Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Киприянов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Вьюговой Н.М.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "УК Союз-Московский" С. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 года, которым постановлено: иск удовлетворить частично.
Признать недействительными п. 4.1, 4.3 и 4.4 Соглашения о предоставлении права доступа в квартиру, заключенному между ООО "СУ-156", ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. от 07 октября 2011 года, признать недействительным п. 4.10 Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р., а также пп. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2 и 3.3 Приложения N 4 к Договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N.... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. в части обязанности Р. оплатить единовременным платежом плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. денежные средства в счет оплаченных, но не оказанных услуг, в размере..., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере..., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20 октября 2011 года по 10 января 2014 года в размере..., компенсацию морального вреда в размере.... рублей, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере..., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере... рублей, а всего денежные средства в размере....
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований - отказать,
установила:
Р. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Союз Московский", ООО "СУ-156" о признании недействительными пунктов 4.1, 4.3 и 4.4 трехстороннего Соглашения о предоставлении права доступа в квартиру, заключенного между ООО "СУ-156", ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. года, признании недействительным п. 4.10 Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р., а также п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2 и 3.3 Приложения N.... к Договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. в части обязанности Р. оплатить единовременным платежом плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения, взыскании с ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. денежных средств в счет оплаченных, но не оказанных услуг, в размере..., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере...., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20 октября 2011 года по 10 января 2014 года в размере..., компенсации морального вреда в размере.... рублей, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также возмещении понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере... рублей.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что заключил с ООО "СУ-156" предварительный договор купли-продажи квартиры. В последующем к нему было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого на покупателя была возложена обязанность оплатить расходы управляющей компании по содержанию и текущему ремонту дома до момента передачи истцу квартиры. Аналогичные условия были указаны и в трехстороннем соглашении, подписанном между ООО "СУ-156", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., от выполнения которых он не мог отказаться, так как в случае не подписания договора именно в той редакции, ему бы не выдали ключи от приобретенной им квартиры, в связи с чем, он был вынужден оплатить управляющей компании денежные средства в размере.... В последующем он обратился к управляющей компании с просьбой вернуть ему указанные денежные средства, на что получил отказ.
Истец Р. в судебное заседание не явился, его представители М.А.В. и М.А.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" по доверенности С. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.
Представитель ответчика ООО "СУ-156" в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ТСЖ "Град Московский-1" по доверенности Л. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ООО "УК "Союз-Московский" С. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Р. - М.А.Н., представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" С., представителя третьего лица ТСЖ "Град Московский-1" М.М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
Судом установлено, что... года между ООО "СУ-156" и Р. был заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры N... расположенной по адресу: ... 29 мая 2009 года Р. произвел оплату стоимости квартиры в размере... рублей на счет ООО "СУ-156", что подтверждается соответствующим платежным поручением.
...года, между ООО "СУ-156" и Р. заключено Дополнительное соглашение N... к предварительному договору в соответствии с п. 2 п. 2.1 которого на истца возложена обязанность до момента получения ключей от квартиры у эксплуатирующей организации ООО "УК Союз-Московский" компенсировать данной управляющей компании расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей будущей доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплатить коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием квартиры на основании счета выставленного ООО "УК Союз-Московский", за период с момента подписания разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до оформления права собственности покупателя на квартиру, но авансом не менее чем за 04 месяца.
19 марта 2010 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской области выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
07 октября 2011 года между ООО "СУ-156", Р. и УК "Союз-Московский" заключено Соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру с правом производства ремонтных и строительных работ. По условию пункта 2 Соглашения о предоставлении права на временный допуск в квартиру, Управляющая компания передает Р. ключи от квартиры и подписывает с ним Акт приема-передачи ключей от квартиры.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.3. указанного Соглашения установлена обязанность Р. оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры, а также оплачивать услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания Ключевой справки по многоквартирному дому (п. 1.5. Соглашения) по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры.
.....года, между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" был составлен Акт первичного осмотра помещения (вышеуказанной квартиры), а также Акт приема-передачи ключей от вышеуказанной квартиры.
Также... года между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" заключен Договор N.... на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Пунктами 4.10 указанного Договора N 2100120073 и п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3 Приложения N 4 к нему предусмотрен порядок оплаты за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальные услуги, а также дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в следующем порядке: единовременным платежом за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения.
...года Р. произвел оплату выставленного ему.
ООО "УК "Союз-Московский" счета по оплате расходов на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому от 19 марта 2010 года, то есть с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры от 19 октября 2011 года включительно, в размере... копеек, что подтверждается представленным суду оригиналом платежного поручения N... от... года (л.д. 40).
