Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Величко М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Онориной Н.Е. и Родиной А.К.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 июня 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования Т. к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Я.А., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, администрации г. Челябинска об отмене государственной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании незаконным перепланировки технического подвала, признании незаконными действий по технической инвентаризации, понуждении к внесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав ответчика Я.А., его представителя Ч., представителя администрации г. Челябинска В.П., поддержавших доводы жалобы, истца Т., его представителя М., согласившихся с решением суда, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее КУИиЗО г. Челябинска), Я.А., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, администрации г. Челябинска об отмене государственной регистрации права собственности муниципального образования - "город Челябинск" на нежилое помещение N **** общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, кадастровый номер **** от 28 декабря 2010 года, признании недействительным договора купли-продажи указанного объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года, заключенного между администрацией г. Челябинска и Я.А., применении последствий недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение; отмене государственной регистрации права Я.А. на указанный объект недвижимости; признании указанного помещения - технического подвала общим имуществом собственников дома; признании незаконными действий ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области по технической инвентаризации изменений характеристик подвала площадью **** кв. м; признании незаконной перепланировки указанного технического подвала; обязании Управления Росреестра по Челябинской области внести в Единый государственный реестр прав запись, связанную с признанием недействительным договора купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года.
В обоснование иска указал, что спорное вышеуказанное помещение является общим имуществом собственников дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, поэтому регистрация права собственности муниципального образования "город Челябинск" на данное помещение и последующее его отчуждение Я.А. противоречит требованиям жилищного законодательства, нарушает права истца как собственника общего имущества названного дома.
Истец Т. и его представитель М. в судебном заседании в суде первой инстанции на удовлетворении иска настаивали по изложенным в нем основаниям, сославшись на то, что спорное помещение не было сформировано на момент приватизации первой квартиры в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске, не имело и не имеет в настоящее время самостоятельного назначения.
Представитель КУИиЗО г. Челябинска - В.С. в судебном заседании исковые требования не признала, сославшись на то, что не представлено доказательств того, что спорное помещения является общим имуществом многоквартирного дома N **** но ул. ****. С даты формирования данного помещения (20 мая 2010 года) данное помещение обладает самостоятельным назначением и не предназначено для нужд собственников данного дома. Кроме того, спорное помещение является муниципальной собственностью в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Ответчик Я.А. и его представитель Ч. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования не признали, поддержав позицию представителя КУИиЗО г. Челябинска, сославшись на то, что оспариваемая сделка не нарушает прав и законных интересов истца, а спорное помещение Я.А. намерен использовать под офисное помещение после того, как обустроит в нем эвакуационный выход со двора дома.
Представители ответчиков - администрации г. Челябинска, ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области. Управления Росрееестра по Челябинской области не приняли участия в суде первой инстанции.
Суд принял решение, которым:
- признал договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. недействительным (ничтожным);
- применил последствия недействительности ничтожной сделки;
- признал отсутствующим зарегистрированное право Я.А. на нежилое помещение N **** общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****;
- погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Я.А. на указанное нежилое помещение;
- взыскал с КУИиЗО г. Челябинска в пользу Я.А. **** руб.;
- погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности муниципального образования "город Челябинск" на спорное нежилое помещение;
- в удовлетворении остальной части исковых требований Т. отказал.
В апелляционной жалобе КУИиЗО г. Челябинска просит решение суда отменить в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истцом не представлено доказательств отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу.
Суд ошибочно установил, что данное имущество является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку на момент приватизации первой квартиры в данном доме помещение не было сформировано как самостоятельно помещение, не имело самостоятельного назначения и в настоящее время не может эксплуатироваться как самостоятельный объект недвижимости, является техническим подвалом и не имеет иного назначения помимо обслуживания данного дома.
КУИиЗО г. Челябинска критически относится к представленным документам и считает их неотносимыми доказательствами. Фотоматериал не содержит доказательств, подтверждающих, что представлен спорный объект, не указана дата съемки.
Схема развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, 69 под магазином "****" также не позволяет доподлинно установить, что представлена схема спорного нежилого помещения N ****. Технического описания и графического отображения спорного помещения истцом не представлено, поэтому идентифицировать помещение на схеме невозможно.
