Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца ЖСК "Дом Писателя": Бакалинского А.В. (не допущен, не представлен подлинник доверенности);
- от ответчика ООО "Санраш": не явились, извещены;
- от ответчика Правительства Москвы: не явились, извещены;
- от третьего лица Бегларян А.М.: Саитова Д.В. (дов. от 12.09.2013 г.);
- от третьего лица Управления Росреестра по Москве: не явились, извещены;
- рассмотрев 08 сентября 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я.,
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г.,
принятое судьями Титовой И.А., Гончаровым В.Я., Овчинниковой С.Н.,
по делу N А40-107397/13
по иску жилищно-строительного кооператива "Дом Писателя" (ОГРН 1037739496486, 127006, г. Москва, Старопименовский пер., д. 10/3, стр. 1)
к обществу с ограниченной ответственностью "Санраш" (ОГРН 1027739919910; 153025, Ивановская область, г. Иваново, ул. Дзержинского, д. 39, корп. (стр.) 3, офис (кв.) 207), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507; 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)
об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в представленной редакции,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15); Бегларян Альберт Мхитарович
установил:
29 сентября 2001 г. на основании постановления Правительства Москвы от 13 июня 2000 г. N 433 "О предоставлении в пользование земельных участков по ул. Б. Якиманка, вл. 50 и Старопименовскому пер., вл. 10/3, стр. 1 (бывшая ул. Медведева) обществу с ограниченной ответственностью "Санраш" под строительство жилых домов (Центральный административный округ)" между Правительством Москвы в лице Префекта Центрального административного округа города Москвы (Администрация), обществом с ограниченной ответственностью "Санраш" (далее - ООО "Санраш", Инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом "Дом Писателя" (ЖСК) был заключен Инвестиционный контракт N 10-1819/Н-1, 2, реестровый номер 13-000190-5001-0012-00001-01, по условиям которого ООО "Санраш" обязалось за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражами по адресу: л. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - инвестиционный объект).
Статьей 3 инвестиционного контракта определены имущественные права сторон, согласно которой после завершения строительства и приемки построенного объекта в эксплуатацию в собственность ЖСК "Дом Писателя" передается 40% жилой площади в счет доли Администрации и 60% жилой площади в собственность Инвестору.
Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 23 июля 2005 г. N 010118, утвержденным приказом генерального директора ООО "Санраш" от 29 июля 2005 г. N 25 и распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы от 31 января 2007 г. N 693-р "О вводе в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: ул. Б. Якиманка, д. 50 (строительный адрес: ул. Б. Якиманка, вл. 50)", объект принят в эксплуатацию.
В соответствии с распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы от 08 февраля 2006 г. N 350-р "Об утверждении адреса объекта нового строительства - ул. Большая Якиманка, 50" объекту присвоен милицейский адрес: ул. Б. Якиманка, д. 50.
28 июля 2010 г. сторонами контракта подписан Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (зарегистрирован в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 29 июля 2010 г. за N 13-000190-5001-0012-00001-01) в части нежилых помещений объекта.
Согласно материалам ТБТИ "Центральное" города Москвы (экспликация на жилые помещения от 10 февраля 2011 г., поэтажные планы на жилые помещения от 10 февраля 2011 г.) жилые помещения объекта введены в эксплуатацию. Объект имеет общую жилую площадь (с учетом летних помещений) - 4 883,9 кв. м.
В соответствии с условиями инвестиционного контракта общая жилая площадь объекта, подлежащая передаче в собственность ЖСК "Дом Писателя", составляет 1 953,56 кв. м, т.е. 40% от 4 883,9 кв. м.
15 июня 2012 г. Префектурой ЦАО г. Москвы в адрес ЖСК "Дом Писателя" был направлен для рассмотрения и согласования проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Указанный проект акта предусматривал передачу в собственность ЖСК "Дом Писателя" десяти квартир общей жилой площадью (с учетом летних помещений) 1 752,1 кв. м, а именно: квартиры N 1-190,2 кв. м; N 2-96,8 кв. м; N 4-148 кв. м; N 9-189,5 кв. м; N 10-232,1 кв. м; N 11-119,2 кв. м; N 19-101,3 кв. м; N 20-124,4 кв. м; N 24-267,9 кв. м; N 26-282,7 кв. м.