Решением Видновского городского суда Московской области от 07 марта 2012 года за истцом признано право собственности на трехкомнатную квартиру N..... по адресу: .....
На основании указанного решения 17 сентября 2012 г. зарегистрировано право собственности истца на указанную квартиру.
Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу п. 1 и пп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права на жилое помещение и/или с момента принятия лицом, от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно положениям ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами закона, правильно исходил из того, что доступ в квартиру истцу предоставлен с 19 октября 2011 г. и только с этой даты у него возникла обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Не имея доступа в квартиру до указанной даты истец фактически не пользовался никакими услугами, а установление ответчиком дополнительных платежей за период до передачи квартиры, противоречит закону и ущемляет права истца как потребителя.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
С учетом положений приведенной нормы закона, суд правомерно признал недействительными условия п. п. 3, 4.1, 4.3, 4.4. Соглашения о предоставлении права на временный допуск в квартиру, а также п. 4.10 Договора N.... и п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, Приложения N 4 к Договору N 2100120073 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от... года об оплате услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, а также дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества, уплате единовременного платежа за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания акта приема-передачи ключей от помещения, в размере....., поскольку данные условия устанавливают для потребителя не предусмотренные законом обязанности.
Придя к выводу о недействительности условия о взимании платы за услуги до передачи потребителю квартиры, суд правомерно взыскал с ответчика ООО "УК "Союз-Московский" в пользу истца уплаченную данному ответчику сумму в размере....
Доводы апелляционной жалобы ответчика ООО "УК "Союз-Московский" о том, что Р. в силу положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора добровольно принял на себя обязанности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома за период с 19 марта 2010 года по 19 октября 2011 года в размере...., суд обоснованно отклонил, указав на то, что подписание соглашения являлось условием допуска истца в приобретенную им по договору квартиру, а, следовательно, было вынужденным, как и уплата денежных средств.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в доме создано ТСЖ "Град Московский", которое на внеочередном собрании выбрало управляющую организацию - ООО "УК "Союз-Московский", с которым заключило договор, что на собрании определены условия договора управления, порядок внесения платежей, утверждены размеры платы, также были предметом исследования суда первой инстанции. Выводов суда об отсутствии у истца обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества и коммунальные платежи до обеспечения ему доступа в квартиру, эти доводы не опровергают и отмену решения не влекут.
Пунктом 3 ст. 31 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В соответствии е пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Поскольку 15 ноября 2013 года истец обратился к ответчику с претензией и требованием возвратить незаконно полученную от него денежную сумму, на которую 27 ноября 2013 года получил отказ, суд обоснованно взыскал в его пользу неустойку за неудовлетворение требования потребителя в размере.....
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном взимании неустойки основаны не неверном толковании норм закона и не могут быть приняты во внимание.
Вместе с тем, у суда не имелось оснований для начисления процентов по ст. 395 ГК РФ, поскольку денежные средства истца ответчик получил по договору, положения которого оспорены не были, т.е. на законном основании. О недействительности положений договора, о своем несогласии с ним и о возвращении денег истец ответчику не заявлял вплоть до 15 ноября 2013 г. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до момента признания условий договора недействительными, не имеется.
С учетом изложенного, решение подлежит отмене в части взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ с уменьшением взысканной с ответчика в пользу истца суммы на....
В соответствии с положениями ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" судом правомерно взыскана компенсация морального вреда в сумме.... рублей с учетом нравственных страданий истца и степени вины ответчика в нарушении его прав, а также штраф в пользу истца как потребителя по основаниям п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Ввиду изменения общей взыскиваемой суммы, подлежит изменению и размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Учитывая, что в пользу истца с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере....
Доводы апелляционной жалобы о том, что к возникшим правоотношениям неприменимы положения Закона РФ "О защите прав потребителей" несостоятельны.
Закон о защите прав потребителя, в соответствии с его преамбулой, регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Именно такие отношения возникли на основании Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. и устанавливавшего обязанность Р. оплатить единовременным платежом услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также дополнительные услуги.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению с исключением из общей суммы взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и соответствующим изменением штрафа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Щербинского районного суда города Москвы от 24 февраля 2015 года изменить в части взыскания денежных средств.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. в счет оплаченной им по договору суммы, неустойку в размере...., компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф...., а всего....
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "УК "Союз-Московский" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5690
Требование: О признании недействительными пунктов соглашения о предоставлении права доступа в квартиру, признании недействительным пункта договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, взыскании денежных средств, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N 33-5690
Судья Киприянов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Вьюговой Н.М.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "УК Союз-Московский" С. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 года, которым постановлено: иск удовлетворить частично.
