Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 30.04.2014.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Марьянковой Н.В., Старченковой В.В., при участии от открытого акционерного общества "Россельхозбанк" Ермолаева С.А. (доверенность от 16.04.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 (судья Васильева Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А26-5838/2013,
установил:
Карельский региональный филиал открытого акционерного общества "Россельхозбанк", место нахождения: 119, Москва, Гагаринский переулок, д. 3, ОГРН 1027700342890 (далее - Банк), обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление) о признании незаконным сообщения от 13.05.2013 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030133:110 и обязании зарегистрировать право общей долевой собственности на указанный участок.
Определением от 02.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата).
Решением от 05.11.2013 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.02.2014 решение отменено. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации и обязал Управление зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок.
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления, регистрация прав на данный земельный участок не представляется возможной, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0030133:110 расположено три объекта недвижимости: два многоквартирных жилых дома и одно нежилое здание. Управление полагает, что право собственности Банка на земельный участок под нежилым зданием офиса не может быть приобретено на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить обжалуемые акты без изменения, поскольку офисное здание и многоквартирный дом с размещенными в нижних этажах объектами торгового, бытового и общественного назначения связаны между собой подземным переходом и являются неделимым комплексом.
В судебном заседании представитель Банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
От Управления поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
Кадастровая палата, участвующая в деле, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в ее отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация города Петрозаводска (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Первомайский, 37" заключили договор аренды земельного участка от 09.03.2007 N 8385.
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора Администрация сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:030133:110 для реконструкции с надстройкой здания общежития под многоквартирный жилой дом со встроенными предприятиями торговли, офисными помещениями и крытыми стоянками для легкового автотранспорта.
На основании договора купли-продажи от 04.09.2009 N 1 Банк приобрел нежилое здание офиса N 2, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский проспект, д. 37, корп. 1. Право собственности Банка на указанный объект зарегистрировано 14.05.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 10 АБ номер 564667 (т.д. 1, л. 34).
Из договора купли-продажи от 19.07.2010 N 2 следует, что Банк приобрел нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., д. 37, корп. 2, помещение 17. Право собственности на объект зарегистрировано 02.08.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 10 АБ N 564668 (т.д. 1, л. 33).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1617+-14 кв. м с кадастровым номером 10:01:0030133:110, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения (т.д. 1, л. 35).
На основании статьи 36 ЖК РФ Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030133:110, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., северо-западная часть кадастрового квартала 10:01:0030133.13.
Управление отказало Банку в государственной регистрации, поскольку земельный участок не является общим имуществом собственников помещений, расположенных в двух самостоятельных домах, каждое здание в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введено в эксплуатацию самостоятельным разрешением на ввод в эксплуатацию, каждому корпусу - зданию присвоен самостоятельный адрес. Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0030133:110 расположены два многоквартирных жилых дома и одно нежилое здание, земельный участок не подпадает под понятие общего имущества.
Ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации прав на земельный участок, Банк обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, указав, что на земельном участке расположены четыре объекта недвижимости, земельные участки под каждым объектом сформированы не были, доказательств того, что земельный участок невозможно разделить, Банком не представлено.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, указала, что земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и на основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ), статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) перешел в общую долевую собственность.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 4 названной статьи предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, не учел следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 10:01:030133:110 поставлен на кадастровый учет 29.12.2005 (т.д. 1, л. 35) и сформирован для реконструкции с надстройкой здания общежития под многоквартирной жилой дом со встроенными предприятиями торговли, офисными помещениями и крытыми стоянками для легкового автотранспорта. Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалах дела договором аренды земельного участка, а также кадастровым паспортом земельного участка по состоянию на 23.10.2006 (т.д. 1, л. 19 - 22, 27).
В материалах дела отсутствуют доказательства о том, что после завершения строительных работ произошло формирование в соответствии с нормами федерального законодательства, предусматривающими необходимость проведения топогеодезических работ, межевания и установление границ земельного участка, необходимого для эксплуатации четырех объектов недвижимости: многоквартирных домов, здания офиса, подземного перехода.
Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Вывод суда апелляционной инстанции, обоснованный ссылками на письмо Администрации от 17.09.2010 N 1.1-38-287-1, о сформировании участка, не может быть принят судом кассационной инстанции, поскольку из письма не следует, что участок сформирован для эксплуатации после реконструкции созданных объектов недвижимости, включая здание офиса.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют материалам дела.
Суд первой инстанции отказал Банку в удовлетворении заявления, поскольку Банк не представил как доказательств обращения к уполномоченным органам с заявлением о формировании земельного участка, так и доказательств неделимости спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Вместе с тем для выполнения задач арбитражного судопроизводства в целях осуществления защиты нарушенных прав суд должен не только оценить доказательства, но и предпринять все необходимые меры для правильного разрешения спора (статья 2, часть 3 статьи 9 АПК РФ).
С учетом того, что после завершения строительства на спорном земельном участке образовалось несколько объектов недвижимости, включая принадлежащее на праве собственности Банку здание офиса, суд первой инстанции не исследовал вопрос о возможности разделения по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности земельного участка, предоставленного для реконструкции.
Вместе с тем указанное обстоятельство имеет принципиальное значение для правильного разрешения данного спора.
Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Суд апелляционной инстанции сослался на позицию Администрации, изложенную в письме от 17.09.2010 N 1.1-38-287-1.
Вместе с тем Администрация как орган местного самоуправления, на который возложено осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к участию в деле не привлечена. В то время как решение вопроса о разделе и формировании участка относится к ее компетенции.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать вопрос о возможности разделения и формирования земельных участков под созданными зданиями для их эксплуатации как отдельных объектов недвижимости, привлечь к участию в деле заинтересованных лиц, разрешить спор, распределив судебные расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А26-5838/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.
Председательствующий
И.М.СТРЕЛОВ
Судьи
Н.В.МАРЬЯНКОВА
В.В.СТАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2014 ПО ДЕЛУ N А26-5838/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2014 г. по делу N А26-5838/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 30.04.2014.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Марьянковой Н.В., Старченковой В.В., при участии от открытого акционерного общества "Россельхозбанк" Ермолаева С.А. (доверенность от 16.04.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 (судья Васильева Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А26-5838/2013,
установил:
Карельский региональный филиал открытого акционерного общества "Россельхозбанк", место нахождения: 119, Москва, Гагаринский переулок, д. 3, ОГРН 1027700342890 (далее - Банк), обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление) о признании незаконным сообщения от 13.05.2013 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030133:110 и обязании зарегистрировать право общей долевой собственности на указанный участок.
Определением от 02.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата).
Решением от 05.11.2013 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.02.2014 решение отменено. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации и обязал Управление зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок.
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления, регистрация прав на данный земельный участок не представляется возможной, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0030133:110 расположено три объекта недвижимости: два многоквартирных жилых дома и одно нежилое здание. Управление полагает, что право собственности Банка на земельный участок под нежилым зданием офиса не может быть приобретено на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить обжалуемые акты без изменения, поскольку офисное здание и многоквартирный дом с размещенными в нижних этажах объектами торгового, бытового и общественного назначения связаны между собой подземным переходом и являются неделимым комплексом.
В судебном заседании представитель Банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
От Управления поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
Кадастровая палата, участвующая в деле, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в ее отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация города Петрозаводска (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Первомайский, 37" заключили договор аренды земельного участка от 09.03.2007 N 8385.
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора Администрация сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:030133:110 для реконструкции с надстройкой здания общежития под многоквартирный жилой дом со встроенными предприятиями торговли, офисными помещениями и крытыми стоянками для легкового автотранспорта.
На основании договора купли-продажи от 04.09.2009 N 1 Банк приобрел нежилое здание офиса N 2, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский проспект, д. 37, корп. 1. Право собственности Банка на указанный объект зарегистрировано 14.05.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 10 АБ номер 564667 (т.д. 1, л. 34).
