Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Антонова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего: Чубаровой Н.В.,
судей Павлова А.В., Куприенко С.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Павлова А.В. дело по апелляционной жалобе К. на решение Таганского районного суда города Москвы от 10 октября 2013 года, которым постановлено:
"Взыскать с К. в пользу Товарищества собственников жилья "Сосны-2" расходы на строительство многоквартирного жилого дома в размере... руб.... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб., возврат государственной пошлины в размере... руб.... коп., а всего... руб.... коп.
Взыскать с К. в доход государства государственную пошлину в размере... руб.... коп.",
Истец ТСЖ "Сосны-2" обратился в суд с иском к ответчику К. о взыскании расходов на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., указав, что ответчик являлась субинвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу на основании заключенного между нею и ООО "УКС-4" договора об инвестировании строительства жилого дома от... г. N.... Согласно договора об инвестировании ООО "УКС-4" приняло на себя обязательство по постройке вышеуказанного многоквартирного жилого дома и передаче К. права на двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м в секции... (...), на... этаже, при входе их лифтового холла по правую сторону, квартира N.... Законность возведения дома ООО "УКС-4" подтверждается Государственным контрактом N... об инвестировании микрорайона многоэтажных жилых домов в... от... года и дополнительным соглашением N... от... года к государственному контракту N... от... года. Срок окончания строительства согласно договора об инвестировании - II квартал... года, однако до... года обязательства ООО "УКС-4" не были исполнены, строительные работы были приостановлены с конца... года.... года решением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО "УКС-4" введена процедура наблюдения. В целях недопущения продажи дома с торгов в ходе процедуры банкротства ООО "УКС-4" и обеспечения дальнейшего строительства дома соинвесторы создали некоммерческую организацию - ТСЖ "Сосны-2".... года было заключено дополнительное соглашение к Государственному контракту N... между Администрацией Наро-Фоминского муниципального района, ТСЖ "Сосны-2" и ООО "УКС-4", в соответствии с которым права и обязанности по контракту, принадлежащие ООО "УКС-4", были переданы ТСЖ "Сосны-2".... года на общем собрании членов ТСЖ "Сосны-2" было принято решение принять дом N... - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов.... года на внеочередном общем собрании субинвесторов дома N... приняты следующие решения: утверждена смета расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию дома N... на период с... года по... года в сумме... руб.; установлен размер обязательного взноса на завершение строительства и ввода в эксплуатацию дома N... для всех субинвесторов в сумме... руб. за квадратный метр общей площади инвестируемого помещения (общая площадь помещения устанавливается согласно договора об инвестировании строительства жилого дома); утвержден срок подписания дополнительных соглашений к договорам об инвестировании между ТСЖ "Сосны-2" и субинвесторами до... года; утвержден срок внесения дополнительных денежных средств субинвесторами для завершения строительства в течение... месяца с момента подписания дополнительного соглашения к договору об инвестировании; утвержден срок окончания строительно-монтажных работ по дому N... в целом - 1 квартал... года, срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал... года. В результате, совместных своевременных усилий истца и субинвесторов, а также результативных действий истца по строительству дома было завершено строительство жилого дома, ТСЖ "Сосны-2" понес расходы в размере... руб.... коп., ... года разрешением N..., выданным Администрацией... муниципального района, жилой дом был введен в эксплуатацию. Ответчик К. после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировала право собственности в отношении квартиры, расположенной в доме, однако оплатила лишь часть строительства дома, при этом она была извещена о совершении истцом действий, направленных на завершение строительства, как того требуют положения ст. 981 ГК РФ и о неспособности инвестора-исполнителя завершить строительство, в также о том, что деятельность ТСЖ способствовала приобретению соинвесторами прав на квартиры, в связи с чем истец полагает, что у ответчика возникло обязательство оплатить расходы ТСЖ "Сосны-2" на строительство многоквартирного жилого дома в размере... руб. (л.д. 8 - 13).
После уточнения исковых требований, просило суд взыскать с ответчика в пользу ТСЖ "Сосны-2" расходы на строительство многоквартирного жилого дома в сумме... рублей... копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере... рублей.
В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Сосны-2" Г. исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме.
Ответчик К. и ее представитель П. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам письменного отзыва.
Представители третьих лиц ООО "УКС-4", Администрация Наро-Фоминского муниципального района в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит К. по доводам апелляционной жалобы, указывая на необоснованное удовлетворение заявленных исковых требований.
