Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Проскуряков И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Колесовой Л.А., судей Деменевой Л.С. и Рябчикова А.Н. при секретаре Хохлове А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" о защите прав потребителя
по апелляционной жалобе ответчика на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.05.2013.
Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., судебная коллегия
установила:
Д. заключил с ООО "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" (далее ТПК) договор N об участии в долевом строительстве (далее Договор долевого участия) по условиям которого ТПК обязалась построить пять секций девятисекционного жилого дома переменной этажности по адресу: <...>, и передать истцу квартиру под номером N, состоящую из 2 комнат, расположенную на 14 этаже и имеющую проектную площадь 57,6 кв. м плюс лоджия 4,4 кв. м с коэффициентом 1 (далее Квартира). Стоимость Квартиры составила <...> руб. Пунктом 4.4 Договора долевого участия от 21.02.2011 предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ фактическая площадь указанной квартиры изменится (увеличится или уменьшится) в пределах 2 кв. м, то перерасчет стоимости Квартиры не производится. По результатам замеров БТИ площадь передаваемой истцу Квартиры составила 61 кв. м, то есть на 1 кв. м меньше проектной.
Д. полагал, что поскольку оплаченная им квартира построена меньшей площадью, чем обозначена в договоре на 1 кв. м, то это обуславливает обязанность ответчика возвратить истцу стоимость оплаченной, но не полученной площади квартиры.
Просил признать недействительными п. п. 4.4, 10.2, 10.3 договора участия в долевом строительстве N от 21.02.2011; взыскать неосновательное обогащение в сумме <...> руб., убытки в размере <...> руб., понесенные в связи с привлечением специалиста по приемки Квартиры, компенсацию морального вреда <...> руб., штраф в размере 50% и судебные расходы; обязать ответчика ознакомить его с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 21.05.2013 исковые требования Д. удовлетворены частично.
В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права в части ничтожности условий договора, а также неверного толкования ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика Ч. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец Д. в заседание судебной коллегии возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил в удовлетворении жалобы отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. При этом как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 04.10.2013 определением от 13.09.2013, извещения о дате и времени рассмотрения направлены участвующим в деле лицам почтой 20.09.2013 по всем адресам, имеющимся в материалах дела.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.
Заслушав представителя ответчика, истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд, установив факт уменьшения итоговой площади построенной ответчиком квартиры, а также то обстоятельство, что необходимость проведения переговоров по урегулированию споров и претензионный порядок их разрешения не предусмотрены законом о защите прав потребителей, согласился с доводами истца и посчитал, что пункты 4.4, 10.2., 10.3 договора N от 21.02.2011 участия в долевом строительстве противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), Закону Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу о ничтожности данных условий договора (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и наличии оснований для удовлетворения иска.
Между тем, указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем не могут быть признаны судебной коллегией правильными.
На основании п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Оспариваемые пункты договора закрепляют обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату/доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 2 квадратных метра, а также порядок разрешения спора.
В связи с этим из буквального толкования п. 4.4 договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО "ТПК "Уралобувь" соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 2 квадратных метра.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Вместе с тем с учетом вышеизложенного судебной коллегией установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований.
На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.
Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцами и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 4.4 данного договора) не нарушался.
Разница между проектной и фактической площадями Квартиры составила 1 кв. м, то есть не превысила согласованный сторонами предел (2 кв. м), влекущий изменение условий договора.
Доказательств отступления Застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, сторона истца не представила.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что площадь квартиры является качественной характеристикой, поскольку вопрос о площади и стоимости данного объекта недвижимости сторонами был согласован в установленном законом порядке.
Также апелляционный суд отклоняет вывод суда о ничтожности п. п. 10.2, 10.3 Договора, поскольку ссылка в договоре на разрешение споров и разногласий путем переговоров не является условием о досудебном порядке урегулирования спора, а доказательств того, что условие Договора о претензионном порядке разрешения спора нарушает права Д., истцом суду не представлено.
Требование о взыскании убытков, связанных с привлечением специалиста для приемки квартиры, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, поскольку отсутствуют доказательства причинной связи между причиненными убытками Д. и строительством Квартиры. Как следует из материалов дела, 22.11.2012 между сторонами подписаны акт приема-передачи Квартиры, а также соглашение об устранении недостатков.
Требования истца об истребовании у ответчика всей документации, связанной со строительством жилого дома переменной этажности по адресу: <...> (строительный адрес), остались судом первой инстанции не рассмотренными.
Судебная коллегия полагает заявленные требования об истребовании документации оставить без удовлетворения, поскольку истцом не было представлено доказательств нарушения его прав. Истец не представил доказательства того, что ответчиком отказано в ознакомлении с указанными документами, напротив, в материалах дела имеется письмо (л. д. 40), где ответчик предлагает ознакомиться с интересующейся документацией в техническом отделе службы заказчика ТПК с понедельника по пятницу, а также на сайте www.mira39.ru.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Д., в связи с чем обжалуемое решение суда подлежит отмене.
В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств дела, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.05.2013 отменить.
