Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.А. Севастьяновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Шамсутдиновой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-15412/2014
по иску индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (ИНН 666400122432, ОГРН 304667404300026)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098)
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, товарищество собственников жилья "Наш дом 39"
о взыскании 359 848 руб. 62 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца - В.Н. Потехин, представитель по доверенности от 15.09.2014,
от ответчика - А.В. Цалюк, представитель по доверенности от 27.05.2014,
от третьего лица - З.Д. Паюк, представитель по доверенности от 01.09.2013.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Федорова Галия Сагитовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (далее - ответчик, управляющая компания) с иском о возмещении ущерба, причиненного имуществу истца вследствие ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, расположенного в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, помещения в котором, общей площадью 774,3 кв. м принадлежат истцу на праве собственности (магазин "Строительные саморезы").
Истец просит взыскать в возмещение ущерба денежные средства в сумме 359 848 руб. 62 коп., из которых 353 848 руб. 62 коп. - стоимость восстановительного ремонта помещений истца согласно представленному в дело заключению специалиста, а также затраты истца в размере 6 000 руб. по оплате проведения оценки стоимости ремонтных работ.
Кроме того, истец просит обязать ответчика устранить течь и отремонтировать кровлю над встроенным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, подвал - помещения N 51.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб.
В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязанностей, предусмотренных заключенным между сторонами договором управления имуществом многоквартирного дома от 01 мая 2011 года, приводя доводы о том, что вследствие ненадлежащей уборки управляющей компанией прилегающей к магазину истца территории от снега происходит затопление подвальных помещений, в результате чего пришла в негодность облицовка стен и потолка.
В обоснование заявленного размера ущерба истец ссылается на заключение специалиста ООО "Независимая экспертиза".
Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, дополнение к отзыву (том дела 2), в которых управляющая компания просит отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с недоказанностью истцом всех необходимых элементов состава убытков, поскольку доказательства того, что течь в помещениях истца образовалась в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по содержанию общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории (противоправность) в материалы дела не представлено, также не подтверждено наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика по содержанию общего имущества и возникшим у истца ущербом, не доказана вина ответчика и размер ущерба.
При этом ответчик ссылается на то, что истцом не представлены доказательства, позволяющие установить причину возникновения повреждений помещения истца.
Также ответчик приводит доводы о том, что управляющая компания не осуществляет эксплуатацию входной группы и крыльца магазина предпринимателя, так как таковые не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Определением суда от 24 мая 2014 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, товарищество собственников жилья "Наш дом 39".
Третьим лицом в материалы дела представлен отзыв, в котором исковые требования поддерживает, ссылаясь на то, что причиной затопления помещений истца является ненадлежащее содержание общего имущества собственников дома в связи с чем в результате неоднократного воздействия воды с поверхности пешеходной зоны через перекрытие (том дела 2).
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы в целях установления причин затопления подвального помещения предпринимателя.
Ответчик не возражал по ходатайству истца.
Ходатайство истца судом удовлетворено, определением от 12.08.2014 назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления причин затопления подвального помещения индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "МаркА" Ермишкину Александру Александровичу.
В связи с назначением судебной экспертизы определением суда от 12.08.2014 производство по делу приостановлено.
Определением суда от 10.09.2014 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
Истец в полном объеме исковые требования поддерживает, ссылается на то, что над подвальным помещением истца в пределах придомовой территории расположена тротуарная зона, являющаяся эксплуатируемой кровлей.
Ответчик настаивает на доводах о том, что территория перед входной группой в помещение магазина истца предназначена для обслуживания только собственника магазина, в целях прохода в магазин покупателей и не относится к придомовой территории, поскольку собственники помещений многоквартирного дома не пользуются данной площадкой перед магазином.
Третье лицо поддерживает иск, ссылается на то, что ответчик хоть и не является управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного дома, однако обязан надлежащим образом исполнять принятые на себя перед ответчиком обязательства по договору управления имуществом многоквартирного дома от 01 мая 2011 года.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
ИП Федорова Г.С. является собственником встроенного помещения литер А общей площадью 774,3 кв. м, подвал - помещения N 44 - 57, 1 этаж - помещения N 21 - 37 (в части жилого дома кв. 1 - 89) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АВ N 419859 от 08.11.2013.
Между истцом (собственник) и ответчиком (управляющая компания) заключен договор управления имуществом многоквартирного дома от 02.05.2011, в соответствии с п. 1.1 которого собственник поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательство за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
Как следует из кадастрового паспорта на нежилое подвальное помещение ИП Федоровой Г.С., подвальное помещение с инвентарным номером 51, площадью 111,1 кв. м имеет крышу в виде площадки, выложенной тротуарной плиткой перед входом в магазин предпринимателя "Строительные саморезы", расположенный на 1 этаже многоквартирного дома.
Ссылаясь на то, что, не осуществляя уборку снега с площадки перед входом в магазин, одновременно являющейся крышей подвального помещения истца, площадью 111,1 кв. м и придомовой территорией, происходит протекание талых вод через плиты перекрытия, что приводит к затоплению помещения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Заслушав доводы представителей сторон, рассмотрев и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.
В силу с п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Необходимыми условиями для взыскания убытков являются: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправность), наличие убытков (вреда), причинная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками, вина. При этом обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возлагается на истца.
