Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лопатина Н.Н.
Докладчик: Поддымов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Поддымова А.В. и Москалевой Е.В.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу заявителя А. ФИО11 на решение Советского районного суда г. Липецка от 28 октября 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении заявления А. ФИО12 об оспаривании решения департамента ЖКХ администрации города Липецка от 26 сентября 2013 года об отказе в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое - отказать.
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Липецка, указывая, что она является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома. Она обратилась в департамент ЖКХ администрации г. Липецка с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, представив предусмотренные законом документы. Однако решением департамента ЖКХ администрации г. Липецка в переводе жилого помещения в нежилое отказано со ссылкой на несоблюдение условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ. Заявитель полагал данное решение незаконным, вынесенным с нарушением требований действующего законодательства.
В судебное заседание заявитель А. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель департамента ЖКХ администрации г. Липецка, возражая против удовлетворения заявления, объяснила, что поскольку заявителем производится реконструкция жилого помещения, в ходе которого затрагиваются несущие конструкции, являющиеся общей собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому требуется решение общего собрания собственников жилых помещений на использование заявителем общей собственности.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе А. просит об отмене решения, ссылаясь на то, что она и ее представитель не были извещены о месте и времени рассмотрения дела. Считает, что у департамента ЖКХ администрации г. Липецка отсутствовали правовые основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Выслушав представителя заявителя Д., поддержавшего жалобу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда правильным.
В соответствии со ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считает, что нарушены его права и свободы.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 названного Кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Кодекса условий перевода помещения.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Согласно п. 4.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
В соответствии с п. 4.2.4.9 названных Правил и норм не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки; использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома также требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Государственным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утвержденным Постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. N 242-ст, предусмотрено такое понятие как "подсобное помещение магазина". Согласно указанному ГОСТу подсобным помещением магазина признается часть помещения магазина, предназначенная для размещения вспомогательных служб и выполнения работ по обслуживанию технологического процесса. В состав подсобного помещения магазина входят помещения для хранения упаковочных и обвязочных материалов, технологического оборудования, инвентаря, тары, уборочных машин, отходов упаковки, мойки инвентаря и производственной тары, приема стеклянной посуды от населения, экспедиция по доставке товаров на дом, коридоры, тамбуры, вестибюли.
Судом установлено, что А. является собственником квартиры N дома N по <адрес> в г. Липецке, общей площадью N кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома.
31 июля 2013 года заявитель обратилась в департамент ЖКХ администрации г. Липецка с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое.
Согласно акту N о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 26 сентября 2013 года межведомственной комиссией г. Липецка по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, согласования переустройства и перепланировки жилых помещений А. в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое отказано в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.
Из рабочего проекта перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое под магазин непродовольственных товаров и пояснительной записки, составленных архитектором ФИО9, следует, что перепланировке подлежит жилое помещение первого этажа существующего многоэтажного жилого дома. Перепланировка предусматривает устройство нового входа в габаритах существующего оконного проема, демонтаж части легких перегородок, закладку дверного проема со стороны лестничной клетки. Устройство козырька. На прилегающей территории предусматривается размещение входа с площадками входа, устройство входных ступеней, благоустройство территории. Устройство площадки входа и ступенек крыльца предполагает изъятие земельного участка размером N м. X N м. Для устройства плиточного покрытия предусматривается изъятие газона площадью N кв. м. Для парковки автомобилей используется существующий заездной карман, расположенный в непосредственной близости от реконструируемого помещения.
Из планов помещений до и после перепланировки видно, что предусматривается разборка существующей подоконной части, в результате устройства входной группы балкон, площадь которого не входила в состав жилого помещения, становится тамбуром, составной частью нежилого помещения.
Выполнение указанных работ повлечет за собой не только изменение фасада здания, но и уменьшение доли общего имущества собственников многоквартирного дома.
Суд правильно определил, что в данном случае имеет место реконструкция здания, так как предусмотренные работы связаны с изменением фасадной части здания, их выполнение повлечет изменение входов, ликвидацию балкона и создание новой входной группы: оконного и дверного проема на месте лоджии, устройство площадки входа и ступенек крыльца, в результате чего происходит запользование общего имущества многоквартирного дома - фундамента, стены здания, расположенной под балконом, балконных плит (не по назначению), в результате чего изменяются параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к имуществу истца общего имущества многоквартирного дома, поэтому на такую реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Включение в состав нежилого помещения тамбура, находящегося в пределах внешних контуров нежилого помещения, предназначенного исключительно для использования и обслуживания данного нежилого помещения, повлечет изменение параметров жилого дома и его площади, в результате чего произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, так как в связи с увеличением общей площади помещения заявителя увеличивается ее и, соответственно, уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, а в будущем - и на земельный участок.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме.