Выслушав К. и ее представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ТСЖ "Сосны-2" Г., согласившегося с решением суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности... на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственной реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Как было установлено судом, ... года между Администрацией... района и ООО Строительная компания "..." (исполнитель-инвестор) заключен государственный контракт N... об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в..., согласно условий которого во исполнение программы капитального строительства на... год стороны осуществляют строительство микрорайона жилых домов в п.... и объектов, поименованных в Титульном списке (приложение N...), являющегося неотъемлемой частью контракта (л.д. 19 - 21).
Согласно п. 2.2.1 государственного контракта исполнитель-инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществлять финансирование строительства объекта после представления акта приемки выполненных работ.
Согласно п. 2.2.2 государственного контракта исполнитель-инвестор обязуется заключить с муниципальным предприятием "Управление капитального строительства" администрации Н. района договор подряда на строительство, заключаемый между заказчиком и генеральной подрядной организацией.
...г. между ООО "УКС-4" "Инвестор" и К. "Субинвестор" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, согласно условий которого (п. 1.1) субинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома переменной этажности первой очереди строительства, расположенного по строительному адресу: ..., а инвестор обязуется передать субинвестору право на двухкомнатную квартиру, общей площадью... кв. м в секции... (...), на... этаже при входе из лифтового холла по правую сторону, квартира N.... (л.д. 15 - 18).
Согласно п. 1.4 договора ориентировочный срок окончания строительства и сдачи объекта государственной приемочной комиссии - II квартал... года.
Согласно п. 2.1. договора сумма инвестирования приравнивается к стоимости квартиры. Сумма инвестирования составляет... рублей Субинвестор обязуется оплатить сумму инвестирования в срок не позднее... года (п. 2.2). Сумма инвестирования в расчете на один квадратный метр общей площади квартиры является окончательной. В случае, если после обмеров БТИ общая площадь квартиры изменится по отношению к указанной в договоре более чем на... процент, стороны производят соответствующие перерасчеты.
...года между Администрацией... района и ООО "..." (исполнитель-инвестор) и ООО "Управление капитального строительства-4" заключено дополнительное соглашение к государственному контракту об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в... от... года, согласно п.... которого производится замена стороны ООО "Архитектура Инженеренг Строительство АИС" (исполнитель-инвестор) с переходом всех прав и обязанностей, вытекающих из вышеуказанного государственного контракта, к ООО "Управление капитального строительства-4" (ООО "УКС-4") (л.д. 22).
...года решением общего собрания учредителей создано Товарищество собственников жилья "Сосны-2", которое зарегистрировано по указанному адресу, утвержден Устав ТСЖ. Новая редакция Устава ТСЖ "Сосны-2" утверждена Внеочередным общим собранием членов ТСЖ "Сосны-2" согласно протоколу N... от... года.
Согласно п. 1.5 Устава в управлении Товарищества находится спорный многоквартирный дом, и объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу.
На внеочередном общем собрании членов ТСЖ "Сосны-2" в многоквартирном доме... года (протокол N 3) принято решение о принятии объекта незавершенного строительства - спорного многоквартирного жилого дома на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов (л.д. 23 - 26).
...года Администрация Наро-Фоминского муниципального района, ООО "УКС-4" ("Исполнитель-Инвестор"), ТСЖ "Сосны-2" ("Новый Исполнитель-Инвестор") заключили дополнительное соглашение о частичной уступке к Новому Исполнителю-Инвестору прав и обязанностей Исполнителя-Инвестора по государственному контракту N... от... года и дополнительных соглашений к нему в части завершения строительства... квартирного, четырех секционного спорного жилого дома переменной этажности (1 - ... этажей) (л.д. 27 - 31).
Согласно п. 3.1 данного дополнительного соглашения в рамках реализации инвестиционного проекта, Новый Исполнитель-Инвестор обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств завершить строительство и обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома общей площадью... кв. м (л.д. 27 - 31).
Согласно 3.3. дополнительного соглашения Новый Исполнитель-Инвестор не вправе уступить свои права и обязанности по контракту, возникшие на основании настоящего соглашения, третьему лицу полностью или частично, без согласия Администрации... района Московской области, оформленного соответствующим дополнительным соглашением к контракту.