Не согласившись с предложенным проектом акта о результатах реализации инвестиционного проекта ЖСК "Дом Писателя" в адрес Префектуры ЦАО г. Москвы направило ответ за N ДП/09-б/н.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности членов ЖСК "Дом Писателя" зарегистрированы на следующие квартиры N 1, 2, 4, 9, 10, 11, 19, 20, 24, 26; право собственности инвестора и привлеченных им соинвесторов зарегистрированы на квартиры N 3, 6, 7, 8, 16, 17, 18, 21, 23, 25; информация о зарегистрированных правах на квартиры N 5 (135,3 кв. м), 12 (293,5 кв. м), 14 (191,1 кв. м), 15 (577,1 кв. м), 22 (132,8 кв. м), 27 (121,8 кв. м), 28 (116 кв. м) отсутствует.
С учетом таких данных ЖСК "Дом Писателя" был подготовлен проект Акта о реализации инвестиционного проекта в части жилых помещений, согласно которому дополнительно к передаваемым ЖСК "Дом Писателя" квартирам под номерами 1, 2, 4, 9, 10, 11, 19, 20, 24, 26 передается в собственность ЖСК "Дом Писателя" также доля в общей собственности на квартиру под номером 15, размером 34,916%, что соответствует части общей площади указанной квартиры размером 201,5 кв. м, а в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов передаются указанные в Акте Префектуры ЦАО г. Москвы квартиры, за исключением квартиры под номером 15, по которой инвестору передается доля в общей собственности на квартиру под номером 15, размером 65,084%, что соответствует части общей площади указанной квартиры размером 375,6 кв. м.
Указанный акт был направлен ЖСК "Дом Писателя" в адрес ООО "Санраш" с предложением согласовать его для направления в Префектуру ЦАО г. Москвы.
Между тем, в предложенной редакции акт подписан не был, какой-либо ответ общества в адрес истца не поступил.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ЖСК "Дом Писателя" в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Санраш" и Правительству Москвы об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в представленной редакции (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Бегларян Альберт Мхитарович (далее - Бегларян А.М.).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г., исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Санраш" и Правительство Москвы подписать с ЖСК "Дом Писателя" акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 29 сентября 2001 г. N 10-1819/Н-1, 2 (реестровый N 10-000190-5001-0012-00001-01) по строительному индивидуального жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 50 (в части жилых помещений) в предложенной редакции за исключением квартиры N 15.
В кассационной жалобе ЖСК "Дом Писателя" просит об отмене судебных актов, полагая, что производство по делу подлежало прекращению, поскольку ООО "Санраш" было ликвидировано 23 декабря 2013 г.
В кассационной жалобе Правительство Москвы просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, указывая на то, что выводы суда об имеющихся основаниях по подписанию Акта о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного контракта, с учетом принятых на себя обязательств, не основаны на условиях данного договора.
От Бегларяна А.М. 05 сентября 2014 г. через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" поступили отзывы на кассационную жалобу.
Обсудив вопрос о приобщении указанных отзывов к материалам дела, суд кассационной инстанции полагает, что они подлежат возврату ввиду несоблюдения требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении их лицам, участвующим в деле.
В заседании кассационной инстанции представитель Бегларяна А.М. против удовлетворения кассационных жалоб ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы возражал.
Представители ЖСК "Дом Писателя", ООО "Санраш", Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.
Представитель ЖСК "Дом Писателя" Бакалинский А.В. не допущен к участию в заседании суда кассационной инстанции, поскольку не представлен подлинник доверенности (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Бегларяна А.М., явившегося в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Отношения сторон по настоящему делу регулируются инвестиционным контрактом, которым предусмотрена обязанность Администрации по оформлению в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, являющегося основанием для оформления и регистрации права собственности сторон на инвестиционный объект.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04 июня 2013 г. N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01 января 2011 г.
Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01 января 2011 г. и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что предложенная истцом редакция акта о результатах реализации инвестиционного проекта соответствует условиям инвестиционного контракта, за исключением квартиры N 15, которая подлежит распределению инвестору в связи с привлечением им к реализации инвестиционного контракта соинвестора по финансированию строительства объекта в части спорной квартиры.
При этом судами установлено, что 09 декабря 2004 г. между ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (Компания), которое действовало на основании договора об агентировании N 2/аг от 01 июля 2003 г.), и Бегларяном А.М. (Инвестор) был заключен договор N 3315/1825 (ТВ) М об инвестировании строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - Договор N 3315/1825 (ТВ) М), по условиям которого Инвестор передает Компании целевые денежные средства (инвестиции) в размере, определенным договором (дополнительным соглашением), с целью инвестирования строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (пункт 1.1).
После завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии, а также при условии надлежащего исполнения Инвестором своих обязательств по договору, Инвестору в качестве результата его участия в инвестировании строительства объекта и пропорционально внесенным им инвестициям квартира свободной планировки, строительный N 14 (без установки всех внутриквартирных перегородок, за исключением несущих перегородок, ограничивающих санузлы и кухню), расположенная на 8-м этаже объекта, имеющая ориентировочную общую площадь (включая площадь лоджии(-ий), балкона(-ов), зимних садов) определяемую без применения понижающих коэффициентов) 230 кв. м (пункт 1.2 договора N 3315/1825 (ТВ) М).
30 июня 2005 г. между ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (Компания) и Бегларяном А.М. (Инвестор) заключен договор N 3384/1876 (ТВ) М об инвестировании строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - Договор N 3384/1876 (ТВ) М), согласно которому Инвестору передается в качестве результата его участия в инвестировании строительства дома и пропорционально внесенным им инвестициям часть площади эксплуатируемой крыши седьмого этажа, расположенной между границами квартиры восьмого этажа N 14 (строительный номер) и осью 9 (девять) согласно проектной документации и плану, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, расположенную над 7-м этажом дома, имеющая ориентировочную общую площадь 250 кв. м, определяемую без применения понижающих коэффициентов.
В отношения с соинвесторами (конечными покупателями квартир) ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" вступало на основании Договора N 2аг о агентировании от 01 июля 2003 г., заключенного с ООО "Санраш".
Денежные средства по договорам N 3315/1825 (ТВ) М и N 3384/1876 (ТВ) М) были уплачены Бегларяном А.М. в адрес ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" в полном объеме.
В дальнейшем номер квартиры 14 изменился на N 15, о чем сторонами 05 февраля 2007 г. было подписано Дополнительное соглашение к договору N 3315/1825 (ТВ) М.
В процессе строительства дома на данном участке крыши была построена надстройка, функционально объединенная с квартирой N 15.
Указанная надстройка была построена на основании выполненной по заданию заказчика в 2006 году корректировки проекта индивидуального жилого дома N 50 по ул. Б. Якиманка, которой наряду с прочим предусматривалось укрупнение квартир в связи устройством дополнительных зимних садов на 6-м и 8-м этажах здания. В этих целях, в частности, произведено увеличение габаритов здания в осях 11-3 и увеличение сечения колонн подвала с 40x40 см до 45x45 см.
По корректировке проекта имеется заключение Мосгосэкспертизы от 27 сентября 2006 г. N 55-7/П2/06МГЭ и N 141-П2/02МГЭ с дополнениями к заключению N МГЭ-7/2217 от 26 октября 2006 г.
Изменения технико-экономических показателей проекта согласованы Префектурой ЦАО г. Москвы, что подтверждается письмами от 15 июля 2005 г. N 07-16-5111/5-1, N 07-16-5111/5-2.
Корректировка согласована с ТУ Роспотребнадзора по г. Москве (санитарно-эпидемическое заключение от 13 сентября 2005 N 4314) и Управлением ГУ МЧС РФ по городу Москве (письмо от 05 октября 2005 г. N 4314).