Факт затопления подвального помещения истца ответчик не оспаривает.
Указанное обстоятельство также подтверждается составленным с участием представителей истца и директора управляющей компании актом обследования складского помещения магазина "Строительные саморезы" от 03.12.2013.
Также не оспаривается ответчиком и размер ущерба, причиненного ответчику в результате затопления (протечек), определенный истцом на основании заключения специалиста, представленного истцом в материалы дела.
Управляющая компания оспаривает факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, причинно-следственную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и возникшими у истца убытками, а также наличие своей вины.
Управляющая компания не оспаривает факт заключения с ответчиком договора управления имуществом многоквартирного дома от 01.05.2011, необходимости исполнения принятых на себя по этому договору обязательств перед истцом. Кроме того, ответчик настаивает на том, что является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова.
Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 24.02.2014 отказано в признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова в г. Екатеринбурге, оформленного протоколом от 25.05.2013, на котором в качестве способа управления домом выбрано ТСЖ "Наш дом 39".
Между тем, в судебном заседании 24 сентября 2014 года ответчиком в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова от 14.04.2014, согласно пункту 12 которого подтверждены полномочия ООО Управляющая компания "Щербакова" по управлению общим имуществом собственников дома, принято решение о ликвидации ТСЖ "Наш дом 39".
Представитель третьего лица ссылается на незаконность протокола от 14.04.2014, настаивает на том, что ТСЖ "Наш дом 39" является единственным законно избранным способом управления домом. Третье лицо приводит доводы о том, что до настоящего времени ответчик не передал техническую документацию на многоквартирный дом, а решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2014 по делу N А60-49262/2013, которым товариществу отказано в иске об обязании общества Управляющая компания "Щербакова" передать техническую документацию будет обжаловано в суд апелляционной инстанции.
Между тем, третье лицо ссылается на то, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является ООО Управляющая компания "Щербакова", поскольку именно данная организация приняла на себя обязательства перед истцом по управлению имуществом многоквартирного дома. Кроме того, не передавая техническую документацию на дом, управляющая компания препятствует товариществу осуществлять управление домом.
Доказательств признания недействительным решения собственников спорного многоквартирного дома, оформленного протоколом от 14.04.2014, в материалы дела не представлено, также не представлено и доказательств того, что указанное решение оспаривается в суде.
Согласно п. 1.1 договора управления имуществом многоквартирного дома от 11.05.2011, заключенного между сторонами, собственник (ИП Федорова Г.С.) поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
В соответствии с п. 1.2 договора от 11.05.2011 предусмотрено, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом к общему имуществу относятся не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в частности крыши, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. 1.5 рассматриваемого договора управляющая компания предоставляет такие услуги, как уборка прилегающей территории, а также производит ремонтные работы общего имущества.
В составе перечня работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, являющегося приложением N 1 к договору от 11.05.2011, предусмотрено выполнение ответчиком таких аварийных работ как поступление воды в жилые и вспомогательные фонды, в составе прочих работ предусмотрены работы по удалению с крыш снега и наледей.
В связи с произошедшими затоплениями подвального помещения истца, предприниматель неоднократно обращалась к управляющей компании о своевременной уборке придомовой территории от снега, заявки истца на уборку снега получены управляющей компанией 25 ноября 2013 года, 03, 04, 05 декабря 2013 года, 16, 20, 21 января 2014 года.
03 декабря 2013 года представителями истца и директором управляющей компании был составлен акт обследования складского помещения магазина "Строительные саморезы", которым зафиксирована протечка талых вод, в результате чего пришли в негодность стены и потолок, облицованные гипсокартоном, на полу образовалась лужа. В замечаниях к акту управляющая компания подтвердила наличие скопления воды на полу, мокрых пятен на потолке и стенах и покрытие стен и потолка грибком. Однако, ответчик указал, что причиной указанных повреждений не может являться протечка талых вод, а возможной причиной затопления может являться нарушение или отсутствие гидроизоляции потолка помещения или недостаточная его теплоизоляция либо отсутствие таковой, а площадь и характер повреждения свидетельствуют о том, что затопление происходит длительный промежуток времени, предположительно более двух лет.
При этом в обоснование отказа в осуществлении уборки территории, прилегающей в магазину истца, от снега управляющая компания ссылается на то, что данную территорию должен убирать собственник магазина и подвальных помещений, расположенных под прилегающей к магазину территории.
Как следует из представленных в материалы дела фотографий и не оспаривается сторонами, магазин "Строительные саморезы" занимает значительную часть первого этажа многоквартирного дома со стороны дома, выходящей на улицу.
Также не оспаривается сторонами и подтверждается кадастровым паспортом на нежилое подвальное помещение истца, площадка, прилегающая к входу в магазин, одновременно служит крышей подвального помещения истца, площадью 111,1 кв. м.
Судом отклоняются доводы управляющей компании о том, что площадка, прилегающая к входу в магазин "Строительные саморезы", не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является придомовой территорией.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с подпунктом 3.6.1 пункта 3.6 "Уборка придомовой территории. Организация уборки территории" Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.
Согласно пункту 4.6.1.1 приведенных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в частности исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода.
Пунктом 4.6.1.2 раздела IV Указанных Правил "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций" предусмотрено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке).
