Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 4 марта 2013 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Козлова В.Ф. единолично
при ведении протокола судебного заседания секретарем Казаниным Р.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело (шифр судьи 53-536) по иску товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" (ОГРН 1087746547041, ИНН 7735540044) к ответчику Департаменту имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью "АНТО-2000", при участии: от истца - Рябоконь Т.В. по доверенности от 15.02.2013; Новикова Валентина Ивановна выписка из ЕГРЮЛ от 04.03.2013, от ответчика - Ларионова Т.Н. по доверенности от 29.12.2012 N 1012-д, от третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратилось ТСЖ "Панфиловский-1113" с иском к Департаменту имущества города Москвы об истребовании из незаконного владения города Москвы нежилого помещения V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), признании права общей долевой собственности на нежилое помещение V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, за всеми собственниками помещений в корпусе 1113. Состав помещений уточнен истцом в дополнении к иску.
В обоснование заявленных требований истец сообщает, что спорное помещение является колясочной и в силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором сообщает, что помещение колясочной на основании распоряжения префекта перепланировано под парикмахерскую, имеет отдельный вход, внутри помещения нет инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома и предназначено для самостоятельного использования.
Третье лицо ООО "АНТО-2000" представило отзыв, в котором сообщает, что спорное помещение используется третьим лицом для размещения парикмахерской по договору аренды с октября 2000 г., для приспособления помещения получены все необходимые разрешения и с согласия не менее 70% жителей произведена перепланировка.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве представило отзыв, оставляет решение на усмотрение суда.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что комнаты 3 (диспетчерская, 7,8 кв. м), 4 (сантехузел, 2,6 кв. м), 5 (коридор, 1,8 кв. м) находятся в собственности города Москвы на основании п. 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Кроме того, суд установил, что помещение колясочной (комната 1, площадью 22,3 кв. м, являющаяся частью помещения V в многоквартирном доме по адресу: город Зеленоград, корп. 1113) в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.09.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Отменяя судебные акты, судебная коллегия указала, что суды первой и апелляционной инстанций не установили когда именно была произведена первая приватизация квартиры в многоквартирном доме, в котором расположено спорное помещение, судам следовало запросить от Управления Росреестра по Москве и от Зеленоградского ТБТИ в материалы дела соответствующие выписки по указанному объекту недвижимости с целью установления того обстоятельства сколько квартир в спорном многоквартирном доме было приватизировано на момент проведения перепланировки спорного помещения (помещения V), а также выяснения вопроса о том, было ли получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения, учитывая при этом положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений).
При рассмотрении вопроса о том, является спорное помещение V (часть помещения V) общим долевым имуществом собственников многоквартирного дома судам следует учитывать проектную документацию на многоквартирный дом по адресу: город Зеленоград, корп. 1113, а также использование спорных помещений на момент ввода данного дома в эксплуатацию и в последующем, в том числе на момент приватизации первой квартиры в указанном доме.
Судам следовало выяснить вопрос о том, была ли изменена площадь спорного помещения (помещения V) в результате проведенной перепланировки и соответственно установить была ли уменьшена или увеличена площадь общего долевого имущества собственников многоквартирного дома, а также установить произошли ли эти изменения в установленном законом порядке (в случае установления того обстоятельства, что оно являлось общим долевым имуществом собственников многоквартирного дома и отсутствовало согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки), выяснения указанных вопросов также необходимо было исследовать вопрос о возможности восстановления данного помещения (части помещения V) и после установления указанных обстоятельств, суду следовало предложить истцу уточнить заявленные исковые требования.
Кроме того, при разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для отнесения спорного имущества (помещения V) к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома следует учитывать разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", а также учитывать Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2011 года N 1457/11, в котором разъясняется, что нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.
Помимо этого, судам при рассмотрении настоящего дела следует учитывать правовые подходы, сформулированные в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 7319/09, от 15 декабря 2009 года N 12537/09, от 02 марта 2010 года N 13391/09, а также установить имеются ли в собственности у ответчика иные помещения в спорном многоквартирном доме, для чего запросить соответствующую информацию от Управления Росреестра по Москве.