Указанные выше обстоятельства также были установлены решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-18546/09-155-155, которым было отказано в удовлетворении исковых требований Префектуры ЦАО г. Москвы к ООО "Санраш" (с участием третьих лиц ЖСК "Дом Писателя" и Бегларяна А.М.) о признании надстройки общей площадью 129,5 кв. м, возведенную над существующей кровлей здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 50, а именно: над квартирой под номером 15 (этаж 8), самовольной.
В дальнейшем данный объект был исключен из Системы учета и мониторинга объектов самовольного строительства на территории города Москвы.
В 2004 - 2005 годах между ЖСК "Дом писателя" и ООО "Санраш" были подписаны соглашение о распределении общей жилой площади и протокол предварительного распределения жилой площади в жилом доме по адресу: г. Москва ул. Б. Якиманка вл. 50, согласно которым квартиры N 13 и N 14 (в будущем квартира N 15) подлежат передаче ООО "Санраш", в связи с привлечением соинвестора по финансированию строительства объекта в части указанных квартир.
Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что квартира N 15 не подлежит распределению между ЖСК "Дом Писателя" и ООО "Санраш", а подлежит распределению инвестору в связи с привлечением им к реализации инвестиционного контракта соинвестора (Бегларяна А.М.) по финансированию строительства объекта в части спорной квартиры.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований за исключением квартиры N 15.
В кассационной жалобе ЖСК "Дом Писателя" указывает на то, что ООО "Санраш" было ликвидировано до принятия решения судом первой инстанции, в связи с чем производство по делу подлежало прекращению на основании части 5 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенный довод не может служить основанием для отмены судебных актов, в связи с тем, что указанное обстоятельство не привело к принятию неправильных по существу судебных актов, поскольку ответчиками по настоящему делу являются ООО "Санраш" и Правительство Москвы.
Прекращение производства по настоящему делу привело бы к лишению права на судебную защиту.
Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, а указывают на несогласие с выводами судов, сделанных на основании имеющихся в материалах дела доказательствах.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г. по делу N А40-107397/13 оставить без изменения, а кассационные жалобы ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.09.2014 N Ф05-10040/2014 ПО ДЕЛУ N А40-107397/13
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2014 г. по делу N А40-107397/13
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца ЖСК "Дом Писателя": Бакалинского А.В. (не допущен, не представлен подлинник доверенности);
- от ответчика ООО "Санраш": не явились, извещены;
- от ответчика Правительства Москвы: не явились, извещены;
- от третьего лица Бегларян А.М.: Саитова Д.В. (дов. от 12.09.2013 г.);
- от третьего лица Управления Росреестра по Москве: не явились, извещены;
- рассмотрев 08 сентября 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я.,
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г.,
принятое судьями Титовой И.А., Гончаровым В.Я., Овчинниковой С.Н.,
по делу N А40-107397/13
по иску жилищно-строительного кооператива "Дом Писателя" (ОГРН 1037739496486, 127006, г. Москва, Старопименовский пер., д. 10/3, стр. 1)
к обществу с ограниченной ответственностью "Санраш" (ОГРН 1027739919910; 153025, Ивановская область, г. Иваново, ул. Дзержинского, д. 39, корп. (стр.) 3, офис (кв.) 207), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507; 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)
об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в представленной редакции,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15); Бегларян Альберт Мхитарович
установил:
29 сентября 2001 г. на основании постановления Правительства Москвы от 13 июня 2000 г. N 433 "О предоставлении в пользование земельных участков по ул. Б. Якиманка, вл. 50 и Старопименовскому пер., вл. 10/3, стр. 1 (бывшая ул. Медведева) обществу с ограниченной ответственностью "Санраш" под строительство жилых домов (Центральный административный округ)" между Правительством Москвы в лице Префекта Центрального административного округа города Москвы (Администрация), обществом с ограниченной ответственностью "Санраш" (далее - ООО "Санраш", Инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом "Дом Писателя" (ЖСК) был заключен Инвестиционный контракт N 10-1819/Н-1, 2, реестровый номер 13-000190-5001-0012-00001-01, по условиям которого ООО "Санраш" обязалось за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражами по адресу: л. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - инвестиционный объект).