Эксперт П. пояснил, что подвал является техническим в силу того, что там находятся инженерные коммуникации и запорно-регулирующая арматура, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры. Эксперт не смог пояснить, какими специальными техническими нормами и правилами он руководствовался кроме ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ст. 36 ЖК РФ). Такое пояснение технического специалиста нельзя принимать во внимание.
Спорный объект не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку для отнесения подвального помещения к таковому необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличия инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Спорное нежилое помещение в составе общего имущества не числится и является впервые сформированным 20 мая 2010 года согласно справок ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области от 30 июня 2010 года и 23 августа 2010 года. Следовательно, с даты формирования объекта имеет самостоятельное назначение и никак не предназначено для обслуживания помещения N ****, находящегося в собственности истца, или любого иного помещения в жилом доме. Также не предполагается использование спорного помещения с любым иным помещением в доме по общему назначению и не рассматривается как единое целое.
Ответчик Я.А. также подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований Терлецкого отказать.
В обоснование жалобы указывает следующее.
Выводы суда противоречат нормам материального права: ст. 36 ЖК РФ и Определению Конституционного суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-0-0.
Суд пришел к ошибочному выводу о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений. В действительности в ходе выездного судебного заседания установлено, что в данном нежилом помещении отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а именно механические, электрические, санитарно-технические и инженерные коммуникации.
Является ошибочным вывод суда о том, что отсутствует возможность самостоятельной эксплуатации Я.А. спорного помещения из-за отсутствия дверного проема, через который возможно было бы попасть в данное помещение, минуя помещение истца, отсутствие оконных проемов, отсутствие технической возможности обустроить самостоятельный вход, опровергает техническое заключение N 34 от 17 июня 2010 года.
В помещении Я.А. имеется оборудованный вход со стационарно установленным широким лестничным пролетом, через который ответчик попадает в свое помещение. Данный вход оборудован надлежащим образом, имеется дверь.
Судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд ошибочно посчитал, что спорное помещение конструктивно возникло как объект права после технической инвентаризации 20 мая 2010 года. Материалами дела подтверждается, что право муниципальной собственности возникло после внесения в реестр муниципальной собственности данного имущества в первой половине 1990-х годов, и никем оспорено не было. Никем из сторон не оспаривалось наличие помещения до проведенной инвентаризации 20 мая 2010 года, более того, сам истец утверждал, что помещение имелось, но были иные характеристики (высота помещения), его все время подтапливало.
Решение суда является несправедливым. Как установлено выездным судебным заседанием, до момента приобретения Я.А. подвала, последний постоянно заливала вода и канализация, протекающая из стояков в подвале, из-за чего были неоднократные жалобы жильцов. На момент осмотра в выездном судебном заседании было установлено, что с момента приобретения помещения Я.А. течи устранены, подтеков нет, равно как нет жалоб жильцов.
Представитель ответчика КУИиЗО г. Челябинска, Управления Росреестра по Челябинской области, ОГУП "Обл.ЦТИ по Челябинской области" о времени и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 125, 126, 130 -почтовые уведомления), в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не просили, потому в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, выслушав ответчика Я.А., его представителя Ч., представителя администрации г. Челябинска В.П., поддержавших доводы жалобы, истца Т., его представителя М., согласившихся с решением суда, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Из материалов дела усматривается следующее.
Т. является собственником нежилого помещения N ****, общей площадью **** кв. м, расположенного на первом этаже дома N 69 по ул. **** в г. Челябинске на основании на основании договора купли-продажи от 17 ноября 2009 года, соглашения к договору купли-продажи N **** от 07 декабря 2009 года.
Непосредственно под нежилым помещением, принадлежащим Т., расположено подвальное помещение N ****, общей площадью **** кв. м, которое согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Челябинска включено в реестр муниципальной собственности 04 марта 1994 года на основании решения Челябинского областного совета народных депутатов от 26 ноября 1992 года N 313/13-м.
