Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Верховного Суда Российской Федерации Меркулов В.П., рассмотрев жалобу заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. на решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года, вынесенные в отношении ООО "САР-холдинг" по делу N А04-3049/2014 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
установил:
постановлением заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области N 149 от 23 апреля 2014 года ООО "САР-холдинг" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере десяти тысяч рублей.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года указанное постановление оставлено без изменения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года оставлено без изменения.
Заместитель руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с жалобой, в которой просит об отмене состоявшихся в отношении Общества постановлений.
Жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административное наказание.
Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.
Статьей 708 ГК РФ и частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства).
В силу статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.
Частью 3 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора, изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, т.е. в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
Объект долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий: участник долевого строительства уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок; имеется односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, составленный застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче (ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В силу статьи 432 ГК РФ цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон.
Согласно ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статьей 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Из судебных постановлений следует, что ООО "САР-холдинг" осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, в частности в кварталах 67 и 191 города Благовещенска, заключая договора долевого строительства с иными лицами. На основании статьи 428 ГК РФ договор, заключаемый участником с ООО "САР-холдинг", является договором присоединения, так как условия договора определены ООО "САР-холдинг" в стандартной форме и могут быть приняты гражданином-потребителем не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
5 февраля 2014 года руководителем Управления Роспотребнадзора вынесено распоряжение N 82 о проведении в отношении ООО "САР-холдинг" плановой выездной проверки с целью оценки соответствия осуществляемой им деятельности обязательным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей. Сроки проведения проверки установлены с 17 февраля 2014 года по 17 марта 2014 года.
В ходе проведения проверки рассмотрены документы: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (67 квартал) (далее - Договор); договор N 73-3-67(2)203 от 18 ноября 2013 года (далее - Договор 1); договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (191 квартал) (далее - Договор 2); заключенный договор N 2-191-А участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12 ноября 2013 года с дополнительным соглашением N 1 к договору от 29 января 2014 года (далее - Договор 3); дополнительная информация (вх. от 19.02.2014 N 1397); устав ООО "САР-холдинг".
Проверкой установлено, что представленные договоры участия в долевом строительстве не соответствуют условиям норм действующего законодательства в области защиты прав потребителей, Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ:
1. Пунктом 2.5 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае продления срока завершения строительства Застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом если срок завершения строительства продлевается на период не более чем 2 (два) месяца, подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора, в части сроков ввода Дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения Участником письменного уведомления Застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Участника от получения письма или в связи с отсутствием Участника по указанному почтовому адресу.
Условие договоров (п. 2.5 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) о том, что застройщик может продлить срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.), является обоснованным.
2. Пунктом 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае, если в срок, указанный в п. 2.7 настоящего договора (в течение 5 дней с момента получения уведомления о завершении строительства), участник не подпишет Акт приема-передачи объекта или не передаст Застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также, если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема передачи объекта. С момента составления одностороннего акта приема-передачи объекта обязательства Застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом.
Пункт 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, то есть до истечения срока передачи объекта, что ухудшает положение участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и ставит участника - потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем, если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные частью 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".
3. Пунктом 2.9 Договора, Договора 1, Договора 3, пунктом 2.10 Договора 2 установлено, что с момента подписания акта сдачи-приемки объекта или с момента, когда в соответствии с п. 2.8 настоящего договора, обязательства застройщика по передаче объекта считаются исполненными, участник несет все расходы по содержанию и обслуживанию объекта и общего имущества дома. При этом стороны определили, что подписанием настоящего договора участник выражает свое согласие на передачу объекта и общего имущества дома с момента ввода в эксплуатацию на обслуживание эксплуатирующей организации, привлеченной по усмотрению застройщика в качестве управляющей компании по ставкам и тарифам, установленным этой эксплуатирующей организацией и обязуется заключить с ней соответствующий договор на обслуживание.
Указанное условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию.
4. Пунктом 3.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях: пп. 3.4.1 (Договора, Договора 1, Договора 3) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м, объектов долевого строительства; пп. 3.4.2 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим договором; пп. 3.4.3 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) возникновения необходимости выполнения "чистовой отделки", указанной в п. 1.5 настоящего договора. Стоимость "чистовой отделки" определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ; пп. 3.4.4 (Договора 1, Договора 2, Договора 3) неисполнение или нарушение срока исполнения участником обязанности по регистрации договора долевого участия, установленной п. 6.1 договора; пунктом 3.5 Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2 - 3.4.4 настоящего договора и в Договоре при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2 - 3.4.3 застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора, в частности стоимости объекта считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.