Признать недействительными п. 4.1, 4.3 и 4.4 Соглашения о предоставлении права доступа в квартиру, заключенному между ООО "СУ-156", ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. от 07 октября 2011 года, признать недействительным п. 4.10 Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р., а также пп. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2 и 3.3 Приложения N 4 к Договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N.... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. в части обязанности Р. оплатить единовременным платежом плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. денежные средства в счет оплаченных, но не оказанных услуг, в размере..., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере..., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20 октября 2011 года по 10 января 2014 года в размере..., компенсацию морального вреда в размере.... рублей, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере..., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере... рублей, а всего денежные средства в размере....
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований - отказать,
установила:
Р. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Союз Московский", ООО "СУ-156" о признании недействительными пунктов 4.1, 4.3 и 4.4 трехстороннего Соглашения о предоставлении права доступа в квартиру, заключенного между ООО "СУ-156", ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. года, признании недействительным п. 4.10 Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р., а также п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2 и 3.3 Приложения N.... к Договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома N... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. в части обязанности Р. оплатить единовременным платежом плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения, взыскании с ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. денежных средств в счет оплаченных, но не оказанных услуг, в размере..., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере...., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20 октября 2011 года по 10 января 2014 года в размере..., компенсации морального вреда в размере.... рублей, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также возмещении понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере... рублей.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что заключил с ООО "СУ-156" предварительный договор купли-продажи квартиры. В последующем к нему было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого на покупателя была возложена обязанность оплатить расходы управляющей компании по содержанию и текущему ремонту дома до момента передачи истцу квартиры. Аналогичные условия были указаны и в трехстороннем соглашении, подписанном между ООО "СУ-156", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., от выполнения которых он не мог отказаться, так как в случае не подписания договора именно в той редакции, ему бы не выдали ключи от приобретенной им квартиры, в связи с чем, он был вынужден оплатить управляющей компании денежные средства в размере.... В последующем он обратился к управляющей компании с просьбой вернуть ему указанные денежные средства, на что получил отказ.
Истец Р. в судебное заседание не явился, его представители М.А.В. и М.А.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" по доверенности С. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.
Представитель ответчика ООО "СУ-156" в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ТСЖ "Град Московский-1" по доверенности Л. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ООО "УК "Союз-Московский" С. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Р. - М.А.Н., представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" С., представителя третьего лица ТСЖ "Град Московский-1" М.М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
Судом установлено, что... года между ООО "СУ-156" и Р. был заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры N... расположенной по адресу: ... 29 мая 2009 года Р. произвел оплату стоимости квартиры в размере... рублей на счет ООО "СУ-156", что подтверждается соответствующим платежным поручением.
...года, между ООО "СУ-156" и Р. заключено Дополнительное соглашение N... к предварительному договору в соответствии с п. 2 п. 2.1 которого на истца возложена обязанность до момента получения ключей от квартиры у эксплуатирующей организации ООО "УК Союз-Московский" компенсировать данной управляющей компании расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей будущей доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплатить коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием квартиры на основании счета выставленного ООО "УК Союз-Московский", за период с момента подписания разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до оформления права собственности покупателя на квартиру, но авансом не менее чем за 04 месяца.
19 марта 2010 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской области выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
07 октября 2011 года между ООО "СУ-156", Р. и УК "Союз-Московский" заключено Соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру с правом производства ремонтных и строительных работ. По условию пункта 2 Соглашения о предоставлении права на временный допуск в квартиру, Управляющая компания передает Р. ключи от квартиры и подписывает с ним Акт приема-передачи ключей от квартиры.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.3. указанного Соглашения установлена обязанность Р. оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры, а также оплачивать услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания Ключевой справки по многоквартирному дому (п. 1.5. Соглашения) по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры.
.....года, между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" был составлен Акт первичного осмотра помещения (вышеуказанной квартиры), а также Акт приема-передачи ключей от вышеуказанной квартиры.
Также... года между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" заключен Договор N.... на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Пунктами 4.10 указанного Договора N 2100120073 и п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3 Приложения N 4 к нему предусмотрен порядок оплаты за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальные услуги, а также дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в следующем порядке: единовременным платежом за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от помещения.
...года Р. произвел оплату выставленного ему.
ООО "УК "Союз-Московский" счета по оплате расходов на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому от 19 марта 2010 года, то есть с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры от 19 октября 2011 года включительно, в размере... копеек, что подтверждается представленным суду оригиналом платежного поручения N... от... года (л.д. 40).