При новом рассмотрении истцом в материалы дела представлен план первого этажа проекта.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.
Жилой многоквартирный дом по адресу г. Зеленоград, корп. 1113, общей площадью 10 674 кв. м построен в 1988 году, что подтверждается выпиской и технического паспорта БТИ.
Проектом МКД в составе помещений первого этажа дома предусмотрено помещение диспетчерской, электрощитовой, проход в указанные помещения предполагался через проходное помещение, выходящее в лифтовый холл.
Из поэтажного плана и экспликации БТИ (л.д. 127, 136 - 137 т. 1) следует, что при вводе дома в эксплуатацию по состоянию на 11.05.1998 спорное помещение N V общей площадью 49,6 кв. м имело в своем составе комн. 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м, комн. 2 - электрощитовая площадью 15,1 кв. м, комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор площадью 1,8 кв. м.
Таким образом, суд, исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции, исследовав названные доказательства, приходит к выводу, что на момент ввода данного дома в эксплуатацию и в последующем спорное помещение предполагалось использовать для хранения колясок, размещения диспетчерской с коридором и сантехузлом, размещения электрощитовой.
Исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции, суд установил, что на момент приватизации первой квартиры, которая осуществлена согласно сведениям о собственниках помещений в МКД (приложение к письму ГУ "ИС Зеленоградского АО" от 31.10.2011 N ИС-09-3-1429/1-0-1) 7 апреля 1992 г. (договор передачи в собственность N 2-86774), изменения в сведения БТИ о назначении помещений не вносились, из чего следует, что назначение помещений не изменялось. Об изменении их фактического использования стороны суду не сообщили.
Из письма Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 20.01.2011 N 05-05-14/1, заместителя Префекта Зеленоградского АО от 20.01.2011 N 14-9-5737/0 (л.д. 140 - 141 т. 1) следует, что на момент приватизации первой квартиры помещение V использовалось для размещения дворников и хранения инвентаря ГУП РЭУ-9.
В 2001 году произведена государственная регистрация права собственности города Москвы на часть помещения V общей площадью 34,5 кв. м, в составе: комн. 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м, комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор площадью 1,8 кв. м (согласно техническому паспорту и экспликации БТИ по состоянию на 24.01.2001, л.д. 121 - 112 т. 1), выдано свидетельство от 23.04.2001 77 НН N 092825.
Электрощитовая, изначально входившая в состав помещения V из состава помещения исключена, и предметом настоящего спора не является.
С октября 2000 помещение V комн. 1, 3 - 5 площадью 34,5 кв. м передано в аренду Департаментом имущества города Москвы обществу "АНТО-2000" по договору от 22.03.2000 N 10-00058/01.
На основании решения Межведомственной комиссии Зеленоградского АО от 20.09.2001 распоряжением Префекта Зеленоградского АО от 12.10.2001 N 1256-рп обществу "АНТО-2000" разрешено произвести переустройство нежилого помещения на 1-м этаже с устройством отдельного входа по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, путем монтажа ненесущих перегородок с дверным проемом, заложения 2-х дверных проемов в стене, демонтажа дверных блоков.
В настоящее время помещение V, которое в результате произведенной перепланировки имеет площадь 31,8 кв. м и включает комнаты: 1 - парикмахерская 13,4 кв. м, 2 - подсобное помещение 4,9 кв. м, 3 - прачечная 1,4 кв. м, 4 - санузел 2,6 кв. м, 5 - зал ожидания 9,5 кв. м, что подтверждается экспликацией и поэтажным планом, изготовленными ГУП "МосгорБТИ" по состоянию на 24.01.2007 (л.д. 19 - 22 т. 2), передано третьему лицу в аренду для размещения парикмахерской на основании договора от 06.02.2007 N 10-00012/09 сроком до 31.01.2012, произведена государственная регистрация договора.
Право города Москвы на помещение V общей площадью 31,8 кв. м подтверждено свидетельством от 16.12.2002 77 АА N 541669.