Исковые требования Д. к ООО "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.КОЛЕСОВА
Судьи
Л.С.ДЕМЕНЕВА
А.Н.РЯБЧИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-12050/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-12050/2013
Судья Проскуряков И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Колесовой Л.А., судей Деменевой Л.С. и Рябчикова А.Н. при секретаре Хохлове А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" о защите прав потребителя
по апелляционной жалобе ответчика на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.05.2013.
Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., судебная коллегия
установила:
Д. заключил с ООО "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" (далее ТПК) договор N об участии в долевом строительстве (далее Договор долевого участия) по условиям которого ТПК обязалась построить пять секций девятисекционного жилого дома переменной этажности по адресу: <...>, и передать истцу квартиру под номером N, состоящую из 2 комнат, расположенную на 14 этаже и имеющую проектную площадь 57,6 кв. м плюс лоджия 4,4 кв. м с коэффициентом 1 (далее Квартира). Стоимость Квартиры составила <...> руб. Пунктом 4.4 Договора долевого участия от 21.02.2011 предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ фактическая площадь указанной квартиры изменится (увеличится или уменьшится) в пределах 2 кв. м, то перерасчет стоимости Квартиры не производится. По результатам замеров БТИ площадь передаваемой истцу Квартиры составила 61 кв. м, то есть на 1 кв. м меньше проектной.
Д. полагал, что поскольку оплаченная им квартира построена меньшей площадью, чем обозначена в договоре на 1 кв. м, то это обуславливает обязанность ответчика возвратить истцу стоимость оплаченной, но не полученной площади квартиры.
Просил признать недействительными п. п. 4.4, 10.2, 10.3 договора участия в долевом строительстве N от 21.02.2011; взыскать неосновательное обогащение в сумме <...> руб., убытки в размере <...> руб., понесенные в связи с привлечением специалиста по приемки Квартиры, компенсацию морального вреда <...> руб., штраф в размере 50% и судебные расходы; обязать ответчика ознакомить его с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 21.05.2013 исковые требования Д. удовлетворены частично.
В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права в части ничтожности условий договора, а также неверного толкования ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика Ч. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец Д. в заседание судебной коллегии возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил в удовлетворении жалобы отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. При этом как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 04.10.2013 определением от 13.09.2013, извещения о дате и времени рассмотрения направлены участвующим в деле лицам почтой 20.09.2013 по всем адресам, имеющимся в материалах дела.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.
Заслушав представителя ответчика, истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд, установив факт уменьшения итоговой площади построенной ответчиком квартиры, а также то обстоятельство, что необходимость проведения переговоров по урегулированию споров и претензионный порядок их разрешения не предусмотрены законом о защите прав потребителей, согласился с доводами истца и посчитал, что пункты 4.4, 10.2., 10.3 договора N от 21.02.2011 участия в долевом строительстве противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), Закону Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу о ничтожности данных условий договора (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и наличии оснований для удовлетворения иска.
Между тем, указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем не могут быть признаны судебной коллегией правильными.
На основании п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Оспариваемые пункты договора закрепляют обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату/доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 2 квадратных метра, а также порядок разрешения спора.
В связи с этим из буквального толкования п. 4.4 договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО "ТПК "Уралобувь" соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 2 квадратных метра.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Вместе с тем с учетом вышеизложенного судебной коллегией установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований.
На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.
Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцами и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 4.4 данного договора) не нарушался.
Разница между проектной и фактической площадями Квартиры составила 1 кв. м, то есть не превысила согласованный сторонами предел (2 кв. м), влекущий изменение условий договора.
Доказательств отступления Застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, сторона истца не представила.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что площадь квартиры является качественной характеристикой, поскольку вопрос о площади и стоимости данного объекта недвижимости сторонами был согласован в установленном законом порядке.
Также апелляционный суд отклоняет вывод суда о ничтожности п. п. 10.2, 10.3 Договора, поскольку ссылка в договоре на разрешение споров и разногласий путем переговоров не является условием о досудебном порядке урегулирования спора, а доказательств того, что условие Договора о претензионном порядке разрешения спора нарушает права Д., истцом суду не представлено.
Требование о взыскании убытков, связанных с привлечением специалиста для приемки квартиры, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, поскольку отсутствуют доказательства причинной связи между причиненными убытками Д. и строительством Квартиры. Как следует из материалов дела, 22.11.2012 между сторонами подписаны акт приема-передачи Квартиры, а также соглашение об устранении недостатков.
Требования истца об истребовании у ответчика всей документации, связанной со строительством жилого дома переменной этажности по адресу: <...> (строительный адрес), остались судом первой инстанции не рассмотренными.
Судебная коллегия полагает заявленные требования об истребовании документации оставить без удовлетворения, поскольку истцом не было представлено доказательств нарушения его прав. Истец не представил доказательства того, что ответчиком отказано в ознакомлении с указанными документами, напротив, в материалах дела имеется письмо (л. д. 40), где ответчик предлагает ознакомиться с интересующейся документацией в техническом отделе службы заказчика ТПК с понедельника по пятницу, а также на сайте www.mira39.ru.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Д., в связи с чем обжалуемое решение суда подлежит отмене.
В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств дела, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.05.2013 отменить.
Исковые требования Д. к ООО "Торгово-промышленная компания "Уралобувь" о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.КОЛЕСОВА
Судьи
Л.С.ДЕМЕНЕВА
А.Н.РЯБЧИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)