Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Марьянковой Н.В., Малышевой Н.Н., при участии от товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов д. 14 кор. 3" Семеновой Т.О. (доверенность от 16.06.2014), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" Петрова С.Н. (доверенность от 03.04.2014 N 28), рассмотрев 26.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов дом 14 кор. 3" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2014 (судья Томпакова Г.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Протас Н.И., Есипова О.И., Зотеева Л.В.) по делу N А56-53512/2013,
установил:
Товарищество собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов д. 14 кор. 3", место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов д. 14, корп. 3, ОГРН 1067847085547, ИНН 7814334608 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 197349, Санкт-Петербург, пр. Сизова, д. 30 корп. 1, ОГРН 1027807590480, ИНН 7814027050 (далее - Учреждение), о взыскании 1 256 497 руб. 20 коп. долга по договору от 22.02.2012 N 3/7-12 "На содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены жилые и нежилые помещения, являющиеся собственность Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг" (далее - договор) по состоянию на 30.06.2013.
Решением суда от 03.02.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.05.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить и вынести по делу новое решение. Как утверждает податель жалобы, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, что и было предусмотрено договором; ТСЖ не имеет полномочий самостоятельно обращаться в суд к нанимателям жилых помещений. Ссылка судов на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N 15066/12 ошибочна.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы жалобы, а представитель Учреждения возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Санкт-Петербург является собственником жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме N 14, корпус 3 по проспекту Авиаконструкторов в Санкт-Петербурге (далее - многоквартирный дом).
Для реализации домовладельцами вещных прав на объекты общего имущества было создано ТСЖ.
ТСЖ (исполнитель) и Учреждение (заказчик) 22.02.2012 заключили договор, по условиям которого исполнитель обязался по заданию заказчика оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечению предоставления в помещения коммунальных услуг согласно условиям договора, а заказчик обязался обеспечивать внесение исполнителю платы за выполненные работы и оказанные услуги (пункт 1.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора заказчик ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении помещений, а также за предоставление в помещения коммунальных услуг при условии надлежащего исполнения указанных работ и услуг в соответствии с условиями договора.
По состоянию на 30.06.2013 задолженность Учреждения за оказанные по договору услуги составила 1 256 497 руб. 20 коп.
Ссылаясь на наличие в многоквартирном доме принадлежащих Санкт-Петербургу квартир и на обязанность Учреждения принимать участие в содержание общедомового имущества и оплачивать коммунальные услуги, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, принимая во внимание то, что наниматели жилых помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, обязаны вносить плату за работы и услуги, выполняемые Товариществом, а собственник несет бремя содержания жилых помещений только до их заселения в установленном порядке, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для вынесения по делу иного решения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем в силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наниматели жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения таких договоров обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (часть 3).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Таким образом, плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные услуги вносят управляющей организации не собственники, а наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных жилых домах. Собственники же несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из материалов дела следует, что управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно ТСЖ, которое по отношению к собственникам и нанимателям жилых помещений в части функций по надлежащему содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлению коммунальных услуг является по своей сути управляющей организацией.
По настоящему делу ТСЖ заявило только требования о взыскании задолженности, образовавшейся по состоянию на 30.06.2013 в связи с неоплатой нанимателями помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, услуг по обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, которые оказываются истцом как организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом. Однако указанная задолженность в силу приведенных норм права не может быть взыскана с Учреждения.
Жилищное законодательство прямо устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. При этом приведенные нормы не предусматривают возможности возложения бремени содержания жилых помещений, принадлежащих собственникам, или находящимся в пользовании у нанимателей по договору социального найма, в случае управления домом товариществом собственников жилья. Таким образом, требование о взыскании названных расходов с Учреждения направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что недопустимо.
