Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Бакуменко Т.Н., Селезневой Е.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 марта 2014 года апелляционную жалобу администрации Невского района Санкт-Петербурга на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-5507/13 по иску Б.Э. и Б.О. к администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в переводе в нежилой фонд квартиры и об обязании дать разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,
выслушав объяснения представителя истцов Б.Э. и Б.О. - П., представителя ответчика администрации Невского района Санкт-Петербурга - Н., судебная коллегия
установила:
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года удовлетворены требования истцов Б.Э., Б.О. о признании незаконным решения об отказе в переводе в нежилой фонд квартиры и об обязании дать разрешение о переводе жилого помещения в нежилое. На администрацию Невского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения - квартиры расположенной по адресу: <адрес>, в нежилое помещение.
В апелляционной жалобе администрация Невского района Санкт-Петербурга просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года отменить, ссылаясь на то, что вывод суда противоречит положениям действующего законодательства - Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, не основан на материалах дела.
Истцы Б.Э., Б.О. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истцов.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда отменить по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истцы обратились к ответчику с заявлением о переводе <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в нежилой фонд для использования под стоматологическую клинику, представили документы, предусмотренные статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> истцам отказано в переводе данного жилого помещения в нежилое помещение на том основании, что многоквартирный дом <адрес>, расположен на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2, в которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года объекты, отмеченные в пункте 3 статьи 21 Приложения N 3 знаком (*), могут размещаться только на земельных участках непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов. Земельный участок, на котором находится дом, расположен во внутриквартальной территории и не прилегает к красным линиям объектов дорожной сети. Поэтому администрация не может согласовать перевод жилого помещения в нежилое для его использования под стоматологическую клинику.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в квартиру истцов путем разборки подоконной части не влияет на прочность конструкции дома, не приведет к уменьшению размера общего имущества собственников дома, в связи с чем получение согласия иных собственников помещений дома на перевод помещения в нежилое не требуется. Принимая во внимание, что требования Правил землепользования и застройки распространяются только на объекты капитального строительства в целом, а не на часть этого объекта, к которым относится указанная квартира, и что стоматологическую клинику, для организации которой истцы просят произвести перевод жилого помещения в нежилое, можно отнести к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, которые могут быть размещены на территории зоны Т3Ж2, суд счел несостоятельным довод администрации Невского района Санкт-Петербурга о невозможности перевода жилого помещения, принадлежащего истцам, в нежилое помещение.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда постановлены в противоречии с представленными при разрешении спора доказательствами, основаны на неправильном применении к спорным правоотношениям требований закона.
Из материалов дела следует, что истцы Б.Э., Б.О. являются сособственниками <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от <дата>.
Истцы обратились в администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе данного жилого помещения из жилого фонда в нежилой фонд для дальнейшего использования его под стоматологическую клинику с устройством отдельного входа, приложив к заявлению дополнительные документы и проект перепланировки жилого помещения.
Проект перепланировки квартиры под стоматологическую клинику разработан <...>.
Проект согласован с уполномоченными органами в установленном законом порядке: получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре, отдела надзорной деятельности Невского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, ФБУН "СЗНЦ гигиены и общественного здоровья", Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга, <...> <...> Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", Межведомственной комиссией Невского района Санкт-Петербурга дано заключение N <...> от <дата> о согласовании проекта перепланировки с технической стороны.
Однако, письмом администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> истцам было отказано в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое, на основании положений пунктов 1 - 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".
В обоснование своих возражений в суде первой инстанции ответчик указал на то, что обустройство отдельного входа в квартиру со стороны фасада нарушает целостность наружных границ помещения и влечет за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме, а также изменение фасада дома в связи с чем необходимо представить согласие всех собственников жилых помещений, расположенных в доме. Такого согласия истцами не представлено. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома указанное обстоятельство не подтверждает, поскольку решение принято не единогласно присутствующими на собрании собственниками помещений дома.
Дом расположен на не сформированном земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2 (зона среднеэтажных и многоэтажных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов города), и не прилегает к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования. Законом Санкт-Петербурга N 29-10 от 16 февраля 2009 года "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" определен перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, размещенных указанной зоне.
Согласно пункту 4 статьи 21 Приложения N 3 к Закону N 29-10 объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 статьи 21 знаком (*) могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих к красным линиям дорог, проездов, бульваров, являющихся территориями общего пользования. Указанные в перечне объекты основных и условно разрешенных видов разрешенного использования, отнесенные к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, а также предназначенные для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы и других подобных объектов (подпункт 33 пункта 3 той же статьи), отмечены знаком (*).
Кроме того, ответчик ссылался на то, что пунктом 6 статьи 10 Приложения N 1 к Закону N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки" определено, что изменение правообладателями земельных участков и (или) объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга с соблюдением условий такого перевода, установленных исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, и в порядке установленном жилищным законодательством. При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.
