Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-2 в аренду была сдана часть нежилого помещения, которая была самовольно отгорожена возведенной ответчиком-1 кирпичной перегородкой, что повлекло уменьшение площади общего имущества дома. Истец считает, что ответчик-1 не имеет каких-либо полномочий без решения общего собрания членов товарищества передавать в аренду объекты общего имущества собственников жилья.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Моисеевой Л.А., Кочеровой Л.В.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 24 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе И.Г.Х. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 11 февраля 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И.Г.Х. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от *** заключенного между ТСЖ "***" в лице П., действующей на основании доверенности, и С., согласно которого последнему передана в аренду часть нежилого помещения площадью 4,4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже - для личных нужд; об обязании С. возвратить занимаемую им часть нежилого помещения площадью 4,4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже, отказать.
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
И.Г.Х. обратилась в суд с иском к ТСЖ "***", С. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, понуждении возвратить часть помещения. В обоснование указала, что она является собственником ***. *** между ТСЖ "***" в лице П. и С. был заключен договор аренды в отношении части нежилого помещения в виде коридора 2 этажа, площадью 4,4 кв. м, отгороженной самовольно возведенной ответчиком кирпичной перегородкой, что повлекло уменьшение площади общего имущества дома. Полагает, что ТСЖ "***" не имеет каких-либо полномочий без решения общего собрания членов ТСЖ передавать в аренду объекты общего имущества собственников жилья. В этой связи просила признать недействительным договор аренды нежилого помещения - части подъезда 2 этажа дома ***, площадью 4,4 кв. м, заключенный *** между ТСЖ "***" и С.; обязать С. возвратить занимаемую им часть подъезда, взыскать со С. понесенные ею расходы за услуги представителя в размере *** руб.
Ответчик С. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель С. и ТСЖ "***" У. иск не признал. Пояснил, что истец оспаривает перепланировку, которой уже была дана оценка при вынесении иного решения суда.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе И.Г.Х. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что предмет договора аренды в виде изолированного жилого помещения не существует, отсутствуют документы как о согласии общего собрания на возведение такой перегородки, так и о самом факте ее возведения. Полагает, что возведение С. перегородки уменьшило площадь общего имущества. Оспаривает результаты голосования, указанные в протоколе общего собрания жильцов от ***.
Проверив материалы дела, выслушав И.Г.Х., ее представителя В., представителя ответчика - У., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от *** отказано в удовлетворении иска И.Г.Х. к С. об устранении самовольно возведенного на лестничной площадке тамбура и возложении обязанностей по устранению указанных нарушений.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от *** вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.
Судебными постановлениями установлено, что С. является собственником квартир ***. И.Г.Х. является собственником ***. С. произведена перепланировка указанных жилых помещений, в результате которой произведены: демонтаж стены между жилыми помещениями (объединение в одно жилое помещение), закладка одного дверного проема, произведен монтаж дверного проема. В общем коридоре установлена перегородка на примыкающей к жилым помещениям части лестничной площадки.
Давая оценку правомерности установления перегородки и ее влияния на права И.Г.Х., суд установил, что функциональное назначение общего коридора, имеющего Г-образную конфигурацию не изменилось, произошло уменьшение его площади за счет площади прилегающей к квартирам 13 и 14 и обособленной от квартиры 15 глухой стеной, непосредственно площадь коридора, находящаяся перед жилым помещением истца в результате возведения перегородки затронута не была. При рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции также принимались во внимание пояснения И.Г.Х., согласно которым С. отгородил часть коридора размером 3 метра на 1 м 40 см, осталось свободными 6 м на 1, 7 м, отступ от перегородки до двери И.Г.Х. составляет 90 см. Установив, что имелась техническая возможность обособления части площади коридора, примыкающей к квартирам 13 и 14, доступ к жилому помещению И.Ш. фактически не ограничен, судами первой и апелляционной инстанции сделан вывод о том, что монтаж перегородки произведен с соблюдением требований жилищного законодательства и прав И.Г.Х. не нарушает.