Из договора купли-продажи от 19.07.2010 N 2 следует, что Банк приобрел нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., д. 37, корп. 2, помещение 17. Право собственности на объект зарегистрировано 02.08.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 10 АБ N 564668 (т.д. 1, л. 33).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1617+-14 кв. м с кадастровым номером 10:01:0030133:110, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения (т.д. 1, л. 35).
На основании статьи 36 ЖК РФ Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030133:110, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., северо-западная часть кадастрового квартала 10:01:0030133.13.
Управление отказало Банку в государственной регистрации, поскольку земельный участок не является общим имуществом собственников помещений, расположенных в двух самостоятельных домах, каждое здание в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введено в эксплуатацию самостоятельным разрешением на ввод в эксплуатацию, каждому корпусу - зданию присвоен самостоятельный адрес. Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0030133:110 расположены два многоквартирных жилых дома и одно нежилое здание, земельный участок не подпадает под понятие общего имущества.
Ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации прав на земельный участок, Банк обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, указав, что на земельном участке расположены четыре объекта недвижимости, земельные участки под каждым объектом сформированы не были, доказательств того, что земельный участок невозможно разделить, Банком не представлено.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, указала, что земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и на основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ), статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) перешел в общую долевую собственность.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 4 названной статьи предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, не учел следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 10:01:030133:110 поставлен на кадастровый учет 29.12.2005 (т.д. 1, л. 35) и сформирован для реконструкции с надстройкой здания общежития под многоквартирной жилой дом со встроенными предприятиями торговли, офисными помещениями и крытыми стоянками для легкового автотранспорта. Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалах дела договором аренды земельного участка, а также кадастровым паспортом земельного участка по состоянию на 23.10.2006 (т.д. 1, л. 19 - 22, 27).
В материалах дела отсутствуют доказательства о том, что после завершения строительных работ произошло формирование в соответствии с нормами федерального законодательства, предусматривающими необходимость проведения топогеодезических работ, межевания и установление границ земельного участка, необходимого для эксплуатации четырех объектов недвижимости: многоквартирных домов, здания офиса, подземного перехода.
Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Вывод суда апелляционной инстанции, обоснованный ссылками на письмо Администрации от 17.09.2010 N 1.1-38-287-1, о сформировании участка, не может быть принят судом кассационной инстанции, поскольку из письма не следует, что участок сформирован для эксплуатации после реконструкции созданных объектов недвижимости, включая здание офиса.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют материалам дела.
Суд первой инстанции отказал Банку в удовлетворении заявления, поскольку Банк не представил как доказательств обращения к уполномоченным органам с заявлением о формировании земельного участка, так и доказательств неделимости спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Вместе с тем для выполнения задач арбитражного судопроизводства в целях осуществления защиты нарушенных прав суд должен не только оценить доказательства, но и предпринять все необходимые меры для правильного разрешения спора (статья 2, часть 3 статьи 9 АПК РФ).
С учетом того, что после завершения строительства на спорном земельном участке образовалось несколько объектов недвижимости, включая принадлежащее на праве собственности Банку здание офиса, суд первой инстанции не исследовал вопрос о возможности разделения по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности земельного участка, предоставленного для реконструкции.
Вместе с тем указанное обстоятельство имеет принципиальное значение для правильного разрешения данного спора.
Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Суд апелляционной инстанции сослался на позицию Администрации, изложенную в письме от 17.09.2010 N 1.1-38-287-1.
Вместе с тем Администрация как орган местного самоуправления, на который возложено осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к участию в деле не привлечена. В то время как решение вопроса о разделе и формировании участка относится к ее компетенции.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать вопрос о возможности разделения и формирования земельных участков под созданными зданиями для их эксплуатации как отдельных объектов недвижимости, привлечь к участию в деле заинтересованных лиц, разрешить спор, распределив судебные расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А26-5838/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.
Председательствующий
И.М.СТРЕЛОВ
Судьи
Н.В.МАРЬЯНКОВА
В.В.СТАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)