...года на внеочередном общем собрании субинвесторов (будущих собственников) спорного многоквартирного жилого дома, проводимого по инициативе Правления ТСЖ "Сосны-2", утверждена смета расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, установлен размер обязательного взноса на завершение строительства и ввода в эксплуатацию объекта для всех субинвесторов объекта, утвержден срок подписания дополнительных соглашений к договорам об инвестировании между ТСЖ "Сосны-2" и субинвесторами до... года; утвержден срок внесения дополнительных денежных средств субинвесторами для завершения строительства в течение 1 месяца с момента подписания дополнительного соглашения к договору об инвестировании; утвержден срок окончания строительно-монтажных работ по объекту в целом и срок ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 34 - 38).
...года разрешением, выданным Администрацией... муниципального района, жилой дом был введен в эксплуатацию (л.д. 44 - 45).
Решением... районного суда М. области от... года, вступившим в законную силу, за К. признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м.
Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указал на то, что целью создания ТСЖ послужила необходимость завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, который не был достроен инвестором-исполнителем - ООО "УКС-4", в связи с введением в отношении последнего внешнего управления. Ответчик после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировала право собственности в отношении квартиры, однако не оплатила свою часть расходов ТСЖ на достройку дома, смета по которому была принята решением на внеочередном общем собрании субинвесторов.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указала на то, что стоимость квартиры была оплачена ею ООО "УКС-4" в полном объеме, право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м за ней признано, в связи с чем она дополнительных расходов нести не должна. Кроме того, указала, что ТСЖ "Сосны-2" не представило доказательств, что совершенные им действия были направлены исключительно в ее интересах, поскольку истец не уведомлял ее о совершении каких-либо действий, как и не получил от нее одобрения на совершения действий в ее интересе.
Оценив в совокупности доводы сторон, представленные сторонами письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца суммы расходов на достройку жилого дома в размере... рублей... копеек.
Суд первой инстанции верно отметил, что ТСЖ "Сосны-2" было образовано именно для завершения строительства жилого дома, в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир. По итогам строительных работ строительство многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу ТСЖ "Сосны-2" было завершено, а жилой дом был введен в эксплуатацию.
Доводы жалобы ответчика о несогласии с заявленной истцом суммой расходов на строительство многоквартирного жилого дома, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку представленная истцом документация содержит все необходимые расходы, в том числе, оспариваемые ответчиком расходы на ограждение строительной площадки для исключения случаев хищения со строящегося объекта строительных материалов.
Доводы ответчика о том, что ряд расходов был связан не со строительством дома, а с деятельностью ТСЖ, судебная коллегия также признает не состоятельными, поскольку ТСЖ было создано именно для окончания строительства жилого дома и несло соответствующие расходы в ходе своей деятельности, направленной исключительно на достройку дома.
Доводы ответчика о том, что истцу достоверно было известно о том, что она действия ТСЖ "Сосны-2" по строительству дома не одобряет, и при строительстве многоквартирного дома истец действовал без поручения с ее стороны, не могут являться основанием для отмены решения суда.
Суд первой инстанции верно указал на то, что дополнительное соглашение к Государственному контракту N... между Администрацией... муниципального района, ТСЖ "Сосны-2" и ООО "УКС-4" от... года, в соответствии с которым права и обязанности по контракту, принадлежащие ООО "УКС- 4", были переданы ТСЖ "Сосны-2", оспорено не было, недействительным не признано, равно как не оспорены и не признаны недействительными решение общего собрания членов ТСЖ "Сосны-2" от... года о принятии дома N... - объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов, а также решение внеочередного общего собрания субинвесторов дома N... от... года, в том числе, об утверждении сметы расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию дома.
Суд первой инстанции также верно учел, что истец не мог не завершить строительство квартиры ответчика, так как жилой дом представляет собой единый объект, строящийся и принимаемый в эксплуатацию в целом согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ.
Факт того, что дом был не завершен строительством на момент передачи полномочий ТСЖ "Сосны-2", ответчиком не оспаривался, размер понесенных истцом расходов на завершение строительства ответчиком также не оспаривался, подтвержден имеющимися в материалах дела документами: актами, товарными накладными, договорами, сметами расходов.
Согласно пункту 1 статьи 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных не противоправных интересах должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.
Суд первой инстанции верно указал, что действия истца совершались в интересах ответчика К., так как ответчиком была получена квартира в завершенном строительством доме, степень готовности которого на момент передаче на баланс ТСЖ "Сосны-2" составляла...%, а ответчик была извещена о совершении истцом действий, направленных на завершение строительства (л.д. 40 - 43).