Обратившись в суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, понуждении возвратить часть помещения, И.Г.Х. сослалась на то, что в отношении части нежилого помещения в виде коридора 2 этажа, площадью 4,4 кв. м, отгороженной самовольно возведенной кирпичной перегородкой, ответчиком с ТСЖ "***" был заключен договор аренды. Данный договор полагала недействительной сделкой, не соответствующей закону, совершенной в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома, которое должно было быть получено на общем собрании, и нарушающей ее права как собственника соседней квартиры, не позволяющей ей внести мебель в свою квартиру.
Проверив доводы истца, суд в решении исходил из следующего.
В силу п. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что 29.02.2012 между С. и ТСЖ "Волна" в лице П., действующей по доверенности, был заключен договор аренды от *** в отношении части нежилого помещения, площадью 4, 4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже для личных нужд на 11 месяцев. В качестве арендной платы договором предусмотрена сумма коммунальных платежей по утвержденному тарифу ТСЖ за один календарный месяц.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Уставом ТСЖ "***" предусмотрено, что по решению принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в данном доме (п. 5.4 Устава ТСЖ "***).
Согласно п. 11.2 Устава ТСЖ "***" к компетенции общего собрания членов ТС относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Решения общего собрание членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества (п. 12.4 Устава ТСЖ "***").
Установив, что решение о сдаче в аренду общего имущества, используемого собственниками для личных нужд было принято на общем собрании *** путем заочного голосования квалифицированным большинством голосов (88, 5%) (л.д.*), суд пришел к выводу о соблюдении установленного законом порядка принятия такого решения, учитывая, что результаты голосования при рассмотрении дела судом первой инстанции никем не были оспорены.
Приводимые в апелляционной жалобе доводы И.Г.Ф. об оспаривании результатов голосования в протоколе общего собрания жильцов от ***, отклоняются. Данные доводы при рассмотрении дела в суде первой инстанции в возражение заявленных требований не приводились. Ответчик ссылался лишь на нарушение порядка голосования, не оспаривая действительности результатов голосования. Кроме того, истицей не представлено доказательств, что на собрании отсутствовал необходимый кворум.
Ответчиком суду представлена справка с приведением фамилий собственников жилых помещений, которые выразили свое согласие на сдачу в аренду части общего имущества (площади в тамбуре, прилегающей к квартирам С. в размере 4,4. кв. м), удостоверенных их подписями.
Судебная коллегия также учитывает положения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
С учетом установления того, что принятым решением общего собрания о сдаче в аренду общего имущества (площади в тамбуре, прилегающей к квартирам С. в размере 4,4 кв. м) права И.Г.Ф. не были нарушены, какие-либо нарушения при голосовании на общем собрании не могут быть расценены в качестве обстоятельства, влекущего отмену принятого судом решения.
По выше приведенным основаниям подлежит отклонению довод о том, что требовалось согласие всех собственников многоквартирного дома на возведение перегородки.
В результате заключения договора аренды части нежилого помещения по существу уменьшения размера общего имущества не произошло, договор аренды по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагает, что имущество предоставляется во временное владение и в случае неисполнения арендатором его условий может быть расторгнут по инициативе арендодателя по основаниям ст. 619 ГК РФ.
Доводы И.Г.Ф. о том, что в связи с возведением ответчиком перегородки она не может внести мебель в свою квартиру, с учетом вышеизложенных обстоятельств отклоняются. Истицей в судебном заседании не представлено доказательств, что изменение площади общего коридора не позволило внести квартиру столешницу предназначенную для кухонного гарнитура.