Согласно кадастровому паспорту спорного помещения от 30 июня 2010 года, справки ОГУП "Обл.ЦТИ по Челябинской области" от 16 сентября 2010 года с момента проведения первичной инвентаризации 18 ноября 1963 года нежилое помещение N **** не использовалось и в общую площадь нежилых помещений не входил, так как являлось замкнутой частью подвала, доступ в помещение N **** осуществляется через помещение N **** (1 этаж). Помещение оборудовано в результате монтажа проема в перекрытии и лестницы с 1 -го этажа в замкнутую часть подвала.
Право собственности муниципального образования "город Челябинск" на помещение N **** было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним 28 декабря 2010 года. При этом в качестве основания возникновения данного права в свидетельстве о государственной регистрации права муниципальной собственности указано решение Челябинского областного Совета народных депутатов N 313/13-м от 26 ноября 1992 года.
17 апреля 2012 год на основании протокола N 7 от 02 апреля 2012 года, которым Я.А. был признан победителем торгов по продаже муниципального имущества - спорного помещения, между КУИиЗО г. Челябинска (продавец) и Я.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12, по которому продавец передал в собственность покупателя муниципальное имущество - нежилое помещение N ****, общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, за **** рублей.
Разрешая исковые требования Т., суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение N **** является общим имуществом собственников помещений N **** по ул. **** в г. Челябинске, а потому оно не могло быть включено в реестр муниципальной собственности, а КУИиЗО г. Челябинска не имело полномочий на его отчуждение Я.А.
При этом суд учел, что не представлено доказательств наличия согласия всех собственником помещений вышеуказанного дома на передачу в муниципальную собственность спорного помещения, а также того, что спорное помещение N **** по состоянию на январь 1992 года (первая приватизация помещения в указанном доме) существовало как самостоятельное помещение, использовалось для целей, не связанных с использованием для нужд многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение неправомерно включено в реестр муниципального имущества и последующий договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года заключен между КУИиЗО г. Челябинска и Я.А. с нарушениями требований закона - ст. ст. 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст. 36 ЖК РФ, данная сделка является ничтожной и не влечет никаких правовых последствий с момента ее совершения.
Указанный вывод суда мотивирован, основан на исследованных судом доказательствах и требованиях ст. ст. 167, 168, 246, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Закона РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Суд также обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Т. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании незаконной перепланировки технического подвала, признании незаконными действий по технической инвентаризации, понуждении к внесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т. апелляционную жалобу на решение суда не подал.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Вместо с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что спорное помещение N 20 на момент приватизации первой квартиры в доме вообще не было сформировано как помещение.
Конструктивно спорное подвальное помещение имелось в доме по ул. ****, ****, что следует из плана по состоянию на 17 ноября 1963 года (л.д. 18 том 1), хотя и было засыпано грунтом.
Однако указанный вывод суда не является основанием для отмены решения суда, правильного по существу.
Доводы апелляционных жалобы ответчиков КУИиЗО г. Челябинска и Я.А. о том, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом собственников помещений, - основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, относящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Как видно из материалов дела первая квартира в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске приватизирована 24 января 1992 года по договору N **** безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан (квартира N ****) (л.д. 183 том 2).
Таким образом, по состоянию на 24 января 1992 года спорное подвальное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Более того, в подвальном помещении находятся инженерные коммуникации, связанные с обслуживанием всех помещений жилого дома.
Кроме того, как пояснил представитель администрации г. Челябинска в суде апелляционной инстанции муниципалитет никогда не пользовался спорным помещением.
Являются ошибочными и доводы Я.А. в жалобе о том, что в ходе выездного судебного заседания установлено, что в данном нежилом помещении отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а именно механические, электрические, санитарно-технические и инженерные коммуникации.
Как видно из протокола выездного судебного заседания от 27 июня 2013 года в спорном помещении имеются действующие трубы ГВС, канализации, провода, на трубах имеются вентили, через которые мастера получают доступ к трубам (том 2 л.д. 71, оборот).
Согласно схеме разводки общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** по магазином "****", утвержденной главным инженером УО "Ремжилзаказчик" и руководителем группы ООО "КТЭС", в спорном помещении проходят общедомовые магистрали отопления, общедомовые стояки водоснабжения и канализации, общедомовые стояки теплотрассы с запорной арматурой (л.д. 137 том 1).
