Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Карасева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Хреновой Г.И. и Аладина П.К.
при секретаре Б.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П.А. и П.Н. - Б.Н. на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 24 декабря 2013 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований П.А. и П.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" о признании недействительным пункта *** договора N *** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 15 июня 2012 года, применении последствий недействительности части сделки, взыскании денежных средств в размере 47 025 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 44 938 руб., компенсации морального вреда в сумме 40 000 руб., отказать.
Заслушав доклад судьи Хреновой Г.И., объяснения представителя истцов Б.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Р., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.А. и П.Н. обратились в суд с иском (уточненным в ходе судебного разбирательства) к ООО "Домострой" о признании частично недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома.
Требования мотивировали тем, что 15 июня 2012 года с ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. Согласно договору ООО "Домострой" обязалось построить и передать в общую совместную собственность истцов двухкомнатную квартиру N *** на втором этаже корпуса N *** по ул. Л***, дом ***, общей площадью 72,45 кв. м. В п. *** договора указано, что в общую площадь квартиры включается площадь лоджии, что противоречит ст. 15 ЖК РФ. В соответствии с условиями договора, истцами была оплачена стоимость квартиры в размере 2 064 825 руб.
Согласно акту приема-передачи от 01.11.2012 ответчиком была передана квартира, общей площадью 70,8 кв. м, что на 1,65 кв. м меньше площади, указанной в договоре, тем самым ответчик неосновательно получил 47 025 руб.
Просили признать недействительным п. *** договора N *** от 15.06.2012 о долевом участии в строительстве жилого дома о включении в общую площадь жилья площади лоджии; применить последствия недействительности части сделки; взыскать неосновательное денежное обогащение в размере 47025 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за 417 дней - 44 938 руб., компенсацию морального вреда 40 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе представитель П.А. и П.Н. - Б.Н. просит отменить решение суда и рассмотреть вопрос по существу.
Жалоба мотивирована тем, что суд руководствовался лишь ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и самим договором о долевом участии N 5-Д, в то время как между сторонами заключен договор бытового подряда с целью приобретения конкретного жилья для улучшения жилищных условий. В данном случае, следует применить Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, Жилищный кодекс РФ (ст. 36), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170, согласно которым балконы, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания и не могут быть включены в общую площадь жилья. Соответственно, вывод о том, что пункт *** договора не противоречит положениям закона, является несостоятельным и подлежит отмене.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Домострой" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание апелляционной инстанции истцы и третье лицо не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении.
Как усматривается из материалов дела, 15.06.2012 года между П.А., П.Н. и ООО "Домострой" заключен договор N *** о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно п. *** указанного договора, заказчик-застройщик (ООО "Домострой"), осуществляя строительство многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: <...> ***, участок N ***, жилой дом N ***, обязуется передать для оформления в общую совместную собственность участникам (П.) 72,45 кв. м общей площади жилья, включающей площадь лоджии и (или) балкона с коэффициентом (согласно проектно-сметной документации), соответствующей площади 2-комнатной квартиры N *** на втором этаже подъезда N ***. Общая сумма долевого участия в строительстве по настоящему договору, в соответствии с п. *** договора составляет 2 064 825 руб., стоимость общей площади жилья (п. ***) является окончательной и изменению не подлежит.
В силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Сторонами спорного договора была достигнута договоренность по всем существенным условиям, истцы были ознакомлены и согласны с договором.
Данный факт подтверждает то, что сторонами в срок были выполнены все обязательства по договору, а именно, указанная сумма в договоре была уплачена истцами, ООО "Домострой" по акту приема-передачи квартиры и доли общего имущества от 01 ноября 2012 года передало истцам двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 70,8 кв. м, площадь лоджии с коэффициентом 4,1 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что договор от 15.06.2012 N *** между сторонами заключен на объект строительства - жилой дом по ул. Л***, не сданный в эксплуатацию. 20.06.2012 указанный договор о долевом участии в строительстве жилого дома был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 20.06.2012, номер регистрации ***.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома ответчику было выдано только 28.09.2012.
Поэтому суд обоснованно руководствовался Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы жалобы о том, что между сторонами 15.06.2012 был заключен договор бытового подряда, является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании материального закона.
Позиция истцов о том, что п. 1.3 договора N *** является недействительным, в связи с включением в общую площадь жилья площади лоджии, является неверной. В апелляционной жалобе истцы ссылаются нормы, согласно которым балконы, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания и не могут быть включены в общую площадь жилья.
Однако в данном случае следует рассматривать не балконные плиты и конструктивные элементы здания, а как лоджии и балконы, являющиеся принадлежностями квартиры.
Согласно акту приема-передачи квартиры и доли общего имущества от 01 ноября 2012 года, ООО "Домострой" передало семье П-вых двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 70,8 кв. м, площадь лоджии с применением коэффициента 4,1 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: <...>. В целом переданная площадь составляет 74,9 кв. м (70,8 + 4,1), а по договору застройщик должен был передать 72,45 кв. м.
В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Исключение площади балконов и лоджий из общей площади жилого помещения не допустимо, поскольку балкон по своему целевому назначению является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения собственником данной квартиры бытовых и иных нужд, связанных с его проживанием в этой квартире.
Суд первой инстанции верно определил, что основания для удовлетворения требований истцов отсутствуют.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 24 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П.А., П.Н. - Б.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-768/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. по делу N 33-768/2014
Судья Карасева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Хреновой Г.И. и Аладина П.К.