Доводы жалобы ответчика о том, что готовность жилого дома на момент передачи его на баланс ТСЖ "Сосны-2" составляла не...%, а...%, объективно какими-либо доказательствами не подтверждены.
Также судом первой инстанции было верно отмечено, что создание ТСЖ "Сосны-2" было связано с неспособностью инвестора-исполнителя завершить строительство дома, а деятельность ТСЖ не была направлена на извлечение прибыли и способствовала приобретению соинвесторами прав на свои квартиры.
Проверяя объем заявленных к истцу требований в сумме... руб.... коп., суд верно согласился с данным размером, рассчитанным пропорционально доли жилой площади истца, с учетом деления общей суммы расходов на достройку дома (... руб.... коп.) на общую площадь квартир (... кв. м), а также дальнейшего умножения полученной стоимости завершения строительства одного квадратного метра (... руб.) на площадь квартиры ответчика (... кв. м).
Доводы ответчика о необходимости суммирования к общей площади квартир дома, помещений технического этажа дома, переданных во владение и пользование жильцов верхнего этажа дома, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку строительство технического этажа дома имело бы место быть в любом случае, было предусмотрено строительной и технической документацией, и не находилось в зависимости от оплаты кем-либо из собственников верхнего этажа находящихся на техническом этаже площадей.
Также судебная коллегия учитывает и интересы других многочисленных соинвесторов - собственников жилых помещений спорного дома, которые понесли расходы на достройку жилого дома пропорционально размеру площадей своих квартир, также исходя из примененного истцом расчета с учетом общей площади квартир (... кв. м).
Судом первой инстанции, со ссылкой на статьи 100 и 98 ГПК РФ, обоснованно взысканы с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере... рублей, ... рублей... копеек в счет возврата государственной пошлины, а также взыскана государственная пошлина в размере... рублей... копеек в доход государства.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно, с учетом всех приведенных выше доводов и обстоятельств по делу, пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.
Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.
Руководствуясь статьями 193 и 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Таганского районного суда города Москвы от 10 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2330
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 января 2014 г. по делу N 33-2330
Судья: Антонова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего: Чубаровой Н.В.,
судей Павлова А.В., Куприенко С.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Павлова А.В. дело по апелляционной жалобе К. на решение Таганского районного суда города Москвы от 10 октября 2013 года, которым постановлено:
"Взыскать с К. в пользу Товарищества собственников жилья "Сосны-2" расходы на строительство многоквартирного жилого дома в размере... руб.... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб., возврат государственной пошлины в размере... руб.... коп., а всего... руб.... коп.
Взыскать с К. в доход государства государственную пошлину в размере... руб.... коп.",
установила:
Истец ТСЖ "Сосны-2" обратился в суд с иском к ответчику К. о взыскании расходов на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., указав, что ответчик являлась субинвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу на основании заключенного между нею и ООО "УКС-4" договора об инвестировании строительства жилого дома от... г. N.... Согласно договора об инвестировании ООО "УКС-4" приняло на себя обязательство по постройке вышеуказанного многоквартирного жилого дома и передаче К. права на двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м в секции... (...), на... этаже, при входе их лифтового холла по правую сторону, квартира N.... Законность возведения дома ООО "УКС-4" подтверждается Государственным контрактом N... об инвестировании микрорайона многоэтажных жилых домов в... от... года и дополнительным соглашением N... от... года к государственному контракту N... от... года. Срок окончания строительства согласно договора об инвестировании - II квартал... года, однако до... года обязательства ООО "УКС-4" не были исполнены, строительные работы были приостановлены с конца... года.... года решением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО "УКС-4" введена процедура наблюдения. В целях недопущения продажи дома с торгов в ходе процедуры банкротства ООО "УКС-4" и обеспечения дальнейшего строительства дома соинвесторы создали некоммерческую организацию - ТСЖ "Сосны-2".... года было заключено дополнительное соглашение к Государственному контракту N... между Администрацией Наро-Фоминского муниципального района, ТСЖ "Сосны-2" и ООО "УКС-4", в соответствии с которым права и обязанности по контракту, принадлежащие ООО "УКС-4", были переданы ТСЖ "Сосны-2".... года на общем собрании членов ТСЖ "Сосны-2" было принято решение принять дом N... - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов.... года на внеочередном общем собрании субинвесторов дома N... приняты следующие решения: утверждена смета расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию дома N... на период с... года по... года в сумме... руб.; установлен размер обязательного взноса на завершение строительства и ввода в эксплуатацию дома N... для всех субинвесторов