Статьей 3 инвестиционного контракта определены имущественные права сторон, согласно которой после завершения строительства и приемки построенного объекта в эксплуатацию в собственность ЖСК "Дом Писателя" передается 40% жилой площади в счет доли Администрации и 60% жилой площади в собственность Инвестору.
Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 23 июля 2005 г. N 010118, утвержденным приказом генерального директора ООО "Санраш" от 29 июля 2005 г. N 25 и распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы от 31 января 2007 г. N 693-р "О вводе в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: ул. Б. Якиманка, д. 50 (строительный адрес: ул. Б. Якиманка, вл. 50)", объект принят в эксплуатацию.
В соответствии с распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы от 08 февраля 2006 г. N 350-р "Об утверждении адреса объекта нового строительства - ул. Большая Якиманка, 50" объекту присвоен милицейский адрес: ул. Б. Якиманка, д. 50.
28 июля 2010 г. сторонами контракта подписан Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (зарегистрирован в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 29 июля 2010 г. за N 13-000190-5001-0012-00001-01) в части нежилых помещений объекта.
Согласно материалам ТБТИ "Центральное" города Москвы (экспликация на жилые помещения от 10 февраля 2011 г., поэтажные планы на жилые помещения от 10 февраля 2011 г.) жилые помещения объекта введены в эксплуатацию. Объект имеет общую жилую площадь (с учетом летних помещений) - 4 883,9 кв. м.
В соответствии с условиями инвестиционного контракта общая жилая площадь объекта, подлежащая передаче в собственность ЖСК "Дом Писателя", составляет 1 953,56 кв. м, т.е. 40% от 4 883,9 кв. м.
15 июня 2012 г. Префектурой ЦАО г. Москвы в адрес ЖСК "Дом Писателя" был направлен для рассмотрения и согласования проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Указанный проект акта предусматривал передачу в собственность ЖСК "Дом Писателя" десяти квартир общей жилой площадью (с учетом летних помещений) 1 752,1 кв. м, а именно: квартиры N 1-190,2 кв. м; N 2-96,8 кв. м; N 4-148 кв. м; N 9-189,5 кв. м; N 10-232,1 кв. м; N 11-119,2 кв. м; N 19-101,3 кв. м; N 20-124,4 кв. м; N 24-267,9 кв. м; N 26-282,7 кв. м.
Не согласившись с предложенным проектом акта о результатах реализации инвестиционного проекта ЖСК "Дом Писателя" в адрес Префектуры ЦАО г. Москвы направило ответ за N ДП/09-б/н.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности членов ЖСК "Дом Писателя" зарегистрированы на следующие квартиры N 1, 2, 4, 9, 10, 11, 19, 20, 24, 26; право собственности инвестора и привлеченных им соинвесторов зарегистрированы на квартиры N 3, 6, 7, 8, 16, 17, 18, 21, 23, 25; информация о зарегистрированных правах на квартиры N 5 (135,3 кв. м), 12 (293,5 кв. м), 14 (191,1 кв. м), 15 (577,1 кв. м), 22 (132,8 кв. м), 27 (121,8 кв. м), 28 (116 кв. м) отсутствует.
С учетом таких данных ЖСК "Дом Писателя" был подготовлен проект Акта о реализации инвестиционного проекта в части жилых помещений, согласно которому дополнительно к передаваемым ЖСК "Дом Писателя" квартирам под номерами 1, 2, 4, 9, 10, 11, 19, 20, 24, 26 передается в собственность ЖСК "Дом Писателя" также доля в общей собственности на квартиру под номером 15, размером 34,916%, что соответствует части общей площади указанной квартиры размером 201,5 кв. м, а в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов передаются указанные в Акте Префектуры ЦАО г. Москвы квартиры, за исключением квартиры под номером 15, по которой инвестору передается доля в общей собственности на квартиру под номером 15, размером 65,084%, что соответствует части общей площади указанной квартиры размером 375,6 кв. м.
Указанный акт был направлен ЖСК "Дом Писателя" в адрес ООО "Санраш" с предложением согласовать его для направления в Префектуру ЦАО г. Москвы.