при секретаре Б.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П.А. и П.Н. - Б.Н. на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 24 декабря 2013 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований П.А. и П.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" о признании недействительным пункта *** договора N *** о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 15 июня 2012 года, применении последствий недействительности части сделки, взыскании денежных средств в размере 47 025 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 44 938 руб., компенсации морального вреда в сумме 40 000 руб., отказать.
Заслушав доклад судьи Хреновой Г.И., объяснения представителя истцов Б.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Р., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.А. и П.Н. обратились в суд с иском (уточненным в ходе судебного разбирательства) к ООО "Домострой" о признании частично недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома.
Требования мотивировали тем, что 15 июня 2012 года с ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. Согласно договору ООО "Домострой" обязалось построить и передать в общую совместную собственность истцов двухкомнатную квартиру N *** на втором этаже корпуса N *** по ул. Л***, дом ***, общей площадью 72,45 кв. м. В п. *** договора указано, что в общую площадь квартиры включается площадь лоджии, что противоречит ст. 15 ЖК РФ. В соответствии с условиями договора, истцами была оплачена стоимость квартиры в размере 2 064 825 руб.
Согласно акту приема-передачи от 01.11.2012 ответчиком была передана квартира, общей площадью 70,8 кв. м, что на 1,65 кв. м меньше площади, указанной в договоре, тем самым ответчик неосновательно получил 47 025 руб.
Просили признать недействительным п. *** договора N *** от 15.06.2012 о долевом участии в строительстве жилого дома о включении в общую площадь жилья площади лоджии; применить последствия недействительности части сделки; взыскать неосновательное денежное обогащение в размере 47025 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за 417 дней - 44 938 руб., компенсацию морального вреда 40 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе представитель П.А. и П.Н. - Б.Н. просит отменить решение суда и рассмотреть вопрос по существу.
Жалоба мотивирована тем, что суд руководствовался лишь ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и самим договором о долевом участии N 5-Д, в то время как между сторонами заключен договор бытового подряда с целью приобретения конкретного жилья для улучшения жилищных условий. В данном случае, следует применить Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, Жилищный кодекс РФ (ст. 36), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170, согласно которым балконы, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания и не могут быть включены в общую площадь жилья. Соответственно, вывод о том, что пункт *** договора не противоречит положениям закона, является несостоятельным и подлежит отмене.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Домострой" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание апелляционной инстанции истцы и третье лицо не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении.
Как усматривается из материалов дела, 15.06.2012 года между П.А., П.Н. и ООО "Домострой" заключен договор N *** о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно п. *** указанного договора, заказчик-застройщик (ООО "Домострой"), осуществляя строительство многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: <...> ***, участок N ***, жилой дом N ***, обязуется передать для оформления в общую совместную собственность участникам (П.) 72,45 кв. м общей площади жилья, включающей площадь лоджии и (или) балкона с коэффициентом (согласно проектно-сметной документации), соответствующей площади 2-комнатной квартиры N *** на втором этаже подъезда N ***. Общая сумма долевого участия в строительстве по настоящему договору, в соответствии с п. *** договора составляет 2 064 825 руб., стоимость общей площади жилья (п. ***) является окончательной и изменению не подлежит.
В силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Сторонами спорного договора была достигнута договоренность по всем существенным условиям, истцы были ознакомлены и согласны с договором.
Данный факт подтверждает то, что сторонами в срок были выполнены все обязательства по договору, а именно, указанная сумма в договоре была уплачена истцами, ООО "Домострой" по акту приема-передачи квартиры и доли общего имущества от 01 ноября 2012 года передало истцам двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 70,8 кв. м, площадь лоджии с коэффициентом 4,1 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что договор от 15.06.2012 N *** между сторонами заключен на объект строительства - жилой дом по ул. Л***, не сданный в эксплуатацию. 20.06.2012 указанный договор о долевом участии в строительстве жилого дома был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 20.06.2012, номер регистрации ***.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома ответчику было выдано только 28.09.2012.
Поэтому суд обоснованно руководствовался Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы жалобы о том, что между сторонами 15.06.2012 был заключен договор бытового подряда, является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании материального закона.
Позиция истцов о том, что п. 1.3 договора N *** является недействительным, в связи с включением в общую площадь жилья площади лоджии, является неверной. В апелляционной жалобе истцы ссылаются нормы, согласно которым балконы, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания и не могут быть включены в общую площадь жилья.
Однако в данном случае следует рассматривать не балконные плиты и конструктивные элементы здания, а как лоджии и балконы, являющиеся принадлежностями квартиры.
Согласно акту приема-передачи квартиры и доли общего имущества от 01 ноября 2012 года, ООО "Домострой" передало семье П-вых двухкомнатную квартиру N ***, общей площадью 70,8 кв. м, площадь лоджии с применением коэффициента 4,1 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: <...>. В целом переданная площадь составляет 74,9 кв. м (70,8 + 4,1), а по договору застройщик должен был передать 72,45 кв. м.
В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ", общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Исключение площади балконов и лоджий из общей площади жилого помещения не допустимо, поскольку балкон по своему целевому назначению является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения собственником данной квартиры бытовых и иных нужд, связанных с его проживанием в этой квартире.
Суд первой инстанции верно определил, что основания для удовлетворения требований истцов отсутствуют.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 24 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П.А., П.Н. - Б.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)