Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчики при совершении договора купли-продажи долей дома и земельного участка не известили истца, обладающего правом преимущественной покупки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Макий И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Верхотуровой И.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к К.Н., Е., Ж. о переводе прав и обязанностей покупателя, по апелляционной жалобе Ч. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02 сентября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., объяснения Ч., его представителя С., представителя К.Н. - М., Е., судебная коллегия
установила:
Ч. обратился в суд с иском к К.Н., Е., Ж. о признании преимущественного права покупки <...> доли жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Е., К.Д., К.А., Ж. и К.Н.
В обосновании предъявленного требования указал, что он является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на дом, расположенный по <адрес> и собственником земельного участка площадью 1944 кв. м. В июне 2014 г. истцу стало известно о том, что Е. и К.А. за себя и несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 произвели отчуждение принадлежавших им части жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К.Н. за <данные изъяты>.
Истец считает, что ответчики при совершении данной сделки нарушили положения ст. 250 ГК РФ, поскольку они о намерении продать жилое помещение не известили истца, он желает воспользоваться правом преимущественной покупки, имеет материальную возможность к покупке и просит перевести на него права и обязанности покупателя по вышеуказанному договору.
Ответчики иск не признали, указывая на то, что предметом купли-продажи являлась отдельная изолированная часть дома (квартира) в многоквартирном доме и отдельный земельный участок.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02.09.2014 г. в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе Ч. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что спорный дом является многоквартирным, а жилое помещение принадлежащее ответчикам - квартирой. Считает, что судом сделан неверный вывод о расположении жилого дома на двух земельных участках, а не на одном как это было бы, если бы дом считался многоквартирным. Так же судом не принят во внимание тот факт, что право общей долевой собственности на дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г., а право на часть жилого дома, принадлежащего ответчикам, было зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ году.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ определено, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предмет спора (часть жилого дома и земельный участок) не находился в общей собственности продавцов недвижимости и Ч. по следующим основаниям.
Согласно положениям ч. 2 ст. 15 и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес> общей площадью 74,3 кв. м состоит из двух обособленных квартир под номерами N и N имеющих отдельные входы. Площадь квартиры N составляет 37,3 кв. м, площадь квартиры N составляет 37 кв. м. Согласно справке администрации Ракитинского сельского поселения, на территории которого расположен спорный дом, д. <адрес> является двухквартирным жилым помещением.
Согласно материалам правоустанавливающего дела следует, что Ч. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел <...> долю жилого дома общей площадью 74,6 кв. м расположенного в <адрес> и земельный участок по этому адресу площадью 1944 кв. м, кадастровый номер земельного участка N, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.
Е., К.Д., К.А., Ж. по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у администрации Ракитинского сельского поселения Хабаровского муниципального района в общую долевую собственность (по <...> доли) жилое помещение (часть жилого дома), состоящее из двух комнат общей площадью 37,3 кв. м, расположенное в <адрес>, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Е., К.Д., К.А., Ж. приобрели в общею долевую собственность земельный участок общей площадью 1 590 кв. м, расположенный по <адрес>, запись о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ г., кадастровый номер земельного участка N.
ДД.ММ.ГГГГ Е., К.А., Ж., К.Д. заключили договор купли-продажи с К.Н., по которому передали ей в собственность принадлежащие им часть жилого дома площадью 37,3 кв. м и земельный участок площадью 1590 кв. м по цене <данные изъяты>, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлись изолированное жилое помещение и отдельный земельный участок, на котором это жилое помещения находится, т.е. самостоятельные объекты недвижимого имущества.
Эти обстоятельства исключают возможность применения ст. 250 ГК РФ к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Е., К.Д., К.А., Ж. и К.Н., поскольку отношений общей собственности на спорную часть дома и земельный участок между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (семьей Е., К. и Ч.) не возникло.