Суд, исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции установить, сколько именно квартир в МКД было приватизировано на момент перепланировки помещения (распоряжение префекта от 12.10.2001 N 1256-рп), установил, что к указанной дате было приватизировано 47 квартир (л.д. 2 - 10 т. 2).
При выяснении вопроса о том, было ли получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения, учитывая при этом положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), суд руководствовался п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 65, п. 1 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательств наличия согласия всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения участвующие в деле лица, включая лицо, по заявлению которого было разрешено переустройство, суду не представили, суд приходит к выводу об отсутствии таких разрешений.
Исполняя указание Федерального арбитражного суда Московского округа установить, была ли изменена площадь спорного помещения (помещения V) в результате проведенной перепланировки и соответственно установить была ли уменьшена или увеличена площадь общего долевого имущества собственников многоквартирного дома, суд установил, что площадь спорного помещения (помещения V) была изменена, т.к. площадь помещения до переустройства (34,5 кв. м) больше, чем его площадь после переустройства (31,8 кв. м) на 2,7 кв. м, таким образом, общая площадь помещения уменьшена на 2,7 кв. м.
В результате перепланировки произведены следующие изменения состава и площади входящих в помещение комнат: комната 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м перепрофилирована под парикмахерскую площадью 13,4 кв. м, таким образом, суд устанавливает, что площадь комнаты 1 уменьшена на 8,9 кв. м, уменьшение произошло за счет устройства в бывшей колясочной комнаты 2 - подсобное помещение 4,9 кв. м, и комнаты 3 - прачечная 1,4 кв. м; комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, перепрофилирована под зал ожидания с присвоением номера комнаты 5 с расширением площади до 9,5 кв. м за счет присоединения бывшей комнаты 5 - коридор площадью 1,8 кв. м; комната 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, оставлена без изменений.
Из зала ожидания устроен отдельный выход на улицу, дверной проем из комнаты 1 в лифтовый холл ликвидирован (заложен).
На предложение суда во исполнение указания Федерального арбитражного суда Московского округа истцу уточнить заявленные исковые требования в части восстановления спорного помещения (части помещения V) истец сообщил суду, что в рамках данного процесса у истца отсутствует намерение привести часть помещения в первоначальное состояние.
Управление многоквартирным жилым домом осуществляет ТСЖ "Панфиловский-1113", созданное решением общего собрания собственников от 20.11.2007 (протокол N 1), которому общим собранием собственников помещений (протокол от 14.04.2011 N 1, присутствовал 151 собственник, 62,24% голосов, решение принято единогласно) предоставлено право на обращение в суд с иском об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.
Суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.
Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Спорное помещение V на момент приватизации первой квартиры имело в своем составе комн. 1 - колясочная, 22,3 кв. м, комн. 3 - диспетчерская, 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел, 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор, 1,8 кв. м.
Представители сторон в судебном заседании пояснили, что помещение использовалось частично для хранения уборочного инвентаря. Указанное обстоятельство подтверждается также письмами Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 20.01.2011 N 05-05-14/1, заместителя Префекта Зеленоградского АО от 20.01.2011 N 14-9-5737/0 согласно которым помещение V использовалось для размещения дворников и хранения инвентаря ГУП РЭУ-9.
Принимая во внимание назначение входящих в помещение комнат и порядок их использования, суд приходит к выводу, что спорное помещение на день приватизации первой квартиры использовалось для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома. При этом суд принимает во внимание, что отдельные комнаты, не выделенные из состава помещения, независимо от их фактического использования, не имеют самостоятельного назначения и не являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от помещения в целом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что помещение V по состоянию на дату проведения переустройства в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежало на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, при этом указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений принадлежит собственникам помещений в этом доме.
Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме на основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть создано товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу и участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В настоящем деле право на предъявление иска об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения делегировано истцу общим собранием собственников помещений в многоквартирном (протокол от 14.04.2011 N 1).