Таким образом, условия, содержащиеся в п. 3.4 и пп. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 устанавливают случаи изменения цены договора; при указании в пп. 3.4.1 Договора, Договора 1, Договора 3 обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в Договоре. Условия в пп. 3.4.4 Договора 1, Договора 2, Договора 3 противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 732 ГК РФ.
5. Пунктом 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.
6. Пунктом 4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанное условие не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
7. Пунктом 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что застройщик не отвечает по гарантийным обязательствам, предусмотренным настоящим договором, в случае проведения участником перепланировок и реконструкций объекта с нарушением действующего жилищного, градостроительного законодательства, технических регламентов и строительных норм и правил, а также ненадлежащего ремонта, произведенного участником или другими лицами.
При рассмотрении жалобы Общества на постановление о привлечении к административной ответственности, Арбитражный суд Амурской области признал условия договоров (пункта 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) не противоречащими действующему законодательству и не ущемляющими права потребителей на основании следующего.
Как следует из пункта 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.
Данное условие соответствует статье 37 Закона, поскольку приведение в договоре нормы права не в полном объеме в данном случае не свидетельствует о несоответствии условий договора требованиям законодательства и о нарушении прав потребителей.
Кроме того, вывод о том, что пп. 3.4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе) также признан судом ошибочным, поскольку указание о том, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ не является условием договора долевого участия в строительстве, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.
Также судом признан необоснованным вывод административного органа о том, что пункты 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3, не соответствуют действующему законодательству и ущемляют права потребителей, - не обоснованы, поскольку указанные пункты не противоречат части 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" - участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока; застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Не согласиться с выводами суда об исключении указанных пунктов договоров из объема совершенных Обществом нарушений при заключении договоров участия в долевом строительстве, поскольку они не ущемляют права потребителей, оснований не имеется.
Иные пункты заключенных Обществом договоров свидетельствуют о наличии в действиях ООО "САР-холдинг" объективной стороны состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
В связи с изложенным доводы жалобы об изменении мотивировочной части судебных постановлений в части признания исключенных судом условий договора из объема совершенного Обществом административного правонарушения, подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 30.13 и 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года, вынесенные в отношении ООО "САР-холдинг" по делу N А04-3049/2014 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, оставить без изменения, а жалобу заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. - без удовлетворения.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
В.П.МЕРКУЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 18.12.2014 N 303-АД14-7399 ПО ДЕЛУ N А04-3049/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. N 303-АД14-7399
Судья Верховного Суда Российской Федерации Меркулов В.П., рассмотрев жалобу заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. на решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года, вынесенные в отношении ООО "САР-холдинг" по делу N А04-3049/2014 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
установил:
постановлением заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области N 149 от 23 апреля 2014 года ООО "САР-холдинг" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере десяти тысяч рублей.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года указанное постановление оставлено без изменения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года оставлено без изменения.
Заместитель руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с жалобой, в которой просит об отмене состоявшихся в отношении Общества постановлений.
Жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административное наказание.
Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.
Статьей 708 ГК РФ и частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства).
В силу статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.
Частью 3 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора, изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, т.е. в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
Объект долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий: участник долевого строительства уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок; имеется односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, составленный застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче (ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В силу статьи 432 ГК РФ цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон.
Согласно ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статьей 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Из судебных постановлений следует, что ООО "САР-холдинг" осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, в частности в кварталах 67 и 191 города Благовещенска, заключая договора долевого строительства с иными лицами. На основании статьи 428 ГК РФ договор, заключаемый участником с ООО "САР-холдинг", является договором присоединения, так как условия договора определены ООО "САР-холдинг" в стандартной форме и могут быть приняты гражданином-потребителем не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
5 февраля 2014 года руководителем Управления Роспотребнадзора вынесено распоряжение N 82 о проведении в отношении ООО "САР-холдинг" плановой выездной проверки с целью оценки соответствия осуществляемой им деятельности обязательным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей. Сроки проведения проверки установлены с 17 февраля 2014 года по 17 марта 2014 года.
В ходе проведения проверки рассмотрены документы: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (67 квартал) (далее - Договор); договор N 73-3-67(2)203 от 18 ноября 2013 года (далее - Договор 1); договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (191 квартал) (далее - Договор 2); заключенный договор N 2-191-А участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12 ноября 2013 года с дополнительным соглашением N 1 к договору от 29 января 2014 года (далее - Договор 3); дополнительная информация (вх. от 19.02.2014 N 1397); устав ООО "САР-холдинг".