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе:
- - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 11.07.2014 земельный участок под спорным многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера КН 66:41:0502070:7 (том дела 3). В материалы дела также представлен кадастровый паспорт указанного земельного участка (том дела 4).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что территория перед входом в магазин истца, одновременно, является земельным участком (придомовой территорией), который относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Кроме того, указанное следует и из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 08.07.2014, данном в ответ на обращение ИП Федоровой Г.С. по вопросу разъяснения порядка пользования земельным участком по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, разъяснено, что территория земельного участка перед магазином в пределах границ принадлежит всем собственникам помещений данного многоквартирного дома (том дела 3).
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что указанная территория не входит в состав придомовой территории, судом отклоняются.
В связи с этим, в силу вышеприведенных правовых норм, на ответчика, как организацию, фактически осуществляющую управление спорным многоквартирным домом, а также заключившей договор управления с истцом, возлагается обязанность по надлежащему содержанию придомовой территории.
Ссылки ответчика на то, что никем, кроме самого собственника магазина указанная территория, не используется, не принимаются судом во внимание, поскольку указанное обстоятельство, даже при наличии такового, не влияет на обязанность ответчика по надлежащему содержанию общего имущества собственников дома.
Кроме того, как следует из представленных в дело фотографий, на первом этаже многоквартирного дома со стороны расположения входа в магазин истца, находятся нежилые помещения иных собственников многоквартирного дома, используемые под офисы, парикмахерскую, магазины, вход в которые также осуществляется через спорный участок придомовой территории. Использование указанной придомовой территории в качестве тротуара также не исключается.
В соответствии с п. 4.16 СП 54.13330.2011 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 на эксплуатируемой кровле многоквартирных зданий, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.
Пунктом 7.1.15 приведенного Свода правил предусмотрено, что покрытие встроенно-пристроенной части должно отвечать требованиям, предъявляемым к бесчердачному покрытию, а его кровля - требованиям, предъявляемым к эксплуатируемой кровле СП 17.13330. В зданиях I - III степеней огнестойкости допускается эксплуатация таких покрытий при соблюдении правил, установленных в 4.16 и 8.11 настоящего СП.
Согласно п. 2.11 Свода правил защитные слои эксплуатируемых кровель следует предусматривать из бетонных, армоцементных и других плит, из цементно-песчаного раствора или песчаного асфальтобетона толщиной не менее 30 мм; марка по морозостойкости материалов защитных слоев должна быть не ниже 100.
Согласно п. 4.1.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, в обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, входит также выполнение следующих требований по обеспечению необходимых мер безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях жилых домов (кроме жилых домов с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми домами, в том числе открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха взрослых жителей дома, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.
С учетом изложенного, на спорном участке придомовой территории, являющейся эксплуатируемой кровлей над подвальным помещением истца, площадью 111,1 кв. м, допускается размещать площадки различного назначения для жильцов спорного многоквартирного дома. Указанное подтверждает то обстоятельство, что спорный участок придомовой территории относится к общему имуществу многоквартирного дома и подлежит использованию всеми собственниками дома.
В целях установления причин затопления подвального помещения судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
На разрешение эксперта по согласованию сторон поставлены следующие вопросы:
1) что явилось причиной затопления помещений истца:
а) ненадлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного дома обслуживающей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом,
б) ненадлежащее содержание помещений, находящихся в собственности индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны самим собственником,
в) строительные недоделки (брак застройщика);
2) в случае, если имеют место строительные недоделки (брак застройщика) - определить, где таковые имеются: в общем имуществе многоквартирного дома или в помещениях индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (установить место, места протечек, если таковых несколько);
3) в случае установления многократного затопления помещений истца - определить примерную дату первоначального и последнего затопления.
Экспертным заключением установлено, что часть придомовой территории над подвальным помещением истца с инвентарным номером 51, площадью 111,1 кв. м, совмещает в себе перекрытие с гидроизоляционными и теплоизоляционными слоями и элементами покрытия территорий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39.
Экспертом исключены причины протечек в подвальное помещение истца вследствие строительных недоделок, а также вследствие ненадлежащего содержания своего помещения самим собственником. При этом эксперт указал, что затопление произошло в момент эксплуатации многоквартирного дома после гарантийного срока; затопление происходило снаружи помещения, с улицы. Указанное, согласно выводу эксперта, возникло по причине, связанной с нарушением установленных правил и (или) условий эксплуатации (ГОСТ 27.002-89).
Эксперт пришел к выводу о том, что причиной протечек воды в помещение истца являются эксплуатационные дефекты в виде местных явных деформаций и естественный износ, вызываемый разрушением корневой системой растительности. Характер и взаиморасположение повреждений в виде образовавшейся плесени (грибка) свидетельствует о том, что протечки происходили повсеместно через поры в утеплителе и неплотности в гидроизоляционном слое, по периметру наружных стен через стыки сопрягаемых наружных стены и перекрытий, монтажные швы перекрытий помещения.