В материалах дела имеется протокол N внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N по <адрес> <адрес>, в котором приняло участие 37,99 процентов от общего количества голосов в доме. За решение об устройстве отдельного входа и устройство ступеней для перевода квартиры заявителя в нежилое помещение проголосовало 97,8 процентов из принявших участие в голосовании.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ указанное решение было принято неправомочным (без кворума) общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме было принято в соответствии с действующим законодательством решение о его реконструкции.
При таких обстоятельствах с учетом изложенных норм права А. правомерно было отказано в переводе жилого в нежилое помещение в связи с отсутствием согласия собственников жилого дома.
Довод жалобы о том, что в данном случае не требовалось согласие собственников дома при переводе жилого помещения в нежилое, положения ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое предоставления согласия собственников помещений в многоквартирном доме, являются не состоятельными. Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод жалобы о том, что согласно рабочему проекту перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое под магазин непродовольственных товаров при проведении перепланировки не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышаются предельные параметры разрешенной перепланировки, установленные градостроительным регламентом, перепланировка не нарушает конструктивные характеристики зданий и фасадов, с учетом изложенного не влияют на законность принятого судом решения.
Довод жалобы о том, что согласие собственников многоквартирного дома не требуется, так как земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, не свидетельствует об отсутствии необходимости получения согласия всех собственников многоквартирного дома.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Следовательно, несмотря на то, что земельный участок не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой предполагается устройство отдельного входа в нежилое помещение и благоустройство территории. Занятие данной части земельного участка ведет к невозможности его использования в том размере, который существовал бы до обустройства входа в помещение и благоустройства территории.
Довод жалобы о том, что А. не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, опровергается почтовым уведомлением о вручении (л.д. N), согласно которому 25 октября 2013 года она получила судебную повестку о месте и времени рассмотрения дела. Из телефонограммы (л.д. N) также следует, что представитель заявителя 24 октября 2013 года был извещен о месте и времени рассмотрения дела. То, что 24 октября 2013 года проведена беседа без извещения заявителя и ее представителя, не может повлечь отмену решения суда, так как такое основание для его отмены законом не предусмотрено.
Довод жалобы о том, что после собеседования, назначенного на 24 октября 2013 года, подготовка по делу была перенесена на 28 октября 2013 года, опровергается материалами дела.
Выводы суда основаны на исследованных судом доказательствах, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к отмене судебного решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 28 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А. ФИО13 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-40/2014Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 января 2014 г. по делу N 33-40/2014г.
Судья: Лопатина Н.Н.
Докладчик: Поддымов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Поддымова А.В. и Москалевой Е.В.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу заявителя А. ФИО11 на решение Советского районного суда г. Липецка от 28 октября 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении заявления А. ФИО12 об оспаривании решения департамента ЖКХ администрации города Липецка от 26 сентября 2013 года об отказе в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое - отказать.
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Липецка, указывая, что она является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома. Она обратилась в департамент ЖКХ администрации г. Липецка с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, представив предусмотренные законом документы. Однако решением департамента ЖКХ администрации г. Липецка в переводе жилого помещения в нежилое отказано со ссылкой на несоблюдение условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ. Заявитель полагал данное решение незаконным, вынесенным с нарушением требований действующего законодательства.
В судебное заседание заявитель А. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель департамента ЖКХ администрации г. Липецка, возражая против удовлетворения заявления, объяснила, что поскольку заявителем производится реконструкция жилого помещения, в ходе которого затрагиваются несущие конструкции, являющиеся общей собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому требуется решение общего собрания собственников жилых помещений на использование заявителем общей собственности.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе А. просит об отмене решения, ссылаясь на то, что она и ее представитель не были извещены о месте и времени рассмотрения дела. Считает, что у департамента ЖКХ администрации г. Липецка отсутствовали правовые основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Выслушав представителя заявителя Д., поддержавшего жалобу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда правильным.
В соответствии со ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считает, что нарушены его права и свободы.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 названного Кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Кодекса условий перевода помещения.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Согласно п. 4.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
В соответствии с п. 4.2.4.9 названных Правил и норм не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки; использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома также требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Государственным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утвержденным Постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. N 242-ст, предусмотрено такое понятие как "подсобное помещение магазина". Согласно указанному ГОСТу подсобным помещением магазина признается часть помещения магазина, предназначенная для размещения вспомогательных служб и выполнения работ по обслуживанию технологического процесса. В состав подсобного помещения магазина входят помещения для хранения упаковочных и обвязочных материалов, технологического оборудования, инвентаря, тары, уборочных машин, отходов упаковки, мойки инвентаря и производственной тары, приема стеклянной посуды от населения, экспедиция по доставке товаров на дом, коридоры, тамбуры, вестибюли.
Судом установлено, что А. является собственником квартиры N дома N по <адрес> в г. Липецке, общей площадью N кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома.