В ходе проведения выездного судебного заседания 27 июня 2013 году судом первой инстанции также было установлено, что доступ в подвальное помещение N **** осуществляет через люк, находящийся в подсобном помещении.
Поэтому при рассмотрении апелляционных жалоб не нашло своего подтверждения несогласие Я.А. с выводом суда о том, что отсутствует возможность самостоятельной эксплуатации Я.А. спорного помещения из-за отсутствия дверного проема, через который возможно было бы попасть в данное помещение, минуя помещение истца, отсутствуют оконные проемы, отсутствует техническая возможность обустроить самостоятельный вход.
Ссылка Я.А. на техническое заключение N 34 от 17 июня 2010 года указанных выводов суда не опровергает, поскольку в данном заключении указано лишь на то, что перепланировка спорного нежилого помещения предусматривает частичное изменение существующих объемно-планировочных решений (монтаж, демонтаж перегородок, устройство лестницы) без нарушения общей конструктивной схемы здания). Указаний о наличии в помещении N **** оконных или дверных проемов, через которые можно попасть в помещение, данное заключение не содержит.
В суде апелляционной инстанции представитель Я.А. также подтвердил, что единственный вход в спорное помещение - через помещение истца, оборудовать еще один вход только планируется, поэтому являются надуманными доводы Я.А. в жалобе о том, что в его помещении имеется отдельный оборудованный вход со стационарно установленным широким лестничным пролетом, через который ответчик попадает в свое помещение; данный вход оборудован надлежащим образом, имеется дверь. Вход в указанное помещение осуществляется из помещения, принадлежащего истцу.
Не влечет отмену решения суда и ссылка Я.А. на то, что до момента приобретения им подвала, последний постоянно заливала вода и канализация, протекающая из стояков в подвале, из-за чего были неоднократные жалобы жильцов, на момент осмотра в выездном судебном заседании было установлено, что с момента приобретения помещения Я.А. течи устранены, подтеков нет, равно как нет жалоб жильцов.
Данные обстоятельства какими-либо достоверными доказательствами не подтверждены, осмотр спорного помещения в ходе выездного судебного заседания указанные в жалобе события не подтверждает.
Напротив, в материалах дела имеется письмо ООО УК "Ремжилзаказчик" от 28 мая 2010 года (л.д. 37 том 1) о том, что канализация, проходящая в подвале жилого дома по ул. ****, ****, расположенная под магазином Т., в рабочем состоянии, подтеканий не обнаружено, замены не требуется.
Не соглашаясь с решением суда КУИиЗО г. Челябинска в своей апелляционной жалобе также указывает на то, что представленные фотографии (т. 1 л.д. 125-129), схема развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** под магазином "****" (т. 1 л.д. 137) являются неотносимыми доказательствами по делу, поскольку идентифицировать помещение на схеме и фотографиях невозможно.
Данные доводы являются несостоятельными.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом представитель КУИиЗО г. Челябинска ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции доказательства в подтверждение своих возражений относительно нахождения в спорном помещении инженерных коммуникации не представил.
Как видно из экспертного заключения ООО "Центр экспертизы зданий и сооружений" по результатам освидетельствования помещения подвала (нежилое помещение N ****) в результате визуального освидетельствования помещения подвала сделана фотография помещения, из которой видно, что в помещении находятся общедомовые стояки водоснабжения с запорной арматурой и водоотведения (фото N 1, л.д. 35 том 2). Аналогичная фотография представлена истцом (л.д. 126 том 1, нижняя фотография).
При таких обстоятельствах, оснований сомневаться в подлинности представленных фотографий и схемы развода общедомовых сетей не имеется.
В суде апелляционной инстанции ответчик Я.А. и его представитель не отрицали, что на фотографиях, схеме развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** под магазином "****" отображено спорное нежилое помещение.