Доказательств обращения ТСЖ с требованием об оплате оказанных услуг непосредственно к нанимателям жилых помещений материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А56-53512/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов дом 14 кор. 3" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.08.2014 ПО ДЕЛУ N А56-53512/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2014 г. по делу N А56-53512/2013
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Марьянковой Н.В., Малышевой Н.Н., при участии от товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов д. 14 кор. 3" Семеновой Т.О. (доверенность от 16.06.2014), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" Петрова С.Н. (доверенность от 03.04.2014 N 28), рассмотрев 26.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов дом 14 кор. 3" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2014 (судья Томпакова Г.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Протас Н.И., Есипова О.И., Зотеева Л.В.) по делу N А56-53512/2013,
установил:
Товарищество собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов д. 14 кор. 3", место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов д. 14, корп. 3, ОГРН 1067847085547, ИНН 7814334608 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 197349, Санкт-Петербург, пр. Сизова, д. 30 корп. 1, ОГРН 1027807590480, ИНН 7814027050 (далее - Учреждение), о взыскании 1 256 497 руб. 20 коп. долга по договору от 22.02.2012 N 3/7-12 "На содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены жилые и нежилые помещения, являющиеся собственность Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг" (далее - договор) по состоянию на 30.06.2013.
Решением суда от 03.02.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.05.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить и вынести по делу новое решение. Как утверждает податель жалобы, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, что и было предусмотрено договором; ТСЖ не имеет полномочий самостоятельно обращаться в суд к нанимателям жилых помещений. Ссылка судов на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N 15066/12 ошибочна.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы жалобы, а представитель Учреждения возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Санкт-Петербург является собственником жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме N 14, корпус 3 по проспекту Авиаконструкторов в Санкт-Петербурге (далее - многоквартирный дом).
Для реализации домовладельцами вещных прав на объекты общего имущества было создано ТСЖ.
ТСЖ (исполнитель) и Учреждение (заказчик) 22.02.2012 заключили договор, по условиям которого исполнитель обязался по заданию заказчика оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечению предоставления в помещения коммунальных услуг согласно условиям договора, а заказчик обязался обеспечивать внесение исполнителю платы за выполненные работы и оказанные услуги (пункт 1.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора заказчик ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении помещений, а также за предоставление в помещения коммунальных услуг при условии надлежащего исполнения указанных работ и услуг в соответствии с условиями договора.
По состоянию на 30.06.2013 задолженность Учреждения за оказанные по договору услуги составила 1 256 497 руб. 20 коп.
Ссылаясь на наличие в многоквартирном доме принадлежащих Санкт-Петербургу квартир и на обязанность Учреждения принимать участие в содержание общедомового имущества и оплачивать коммунальные услуги, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, принимая во внимание то, что наниматели жилых помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, обязаны вносить плату за работы и услуги, выполняемые Товариществом, а собственник несет бремя содержания жилых помещений только до их заселения в установленном порядке, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для вынесения по делу иного решения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем в силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наниматели жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения таких договоров обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (часть 3).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Таким образом, плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные услуги вносят управляющей организации не собственники, а наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных жилых домах. Собственники же несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из материалов дела следует, что управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно ТСЖ, которое по отношению к собственникам и нанимателям жилых помещений в части функций по надлежащему содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлению коммунальных услуг является по своей сути управляющей организацией.
По настоящему делу ТСЖ заявило только требования о взыскании задолженности, образовавшейся по состоянию на 30.06.2013 в связи с неоплатой нанимателями помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, услуг по обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, которые оказываются истцом как организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом. Однако указанная задолженность в силу приведенных норм права не может быть взыскана с Учреждения.
Жилищное законодательство прямо устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. При этом приведенные нормы не предусматривают возможности возложения бремени содержания жилых помещений, принадлежащих собственникам, или находящимся в пользовании у нанимателей по договору социального найма, в случае управления домом товариществом собственников жилья. Таким образом, требование о взыскании названных расходов с Учреждения направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что недопустимо.
Доказательств обращения ТСЖ с требованием об оплате оказанных услуг непосредственно к нанимателям жилых помещений материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А56-53512/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Проспект Авиаконструкторов дом 14 кор. 3" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.Н.МАЛЫШЕВА
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)