Проверкой установлено, что представленные договоры участия в долевом строительстве не соответствуют условиям норм действующего законодательства в области защиты прав потребителей, Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ:
1. Пунктом 2.5 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае продления срока завершения строительства Застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом если срок завершения строительства продлевается на период не более чем 2 (два) месяца, подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора, в части сроков ввода Дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения Участником письменного уведомления Застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Участника от получения письма или в связи с отсутствием Участника по указанному почтовому адресу.
Условие договоров (п. 2.5 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) о том, что застройщик может продлить срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.), является обоснованным.
2. Пунктом 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае, если в срок, указанный в п. 2.7 настоящего договора (в течение 5 дней с момента получения уведомления о завершении строительства), участник не подпишет Акт приема-передачи объекта или не передаст Застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также, если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема передачи объекта. С момента составления одностороннего акта приема-передачи объекта обязательства Застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом.
Пункт 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, то есть до истечения срока передачи объекта, что ухудшает положение участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и ставит участника - потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем, если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные частью 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".
3. Пунктом 2.9 Договора, Договора 1, Договора 3, пунктом 2.10 Договора 2 установлено, что с момента подписания акта сдачи-приемки объекта или с момента, когда в соответствии с п. 2.8 настоящего договора, обязательства застройщика по передаче объекта считаются исполненными, участник несет все расходы по содержанию и обслуживанию объекта и общего имущества дома. При этом стороны определили, что подписанием настоящего договора участник выражает свое согласие на передачу объекта и общего имущества дома с момента ввода в эксплуатацию на обслуживание эксплуатирующей организации, привлеченной по усмотрению застройщика в качестве управляющей компании по ставкам и тарифам, установленным этой эксплуатирующей организацией и обязуется заключить с ней соответствующий договор на обслуживание.
Указанное условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию.
4. Пунктом 3.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях: пп. 3.4.1 (Договора, Договора 1, Договора 3) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м, объектов долевого строительства; пп. 3.4.2 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим договором; пп. 3.4.3 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) возникновения необходимости выполнения "чистовой отделки", указанной в п. 1.5 настоящего договора. Стоимость "чистовой отделки" определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ; пп. 3.4.4 (Договора 1, Договора 2, Договора 3) неисполнение или нарушение срока исполнения участником обязанности по регистрации договора долевого участия, установленной п. 6.1 договора; пунктом 3.5 Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2 - 3.4.4 настоящего договора и в Договоре при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2 - 3.4.3 застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора, в частности стоимости объекта считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.
Таким образом, условия, содержащиеся в п. 3.4 и пп. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 устанавливают случаи изменения цены договора; при указании в пп. 3.4.1 Договора, Договора 1, Договора 3 обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в Договоре. Условия в пп. 3.4.4 Договора 1, Договора 2, Договора 3 противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 732 ГК РФ.
5. Пунктом 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.
6. Пунктом 4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанное условие не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
7. Пунктом 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что застройщик не отвечает по гарантийным обязательствам, предусмотренным настоящим договором, в случае проведения участником перепланировок и реконструкций объекта с нарушением действующего жилищного, градостроительного законодательства, технических регламентов и строительных норм и правил, а также ненадлежащего ремонта, произведенного участником или другими лицами.
При рассмотрении жалобы Общества на постановление о привлечении к административной ответственности, Арбитражный суд Амурской области признал условия договоров (пункта 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) не противоречащими действующему законодательству и не ущемляющими права потребителей на основании следующего.
Как следует из пункта 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.
Данное условие соответствует статье 37 Закона, поскольку приведение в договоре нормы права не в полном объеме в данном случае не свидетельствует о несоответствии условий договора требованиям законодательства и о нарушении прав потребителей.
Кроме того, вывод о том, что пп. 3.4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе) также признан судом ошибочным, поскольку указание о том, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ не является условием договора долевого участия в строительстве, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.
Также судом признан необоснованным вывод административного органа о том, что пункты 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3, не соответствуют действующему законодательству и ущемляют права потребителей, - не обоснованы, поскольку указанные пункты не противоречат части 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" - участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока; застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Не согласиться с выводами суда об исключении указанных пунктов договоров из объема совершенных Обществом нарушений при заключении договоров участия в долевом строительстве, поскольку они не ущемляют права потребителей, оснований не имеется.
Иные пункты заключенных Обществом договоров свидетельствуют о наличии в действиях ООО "САР-холдинг" объективной стороны состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
В связи с изложенным доводы жалобы об изменении мотивировочной части судебных постановлений в части признания исключенных судом условий договора из объема совершенного Обществом административного правонарушения, подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 30.13 и 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 3 июля 2014 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 года, вынесенные в отношении ООО "САР-холдинг" по делу N А04-3049/2014 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, оставить без изменения, а жалобу заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области Перепелица А.А. - без удовлетворения.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
В.П.МЕРКУЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)