Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец, являясь арендатором помещения, находящегося в жилом доме, обратился к органу местного самоуправления с заявлением о выкупе арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Нужнова С.Г., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Максимов Д.В., доверенность от 10.09.2013;
- от ответчика: Бускин А.А., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-861/14;
- от Ермишиной В.В.: Ермишина В.В., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; Саваровская В.А., в порядке части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; от Юсова Н.И.: Юсов Н.И., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Ивановой Ю.И.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Башканихиной Т.И.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Шацкой Н.П.: Шацкая Н.П., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Смирновой Н.Г.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015;
- рассмотрев 06 апреля 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и Ермишиной Валентины Васильевны, Юсова Николая Ивановича, Ивановой Юлии Ивановны, Башканихиной Татьяны Ивановны, Шацкой Натальи Павловны, Смирновой Натальи Георгиевны, поданную в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
на решение от 29 августа 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 25 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по делу N А40-131582/13
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАРТИНА" (ОГРН: 1077746703539)
об обязании заключить договор
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МАРТИНА" (далее - ООО "МАРТИНА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 65 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещение V) на условиях в соответствии с проектом договора, приложенным к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2014 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Ермишина Валентина Васильевна, Юсов Николай Иванович, Иванова Юлия Ивановна, Башканихина Татьяна Ивановна, Шацкая Наталья Павловна, Смирнова Наталья Георгиевна также в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы и возражал против удовлетворения кассационной жалобы Ермишиной В.В., Юсова Н.И, Ивановой Ю.И., Башканихиной Т.И., Шацкой Н.П., Смирновой Н.Г., Ермишина В.В., Юсов Н.И., Шацкая Н.П. и их представитель, а также представитель Ивановой Ю.И., Башканихиной Т.И., Смирновой Н.Г. поддержали доводы своей кассационной жалобы и возражали против удовлетворения кассационной жалобы ответчика.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами установлено, что 26.01.2006 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "АРАБЕСКА XXI" (арендатор) был заключен договор аренды N 1-1239/06, по условиям которого арендатору в аренду передано помещение, общей площадью 65 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещения V, комнаты 1 - 7). Срок действия договора был установлен с 23.08.2004 по 22.08.2006.
Впоследствии, арендодатель и арендатор заключили договор аренды от 20.10.2006 N 01-01239/06 в отношении вышеуказанного нежилого помещения. Срок действия указанного договора установлен сторонами с 01.08.2006 до начала реконструкции, но не более чем до 31.07.2011. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
08.06.2007 между Департаментом имущества города Москвы, ООО "АРАБЕСКА XXI" и ООО "МАРТИНА" заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 20.10.2006 N 01-01239/06, в соответствии с условиями которого к ООО "МАРТИНА" в полном объеме перешли права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.
Государственная регистрация вышеназванного протокола-соглашения осуществлена 08.08.2007.
Помещение передано ООО "МАРТИНА" по акту приема-передачи от 17.04.2007.
Как установлено судами, истец 28.05.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), что подтверждается штампом ответчика о принятии заявления.
05.08.2013, что подтверждается штампом на сопроводительном письме, ООО "МАРТИНА" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с предложением (исх. от 01.08.2013 N 01-08/13) заключить договор купли-продажи арендуемого истцом помещения, с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещения V, комнаты 1 - 7) по цене 3.328.000 руб.
Рыночная стоимость спорных помещений определена арендатором на основании отчета об оценке, выполненного ИП Филеновой Ю.А. по состоянию на 13.05.2013.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы решение о заключении с ООО "МАРТИНА" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, ООО "МАРТИНА" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суды указали, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержат различные стоимости выкупаемого объекта на различные даты, не соответствующие дате обращения истца с заявлением к ответчику, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза, в результате которой НП "Деловой союз судебных экспертиз" выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 28.05.2013 составила 3.925.000 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, исковые требования были удовлетворены.
Однако кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов в силу нижеследующего.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Таким образом, определение характера спорных правоотношений и подлежащей применению к спорным правоотношениям сторон нормы права является обязанностью суда.
Таким образом, рассматривая исковые требования истца, судами не установлено, было ли спорное подвальное помещение на момент отчуждения первой квартиры (помещения) в доме предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, либо использовалось в качестве общего имущества домовладельцев.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В связи с вышеизложенным, кассационная коллегия считает, что при рассмотрении требований истца необходимо рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы.
Кроме того, суду при новом рассмотрении необходимо учитывать разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, а именно, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Тогда правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на технические подвалы возникает право общей долевой собственности домовладельцев.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указывают заявители кассационной жалобы, Ермишина В.В., Юсов Н.И, Иванова Ю.И., Башканихина Т.И., Шацкая Н.П., Смирнова Н.Г. являются собственниками квартир в многоквартирном доме, в котором находится спорное подвальное помещение.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судами не были учтены вышеуказанные нормы права, не определено, нарушаются ли права собственников квартир в многоквартирном доме, не установлено, создано ли в доме ТСЖ.
Суду при новом рассмотрении дела необходимо определить круг лиц, участвующих в деле.
Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, определить круг лиц, участвующих в деле, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы с целью установления технических характеристик спорного подвального помещения и возможного способа его эксплуатации, после установления вышеуказанных обстоятельств исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 года по делу N А40-131582/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.04.2015 N Ф05-1722/2015 ПО ДЕЛУ N А40-131582/13
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец, являясь арендатором помещения, находящегося в жилом доме, обратился к органу местного самоуправления с заявлением о выкупе арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2015 г. по делу N А40-131582/13
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Нужнова С.Г., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Максимов Д.В., доверенность от 10.09.2013;
- от ответчика: Бускин А.А., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-861/14;
- от Ермишиной В.В.: Ермишина В.В., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; Саваровская В.А., в порядке части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; от Юсова Н.И.: Юсов Н.И., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Ивановой Ю.И.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Башканихиной Т.И.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Шацкой Н.П.: Шацкая Н.П., паспорт; Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015; от Смирновой Н.Г.: Лебедева Т.В., доверенность от 26.03.2015;
- рассмотрев 06 апреля 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и Ермишиной Валентины Васильевны, Юсова Николая Ивановича, Ивановой Юлии Ивановны, Башканихиной Татьяны Ивановны, Шацкой Натальи Павловны, Смирновой Натальи Георгиевны, поданную в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
на решение от 29 августа 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 25 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по делу N А40-131582/13
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАРТИНА" (ОГРН: 1077746703539)
об обязании заключить договор
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МАРТИНА" (далее - ООО "МАРТИНА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 65 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещение V) на условиях в соответствии с проектом договора, приложенным к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2014 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Ермишина Валентина Васильевна, Юсов Николай Иванович, Иванова Юлия Ивановна, Башканихина Татьяна Ивановна, Шацкая Наталья Павловна, Смирнова Наталья Георгиевна также в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы и возражал против удовлетворения кассационной жалобы Ермишиной В.В., Юсова Н.И, Ивановой Ю.И., Башканихиной Т.И., Шацкой Н.П., Смирновой Н.Г., Ермишина В.В., Юсов Н.И., Шацкая Н.П. и их представитель, а также представитель Ивановой Ю.И., Башканихиной Т.И., Смирновой Н.Г. поддержали доводы своей кассационной жалобы и возражали против удовлетворения кассационной жалобы ответчика.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами установлено, что 26.01.2006 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "АРАБЕСКА XXI" (арендатор) был заключен договор аренды N 1-1239/06, по условиям которого арендатору в аренду передано помещение, общей площадью 65 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещения V, комнаты 1 - 7). Срок действия договора был установлен с 23.08.2004 по 22.08.2006.
Впоследствии, арендодатель и арендатор заключили договор аренды от 20.10.2006 N 01-01239/06 в отношении вышеуказанного нежилого помещения. Срок действия указанного договора установлен сторонами с 01.08.2006 до начала реконструкции, но не более чем до 31.07.2011. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
08.06.2007 между Департаментом имущества города Москвы, ООО "АРАБЕСКА XXI" и ООО "МАРТИНА" заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 20.10.2006 N 01-01239/06, в соответствии с условиями которого к ООО "МАРТИНА" в полном объеме перешли права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.
Государственная регистрация вышеназванного протокола-соглашения осуществлена 08.08.2007.
Помещение передано ООО "МАРТИНА" по акту приема-передачи от 17.04.2007.
Как установлено судами, истец 28.05.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), что подтверждается штампом ответчика о принятии заявления.
05.08.2013, что подтверждается штампом на сопроводительном письме, ООО "МАРТИНА" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с предложением (исх. от 01.08.2013 N 01-08/13) заключить договор купли-продажи арендуемого истцом помещения, с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 (подвал, помещения V, комнаты 1 - 7) по цене 3.328.000 руб.
Рыночная стоимость спорных помещений определена арендатором на основании отчета об оценке, выполненного ИП Филеновой Ю.А. по состоянию на 13.05.2013.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы решение о заключении с ООО "МАРТИНА" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, ООО "МАРТИНА" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суды указали, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержат различные стоимости выкупаемого объекта на различные даты, не соответствующие дате обращения истца с заявлением к ответчику, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза, в результате которой НП "Деловой союз судебных экспертиз" выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 28.05.2013 составила 3.925.000 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, исковые требования были удовлетворены.
Однако кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов в силу нижеследующего.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Таким образом, определение характера спорных правоотношений и подлежащей применению к спорным правоотношениям сторон нормы права является обязанностью суда.
Таким образом, рассматривая исковые требования истца, судами не установлено, было ли спорное подвальное помещение на момент отчуждения первой квартиры (помещения) в доме предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, либо использовалось в качестве общего имущества домовладельцев.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В связи с вышеизложенным, кассационная коллегия считает, что при рассмотрении требований истца необходимо рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы.
Кроме того, суду при новом рассмотрении необходимо учитывать разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, а именно, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Тогда правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на технические подвалы возникает право общей долевой собственности домовладельцев.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указывают заявители кассационной жалобы, Ермишина В.В., Юсов Н.И, Иванова Ю.И., Башканихина Т.И., Шацкая Н.П., Смирнова Н.Г. являются собственниками квартир в многоквартирном доме, в котором находится спорное подвальное помещение.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судами не были учтены вышеуказанные нормы права, не определено, нарушаются ли права собственников квартир в многоквартирном доме, не установлено, создано ли в доме ТСЖ.
Суду при новом рассмотрении дела необходимо определить круг лиц, участвующих в деле.
Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, определить круг лиц, участвующих в деле, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы с целью установления технических характеристик спорного подвального помещения и возможного способа его эксплуатации, после установления вышеуказанных обстоятельств исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 года по делу N А40-131582/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)