Решение суда соответствует установленным обстоятельствам, подтвержденным проверенными судом доказательствами, требованиям закона, по существу является правильным, по доводам апелляционной жалобы подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-9755/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N 11-9755/2013
Судья: Величко М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Онориной Н.Е. и Родиной А.К.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 июня 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования Т. к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Я.А., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, администрации г. Челябинска об отмене государственной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании незаконным перепланировки технического подвала, признании незаконными действий по технической инвентаризации, понуждении к внесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав ответчика Я.А., его представителя Ч., представителя администрации г. Челябинска В.П., поддержавших доводы жалобы, истца Т., его представителя М., согласившихся с решением суда, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее КУИиЗО г. Челябинска), Я.А., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, администрации г. Челябинска об отмене государственной регистрации права собственности муниципального образования - "город Челябинск" на нежилое помещение N **** общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, кадастровый номер **** от 28 декабря 2010 года, признании недействительным договора купли-продажи указанного объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года, заключенного между администрацией г. Челябинска и Я.А., применении последствий недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение; отмене государственной регистрации права Я.А. на указанный объект недвижимости; признании указанного помещения - технического подвала общим имуществом собственников дома; признании незаконными действий ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области по технической инвентаризации изменений характеристик подвала площадью **** кв. м; признании незаконной перепланировки указанного технического подвала; обязании Управления Росреестра по Челябинской области внести в Единый государственный реестр прав запись, связанную с признанием недействительным договора купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года.
В обоснование иска указал, что спорное вышеуказанное помещение является общим имуществом собственников дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, поэтому регистрация права собственности муниципального образования "город Челябинск" на данное помещение и последующее его отчуждение Я.А. противоречит требованиям жилищного законодательства, нарушает права истца как собственника общего имущества названного дома.
Истец Т. и его представитель М. в судебном заседании в суде первой инстанции на удовлетворении иска настаивали по изложенным в нем основаниям, сославшись на то, что спорное помещение не было сформировано на момент приватизации первой квартиры в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске, не имело и не имеет в настоящее время самостоятельного назначения.
Представитель КУИиЗО г. Челябинска - В.С. в судебном заседании исковые требования не признала, сославшись на то, что не представлено доказательств того, что спорное помещения является общим имуществом многоквартирного дома N **** но ул. ****. С даты формирования данного помещения (20 мая 2010 года) данное помещение обладает самостоятельным назначением и не предназначено для нужд собственников данного дома. Кроме того, спорное помещение является муниципальной собственностью в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Ответчик Я.А. и его представитель Ч. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования не признали, поддержав позицию представителя КУИиЗО г. Челябинска, сославшись на то, что оспариваемая сделка не нарушает прав и законных интересов истца, а спорное помещение Я.А. намерен использовать под офисное помещение после того, как обустроит в нем эвакуационный выход со двора дома.
Представители ответчиков - администрации г. Челябинска, ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области. Управления Росрееестра по Челябинской области не приняли участия в суде первой инстанции.
Суд принял решение, которым:
- признал договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. недействительным (ничтожным);
- применил последствия недействительности ничтожной сделки;
- признал отсутствующим зарегистрированное право Я.А. на нежилое помещение N **** общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****;
- погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Я.А. на указанное нежилое помещение;
- взыскал с КУИиЗО г. Челябинска в пользу Я.А. **** руб.;
- погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности муниципального образования "город Челябинск" на спорное нежилое помещение;
- в удовлетворении остальной части исковых требований Т. отказал.
В апелляционной жалобе КУИиЗО г. Челябинска просит решение суда отменить в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истцом не представлено доказательств отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу.
Суд ошибочно установил, что данное имущество является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку на момент приватизации первой квартиры в данном доме помещение не было сформировано как самостоятельно помещение, не имело самостоятельного назначения и в настоящее время не может эксплуатироваться как самостоятельный объект недвижимости, является техническим подвалом и не имеет иного назначения помимо обслуживания данного дома.
КУИиЗО г. Челябинска критически относится к представленным документам и считает их неотносимыми доказательствами. Фотоматериал не содержит доказательств, подтверждающих, что представлен спорный объект, не указана дата съемки.
Схема развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, 69 под магазином "****" также не позволяет доподлинно установить, что представлена схема спорного нежилого помещения N ****. Технического описания и графического отображения спорного помещения истцом не представлено, поэтому идентифицировать помещение на схеме невозможно.