в сумме... руб. за квадратный метр общей площади инвестируемого помещения (общая площадь помещения устанавливается согласно договора об инвестировании строительства жилого дома); утвержден срок подписания дополнительных соглашений к договорам об инвестировании между ТСЖ "Сосны-2" и субинвесторами до... года; утвержден срок внесения дополнительных денежных средств субинвесторами для завершения строительства в течение... месяца с момента подписания дополнительного соглашения к договору об инвестировании; утвержден срок окончания строительно-монтажных работ по дому N... в целом - 1 квартал... года, срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал... года. В результате, совместных своевременных усилий истца и субинвесторов, а также результативных действий истца по строительству дома было завершено строительство жилого дома, ТСЖ "Сосны-2" понес расходы в размере... руб.... коп., ... года разрешением N..., выданным Администрацией... муниципального района, жилой дом был введен в эксплуатацию. Ответчик К. после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировала право собственности в отношении квартиры, расположенной в доме, однако оплатила лишь часть строительства дома, при этом она была извещена о совершении истцом действий, направленных на завершение строительства, как того требуют положения ст. 981 ГК РФ и о неспособности инвестора-исполнителя завершить строительство, в также о том, что деятельность ТСЖ способствовала приобретению соинвесторами прав на квартиры, в связи с чем истец полагает, что у ответчика возникло обязательство оплатить расходы ТСЖ "Сосны-2" на строительство многоквартирного жилого дома в размере... руб. (л.д. 8 - 13).
После уточнения исковых требований, просило суд взыскать с ответчика в пользу ТСЖ "Сосны-2" расходы на строительство многоквартирного жилого дома в сумме... рублей... копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере... рублей.
В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Сосны-2" Г. исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме.
Ответчик К. и ее представитель П. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам письменного отзыва.
Представители третьих лиц ООО "УКС-4", Администрация Наро-Фоминского муниципального района в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит К. по доводам апелляционной жалобы, указывая на необоснованное удовлетворение заявленных исковых требований.
Выслушав К. и ее представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ТСЖ "Сосны-2" Г., согласившегося с решением суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности... на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственной реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Как было установлено судом, ... года между Администрацией... района и ООО Строительная компания "..." (исполнитель-инвестор) заключен государственный контракт N... об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в..., согласно условий которого во исполнение программы капитального строительства на... год стороны осуществляют строительство микрорайона жилых домов в п.... и объектов, поименованных в Титульном списке (приложение N...), являющегося неотъемлемой частью контракта (л.д. 19 - 21).
Согласно п. 2.2.1 государственного контракта исполнитель-инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществлять финансирование строительства объекта после представления акта приемки выполненных работ.
Согласно п. 2.2.2 государственного контракта исполнитель-инвестор обязуется заключить с муниципальным предприятием "Управление капитального строительства" администрации Н. района договор подряда на строительство, заключаемый между заказчиком и генеральной подрядной организацией.
...г. между ООО "УКС-4" "Инвестор" и К. "Субинвестор" был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, согласно условий которого (п. 1.1) субинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома переменной этажности первой очереди строительства, расположенного по строительному адресу: ..., а инвестор обязуется передать субинвестору право на двухкомнатную квартиру, общей площадью... кв. м в секции... (...), на... этаже при входе из лифтового холла по правую сторону, квартира N.... (л.д. 15 - 18).
Согласно п. 1.4 договора ориентировочный срок окончания строительства и сдачи объекта государственной приемочной комиссии - II квартал... года.
Согласно п. 2.1. договора сумма инвестирования приравнивается к стоимости квартиры. Сумма инвестирования составляет... рублей Субинвестор обязуется оплатить сумму инвестирования в срок не позднее... года (п. 2.2). Сумма инвестирования в расчете на один квадратный метр общей площади квартиры является окончательной. В случае, если после обмеров БТИ общая площадь квартиры изменится по отношению к указанной в договоре более чем на... процент, стороны производят соответствующие перерасчеты.
...года между Администрацией... района и ООО "..." (исполнитель-инвестор) и ООО "Управление капитального строительства-4" заключено дополнительное соглашение к государственному контракту об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в... от... года, согласно п.... которого производится замена стороны ООО "Архитектура Инженеренг Строительство АИС" (исполнитель-инвестор) с переходом всех прав и обязанностей, вытекающих из вышеуказанного государственного контракта, к ООО "Управление капитального строительства-4" (ООО "УКС-4") (л.д. 22).