Решением Видновского городского суда Московской области от 07 марта 2012 года за истцом признано право собственности на трехкомнатную квартиру N..... по адресу: .....
На основании указанного решения 17 сентября 2012 г. зарегистрировано право собственности истца на указанную квартиру.
Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу п. 1 и пп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права на жилое помещение и/или с момента принятия лицом, от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно положениям ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами закона, правильно исходил из того, что доступ в квартиру истцу предоставлен с 19 октября 2011 г. и только с этой даты у него возникла обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Не имея доступа в квартиру до указанной даты истец фактически не пользовался никакими услугами, а установление ответчиком дополнительных платежей за период до передачи квартиры, противоречит закону и ущемляет права истца как потребителя.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
С учетом положений приведенной нормы закона, суд правомерно признал недействительными условия п. п. 3, 4.1, 4.3, 4.4. Соглашения о предоставлении права на временный допуск в квартиру, а также п. 4.10 Договора N.... и п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, Приложения N 4 к Договору N 2100120073 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от... года об оплате услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, а также дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества, уплате единовременного платежа за период с даты подписания "Ключевой справки" по дому по дату подписания акта приема-передачи ключей от помещения, в размере....., поскольку данные условия устанавливают для потребителя не предусмотренные законом обязанности.
Придя к выводу о недействительности условия о взимании платы за услуги до передачи потребителю квартиры, суд правомерно взыскал с ответчика ООО "УК "Союз-Московский" в пользу истца уплаченную данному ответчику сумму в размере....
Доводы апелляционной жалобы ответчика ООО "УК "Союз-Московский" о том, что Р. в силу положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора добровольно принял на себя обязанности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома за период с 19 марта 2010 года по 19 октября 2011 года в размере...., суд обоснованно отклонил, указав на то, что подписание соглашения являлось условием допуска истца в приобретенную им по договору квартиру, а, следовательно, было вынужденным, как и уплата денежных средств.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в доме создано ТСЖ "Град Московский", которое на внеочередном собрании выбрало управляющую организацию - ООО "УК "Союз-Московский", с которым заключило договор, что на собрании определены условия договора управления, порядок внесения платежей, утверждены размеры платы, также были предметом исследования суда первой инстанции. Выводов суда об отсутствии у истца обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества и коммунальные платежи до обеспечения ему доступа в квартиру, эти доводы не опровергают и отмену решения не влекут.
Пунктом 3 ст. 31 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В соответствии е пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Поскольку 15 ноября 2013 года истец обратился к ответчику с претензией и требованием возвратить незаконно полученную от него денежную сумму, на которую 27 ноября 2013 года получил отказ, суд обоснованно взыскал в его пользу неустойку за неудовлетворение требования потребителя в размере.....
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном взимании неустойки основаны не неверном толковании норм закона и не могут быть приняты во внимание.
Вместе с тем, у суда не имелось оснований для начисления процентов по ст. 395 ГК РФ, поскольку денежные средства истца ответчик получил по договору, положения которого оспорены не были, т.е. на законном основании. О недействительности положений договора, о своем несогласии с ним и о возвращении денег истец ответчику не заявлял вплоть до 15 ноября 2013 г. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до момента признания условий договора недействительными, не имеется.
С учетом изложенного, решение подлежит отмене в части взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ с уменьшением взысканной с ответчика в пользу истца суммы на....
В соответствии с положениями ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" судом правомерно взыскана компенсация морального вреда в сумме.... рублей с учетом нравственных страданий истца и степени вины ответчика в нарушении его прав, а также штраф в пользу истца как потребителя по основаниям п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Ввиду изменения общей взыскиваемой суммы, подлежит изменению и размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Учитывая, что в пользу истца с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере....
Доводы апелляционной жалобы о том, что к возникшим правоотношениям неприменимы положения Закона РФ "О защите прав потребителей" несостоятельны.
Закон о защите прав потребителя, в соответствии с его преамбулой, регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Именно такие отношения возникли на основании Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома... от.... года, заключенного между ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" и Р. и устанавливавшего обязанность Р. оплатить единовременным платежом услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также дополнительные услуги.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению с исключением из общей суммы взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и соответствующим изменением штрафа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Щербинского районного суда города Москвы от 24 февраля 2015 года изменить в части взыскания денежных средств.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз-Московский" в пользу Р. в счет оплаченной им по договору суммы, неустойку в размере...., компенсацию морального вреда в размере... рублей, штраф...., а всего....
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "УК "Союз-Московский" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)