Эксперт П. пояснил, что подвал является техническим в силу того, что там находятся инженерные коммуникации и запорно-регулирующая арматура, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры. Эксперт не смог пояснить, какими специальными техническими нормами и правилами он руководствовался кроме ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ст. 36 ЖК РФ). Такое пояснение технического специалиста нельзя принимать во внимание.
Спорный объект не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку для отнесения подвального помещения к таковому необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличия инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Спорное нежилое помещение в составе общего имущества не числится и является впервые сформированным 20 мая 2010 года согласно справок ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области от 30 июня 2010 года и 23 августа 2010 года. Следовательно, с даты формирования объекта имеет самостоятельное назначение и никак не предназначено для обслуживания помещения N ****, находящегося в собственности истца, или любого иного помещения в жилом доме. Также не предполагается использование спорного помещения с любым иным помещением в доме по общему назначению и не рассматривается как единое целое.
Ответчик Я.А. также подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований Терлецкого отказать.
В обоснование жалобы указывает следующее.
Выводы суда противоречат нормам материального права: ст. 36 ЖК РФ и Определению Конституционного суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-0-0.
Суд пришел к ошибочному выводу о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений. В действительности в ходе выездного судебного заседания установлено, что в данном нежилом помещении отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а именно механические, электрические, санитарно-технические и инженерные коммуникации.
Является ошибочным вывод суда о том, что отсутствует возможность самостоятельной эксплуатации Я.А. спорного помещения из-за отсутствия дверного проема, через который возможно было бы попасть в данное помещение, минуя помещение истца, отсутствие оконных проемов, отсутствие технической возможности обустроить самостоятельный вход, опровергает техническое заключение N 34 от 17 июня 2010 года.
В помещении Я.А. имеется оборудованный вход со стационарно установленным широким лестничным пролетом, через который ответчик попадает в свое помещение. Данный вход оборудован надлежащим образом, имеется дверь.
Судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд ошибочно посчитал, что спорное помещение конструктивно возникло как объект права после технической инвентаризации 20 мая 2010 года. Материалами дела подтверждается, что право муниципальной собственности возникло после внесения в реестр муниципальной собственности данного имущества в первой половине 1990-х годов, и никем оспорено не было. Никем из сторон не оспаривалось наличие помещения до проведенной инвентаризации 20 мая 2010 года, более того, сам истец утверждал, что помещение имелось, но были иные характеристики (высота помещения), его все время подтапливало.
Решение суда является несправедливым. Как установлено выездным судебным заседанием, до момента приобретения Я.А. подвала, последний постоянно заливала вода и канализация, протекающая из стояков в подвале, из-за чего были неоднократные жалобы жильцов. На момент осмотра в выездном судебном заседании было установлено, что с момента приобретения помещения Я.А. течи устранены, подтеков нет, равно как нет жалоб жильцов.
Представитель ответчика КУИиЗО г. Челябинска, Управления Росреестра по Челябинской области, ОГУП "Обл.ЦТИ по Челябинской области" о времени и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 125, 126, 130 -почтовые уведомления), в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не просили, потому в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, выслушав ответчика Я.А., его представителя Ч., представителя администрации г. Челябинска В.П., поддержавших доводы жалобы, истца Т., его представителя М., согласившихся с решением суда, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Из материалов дела усматривается следующее.
Т. является собственником нежилого помещения N ****, общей площадью **** кв. м, расположенного на первом этаже дома N 69 по ул. **** в г. Челябинске на основании на основании договора купли-продажи от 17 ноября 2009 года, соглашения к договору купли-продажи N **** от 07 декабря 2009 года.
Непосредственно под нежилым помещением, принадлежащим Т., расположено подвальное помещение N ****, общей площадью **** кв. м, которое согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Челябинска включено в реестр муниципальной собственности 04 марта 1994 года на основании решения Челябинского областного совета народных депутатов от 26 ноября 1992 года N 313/13-м.