С учетом установленного, подлежат отклонению все приводимые И.Г.Ф. доводы, оспаривающие законность возведения С. перегородки.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. ст. 328, 330 ГПК РФ могут повлечь отмену решения суда, по настоящему делу не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 11 февраля 2013 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2633/13
Требование: О признании договора аренды нежилого помещения недействительным, обязании возвратить часть помещения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-2 в аренду была сдана часть нежилого помещения, которая была самовольно отгорожена возведенной ответчиком-1 кирпичной перегородкой, что повлекло уменьшение площади общего имущества дома. Истец считает, что ответчик-1 не имеет каких-либо полномочий без решения общего собрания членов товарищества передавать в аренду объекты общего имущества собственников жилья.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N 33-2633/13
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Моисеевой Л.А., Кочеровой Л.В.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 24 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе И.Г.Х. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 11 февраля 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И.Г.Х. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от *** заключенного между ТСЖ "***" в лице П., действующей на основании доверенности, и С., согласно которого последнему передана в аренду часть нежилого помещения площадью 4,4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже - для личных нужд; об обязании С. возвратить занимаемую им часть нежилого помещения площадью 4,4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже, отказать.
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
И.Г.Х. обратилась в суд с иском к ТСЖ "***", С. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, понуждении возвратить часть помещения. В обоснование указала, что она является собственником ***. *** между ТСЖ "***" в лице П. и С. был заключен договор аренды в отношении части нежилого помещения в виде коридора 2 этажа, площадью 4,4 кв. м, отгороженной самовольно возведенной ответчиком кирпичной перегородкой, что повлекло уменьшение площади общего имущества дома. Полагает, что ТСЖ "***" не имеет каких-либо полномочий без решения общего собрания членов ТСЖ передавать в аренду объекты общего имущества собственников жилья. В этой связи просила признать недействительным договор аренды нежилого помещения - части подъезда 2 этажа дома ***, площадью 4,4 кв. м, заключенный *** между ТСЖ "***" и С.; обязать С. возвратить занимаемую им часть подъезда, взыскать со С. понесенные ею расходы за услуги представителя в размере *** руб.
Ответчик С. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель С. и ТСЖ "***" У. иск не признал. Пояснил, что истец оспаривает перепланировку, которой уже была дана оценка при вынесении иного решения суда.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе И.Г.Х. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что предмет договора аренды в виде изолированного жилого помещения не существует, отсутствуют документы как о согласии общего собрания на возведение такой перегородки, так и о самом факте ее возведения. Полагает, что возведение С. перегородки уменьшило площадь общего имущества. Оспаривает результаты голосования, указанные в протоколе общего собрания жильцов от ***.
Проверив материалы дела, выслушав И.Г.Х., ее представителя В., представителя ответчика - У., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от *** отказано в удовлетворении иска И.Г.Х. к С. об устранении самовольно возведенного на лестничной площадке тамбура и возложении обязанностей по устранению указанных нарушений.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от *** вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.
Судебными постановлениями установлено, что С. является собственником квартир ***. И.Г.Х. является собственником ***. С. произведена перепланировка указанных жилых помещений, в результате которой произведены: демонтаж стены между жилыми помещениями (объединение в одно жилое помещение), закладка одного дверного проема, произведен монтаж дверного проема. В общем коридоре установлена перегородка на примыкающей к жилым помещениям части лестничной площадки.
Давая оценку правомерности установления перегородки и ее влияния на права И.Г.Х., суд установил, что функциональное назначение общего коридора, имеющего Г-образную конфигурацию не изменилось, произошло уменьшение его площади за счет площади прилегающей к квартирам 13 и 14 и обособленной от квартиры 15 глухой стеной, непосредственно площадь коридора, находящаяся перед жилым помещением истца в результате возведения перегородки затронута не была. При рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции также принимались во внимание пояснения И.Г.Х., согласно которым С. отгородил часть коридора размером 3 метра на 1 м 40 см, осталось свободными 6 м на 1, 7 м, отступ от перегородки до двери И.Г.Х. составляет 90 см. Установив, что имелась техническая возможность обособления части площади коридора, примыкающей к квартирам 13 и 14, доступ к жилому помещению И.Ш. фактически не ограничен, судами первой и апелляционной инстанции сделан вывод о том, что монтаж перегородки произведен с соблюдением требований жилищного законодательства и прав И.Г.Х. не нарушает.