В экспертном заключении раскрыт механизм протечек в подвальное помещение истца, а именно то, что вследствие образования уплотненного снега создается плотная оболочка из снега над инверсионной кровлей (крышей), способная создавать "парниковый эффект" над отапливаемыми подвальными помещениями. Тепло, исходящее из подвального помещения N 51 в зимний период и проходящее через железобетонное перекрытие, гидроизоляционные слои, тротуарную плитку, сталкиваясь с отрицательными температурами наружного воздуха, останавливается между покрытием из тротуарной плитки и уплотненным слоем снега. Тыльная сторона уплотненного снега под действием положительных температур, исходящих из помещений N 51 подтаивала, образуя ледяную корку (наледь), и теплые воды, оставаясь под коркой и впоследствии по пути наименьшего сопротивления порам в утеплителе и неплотностям в гидроизоляционном слое просачивалась через стыки и швы в ограждающих конструкциях (стен и перекрытия) помещения N 51.
Эксперт также пришел к выводу о том, что вероятность срока затопления более двух лет, ограничивается сроком 1 год и 7 месяцев.
Согласно ч. 2 ст. 64 АПК РФ заключения экспертов допускаются в качестве доказательств по делу наряду с другими доказательствами.
Оснований не принимать представленное в дело экспертное заключение в качестве одного из доказательств по делу, у суда не имеется. В результате использования специальных познаний эксперта материалами дела установлена причина затопления помещения истца, исключена причина вследствие строительного брака, которую в качестве возможной предполагал ответчик.
Также, как экспертом, так и материалами дела, установлено, что затопление могло происходить в пределах срока, когда управляющая компания уже была выбрана в качестве способа управления многоквартирным домом N 39 по ул. Щербакова.
Так, при заключении договора управления от 11.05.2011 не было отражено никаких повреждений имущества истца, а также повреждений общего имущества собственников дома, а обращения истца в управляющую компанию об осуществлении уборки придомовой территории от снега, датированы, начиная с 25.11.2013.
По экспертному заключению лицами, участвующими в деле, возражений, замечаний не заявлено. Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы ответчик не заявил.
Доказательств того, что причиной затопления подвального помещения истца явилось ненадлежащее содержание помещений собственником, ответчиком в материалы дела не представлено. Фактически возражения ответчика сводятся к отсутствию у него обязанности по содержанию указанного участка придомовой территории и наличия соответствующей обязанности у самого предпринимателя. Причина возникновения протечек вод в подвальное помещение истца, установленная экспертом, ответчиком не опровергнута.
Суд соглашается с выводом эксперта о причине повреждения исследуемого подвального помещения, поскольку совокупностью представленных в дело доказательств указанная причина также подтверждается. Указанное ответчиком не опровергнуто.
При таких обстоятельствах судом установлено причинение ущерба истцу вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией, принятых на себя обязательств по договору управления от 11.05.2011, заключенному с истцом (п. 1.5 договора, пункты 4.4, 6.4 приложения N 1 к договору), а также установленных действующим законодательством требований и правил в сфере обязанностей организаций, осуществляющих обслуживание жилищного фонда и управление многоквартирным домом.
Размер ущерба, причиненного истцу в виде суммы, необходимой для осуществления восстановительного ремонта помещения истца подтвержден представленным истцом заключением специалиста и составляет 353 848 руб. 62 коп.
Указанный размер, как и заключение специалиста, ответчиком не оспариваются. Доводов и доказательств о том, что указанная стоимость завышена или не соответствует действительности, управляющей компанией не приведено и не представлено.
В связи с тем, что указанная сумма необходима истцу для восстановления нарушенного права, она подлежит взысканию с ответчика.
Заключение специалиста исследовано судом, принято в качестве надлежащего доказательства суммы ущерба.
В порядке ст. 15 Гражданского кодекса РФ истцом правомерно и обоснованно в составе суммы возмещения ущерба заявлены расходы по оплате заключения специалиста в размере 6 000 руб. Данные расходы подтверждены документально и не опровергнуты ответчиком.
Поскольку материалами дела установлено причинение ущерба истцу вследствие ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией, то требование истца об обязании ответчика отремонтировать кровлю над встроенным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, подвал - помещения N 51, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При определении срока осуществления ремонта суд учитывает мнение истца о том, что таковой может составлять 2 месяца.
При этом при установлении ответчику указанного срока, суд считает необходимым отметить, что при невозможности осуществления ремонта в указанный срок по объективных причинам (погодным и т.п.) истец вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта, подтвердив наличие соответствующих обстоятельств.
В связи с удовлетворением исковых требований истца в полном объеме, на основании ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.
Вместе с тем, требование истца о взыскании судебных издержек по оплате услуг представителя не может быть удовлетворено судом на стадии принятия решения по делу, поскольку истцом не представлены доказательства наличия связи заявленных судебных расходов, как понесенных по договору от 01.11.2013 на оказание юридических услуг по другому гражданско-правовому спору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 106, 110, 167 - 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098) в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (ИНН 666400122432, ОГРН 304667404300026) в возмещение ущерба денежные средства в сумме 359848 руб. 62 коп., а также в возмещение судебных издержек по оплате судебной экспертизы 35000 руб. и в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 14196 руб. 97 коп.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098) в течение двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу отремонтировать кровлю над подвальным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, (подвал - помещения N 51), расположенным в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, 39.
4. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области на счет экспертной организации ООО "МаркА" в оплату экспертизы 35000 руб. по счету N 794 от 09 сентября 2014 года.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 30.09.2014 ПО ДЕЛУ N А60-15412/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. по делу N А60-15412/2014
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.А. Севастьяновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Шамсутдиновой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-15412/2014
по иску индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (ИНН 666400122432, ОГРН 304667404300026)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098)
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, товарищество собственников жилья "Наш дом 39"
о взыскании 359 848 руб. 62 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца - В.Н. Потехин, представитель по доверенности от 15.09.2014,
от ответчика - А.В. Цалюк, представитель по доверенности от 27.05.2014,
от третьего лица - З.Д. Паюк, представитель по доверенности от 01.09.2013.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Федорова Галия Сагитовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (далее - ответчик, управляющая компания) с иском о возмещении ущерба, причиненного имуществу истца вследствие ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, расположенного в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, помещения в котором, общей площадью 774,3 кв. м принадлежат истцу на праве собственности (магазин "Строительные саморезы").
Истец просит взыскать в возмещение ущерба денежные средства в сумме 359 848 руб. 62 коп., из которых 353 848 руб. 62 коп. - стоимость восстановительного ремонта помещений истца согласно представленному в дело заключению специалиста, а также затраты истца в размере 6 000 руб. по оплате проведения оценки стоимости ремонтных работ.
Кроме того, истец просит обязать ответчика устранить течь и отремонтировать кровлю над встроенным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, подвал - помещения N 51.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб.
В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязанностей, предусмотренных заключенным между сторонами договором управления имуществом многоквартирного дома от 01 мая 2011 года, приводя доводы о том, что вследствие ненадлежащей уборки управляющей компанией прилегающей к магазину истца территории от снега происходит затопление подвальных помещений, в результате чего пришла в негодность облицовка стен и потолка.
В обоснование заявленного размера ущерба истец ссылается на заключение специалиста ООО "Независимая экспертиза".
Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, дополнение к отзыву (том дела 2), в которых управляющая компания просит отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с недоказанностью истцом всех необходимых элементов состава убытков, поскольку доказательства того, что течь в помещениях истца образовалась в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по содержанию общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории (противоправность) в материалы дела не представлено, также не подтверждено наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика по содержанию общего имущества и возникшим у истца ущербом, не доказана вина ответчика и размер ущерба.
При этом ответчик ссылается на то, что истцом не представлены доказательства, позволяющие установить причину возникновения повреждений помещения истца.
Также ответчик приводит доводы о том, что управляющая компания не осуществляет эксплуатацию входной группы и крыльца магазина предпринимателя, так как таковые не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Определением суда от 24 мая 2014 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, товарищество собственников жилья "Наш дом 39".
Третьим лицом в материалы дела представлен отзыв, в котором исковые требования поддерживает, ссылаясь на то, что причиной затопления помещений истца является ненадлежащее содержание общего имущества собственников дома в связи с чем в результате неоднократного воздействия воды с поверхности пешеходной зоны через перекрытие (том дела 2).
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы в целях установления причин затопления подвального помещения предпринимателя.
Ответчик не возражал по ходатайству истца.
Ходатайство истца судом удовлетворено, определением от 12.08.2014 назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления причин затопления подвального помещения индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "МаркА" Ермишкину Александру Александровичу.
В связи с назначением судебной экспертизы определением суда от 12.08.2014 производство по делу приостановлено.
Определением суда от 10.09.2014 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
Истец в полном объеме исковые требования поддерживает, ссылается на то, что над подвальным помещением истца в пределах придомовой территории расположена тротуарная зона, являющаяся эксплуатируемой кровлей.
Ответчик настаивает на доводах о том, что территория перед входной группой в помещение магазина истца предназначена для обслуживания только собственника магазина, в целях прохода в магазин покупателей и не относится к придомовой территории, поскольку собственники помещений многоквартирного дома не пользуются данной площадкой перед магазином.
Третье лицо поддерживает иск, ссылается на то, что ответчик хоть и не является управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного дома, однако обязан надлежащим образом исполнять принятые на себя перед ответчиком обязательства по договору управления имуществом многоквартирного дома от 01 мая 2011 года.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
ИП Федорова Г.С. является собственником встроенного помещения литер А общей площадью 774,3 кв. м, подвал - помещения N 44 - 57, 1 этаж - помещения N 21 - 37 (в части жилого дома кв. 1 - 89) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АВ N 419859 от 08.11.2013.
Между истцом (собственник) и ответчиком (управляющая компания) заключен договор управления имуществом многоквартирного дома от 02.05.2011, в соответствии с п. 1.1 которого собственник поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательство за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
Как следует из кадастрового паспорта на нежилое подвальное помещение ИП Федоровой Г.С., подвальное помещение с инвентарным номером 51, площадью 111,1 кв. м имеет крышу в виде площадки, выложенной тротуарной плиткой перед входом в магазин предпринимателя "Строительные саморезы", расположенный на 1 этаже многоквартирного дома.
Ссылаясь на то, что, не осуществляя уборку снега с площадки перед входом в магазин, одновременно являющейся крышей подвального помещения истца, площадью 111,1 кв. м и придомовой территорией, происходит протекание талых вод через плиты перекрытия, что приводит к затоплению помещения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Заслушав доводы представителей сторон, рассмотрев и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.
В силу с п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Необходимыми условиями для взыскания убытков являются: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправность), наличие убытков (вреда), причинная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками, вина. При этом обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возлагается на истца.