Согласно кадастровому паспорту спорного помещения от 30 июня 2010 года, справки ОГУП "Обл.ЦТИ по Челябинской области" от 16 сентября 2010 года с момента проведения первичной инвентаризации 18 ноября 1963 года нежилое помещение N **** не использовалось и в общую площадь нежилых помещений не входил, так как являлось замкнутой частью подвала, доступ в помещение N **** осуществляется через помещение N **** (1 этаж). Помещение оборудовано в результате монтажа проема в перекрытии и лестницы с 1 -го этажа в замкнутую часть подвала.
Право собственности муниципального образования "город Челябинск" на помещение N **** было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним 28 декабря 2010 года. При этом в качестве основания возникновения данного права в свидетельстве о государственной регистрации права муниципальной собственности указано решение Челябинского областного Совета народных депутатов N 313/13-м от 26 ноября 1992 года.
17 апреля 2012 год на основании протокола N 7 от 02 апреля 2012 года, которым Я.А. был признан победителем торгов по продаже муниципального имущества - спорного помещения, между КУИиЗО г. Челябинска (продавец) и Я.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12, по которому продавец передал в собственность покупателя муниципальное имущество - нежилое помещение N ****, общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, за **** рублей.
Разрешая исковые требования Т., суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение N **** является общим имуществом собственников помещений N **** по ул. **** в г. Челябинске, а потому оно не могло быть включено в реестр муниципальной собственности, а КУИиЗО г. Челябинска не имело полномочий на его отчуждение Я.А.
При этом суд учел, что не представлено доказательств наличия согласия всех собственником помещений вышеуказанного дома на передачу в муниципальную собственность спорного помещения, а также того, что спорное помещение N **** по состоянию на январь 1992 года (первая приватизация помещения в указанном доме) существовало как самостоятельное помещение, использовалось для целей, не связанных с использованием для нужд многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение неправомерно включено в реестр муниципального имущества и последующий договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе N 14/12 от 17 апреля 2012 года заключен между КУИиЗО г. Челябинска и Я.А. с нарушениями требований закона - ст. ст. 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст. 36 ЖК РФ, данная сделка является ничтожной и не влечет никаких правовых последствий с момента ее совершения.
Указанный вывод суда мотивирован, основан на исследованных судом доказательствах и требованиях ст. ст. 167, 168, 246, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Закона РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Суд также обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Т. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании незаконной перепланировки технического подвала, признании незаконными действий по технической инвентаризации, понуждении к внесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т. апелляционную жалобу на решение суда не подал.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Вместо с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что спорное помещение N 20 на момент приватизации первой квартиры в доме вообще не было сформировано как помещение.
Конструктивно спорное подвальное помещение имелось в доме по ул. ****, ****, что следует из плана по состоянию на 17 ноября 1963 года (л.д. 18 том 1), хотя и было засыпано грунтом.
Однако указанный вывод суда не является основанием для отмены решения суда, правильного по существу.
Доводы апелляционных жалобы ответчиков КУИиЗО г. Челябинска и Я.А. о том, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом собственников помещений, - основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, относящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Как видно из материалов дела первая квартира в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске приватизирована 24 января 1992 года по договору N **** безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан (квартира N ****) (л.д. 183 том 2).
Таким образом, по состоянию на 24 января 1992 года спорное подвальное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Более того, в подвальном помещении находятся инженерные коммуникации, связанные с обслуживанием всех помещений жилого дома.
Кроме того, как пояснил представитель администрации г. Челябинска в суде апелляционной инстанции муниципалитет никогда не пользовался спорным помещением.
Являются ошибочными и доводы Я.А. в жалобе о том, что в ходе выездного судебного заседания установлено, что в данном нежилом помещении отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а именно механические, электрические, санитарно-технические и инженерные коммуникации.
Как видно из протокола выездного судебного заседания от 27 июня 2013 года в спорном помещении имеются действующие трубы ГВС, канализации, провода, на трубах имеются вентили, через которые мастера получают доступ к трубам (том 2 л.д. 71, оборот).
Согласно схеме разводки общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** по магазином "****", утвержденной главным инженером УО "Ремжилзаказчик" и руководителем группы ООО "КТЭС", в спорном помещении проходят общедомовые магистрали отопления, общедомовые стояки водоснабжения и канализации, общедомовые стояки теплотрассы с запорной арматурой (л.д. 137 том 1).