Обратившись в суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, понуждении возвратить часть помещения, И.Г.Х. сослалась на то, что в отношении части нежилого помещения в виде коридора 2 этажа, площадью 4,4 кв. м, отгороженной самовольно возведенной кирпичной перегородкой, ответчиком с ТСЖ "***" был заключен договор аренды. Данный договор полагала недействительной сделкой, не соответствующей закону, совершенной в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома, которое должно было быть получено на общем собрании, и нарушающей ее права как собственника соседней квартиры, не позволяющей ей внести мебель в свою квартиру.
Проверив доводы истца, суд в решении исходил из следующего.
В силу п. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что 29.02.2012 между С. и ТСЖ "Волна" в лице П., действующей по доверенности, был заключен договор аренды от *** в отношении части нежилого помещения, площадью 4, 4 кв. м, расположенного по адресу: *** на 2 этаже для личных нужд на 11 месяцев. В качестве арендной платы договором предусмотрена сумма коммунальных платежей по утвержденному тарифу ТСЖ за один календарный месяц.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Уставом ТСЖ "***" предусмотрено, что по решению принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в данном доме (п. 5.4 Устава ТСЖ "***).
Согласно п. 11.2 Устава ТСЖ "***" к компетенции общего собрания членов ТС относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Решения общего собрание членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества (п. 12.4 Устава ТСЖ "***").
Установив, что решение о сдаче в аренду общего имущества, используемого собственниками для личных нужд было принято на общем собрании *** путем заочного голосования квалифицированным большинством голосов (88, 5%) (л.д.*), суд пришел к выводу о соблюдении установленного законом порядка принятия такого решения, учитывая, что результаты голосования при рассмотрении дела судом первой инстанции никем не были оспорены.
Приводимые в апелляционной жалобе доводы И.Г.Ф. об оспаривании результатов голосования в протоколе общего собрания жильцов от ***, отклоняются. Данные доводы при рассмотрении дела в суде первой инстанции в возражение заявленных требований не приводились. Ответчик ссылался лишь на нарушение порядка голосования, не оспаривая действительности результатов голосования. Кроме того, истицей не представлено доказательств, что на собрании отсутствовал необходимый кворум.
Ответчиком суду представлена справка с приведением фамилий собственников жилых помещений, которые выразили свое согласие на сдачу в аренду части общего имущества (площади в тамбуре, прилегающей к квартирам С. в размере 4,4. кв. м), удостоверенных их подписями.
Судебная коллегия также учитывает положения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
С учетом установления того, что принятым решением общего собрания о сдаче в аренду общего имущества (площади в тамбуре, прилегающей к квартирам С. в размере 4,4 кв. м) права И.Г.Ф. не были нарушены, какие-либо нарушения при голосовании на общем собрании не могут быть расценены в качестве обстоятельства, влекущего отмену принятого судом решения.
По выше приведенным основаниям подлежит отклонению довод о том, что требовалось согласие всех собственников многоквартирного дома на возведение перегородки.
В результате заключения договора аренды части нежилого помещения по существу уменьшения размера общего имущества не произошло, договор аренды по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагает, что имущество предоставляется во временное владение и в случае неисполнения арендатором его условий может быть расторгнут по инициативе арендодателя по основаниям ст. 619 ГК РФ.
Доводы И.Г.Ф. о том, что в связи с возведением ответчиком перегородки она не может внести мебель в свою квартиру, с учетом вышеизложенных обстоятельств отклоняются. Истицей в судебном заседании не представлено доказательств, что изменение площади общего коридора не позволило внести квартиру столешницу предназначенную для кухонного гарнитура.
С учетом установленного, подлежат отклонению все приводимые И.Г.Ф. доводы, оспаривающие законность возведения С. перегородки.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. ст. 328, 330 ГПК РФ могут повлечь отмену решения суда, по настоящему делу не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 11 февраля 2013 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)