Факт затопления подвального помещения истца ответчик не оспаривает.
Указанное обстоятельство также подтверждается составленным с участием представителей истца и директора управляющей компании актом обследования складского помещения магазина "Строительные саморезы" от 03.12.2013.
Также не оспаривается ответчиком и размер ущерба, причиненного ответчику в результате затопления (протечек), определенный истцом на основании заключения специалиста, представленного истцом в материалы дела.
Управляющая компания оспаривает факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, причинно-следственную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и возникшими у истца убытками, а также наличие своей вины.
Управляющая компания не оспаривает факт заключения с ответчиком договора управления имуществом многоквартирного дома от 01.05.2011, необходимости исполнения принятых на себя по этому договору обязательств перед истцом. Кроме того, ответчик настаивает на том, что является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова.
Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 24.02.2014 отказано в признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова в г. Екатеринбурге, оформленного протоколом от 25.05.2013, на котором в качестве способа управления домом выбрано ТСЖ "Наш дом 39".
Между тем, в судебном заседании 24 сентября 2014 года ответчиком в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 39 по ул. Щербакова от 14.04.2014, согласно пункту 12 которого подтверждены полномочия ООО Управляющая компания "Щербакова" по управлению общим имуществом собственников дома, принято решение о ликвидации ТСЖ "Наш дом 39".
Представитель третьего лица ссылается на незаконность протокола от 14.04.2014, настаивает на том, что ТСЖ "Наш дом 39" является единственным законно избранным способом управления домом. Третье лицо приводит доводы о том, что до настоящего времени ответчик не передал техническую документацию на многоквартирный дом, а решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2014 по делу N А60-49262/2013, которым товариществу отказано в иске об обязании общества Управляющая компания "Щербакова" передать техническую документацию будет обжаловано в суд апелляционной инстанции.
Между тем, третье лицо ссылается на то, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является ООО Управляющая компания "Щербакова", поскольку именно данная организация приняла на себя обязательства перед истцом по управлению имуществом многоквартирного дома. Кроме того, не передавая техническую документацию на дом, управляющая компания препятствует товариществу осуществлять управление домом.
Доказательств признания недействительным решения собственников спорного многоквартирного дома, оформленного протоколом от 14.04.2014, в материалы дела не представлено, также не представлено и доказательств того, что указанное решение оспаривается в суде.
Согласно п. 1.1 договора управления имуществом многоквартирного дома от 11.05.2011, заключенного между сторонами, собственник (ИП Федорова Г.С.) поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
В соответствии с п. 1.2 договора от 11.05.2011 предусмотрено, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом к общему имуществу относятся не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в частности крыши, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. 1.5 рассматриваемого договора управляющая компания предоставляет такие услуги, как уборка прилегающей территории, а также производит ремонтные работы общего имущества.
В составе перечня работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, являющегося приложением N 1 к договору от 11.05.2011, предусмотрено выполнение ответчиком таких аварийных работ как поступление воды в жилые и вспомогательные фонды, в составе прочих работ предусмотрены работы по удалению с крыш снега и наледей.
В связи с произошедшими затоплениями подвального помещения истца, предприниматель неоднократно обращалась к управляющей компании о своевременной уборке придомовой территории от снега, заявки истца на уборку снега получены управляющей компанией 25 ноября 2013 года, 03, 04, 05 декабря 2013 года, 16, 20, 21 января 2014 года.
03 декабря 2013 года представителями истца и директором управляющей компании был составлен акт обследования складского помещения магазина "Строительные саморезы", которым зафиксирована протечка талых вод, в результате чего пришли в негодность стены и потолок, облицованные гипсокартоном, на полу образовалась лужа. В замечаниях к акту управляющая компания подтвердила наличие скопления воды на полу, мокрых пятен на потолке и стенах и покрытие стен и потолка грибком. Однако, ответчик указал, что причиной указанных повреждений не может являться протечка талых вод, а возможной причиной затопления может являться нарушение или отсутствие гидроизоляции потолка помещения или недостаточная его теплоизоляция либо отсутствие таковой, а площадь и характер повреждения свидетельствуют о том, что затопление происходит длительный промежуток времени, предположительно более двух лет.
При этом в обоснование отказа в осуществлении уборки территории, прилегающей в магазину истца, от снега управляющая компания ссылается на то, что данную территорию должен убирать собственник магазина и подвальных помещений, расположенных под прилегающей к магазину территории.
Как следует из представленных в материалы дела фотографий и не оспаривается сторонами, магазин "Строительные саморезы" занимает значительную часть первого этажа многоквартирного дома со стороны дома, выходящей на улицу.
Также не оспаривается сторонами и подтверждается кадастровым паспортом на нежилое подвальное помещение истца, площадка, прилегающая к входу в магазин, одновременно служит крышей подвального помещения истца, площадью 111,1 кв. м.
Судом отклоняются доводы управляющей компании о том, что площадка, прилегающая к входу в магазин "Строительные саморезы", не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является придомовой территорией.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с подпунктом 3.6.1 пункта 3.6 "Уборка придомовой территории. Организация уборки территории" Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.
Согласно пункту 4.6.1.1 приведенных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в частности исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода.
Пунктом 4.6.1.2 раздела IV Указанных Правил "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций" предусмотрено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке).