Соответственно, Е. и К. не должны была извещать соседа Ч. о намерении продать жилое помещение и земельный участок, на основании принципа свободы договора произвели отчуждение принадлежащего им на праве собственности имущества постороннему лицу.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствии со статьей 67 ГПК РФ дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Доводов, влекущих отмену судебного решения и ставящих под сомнение правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02 сентября 2014 года по иску Ч. к К.Н., Е., Ж. о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7347/2014
Требование: О признании преимущественного права покупки доли жилого дома и земельного участка, переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчики при совершении договора купли-продажи долей дома и земельного участка не известили истца, обладающего правом преимущественной покупки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 ноября 2014 г. по делу N 33-7347/2014
Судья Макий И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Верхотуровой И.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к К.Н., Е., Ж. о переводе прав и обязанностей покупателя, по апелляционной жалобе Ч. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02 сентября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., объяснения Ч., его представителя С., представителя К.Н. - М., Е., судебная коллегия
установила:
Ч. обратился в суд с иском к К.Н., Е., Ж. о признании преимущественного права покупки <...> доли жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Е., К.Д., К.А., Ж. и К.Н.
В обосновании предъявленного требования указал, что он является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на дом, расположенный по <адрес> и собственником земельного участка площадью 1944 кв. м. В июне 2014 г. истцу стало известно о том, что Е. и К.А. за себя и несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 произвели отчуждение принадлежавших им части жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К.Н. за <данные изъяты>.
Истец считает, что ответчики при совершении данной сделки нарушили положения ст. 250 ГК РФ, поскольку они о намерении продать жилое помещение не известили истца, он желает воспользоваться правом преимущественной покупки, имеет материальную возможность к покупке и просит перевести на него права и обязанности покупателя по вышеуказанному договору.
Ответчики иск не признали, указывая на то, что предметом купли-продажи являлась отдельная изолированная часть дома (квартира) в многоквартирном доме и отдельный земельный участок.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02.09.2014 г. в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе Ч. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что спорный дом является многоквартирным, а жилое помещение принадлежащее ответчикам - квартирой. Считает, что судом сделан неверный вывод о расположении жилого дома на двух земельных участках, а не на одном как это было бы, если бы дом считался многоквартирным. Так же судом не принят во внимание тот факт, что право общей долевой собственности на дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г., а право на часть жилого дома, принадлежащего ответчикам, было зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ году.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ определено, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предмет спора (часть жилого дома и земельный участок) не находился в общей собственности продавцов недвижимости и Ч. по следующим основаниям.
Согласно положениям ч. 2 ст. 15 и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес> общей площадью 74,3 кв. м состоит из двух обособленных квартир под номерами N и N имеющих отдельные входы. Площадь квартиры N составляет 37,3 кв. м, площадь квартиры N составляет 37 кв. м. Согласно справке администрации Ракитинского сельского поселения, на территории которого расположен спорный дом, д. <адрес> является двухквартирным жилым помещением.
Согласно материалам правоустанавливающего дела следует, что Ч. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел <...> долю жилого дома общей площадью 74,6 кв. м расположенного в <адрес> и земельный участок по этому адресу площадью 1944 кв. м, кадастровый номер земельного участка N, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.
Е., К.Д., К.А., Ж. по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у администрации Ракитинского сельского поселения Хабаровского муниципального района в общую долевую собственность (по <...> доли) жилое помещение (часть жилого дома), состоящее из двух комнат общей площадью 37,3 кв. м, расположенное в <адрес>, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Е., К.Д., К.А., Ж. приобрели в общею долевую собственность земельный участок общей площадью 1 590 кв. м, расположенный по <адрес>, запись о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ г., кадастровый номер земельного участка N.
ДД.ММ.ГГГГ Е., К.А., Ж., К.Д. заключили договор купли-продажи с К.Н., по которому передали ей в собственность принадлежащие им часть жилого дома площадью 37,3 кв. м и земельный участок площадью 1590 кв. м по цене <данные изъяты>, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлись изолированное жилое помещение и отдельный земельный участок, на котором это жилое помещения находится, т.е. самостоятельные объекты недвижимого имущества.
Эти обстоятельства исключают возможность применения ст. 250 ГК РФ к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Е., К.Д., К.А., Ж. и К.Н., поскольку отношений общей собственности на спорную часть дома и земельный участок между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (семьей Е., К. и Ч.) не возникло.
Соответственно, Е. и К. не должны была извещать соседа Ч. о намерении продать жилое помещение и земельный участок, на основании принципа свободы договора произвели отчуждение принадлежащего им на праве собственности имущества постороннему лицу.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствии со статьей 67 ГПК РФ дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Доводов, влекущих отмену судебного решения и ставящих под сомнение правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 02 сентября 2014 года по иску Ч. к К.Н., Е., Ж. о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)