Судебная коллегия полагает, что вышеперечисленные доводы ответчика являются правомерными, должны были быть приняты во внимание при разрешении спора по существу.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с соблюдением требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 24 того же Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
Так, в соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения
Несмотря на то, что непосредственно "стоматологической клиники" в перечне видов разрешенного и условно разрешенного использования в статье 21 Приложения N 3 к Закону N 29-10 не указано, судебная коллегия приходит к выводу о том, что администрация обоснованно отнесла квартиру истцов к объектам, указанным в подпункте 33 (наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства) пункта 3 статьи 21 Приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга N 29-10 от 28 июня 2009 года "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", а именно - условно разрешенные виды использования: для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской экспертизы и других подобных объектов <*>.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Определения понятия "помещение", как самостоятельного объекта капитального строительства Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит.
Однако, в части 4 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, указано на "помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства".
При этом согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, помещения в зданиях, сооружениях определены как "их части", "составляющие" (например, пункт 31, форма подраздела I-3, приведенная в приложении N 1), в пункте 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений"
Исходя из перечисленных норм права квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений" и соответственно не могут рассматриваться отдельно от здания и сооружения. Следовательно, требования, предъявляемые к основному объекту подлежат применению и к его части.
Таким образом, является обоснованным отказ ответчика в переводе жилого помещения, принадлежащего истцам, в нежилое помещение по основаниям, установленным пунктами 3, 4 статьи 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года N 29-10.
Также не основан на доказательствах, представленных при разрешении спора, вывод суда о том, что в рассматриваемом случае не требуется согласия всех собственников общего имущества дома при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Из представленного в суд проекта перепланировки следует, что при проведении строительных работ предусмотрены работы по демонтажу подоконной части оконного проема комнаты с устройством наружных входных ступеней, в связи с чем часть наружной стены многоквартирного дома, земельный участок, непосредственно прилегающий к входной группе запланированного нежилого помещения, а также участок, расположенный под входной группой, будет использован истцами в соответствии с запланированным целевым назначением (под стоматологическую клинику). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, а также проектом перепланировки квартиры.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Истцы не представили соответствующего согласия собственников.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру истцов отдельного входа и крыльца предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации Невского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое в связи с неполучением истцами согласия всех собственников многоквартирного дома на перепланировку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является законным и обоснованным, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Б.Э. и Б.О. об обязании ответчика издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Доводы истцов о том, что ими исполнены требования статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, других документов, в том числе согласия собственников многоквартирного дома Администрация требовать не вправе, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года об удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Э., Б.О. к администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, об обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.03.2014 N 33-2280/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. N 33-2280/2014
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Бакуменко Т.Н., Селезневой Е.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 марта 2014 года апелляционную жалобу администрации Невского района Санкт-Петербурга на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-5507/13 по иску Б.Э. и Б.О. к администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в переводе в нежилой фонд квартиры и об обязании дать разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,
выслушав объяснения представителя истцов Б.Э. и Б.О. - П., представителя ответчика администрации Невского района Санкт-Петербурга - Н., судебная коллегия
установила:
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года удовлетворены требования истцов Б.Э., Б.О. о признании незаконным решения об отказе в переводе в нежилой фонд квартиры и об обязании дать разрешение о переводе жилого помещения в нежилое. На администрацию Невского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения - квартиры расположенной по адресу: <адрес>, в нежилое помещение.
В апелляционной жалобе администрация Невского района Санкт-Петербурга просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года отменить, ссылаясь на то, что вывод суда противоречит положениям действующего законодательства - Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, не основан на материалах дела.
Истцы Б.Э., Б.О. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истцов.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда отменить по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истцы обратились к ответчику с заявлением о переводе <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в нежилой фонд для использования под стоматологическую клинику, представили документы, предусмотренные статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> истцам отказано в переводе данного жилого помещения в нежилое помещение на том основании, что многоквартирный дом <адрес>, расположен на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2, в которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года объекты, отмеченные в пункте 3 статьи 21 Приложения N 3 знаком (*), могут размещаться только на земельных участках непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов. Земельный участок, на котором находится дом, расположен во внутриквартальной территории и не прилегает к красным линиям объектов дорожной сети. Поэтому администрация не может согласовать перевод жилого помещения в нежилое для его использования под стоматологическую клинику.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в квартиру истцов путем разборки подоконной части не влияет на прочность конструкции дома, не приведет к уменьшению размера общего имущества собственников дома, в связи с чем получение согласия иных собственников помещений дома на перевод помещения в нежилое не требуется. Принимая во внимание, что требования Правил землепользования и застройки распространяются только на объекты капитального строительства в целом, а не на часть этого объекта, к которым относится указанная квартира, и что стоматологическую клинику, для организации которой истцы просят произвести перевод жилого помещения в нежилое, можно отнести к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, которые могут быть размещены на территории зоны Т3Ж2, суд счел несостоятельным довод администрации Невского района Санкт-Петербурга о невозможности перевода жилого помещения, принадлежащего истцам, в нежилое помещение.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда постановлены в противоречии с представленными при разрешении спора доказательствами, основаны на неправильном применении к спорным правоотношениям требований закона.