Между тем, в предложенной редакции акт подписан не был, какой-либо ответ общества в адрес истца не поступил.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ЖСК "Дом Писателя" в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Санраш" и Правительству Москвы об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в представленной редакции (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Бегларян Альберт Мхитарович (далее - Бегларян А.М.).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г., исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Санраш" и Правительство Москвы подписать с ЖСК "Дом Писателя" акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 29 сентября 2001 г. N 10-1819/Н-1, 2 (реестровый N 10-000190-5001-0012-00001-01) по строительному индивидуального жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 50 (в части жилых помещений) в предложенной редакции за исключением квартиры N 15.
В кассационной жалобе ЖСК "Дом Писателя" просит об отмене судебных актов, полагая, что производство по делу подлежало прекращению, поскольку ООО "Санраш" было ликвидировано 23 декабря 2013 г.
В кассационной жалобе Правительство Москвы просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, указывая на то, что выводы суда об имеющихся основаниях по подписанию Акта о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного контракта, с учетом принятых на себя обязательств, не основаны на условиях данного договора.
От Бегларяна А.М. 05 сентября 2014 г. через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" поступили отзывы на кассационную жалобу.
Обсудив вопрос о приобщении указанных отзывов к материалам дела, суд кассационной инстанции полагает, что они подлежат возврату ввиду несоблюдения требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении их лицам, участвующим в деле.
В заседании кассационной инстанции представитель Бегларяна А.М. против удовлетворения кассационных жалоб ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы возражал.
Представители ЖСК "Дом Писателя", ООО "Санраш", Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.
Представитель ЖСК "Дом Писателя" Бакалинский А.В. не допущен к участию в заседании суда кассационной инстанции, поскольку не представлен подлинник доверенности (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Бегларяна А.М., явившегося в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Отношения сторон по настоящему делу регулируются инвестиционным контрактом, которым предусмотрена обязанность Администрации по оформлению в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, являющегося основанием для оформления и регистрации права собственности сторон на инвестиционный объект.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04 июня 2013 г. N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01 января 2011 г.
Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01 января 2011 г. и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что предложенная истцом редакция акта о результатах реализации инвестиционного проекта соответствует условиям инвестиционного контракта, за исключением квартиры N 15, которая подлежит распределению инвестору в связи с привлечением им к реализации инвестиционного контракта соинвестора по финансированию строительства объекта в части спорной квартиры.
При этом судами установлено, что 09 декабря 2004 г. между ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (Компания), которое действовало на основании договора об агентировании N 2/аг от 01 июля 2003 г.), и Бегларяном А.М. (Инвестор) был заключен договор N 3315/1825 (ТВ) М об инвестировании строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - Договор N 3315/1825 (ТВ) М), по условиям которого Инвестор передает Компании целевые денежные средства (инвестиции) в размере, определенным договором (дополнительным соглашением), с целью инвестирования строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (пункт 1.1).
После завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии, а также при условии надлежащего исполнения Инвестором своих обязательств по договору, Инвестору в качестве результата его участия в инвестировании строительства объекта и пропорционально внесенным им инвестициям квартира свободной планировки, строительный N 14 (без установки всех внутриквартирных перегородок, за исключением несущих перегородок, ограничивающих санузлы и кухню), расположенная на 8-м этаже объекта, имеющая ориентировочную общую площадь (включая площадь лоджии(-ий), балкона(-ов), зимних садов) определяемую без применения понижающих коэффициентов) 230 кв. м (пункт 1.2 договора N 3315/1825 (ТВ) М).
30 июня 2005 г. между ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (Компания) и Бегларяном А.М. (Инвестор) заключен договор N 3384/1876 (ТВ) М об инвестировании строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, вл. 50 (далее - Договор N 3384/1876 (ТВ) М), согласно которому Инвестору передается в качестве результата его участия в инвестировании строительства дома и пропорционально внесенным им инвестициям часть площади эксплуатируемой крыши седьмого этажа, расположенной между границами квартиры восьмого этажа N 14 (строительный номер) и осью 9 (девять) согласно проектной документации и плану, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, расположенную над 7-м этажом дома, имеющая ориентировочную общую площадь 250 кв. м, определяемую без применения понижающих коэффициентов.