При этом суд принимает во внимание, что спорное помещение является единственным помещением, принадлежащим ответчику. Поскольку информация от Управления Росреестра по Москве о правообладателях может быть предоставлена лишь в отношении конкретного помещения, указанного в запросе, суд устанавливает факт наличия в собственности у ответчика иных помещения в спорном многоквартирном доме исходя из информации, предоставленной самим ответчиком.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств отчуждения собственниками спорного имущества городу Москве одним из установленных законом способов в материалы дела не представлено, при этом произведенная без согласия собственников перепланировка не влияет на правовой режим спорного имущества.
Указанные обстоятельства: наличие права общей долевой собственности, фактическое нахождении организации, допущенной ответчиком, в спорных помещениях, являются необходимым и достаточным основанием для удовлетворения иска об истребовании спорного имущества из незаконного владения.
Требование и признании права общей долевой собственности на нежилое помещение V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, за всеми собственниками помещений в корпусе 1113, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможные способы защиты гражданских прав.
Исходя из системного анализа указанных правовых норм, истец должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования, какие права истца могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения иска.
Установлено, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за городом Москва, о чем в ЕГРП внесена запись.
Из пунктов 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона.
Таким образом, поскольку спорные помещения в фактическом владении истца не находятся, то истец не вправе предъявлять требование о признании права собственности на нежилые помещения, не находящиеся в его владении.
При указанных обстоятельствах правовые основания удовлетворения заявленных исковых требований у суда отсутствуют, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Вместе с тем, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, права и законные интересы истца в настоящем деле защищаются иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, решение по которому является основанием для внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика.
При удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176, 182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" (ОГРН 1087746547041, ИНН 7735540044) к ответчику Департаменту имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, удовлетворить частично.
Истребовать из незаконного владения города Москвы и передать в освобожденном виде собственникам помещений в многоквартирном доме в лице товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" нежилое помещение общей площадью 31.8 кв. м (1-й эт. пом. V комн. 1 - 5) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1113.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
В.Ф.КОЗЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А40-63915/11
Разделы:Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А40-63915/11
Резолютивная часть решения объявлена 4 марта 2013 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Козлова В.Ф. единолично
при ведении протокола судебного заседания секретарем Казаниным Р.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело (шифр судьи 53-536) по иску товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" (ОГРН 1087746547041, ИНН 7735540044) к ответчику Департаменту имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью "АНТО-2000", при участии: от истца - Рябоконь Т.В. по доверенности от 15.02.2013; Новикова Валентина Ивановна выписка из ЕГРЮЛ от 04.03.2013, от ответчика - Ларионова Т.Н. по доверенности от 29.12.2012 N 1012-д, от третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратилось ТСЖ "Панфиловский-1113" с иском к Департаменту имущества города Москвы об истребовании из незаконного владения города Москвы нежилого помещения V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), признании права общей долевой собственности на нежилое помещение V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, за всеми собственниками помещений в корпусе 1113. Состав помещений уточнен истцом в дополнении к иску.
В обоснование заявленных требований истец сообщает, что спорное помещение является колясочной и в силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором сообщает, что помещение колясочной на основании распоряжения префекта перепланировано под парикмахерскую, имеет отдельный вход, внутри помещения нет инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома и предназначено для самостоятельного использования.
Третье лицо ООО "АНТО-2000" представило отзыв, в котором сообщает, что спорное помещение используется третьим лицом для размещения парикмахерской по договору аренды с октября 2000 г., для приспособления помещения получены все необходимые разрешения и с согласия не менее 70% жителей произведена перепланировка.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве представило отзыв, оставляет решение на усмотрение суда.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что комнаты 3 (диспетчерская, 7,8 кв. м), 4 (сантехузел, 2,6 кв. м), 5 (коридор, 1,8 кв. м) находятся в собственности города Москвы на основании п. 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Кроме того, суд установил, что помещение колясочной (комната 1, площадью 22,3 кв. м, являющаяся частью помещения V в многоквартирном доме по адресу: город Зеленоград, корп. 1113) в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.09.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Отменяя судебные акты, судебная коллегия указала, что суды первой и апелляционной инстанций не установили когда именно была произведена первая приватизация квартиры в многоквартирном доме, в котором расположено спорное помещение, судам следовало запросить от Управления Росреестра по Москве и от Зеленоградского ТБТИ в материалы дела соответствующие выписки по указанному объекту недвижимости с целью установления того обстоятельства сколько квартир в спорном многоквартирном доме было приватизировано на момент проведения перепланировки спорного помещения (помещения V), а также выяснения вопроса о том, было ли получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения, учитывая при этом положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений).