31 июля 2013 года заявитель обратилась в департамент ЖКХ администрации г. Липецка с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое.
Согласно акту N о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 26 сентября 2013 года межведомственной комиссией г. Липецка по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, согласования переустройства и перепланировки жилых помещений А. в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое отказано в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.
Из рабочего проекта перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое под магазин непродовольственных товаров и пояснительной записки, составленных архитектором ФИО9, следует, что перепланировке подлежит жилое помещение первого этажа существующего многоэтажного жилого дома. Перепланировка предусматривает устройство нового входа в габаритах существующего оконного проема, демонтаж части легких перегородок, закладку дверного проема со стороны лестничной клетки. Устройство козырька. На прилегающей территории предусматривается размещение входа с площадками входа, устройство входных ступеней, благоустройство территории. Устройство площадки входа и ступенек крыльца предполагает изъятие земельного участка размером N м. X N м. Для устройства плиточного покрытия предусматривается изъятие газона площадью N кв. м. Для парковки автомобилей используется существующий заездной карман, расположенный в непосредственной близости от реконструируемого помещения.
Из планов помещений до и после перепланировки видно, что предусматривается разборка существующей подоконной части, в результате устройства входной группы балкон, площадь которого не входила в состав жилого помещения, становится тамбуром, составной частью нежилого помещения.
Выполнение указанных работ повлечет за собой не только изменение фасада здания, но и уменьшение доли общего имущества собственников многоквартирного дома.
Суд правильно определил, что в данном случае имеет место реконструкция здания, так как предусмотренные работы связаны с изменением фасадной части здания, их выполнение повлечет изменение входов, ликвидацию балкона и создание новой входной группы: оконного и дверного проема на месте лоджии, устройство площадки входа и ступенек крыльца, в результате чего происходит запользование общего имущества многоквартирного дома - фундамента, стены здания, расположенной под балконом, балконных плит (не по назначению), в результате чего изменяются параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к имуществу истца общего имущества многоквартирного дома, поэтому на такую реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Включение в состав нежилого помещения тамбура, находящегося в пределах внешних контуров нежилого помещения, предназначенного исключительно для использования и обслуживания данного нежилого помещения, повлечет изменение параметров жилого дома и его площади, в результате чего произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, так как в связи с увеличением общей площади помещения заявителя увеличивается ее и, соответственно, уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, а в будущем - и на земельный участок.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме.
В материалах дела имеется протокол N внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N по <адрес> <адрес>, в котором приняло участие 37,99 процентов от общего количества голосов в доме. За решение об устройстве отдельного входа и устройство ступеней для перевода квартиры заявителя в нежилое помещение проголосовало 97,8 процентов из принявших участие в голосовании.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ указанное решение было принято неправомочным (без кворума) общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме было принято в соответствии с действующим законодательством решение о его реконструкции.
При таких обстоятельствах с учетом изложенных норм права А. правомерно было отказано в переводе жилого в нежилое помещение в связи с отсутствием согласия собственников жилого дома.
Довод жалобы о том, что в данном случае не требовалось согласие собственников дома при переводе жилого помещения в нежилое, положения ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое предоставления согласия собственников помещений в многоквартирном доме, являются не состоятельными. Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод жалобы о том, что согласно рабочему проекту перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое под магазин непродовольственных товаров при проведении перепланировки не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышаются предельные параметры разрешенной перепланировки, установленные градостроительным регламентом, перепланировка не нарушает конструктивные характеристики зданий и фасадов, с учетом изложенного не влияют на законность принятого судом решения.
Довод жалобы о том, что согласие собственников многоквартирного дома не требуется, так как земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, не свидетельствует об отсутствии необходимости получения согласия всех собственников многоквартирного дома.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Следовательно, несмотря на то, что земельный участок не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой предполагается устройство отдельного входа в нежилое помещение и благоустройство территории. Занятие данной части земельного участка ведет к невозможности его использования в том размере, который существовал бы до обустройства входа в помещение и благоустройства территории.
Довод жалобы о том, что А. не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, опровергается почтовым уведомлением о вручении (л.д. N), согласно которому 25 октября 2013 года она получила судебную повестку о месте и времени рассмотрения дела. Из телефонограммы (л.д. N) также следует, что представитель заявителя 24 октября 2013 года был извещен о месте и времени рассмотрения дела. То, что 24 октября 2013 года проведена беседа без извещения заявителя и ее представителя, не может повлечь отмену решения суда, так как такое основание для его отмены законом не предусмотрено.
Довод жалобы о том, что после собеседования, назначенного на 24 октября 2013 года, подготовка по делу была перенесена на 28 октября 2013 года, опровергается материалами дела.
Выводы суда основаны на исследованных судом доказательствах, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к отмене судебного решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 28 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А. ФИО13 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)