогательных помещений (хозяйственные сараи, водомерный узел, электрощитовая).
Сведения об основаниях внесения указанных изменений в техническую документацию в инвентарном деле отсутствуют.
О незаконности отчуждения спорных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ООО "Мастер-Строй" было осведомлено при том, что ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" имеют одинаковый юридический адрес, договоры инвестирования с гражданами заключены от имени ООО "Весава" финансовым директором Б., которая одновременно является директором ООО "Мастер-Строй".
Поскольку спорные помещения выбыли из распоряжения истцов как сособственников общего имущества в многоквартирном доме помимо их воли, вопрос о добросовестности К. при заключении договоров купли-продажи от 4 февраля 2013 года не имеет определяющего значения для разрешения настоящего дела, в частности, требования о признании спорных помещений общим имуществом в многоквартирном доме.
Правильность выводов суда о ничтожности сделок от 4 февраля 2013 года сомнений не вызывает.
Решение в части восстановления срока исковой давности, по мнению коллегии, не противоречит ст. 205 ГК РФ, учитывая неосведомленность истцов о заключенных 16 января 2006 года сделках между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", а также тот факт, что ООО "Мастер-Строй" действительно в течение длительного периода времени не заявляло о своих правах на спорные помещения и не несло бремя их содержания, а кладовые помещения, которые образуют спорные помещения, не выбывали из владения истцов, которые в этой связи, действуя осмотрительно и добросовестно, не принимали мер к выяснению принадлежности спорных помещений на праве собственности путем получения выписок из ЕГРП.
Кроме того, коллегия учитывает, что утверждения истцов о том, что впервые им стало известно о подписанных в январе 2006 года договорах только в ноябре 2012 года, не опровергнуты ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ.
Приведенные в апелляционных жалобах доводы не опровергают приведенных в мотивировочной части решения суждений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает законных оснований к удовлетворению жалоб и к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 27 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)