При рассмотрении вопроса о том, является спорное помещение V (часть помещения V) общим долевым имуществом собственников многоквартирного дома судам следует учитывать проектную документацию на многоквартирный дом по адресу: город Зеленоград, корп. 1113, а также использование спорных помещений на момент ввода данного дома в эксплуатацию и в последующем, в том числе на момент приватизации первой квартиры в указанном доме.
Судам следовало выяснить вопрос о том, была ли изменена площадь спорного помещения (помещения V) в результате проведенной перепланировки и соответственно установить была ли уменьшена или увеличена площадь общего долевого имущества собственников многоквартирного дома, а также установить произошли ли эти изменения в установленном законом порядке (в случае установления того обстоятельства, что оно являлось общим долевым имуществом собственников многоквартирного дома и отсутствовало согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки), выяснения указанных вопросов также необходимо было исследовать вопрос о возможности восстановления данного помещения (части помещения V) и после установления указанных обстоятельств, суду следовало предложить истцу уточнить заявленные исковые требования.
Кроме того, при разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для отнесения спорного имущества (помещения V) к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома следует учитывать разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", а также учитывать Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2011 года N 1457/11, в котором разъясняется, что нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.
Помимо этого, судам при рассмотрении настоящего дела следует учитывать правовые подходы, сформулированные в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 7319/09, от 15 декабря 2009 года N 12537/09, от 02 марта 2010 года N 13391/09, а также установить имеются ли в собственности у ответчика иные помещения в спорном многоквартирном доме, для чего запросить соответствующую информацию от Управления Росреестра по Москве.
При новом рассмотрении истцом в материалы дела представлен план первого этажа проекта.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.
Жилой многоквартирный дом по адресу г. Зеленоград, корп. 1113, общей площадью 10 674 кв. м построен в 1988 году, что подтверждается выпиской и технического паспорта БТИ.
Проектом МКД в составе помещений первого этажа дома предусмотрено помещение диспетчерской, электрощитовой, проход в указанные помещения предполагался через проходное помещение, выходящее в лифтовый холл.
Из поэтажного плана и экспликации БТИ (л.д. 127, 136 - 137 т. 1) следует, что при вводе дома в эксплуатацию по состоянию на 11.05.1998 спорное помещение N V общей площадью 49,6 кв. м имело в своем составе комн. 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м, комн. 2 - электрощитовая площадью 15,1 кв. м, комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор площадью 1,8 кв. м.
Таким образом, суд, исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции, исследовав названные доказательства, приходит к выводу, что на момент ввода данного дома в эксплуатацию и в последующем спорное помещение предполагалось использовать для хранения колясок, размещения диспетчерской с коридором и сантехузлом, размещения электрощитовой.
Исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции, суд установил, что на момент приватизации первой квартиры, которая осуществлена согласно сведениям о собственниках помещений в МКД (приложение к письму ГУ "ИС Зеленоградского АО" от 31.10.2011 N ИС-09-3-1429/1-0-1) 7 апреля 1992 г. (договор передачи в собственность N 2-86774), изменения в сведения БТИ о назначении помещений не вносились, из чего следует, что назначение помещений не изменялось. Об изменении их фактического использования стороны суду не сообщили.
Из письма Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 20.01.2011 N 05-05-14/1, заместителя Префекта Зеленоградского АО от 20.01.2011 N 14-9-5737/0 (л.д. 140 - 141 т. 1) следует, что на момент приватизации первой квартиры помещение V использовалось для размещения дворников и хранения инвентаря ГУП РЭУ-9.
В 2001 году произведена государственная регистрация права собственности города Москвы на часть помещения V общей площадью 34,5 кв. м, в составе: комн. 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м, комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор площадью 1,8 кв. м (согласно техническому паспорту и экспликации БТИ по состоянию на 24.01.2001, л.д. 121 - 112 т. 1), выдано свидетельство от 23.04.2001 77 НН N 092825.