Из материалов дела следует, что истцы Б.Э., Б.О. являются сособственниками <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от <дата>.
Истцы обратились в администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе данного жилого помещения из жилого фонда в нежилой фонд для дальнейшего использования его под стоматологическую клинику с устройством отдельного входа, приложив к заявлению дополнительные документы и проект перепланировки жилого помещения.
Проект перепланировки квартиры под стоматологическую клинику разработан <...>.
Проект согласован с уполномоченными органами в установленном законом порядке: получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре, отдела надзорной деятельности Невского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, ФБУН "СЗНЦ гигиены и общественного здоровья", Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга, <...> <...> Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", Межведомственной комиссией Невского района Санкт-Петербурга дано заключение N <...> от <дата> о согласовании проекта перепланировки с технической стороны.
Однако, письмом администрации Невского района Санкт-Петербурга от <дата> истцам было отказано в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое, на основании положений пунктов 1 - 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".
В обоснование своих возражений в суде первой инстанции ответчик указал на то, что обустройство отдельного входа в квартиру со стороны фасада нарушает целостность наружных границ помещения и влечет за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме, а также изменение фасада дома в связи с чем необходимо представить согласие всех собственников жилых помещений, расположенных в доме. Такого согласия истцами не представлено. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома указанное обстоятельство не подтверждает, поскольку решение принято не единогласно присутствующими на собрании собственниками помещений дома.
Дом расположен на не сформированном земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2 (зона среднеэтажных и многоэтажных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов города), и не прилегает к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования. Законом Санкт-Петербурга N 29-10 от 16 февраля 2009 года "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" определен перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, размещенных указанной зоне.
Согласно пункту 4 статьи 21 Приложения N 3 к Закону N 29-10 объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 статьи 21 знаком (*) могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих к красным линиям дорог, проездов, бульваров, являющихся территориями общего пользования. Указанные в перечне объекты основных и условно разрешенных видов разрешенного использования, отнесенные к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, а также предназначенные для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы и других подобных объектов (подпункт 33 пункта 3 той же статьи), отмечены знаком (*).
Кроме того, ответчик ссылался на то, что пунктом 6 статьи 10 Приложения N 1 к Закону N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки" определено, что изменение правообладателями земельных участков и (или) объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга с соблюдением условий такого перевода, установленных исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, и в порядке установленном жилищным законодательством. При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.
Судебная коллегия полагает, что вышеперечисленные доводы ответчика являются правомерными, должны были быть приняты во внимание при разрешении спора по существу.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с соблюдением требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 24 того же Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
Так, в соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения
Несмотря на то, что непосредственно "стоматологической клиники" в перечне видов разрешенного и условно разрешенного использования в статье 21 Приложения N 3 к Закону N 29-10 не указано, судебная коллегия приходит к выводу о том, что администрация обоснованно отнесла квартиру истцов к объектам, указанным в подпункте 33 (наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства) пункта 3 статьи 21 Приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга N 29-10 от 28 июня 2009 года "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", а именно - условно разрешенные виды использования: для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской экспертизы и других подобных объектов <*>.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Определения понятия "помещение", как самостоятельного объекта капитального строительства Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит.
Однако, в части 4 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, указано на "помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства".
При этом согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, помещения в зданиях, сооружениях определены как "их части", "составляющие" (например, пункт 31, форма подраздела I-3, приведенная в приложении N 1), в пункте 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений"
Исходя из перечисленных норм права квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений" и соответственно не могут рассматриваться отдельно от здания и сооружения. Следовательно, требования, предъявляемые к основному объекту подлежат применению и к его части.
Таким образом, является обоснованным отказ ответчика в переводе жилого помещения, принадлежащего истцам, в нежилое помещение по основаниям, установленным пунктами 3, 4 статьи 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года N 29-10.
Также не основан на доказательствах, представленных при разрешении спора, вывод суда о том, что в рассматриваемом случае не требуется согласия всех собственников общего имущества дома при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Из представленного в суд проекта перепланировки следует, что при проведении строительных работ предусмотрены работы по демонтажу подоконной части оконного проема комнаты с устройством наружных входных ступеней, в связи с чем часть наружной стены многоквартирного дома, земельный участок, непосредственно прилегающий к входной группе запланированного нежилого помещения, а также участок, расположенный под входной группой, будет использован истцами в соответствии с запланированным целевым назначением (под стоматологическую клинику). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, а также проектом перепланировки квартиры.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Истцы не представили соответствующего согласия собственников.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру истцов отдельного входа и крыльца предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации Невского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое в связи с неполучением истцами согласия всех собственников многоквартирного дома на перепланировку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является законным и обоснованным, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Б.Э. и Б.О. об обязании ответчика издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Доводы истцов о том, что ими исполнены требования статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, других документов, в том числе согласия собственников многоквартирного дома Администрация требовать не вправе, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года об удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Э., Б.О. к администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, об обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)