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе:
- - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 11.07.2014 земельный участок под спорным многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера КН 66:41:0502070:7 (том дела 3). В материалы дела также представлен кадастровый паспорт указанного земельного участка (том дела 4).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что территория перед входом в магазин истца, одновременно, является земельным участком (придомовой территорией), который относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Кроме того, указанное следует и из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 08.07.2014, данном в ответ на обращение ИП Федоровой Г.С. по вопросу разъяснения порядка пользования земельным участком по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39, разъяснено, что территория земельного участка перед магазином в пределах границ принадлежит всем собственникам помещений данного многоквартирного дома (том дела 3).
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что указанная территория не входит в состав придомовой территории, судом отклоняются.
В связи с этим, в силу вышеприведенных правовых норм, на ответчика, как организацию, фактически осуществляющую управление спорным многоквартирным домом, а также заключившей договор управления с истцом, возлагается обязанность по надлежащему содержанию придомовой территории.
Ссылки ответчика на то, что никем, кроме самого собственника магазина указанная территория, не используется, не принимаются судом во внимание, поскольку указанное обстоятельство, даже при наличии такового, не влияет на обязанность ответчика по надлежащему содержанию общего имущества собственников дома.
Кроме того, как следует из представленных в дело фотографий, на первом этаже многоквартирного дома со стороны расположения входа в магазин истца, находятся нежилые помещения иных собственников многоквартирного дома, используемые под офисы, парикмахерскую, магазины, вход в которые также осуществляется через спорный участок придомовой территории. Использование указанной придомовой территории в качестве тротуара также не исключается.
В соответствии с п. 4.16 СП 54.13330.2011 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 на эксплуатируемой кровле многоквартирных зданий, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.
Пунктом 7.1.15 приведенного Свода правил предусмотрено, что покрытие встроенно-пристроенной части должно отвечать требованиям, предъявляемым к бесчердачному покрытию, а его кровля - требованиям, предъявляемым к эксплуатируемой кровле СП 17.13330. В зданиях I - III степеней огнестойкости допускается эксплуатация таких покрытий при соблюдении правил, установленных в 4.16 и 8.11 настоящего СП.
Согласно п. 2.11 Свода правил защитные слои эксплуатируемых кровель следует предусматривать из бетонных, армоцементных и других плит, из цементно-песчаного раствора или песчаного асфальтобетона толщиной не менее 30 мм; марка по морозостойкости материалов защитных слоев должна быть не ниже 100.
Согласно п. 4.1.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, в обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, входит также выполнение следующих требований по обеспечению необходимых мер безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях жилых домов (кроме жилых домов с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми домами, в том числе открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха взрослых жителей дома, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.
С учетом изложенного, на спорном участке придомовой территории, являющейся эксплуатируемой кровлей над подвальным помещением истца, площадью 111,1 кв. м, допускается размещать площадки различного назначения для жильцов спорного многоквартирного дома. Указанное подтверждает то обстоятельство, что спорный участок придомовой территории относится к общему имуществу многоквартирного дома и подлежит использованию всеми собственниками дома.
В целях установления причин затопления подвального помещения судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
На разрешение эксперта по согласованию сторон поставлены следующие вопросы:
1) что явилось причиной затопления помещений истца:
а) ненадлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного дома обслуживающей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом,
б) ненадлежащее содержание помещений, находящихся в собственности индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны самим собственником,
в) строительные недоделки (брак застройщика);
2) в случае, если имеют место строительные недоделки (брак застройщика) - определить, где таковые имеются: в общем имуществе многоквартирного дома или в помещениях индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (установить место, места протечек, если таковых несколько);
3) в случае установления многократного затопления помещений истца - определить примерную дату первоначального и последнего затопления.
Экспертным заключением установлено, что часть придомовой территории над подвальным помещением истца с инвентарным номером 51, площадью 111,1 кв. м, совмещает в себе перекрытие с гидроизоляционными и теплоизоляционными слоями и элементами покрытия территорий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 39.
Экспертом исключены причины протечек в подвальное помещение истца вследствие строительных недоделок, а также вследствие ненадлежащего содержания своего помещения самим собственником. При этом эксперт указал, что затопление произошло в момент эксплуатации многоквартирного дома после гарантийного срока; затопление происходило снаружи помещения, с улицы. Указанное, согласно выводу эксперта, возникло по причине, связанной с нарушением установленных правил и (или) условий эксплуатации (ГОСТ 27.002-89).
Эксперт пришел к выводу о том, что причиной протечек воды в помещение истца являются эксплуатационные дефекты в виде местных явных деформаций и естественный износ, вызываемый разрушением корневой системой растительности. Характер и взаиморасположение повреждений в виде образовавшейся плесени (грибка) свидетельствует о том, что протечки происходили повсеместно через поры в утеплителе и неплотности в гидроизоляционном слое, по периметру наружных стен через стыки сопрягаемых наружных стены и перекрытий, монтажные швы перекрытий помещения.