Электрощитовая, изначально входившая в состав помещения V из состава помещения исключена, и предметом настоящего спора не является.
С октября 2000 помещение V комн. 1, 3 - 5 площадью 34,5 кв. м передано в аренду Департаментом имущества города Москвы обществу "АНТО-2000" по договору от 22.03.2000 N 10-00058/01.
На основании решения Межведомственной комиссии Зеленоградского АО от 20.09.2001 распоряжением Префекта Зеленоградского АО от 12.10.2001 N 1256-рп обществу "АНТО-2000" разрешено произвести переустройство нежилого помещения на 1-м этаже с устройством отдельного входа по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, путем монтажа ненесущих перегородок с дверным проемом, заложения 2-х дверных проемов в стене, демонтажа дверных блоков.
В настоящее время помещение V, которое в результате произведенной перепланировки имеет площадь 31,8 кв. м и включает комнаты: 1 - парикмахерская 13,4 кв. м, 2 - подсобное помещение 4,9 кв. м, 3 - прачечная 1,4 кв. м, 4 - санузел 2,6 кв. м, 5 - зал ожидания 9,5 кв. м, что подтверждается экспликацией и поэтажным планом, изготовленными ГУП "МосгорБТИ" по состоянию на 24.01.2007 (л.д. 19 - 22 т. 2), передано третьему лицу в аренду для размещения парикмахерской на основании договора от 06.02.2007 N 10-00012/09 сроком до 31.01.2012, произведена государственная регистрация договора.
Право города Москвы на помещение V общей площадью 31,8 кв. м подтверждено свидетельством от 16.12.2002 77 АА N 541669.
Суд, исполняя указание арбитражного суда кассационной инстанции установить, сколько именно квартир в МКД было приватизировано на момент перепланировки помещения (распоряжение префекта от 12.10.2001 N 1256-рп), установил, что к указанной дате было приватизировано 47 квартир (л.д. 2 - 10 т. 2).
При выяснении вопроса о том, было ли получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения, учитывая при этом положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), суд руководствовался п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 65, п. 1 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательств наличия согласия всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения участвующие в деле лица, включая лицо, по заявлению которого было разрешено переустройство, суду не представили, суд приходит к выводу об отсутствии таких разрешений.
Исполняя указание Федерального арбитражного суда Московского округа установить, была ли изменена площадь спорного помещения (помещения V) в результате проведенной перепланировки и соответственно установить была ли уменьшена или увеличена площадь общего долевого имущества собственников многоквартирного дома, суд установил, что площадь спорного помещения (помещения V) была изменена, т.к. площадь помещения до переустройства (34,5 кв. м) больше, чем его площадь после переустройства (31,8 кв. м) на 2,7 кв. м, таким образом, общая площадь помещения уменьшена на 2,7 кв. м.
В результате перепланировки произведены следующие изменения состава и площади входящих в помещение комнат: комната 1 - колясочная площадью 22,3 кв. м перепрофилирована под парикмахерскую площадью 13,4 кв. м, таким образом, суд устанавливает, что площадь комнаты 1 уменьшена на 8,9 кв. м, уменьшение произошло за счет устройства в бывшей колясочной комнаты 2 - подсобное помещение 4,9 кв. м, и комнаты 3 - прачечная 1,4 кв. м; комн. 3 - диспетчерская площадью 7,8 кв. м, перепрофилирована под зал ожидания с присвоением номера комнаты 5 с расширением площади до 9,5 кв. м за счет присоединения бывшей комнаты 5 - коридор площадью 1,8 кв. м; комната 4 - сантехузел площадью 2,6 кв. м, оставлена без изменений.
Из зала ожидания устроен отдельный выход на улицу, дверной проем из комнаты 1 в лифтовый холл ликвидирован (заложен).
На предложение суда во исполнение указания Федерального арбитражного суда Московского округа истцу уточнить заявленные исковые требования в части восстановления спорного помещения (части помещения V) истец сообщил суду, что в рамках данного процесса у истца отсутствует намерение привести часть помещения в первоначальное состояние.