...года решением общего собрания учредителей создано Товарищество собственников жилья "Сосны-2", которое зарегистрировано по указанному адресу, утвержден Устав ТСЖ. Новая редакция Устава ТСЖ "Сосны-2" утверждена Внеочередным общим собранием членов ТСЖ "Сосны-2" согласно протоколу N... от... года.
Согласно п. 1.5 Устава в управлении Товарищества находится спорный многоквартирный дом, и объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу.
На внеочередном общем собрании членов ТСЖ "Сосны-2" в многоквартирном доме... года (протокол N 3) принято решение о принятии объекта незавершенного строительства - спорного многоквартирного жилого дома на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов (л.д. 23 - 26).
...года Администрация Наро-Фоминского муниципального района, ООО "УКС-4" ("Исполнитель-Инвестор"), ТСЖ "Сосны-2" ("Новый Исполнитель-Инвестор") заключили дополнительное соглашение о частичной уступке к Новому Исполнителю-Инвестору прав и обязанностей Исполнителя-Инвестора по государственному контракту N... от... года и дополнительных соглашений к нему в части завершения строительства... квартирного, четырех секционного спорного жилого дома переменной этажности (1 - ... этажей) (л.д. 27 - 31).
Согласно п. 3.1 данного дополнительного соглашения в рамках реализации инвестиционного проекта, Новый Исполнитель-Инвестор обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств завершить строительство и обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома общей площадью... кв. м (л.д. 27 - 31).
Согласно 3.3. дополнительного соглашения Новый Исполнитель-Инвестор не вправе уступить свои права и обязанности по контракту, возникшие на основании настоящего соглашения, третьему лицу полностью или частично, без согласия Администрации... района Московской области, оформленного соответствующим дополнительным соглашением к контракту.
...года на внеочередном общем собрании субинвесторов (будущих собственников) спорного многоквартирного жилого дома, проводимого по инициативе Правления ТСЖ "Сосны-2", утверждена смета расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, установлен размер обязательного взноса на завершение строительства и ввода в эксплуатацию объекта для всех субинвесторов объекта, утвержден срок подписания дополнительных соглашений к договорам об инвестировании между ТСЖ "Сосны-2" и субинвесторами до... года; утвержден срок внесения дополнительных денежных средств субинвесторами для завершения строительства в течение 1 месяца с момента подписания дополнительного соглашения к договору об инвестировании; утвержден срок окончания строительно-монтажных работ по объекту в целом и срок ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 34 - 38).
...года разрешением, выданным Администрацией... муниципального района, жилой дом был введен в эксплуатацию (л.д. 44 - 45).
Решением... районного суда М. области от... года, вступившим в законную силу, за К. признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м.
Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указал на то, что целью создания ТСЖ послужила необходимость завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, который не был достроен инвестором-исполнителем - ООО "УКС-4", в связи с введением в отношении последнего внешнего управления. Ответчик после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировала право собственности в отношении квартиры, однако не оплатила свою часть расходов ТСЖ на достройку дома, смета по которому была принята решением на внеочередном общем собрании субинвесторов.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указала на то, что стоимость квартиры была оплачена ею ООО "УКС-4" в полном объеме, право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью... кв. м за ней признано, в связи с чем она дополнительных расходов нести не должна. Кроме того, указала, что ТСЖ "Сосны-2" не представило доказательств, что совершенные им действия были направлены исключительно в ее интересах, поскольку истец не уведомлял ее о совершении каких-либо действий, как и не получил от нее одобрения на совершения действий в ее интересе.
Оценив в совокупности доводы сторон, представленные сторонами письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца суммы расходов на достройку жилого дома в размере... рублей... копеек.
Суд первой инстанции верно отметил, что ТСЖ "Сосны-2" было образовано именно для завершения строительства жилого дома, в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир. По итогам строительных работ строительство многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу ТСЖ "Сосны-2" было завершено, а жилой дом был введен в эксплуатацию.
Доводы жалобы ответчика о несогласии с заявленной истцом суммой расходов на строительство многоквартирного жилого дома, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку представленная истцом документация содержит все необходимые расходы, в том числе, оспариваемые ответчиком расходы на ограждение строительной площадки для исключения случаев хищения со строящегося объекта строительных материалов.