В экспертном заключении раскрыт механизм протечек в подвальное помещение истца, а именно то, что вследствие образования уплотненного снега создается плотная оболочка из снега над инверсионной кровлей (крышей), способная создавать "парниковый эффект" над отапливаемыми подвальными помещениями. Тепло, исходящее из подвального помещения N 51 в зимний период и проходящее через железобетонное перекрытие, гидроизоляционные слои, тротуарную плитку, сталкиваясь с отрицательными температурами наружного воздуха, останавливается между покрытием из тротуарной плитки и уплотненным слоем снега. Тыльная сторона уплотненного снега под действием положительных температур, исходящих из помещений N 51 подтаивала, образуя ледяную корку (наледь), и теплые воды, оставаясь под коркой и впоследствии по пути наименьшего сопротивления порам в утеплителе и неплотностям в гидроизоляционном слое просачивалась через стыки и швы в ограждающих конструкциях (стен и перекрытия) помещения N 51.
Эксперт также пришел к выводу о том, что вероятность срока затопления более двух лет, ограничивается сроком 1 год и 7 месяцев.
Согласно ч. 2 ст. 64 АПК РФ заключения экспертов допускаются в качестве доказательств по делу наряду с другими доказательствами.
Оснований не принимать представленное в дело экспертное заключение в качестве одного из доказательств по делу, у суда не имеется. В результате использования специальных познаний эксперта материалами дела установлена причина затопления помещения истца, исключена причина вследствие строительного брака, которую в качестве возможной предполагал ответчик.
Также, как экспертом, так и материалами дела, установлено, что затопление могло происходить в пределах срока, когда управляющая компания уже была выбрана в качестве способа управления многоквартирным домом N 39 по ул. Щербакова.
Так, при заключении договора управления от 11.05.2011 не было отражено никаких повреждений имущества истца, а также повреждений общего имущества собственников дома, а обращения истца в управляющую компанию об осуществлении уборки придомовой территории от снега, датированы, начиная с 25.11.2013.
По экспертному заключению лицами, участвующими в деле, возражений, замечаний не заявлено. Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы ответчик не заявил.
Доказательств того, что причиной затопления подвального помещения истца явилось ненадлежащее содержание помещений собственником, ответчиком в материалы дела не представлено. Фактически возражения ответчика сводятся к отсутствию у него обязанности по содержанию указанного участка придомовой территории и наличия соответствующей обязанности у самого предпринимателя. Причина возникновения протечек вод в подвальное помещение истца, установленная экспертом, ответчиком не опровергнута.
Суд соглашается с выводом эксперта о причине повреждения исследуемого подвального помещения, поскольку совокупностью представленных в дело доказательств указанная причина также подтверждается. Указанное ответчиком не опровергнуто.
При таких обстоятельствах судом установлено причинение ущерба истцу вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией, принятых на себя обязательств по договору управления от 11.05.2011, заключенному с истцом (п. 1.5 договора, пункты 4.4, 6.4 приложения N 1 к договору), а также установленных действующим законодательством требований и правил в сфере обязанностей организаций, осуществляющих обслуживание жилищного фонда и управление многоквартирным домом.
Размер ущерба, причиненного истцу в виде суммы, необходимой для осуществления восстановительного ремонта помещения истца подтвержден представленным истцом заключением специалиста и составляет 353 848 руб. 62 коп.
Указанный размер, как и заключение специалиста, ответчиком не оспариваются. Доводов и доказательств о том, что указанная стоимость завышена или не соответствует действительности, управляющей компанией не приведено и не представлено.
В связи с тем, что указанная сумма необходима истцу для восстановления нарушенного права, она подлежит взысканию с ответчика.
Заключение специалиста исследовано судом, принято в качестве надлежащего доказательства суммы ущерба.
В порядке ст. 15 Гражданского кодекса РФ истцом правомерно и обоснованно в составе суммы возмещения ущерба заявлены расходы по оплате заключения специалиста в размере 6 000 руб. Данные расходы подтверждены документально и не опровергнуты ответчиком.
Поскольку материалами дела установлено причинение ущерба истцу вследствие ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией, то требование истца об обязании ответчика отремонтировать кровлю над встроенным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, подвал - помещения N 51, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При определении срока осуществления ремонта суд учитывает мнение истца о том, что таковой может составлять 2 месяца.
При этом при установлении ответчику указанного срока, суд считает необходимым отметить, что при невозможности осуществления ремонта в указанный срок по объективных причинам (погодным и т.п.) истец вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта, подтвердив наличие соответствующих обстоятельств.
В связи с удовлетворением исковых требований истца в полном объеме, на основании ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.
Вместе с тем, требование истца о взыскании судебных издержек по оплате услуг представителя не может быть удовлетворено судом на стадии принятия решения по делу, поскольку истцом не представлены доказательства наличия связи заявленных судебных расходов, как понесенных по договору от 01.11.2013 на оказание юридических услуг по другому гражданско-правовому спору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 106, 110, 167 - 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098) в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Галии Сагитовны (ИНН 666400122432, ОГРН 304667404300026) в возмещение ущерба денежные средства в сумме 359848 руб. 62 коп., а также в возмещение судебных издержек по оплате судебной экспертизы 35000 руб. и в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 14196 руб. 97 коп.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Щербакова" (ИНН 6674376402, ОГРН 1116674008098) в течение двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу отремонтировать кровлю над подвальным помещением литер А, общей площадью 111,1 кв. м, (подвал - помещения N 51), расположенным в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, 39.
4. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области на счет экспертной организации ООО "МаркА" в оплату экспертизы 35000 руб. по счету N 794 от 09 сентября 2014 года.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)