Управление многоквартирным жилым домом осуществляет ТСЖ "Панфиловский-1113", созданное решением общего собрания собственников от 20.11.2007 (протокол N 1), которому общим собранием собственников помещений (протокол от 14.04.2011 N 1, присутствовал 151 собственник, 62,24% голосов, решение принято единогласно) предоставлено право на обращение в суд с иском об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.
Суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.
Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Спорное помещение V на момент приватизации первой квартиры имело в своем составе комн. 1 - колясочная, 22,3 кв. м, комн. 3 - диспетчерская, 7,8 кв. м, комн. 4 - сантехузел, 2,6 кв. м, комн. 5 - коридор, 1,8 кв. м.
Представители сторон в судебном заседании пояснили, что помещение использовалось частично для хранения уборочного инвентаря. Указанное обстоятельство подтверждается также письмами Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 20.01.2011 N 05-05-14/1, заместителя Префекта Зеленоградского АО от 20.01.2011 N 14-9-5737/0 согласно которым помещение V использовалось для размещения дворников и хранения инвентаря ГУП РЭУ-9.
Принимая во внимание назначение входящих в помещение комнат и порядок их использования, суд приходит к выводу, что спорное помещение на день приватизации первой квартиры использовалось для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома. При этом суд принимает во внимание, что отдельные комнаты, не выделенные из состава помещения, независимо от их фактического использования, не имеют самостоятельного назначения и не являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от помещения в целом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что помещение V по состоянию на дату проведения переустройства в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежало на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, при этом указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений принадлежит собственникам помещений в этом доме.
Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме на основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть создано товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу и участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В настоящем деле право на предъявление иска об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения делегировано истцу общим собранием собственников помещений в многоквартирном (протокол от 14.04.2011 N 1).
При этом суд принимает во внимание, что спорное помещение является единственным помещением, принадлежащим ответчику. Поскольку информация от Управления Росреестра по Москве о правообладателях может быть предоставлена лишь в отношении конкретного помещения, указанного в запросе, суд устанавливает факт наличия в собственности у ответчика иных помещения в спорном многоквартирном доме исходя из информации, предоставленной самим ответчиком.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств отчуждения собственниками спорного имущества городу Москве одним из установленных законом способов в материалы дела не представлено, при этом произведенная без согласия собственников перепланировка не влияет на правовой режим спорного имущества.
Указанные обстоятельства: наличие права общей долевой собственности, фактическое нахождении организации, допущенной ответчиком, в спорных помещениях, являются необходимым и достаточным основанием для удовлетворения иска об истребовании спорного имущества из незаконного владения.
Требование и признании права общей долевой собственности на нежилое помещение V в корп. 1113 общей площадью 31.8 кв. м (комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Зеленоград, корп. 1113, за всеми собственниками помещений в корпусе 1113, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможные способы защиты гражданских прав.
Исходя из системного анализа указанных правовых норм, истец должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования, какие права истца могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения иска.
Установлено, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за городом Москва, о чем в ЕГРП внесена запись.
Из пунктов 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона.
Таким образом, поскольку спорные помещения в фактическом владении истца не находятся, то истец не вправе предъявлять требование о признании права собственности на нежилые помещения, не находящиеся в его владении.
При указанных обстоятельствах правовые основания удовлетворения заявленных исковых требований у суда отсутствуют, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Вместе с тем, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, права и законные интересы истца в настоящем деле защищаются иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, решение по которому является основанием для внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика.
При удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176, 182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" (ОГРН 1087746547041, ИНН 7735540044) к ответчику Департаменту имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, удовлетворить частично.
Истребовать из незаконного владения города Москвы и передать в освобожденном виде собственникам помещений в многоквартирном доме в лице товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" нежилое помещение общей площадью 31.8 кв. м (1-й эт. пом. V комн. 1 - 5) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1113.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу товарищества собственников жилья "Панфиловский-1113" 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
В.Ф.КОЗЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)