Доводы ответчика о том, что ряд расходов был связан не со строительством дома, а с деятельностью ТСЖ, судебная коллегия также признает не состоятельными, поскольку ТСЖ было создано именно для окончания строительства жилого дома и несло соответствующие расходы в ходе своей деятельности, направленной исключительно на достройку дома.
Доводы ответчика о том, что истцу достоверно было известно о том, что она действия ТСЖ "Сосны-2" по строительству дома не одобряет, и при строительстве многоквартирного дома истец действовал без поручения с ее стороны, не могут являться основанием для отмены решения суда.
Суд первой инстанции верно указал на то, что дополнительное соглашение к Государственному контракту N... между Администрацией... муниципального района, ТСЖ "Сосны-2" и ООО "УКС-4" от... года, в соответствии с которым права и обязанности по контракту, принадлежащие ООО "УКС- 4", были переданы ТСЖ "Сосны-2", оспорено не было, недействительным не признано, равно как не оспорены и не признаны недействительными решение общего собрания членов ТСЖ "Сосны-2" от... года о принятии дома N... - объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом на баланс ТСЖ "Сосны-2" с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию за счет привлечения дополнительных средств соинвесторов, а также решение внеочередного общего собрания субинвесторов дома N... от... года, в том числе, об утверждении сметы расходов ТСЖ "Сосны-2" на завершение работ по строительству и вводу в эксплуатацию дома.
Суд первой инстанции также верно учел, что истец не мог не завершить строительство квартиры ответчика, так как жилой дом представляет собой единый объект, строящийся и принимаемый в эксплуатацию в целом согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ.
Факт того, что дом был не завершен строительством на момент передачи полномочий ТСЖ "Сосны-2", ответчиком не оспаривался, размер понесенных истцом расходов на завершение строительства ответчиком также не оспаривался, подтвержден имеющимися в материалах дела документами: актами, товарными накладными, договорами, сметами расходов.
Согласно пункту 1 статьи 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных не противоправных интересах должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.
Суд первой инстанции верно указал, что действия истца совершались в интересах ответчика К., так как ответчиком была получена квартира в завершенном строительством доме, степень готовности которого на момент передаче на баланс ТСЖ "Сосны-2" составляла...%, а ответчик была извещена о совершении истцом действий, направленных на завершение строительства (л.д. 40 - 43).
Доводы жалобы ответчика о том, что готовность жилого дома на момент передачи его на баланс ТСЖ "Сосны-2" составляла не...%, а...%, объективно какими-либо доказательствами не подтверждены.
Также судом первой инстанции было верно отмечено, что создание ТСЖ "Сосны-2" было связано с неспособностью инвестора-исполнителя завершить строительство дома, а деятельность ТСЖ не была направлена на извлечение прибыли и способствовала приобретению соинвесторами прав на свои квартиры.
Проверяя объем заявленных к истцу требований в сумме... руб.... коп., суд верно согласился с данным размером, рассчитанным пропорционально доли жилой площади истца, с учетом деления общей суммы расходов на достройку дома (... руб.... коп.) на общую площадь квартир (... кв. м), а также дальнейшего умножения полученной стоимости завершения строительства одного квадратного метра (... руб.) на площадь квартиры ответчика (... кв. м).
Доводы ответчика о необходимости суммирования к общей площади квартир дома, помещений технического этажа дома, переданных во владение и пользование жильцов верхнего этажа дома, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку строительство технического этажа дома имело бы место быть в любом случае, было предусмотрено строительной и технической документацией, и не находилось в зависимости от оплаты кем-либо из собственников верхнего этажа находящихся на техническом этаже площадей.
Также судебная коллегия учитывает и интересы других многочисленных соинвесторов - собственников жилых помещений спорного дома, которые понесли расходы на достройку жилого дома пропорционально размеру площадей своих квартир, также исходя из примененного истцом расчета с учетом общей площади квартир (... кв. м).
Судом первой инстанции, со ссылкой на статьи 100 и 98 ГПК РФ, обоснованно взысканы с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере... рублей, ... рублей... копеек в счет возврата государственной пошлины, а также взыскана государственная пошлина в размере... рублей... копеек в доход государства.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно, с учетом всех приведенных выше доводов и обстоятельств по делу, пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.
Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.
Руководствуясь статьями 193 и 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда города Москвы от 10 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)