В ходе проведения выездного судебного заседания 27 июня 2013 году судом первой инстанции также было установлено, что доступ в подвальное помещение N **** осуществляет через люк, находящийся в подсобном помещении.
Поэтому при рассмотрении апелляционных жалоб не нашло своего подтверждения несогласие Я.А. с выводом суда о том, что отсутствует возможность самостоятельной эксплуатации Я.А. спорного помещения из-за отсутствия дверного проема, через который возможно было бы попасть в данное помещение, минуя помещение истца, отсутствуют оконные проемы, отсутствует техническая возможность обустроить самостоятельный вход.
Ссылка Я.А. на техническое заключение N 34 от 17 июня 2010 года указанных выводов суда не опровергает, поскольку в данном заключении указано лишь на то, что перепланировка спорного нежилого помещения предусматривает частичное изменение существующих объемно-планировочных решений (монтаж, демонтаж перегородок, устройство лестницы) без нарушения общей конструктивной схемы здания). Указаний о наличии в помещении N **** оконных или дверных проемов, через которые можно попасть в помещение, данное заключение не содержит.
В суде апелляционной инстанции представитель Я.А. также подтвердил, что единственный вход в спорное помещение - через помещение истца, оборудовать еще один вход только планируется, поэтому являются надуманными доводы Я.А. в жалобе о том, что в его помещении имеется отдельный оборудованный вход со стационарно установленным широким лестничным пролетом, через который ответчик попадает в свое помещение; данный вход оборудован надлежащим образом, имеется дверь. Вход в указанное помещение осуществляется из помещения, принадлежащего истцу.
Не влечет отмену решения суда и ссылка Я.А. на то, что до момента приобретения им подвала, последний постоянно заливала вода и канализация, протекающая из стояков в подвале, из-за чего были неоднократные жалобы жильцов, на момент осмотра в выездном судебном заседании было установлено, что с момента приобретения помещения Я.А. течи устранены, подтеков нет, равно как нет жалоб жильцов.
Данные обстоятельства какими-либо достоверными доказательствами не подтверждены, осмотр спорного помещения в ходе выездного судебного заседания указанные в жалобе события не подтверждает.
Напротив, в материалах дела имеется письмо ООО УК "Ремжилзаказчик" от 28 мая 2010 года (л.д. 37 том 1) о том, что канализация, проходящая в подвале жилого дома по ул. ****, ****, расположенная под магазином Т., в рабочем состоянии, подтеканий не обнаружено, замены не требуется.
Не соглашаясь с решением суда КУИиЗО г. Челябинска в своей апелляционной жалобе также указывает на то, что представленные фотографии (т. 1 л.д. 125-129), схема развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** под магазином "****" (т. 1 л.д. 137) являются неотносимыми доказательствами по делу, поскольку идентифицировать помещение на схеме и фотографиях невозможно.
Данные доводы являются несостоятельными.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом представитель КУИиЗО г. Челябинска ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции доказательства в подтверждение своих возражений относительно нахождения в спорном помещении инженерных коммуникации не представил.
Как видно из экспертного заключения ООО "Центр экспертизы зданий и сооружений" по результатам освидетельствования помещения подвала (нежилое помещение N ****) в результате визуального освидетельствования помещения подвала сделана фотография помещения, из которой видно, что в помещении находятся общедомовые стояки водоснабжения с запорной арматурой и водоотведения (фото N 1, л.д. 35 том 2). Аналогичная фотография представлена истцом (л.д. 126 том 1, нижняя фотография).
При таких обстоятельствах, оснований сомневаться в подлинности представленных фотографий и схемы развода общедомовых сетей не имеется.
В суде апелляционной инстанции ответчик Я.А. и его представитель не отрицали, что на фотографиях, схеме развода общедомовых сетей отопления холодного и горячего водоснабжения в подвале жилого дома по ул. ****, **** под магазином "****" отображено спорное нежилое помещение.
Решение суда соответствует установленным обстоятельствам, подтвержденным проверенными судом доказательствами, требованиям закона, по существу является правильным, по доводам апелляционной жалобы подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Я.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)