В отношения с соинвесторами (конечными покупателями квартир) ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" вступало на основании Договора N 2аг о агентировании от 01 июля 2003 г., заключенного с ООО "Санраш".
Денежные средства по договорам N 3315/1825 (ТВ) М и N 3384/1876 (ТВ) М) были уплачены Бегларяном А.М. в адрес ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" в полном объеме.
В дальнейшем номер квартиры 14 изменился на N 15, о чем сторонами 05 февраля 2007 г. было подписано Дополнительное соглашение к договору N 3315/1825 (ТВ) М.
В процессе строительства дома на данном участке крыши была построена надстройка, функционально объединенная с квартирой N 15.
Указанная надстройка была построена на основании выполненной по заданию заказчика в 2006 году корректировки проекта индивидуального жилого дома N 50 по ул. Б. Якиманка, которой наряду с прочим предусматривалось укрупнение квартир в связи устройством дополнительных зимних садов на 6-м и 8-м этажах здания. В этих целях, в частности, произведено увеличение габаритов здания в осях 11-3 и увеличение сечения колонн подвала с 40x40 см до 45x45 см.
По корректировке проекта имеется заключение Мосгосэкспертизы от 27 сентября 2006 г. N 55-7/П2/06МГЭ и N 141-П2/02МГЭ с дополнениями к заключению N МГЭ-7/2217 от 26 октября 2006 г.
Изменения технико-экономических показателей проекта согласованы Префектурой ЦАО г. Москвы, что подтверждается письмами от 15 июля 2005 г. N 07-16-5111/5-1, N 07-16-5111/5-2.
Корректировка согласована с ТУ Роспотребнадзора по г. Москве (санитарно-эпидемическое заключение от 13 сентября 2005 N 4314) и Управлением ГУ МЧС РФ по городу Москве (письмо от 05 октября 2005 г. N 4314).
Указанные выше обстоятельства также были установлены решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-18546/09-155-155, которым было отказано в удовлетворении исковых требований Префектуры ЦАО г. Москвы к ООО "Санраш" (с участием третьих лиц ЖСК "Дом Писателя" и Бегларяна А.М.) о признании надстройки общей площадью 129,5 кв. м, возведенную над существующей кровлей здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 50, а именно: над квартирой под номером 15 (этаж 8), самовольной.
В дальнейшем данный объект был исключен из Системы учета и мониторинга объектов самовольного строительства на территории города Москвы.
В 2004 - 2005 годах между ЖСК "Дом писателя" и ООО "Санраш" были подписаны соглашение о распределении общей жилой площади и протокол предварительного распределения жилой площади в жилом доме по адресу: г. Москва ул. Б. Якиманка вл. 50, согласно которым квартиры N 13 и N 14 (в будущем квартира N 15) подлежат передаче ООО "Санраш", в связи с привлечением соинвестора по финансированию строительства объекта в части указанных квартир.
Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что квартира N 15 не подлежит распределению между ЖСК "Дом Писателя" и ООО "Санраш", а подлежит распределению инвестору в связи с привлечением им к реализации инвестиционного контракта соинвестора (Бегларяна А.М.) по финансированию строительства объекта в части спорной квартиры.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований за исключением квартиры N 15.
В кассационной жалобе ЖСК "Дом Писателя" указывает на то, что ООО "Санраш" было ликвидировано до принятия решения судом первой инстанции, в связи с чем производство по делу подлежало прекращению на основании части 5 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенный довод не может служить основанием для отмены судебных актов, в связи с тем, что указанное обстоятельство не привело к принятию неправильных по существу судебных актов, поскольку ответчиками по настоящему делу являются ООО "Санраш" и Правительство Москвы.
Прекращение производства по настоящему делу привело бы к лишению права на судебную защиту.
Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, а указывают на несогласие с выводами судов, сделанных на основании имеющихся в материалах дела доказательствах.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г. по делу N А40-107397/13 оставить без изменения, а кассационные жалобы ЖСК "Дом Писателя" и Правительства Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)