Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Фролова Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Котликовой О.П.
судей Мокрушиной В.П., Ковалюк Л.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Б.П. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года по делу по заявлению Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., об оспаривании решения органа государственной власти.
Заслушав доклад судьи Котликовой О.П., судебная коллегия
установила:
Б.П., Б.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., обратились в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту- Управление Росреестра по Алтайскому краю, Управление) от 30 октября 2013 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи; возложении на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование заявленных требований указали, что 24 сентября 2013 года между *** И.Д. и Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м и жилого дома, площадью *** кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу. В этот же день сторонами сделки в Управление Росреестра по Алтайскому краю поданы заявления о регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона, а также договор купли-продажи. 02 октября 2013 года заявителями получено уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на поступившую информацию о том, что данный дом имеет признаки самовольной постройки. Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года отказано в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на названные выше жилой дом и земельный участок на том основании, что дом имеет признаки самовольной постройки.
По мнению заявителей, данный отказ является незаконным, поскольку *** И.Д. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ принадлежат указанные земельный участок и жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, а также свидетельством от ДД.ММ.ГГ, выданным после снятия обременения в виде ипотеки. Жилое помещение не является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), поскольку право собственности на указанное жилое помещение возникло не в результате создания (строительства), а на основании договора купли-продажи. Спорный дом неоднократно проходил государственную регистрацию права, зарегистрированное право не оспорено, отсутствует решение суда о признании дома самовольной постройкой, государственный регистратор не наделен полномочиями по признанию объектов капитального строительства незаконными постройками, следовательно, оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имелось. Отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации перехода права собственности лишает заявителей возможности реализовать свои права на приобретение в собственность имущества по договору, что повлекло за собой причинение убытков в связи с невозможностью пользоваться жилым домом, несение расходов по оплате кредитных обязательств.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года (с учетом определения от 13 января 2014 года и дополнительного решения от 04 февраля 2014 года) заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. На Управление Росреестра по Алтайскому краю возложена обязанность рассмотреть заявление *** И.Д., Б.П., Б.Л., Б.А. о переходе права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке. С Управления Росреестра по Алтайскому краю в пользу Б.П. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Алтайскому краю просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что необоснованным является вывод суда о превышении государственным регистратором полномочий при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности со ссылкой на то, что жилой дом является самовольный постройкой. Из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки являются разными объектами недвижимого имущества; письмом Минэкономразвития от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694 установлено, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам. Преобразование объекта индивидуального жилищного строительства по <адрес> в дом блокированной застройки, т.е. новый объект недвижимого имущества, свидетельствует о проведении реконструкции и требует наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что в отношении спорного объекта не осуществлялось. Положения ст. 222 ГК РФ не связывают квалификацию объекта недвижимости как самовольной постройки с наличием соответствующей судебной оценки; объект самовольного строительства не может быть предметом сделки; подтверждение уполномоченными органами (администрацией г. Барнаула, администрацией Ленинского района г. Барнаула) признаков самовольного строительства в отсутствие разрешительных документов (разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию) является основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации (абз. 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Несостоятельным является вывод суда о том, что по смыслу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вопрос о признании постройки самовольной разрешается судом, поскольку признаки самовольного строительства были установлены не государственным регистратором, а уполномоченными органами. Проведение Управлением в аналогичных случаях государственной регистрации прав объясняется отсутствием у регистрирующего органа сведений о наличии признаков самовольного строительства; в связи с недопустимостью проведения государственной регистрации прав на объекты, имеющие признаки самовольного строительства, в адрес Управления Росреестра по Алтайскому краю выносились частные определения. Незаконным является возложение на регистрирующий орган обязанности рассмотреть заявления в установленном законом порядке, поскольку заявления о государственной регистрации Управлением рассмотрены и принято установленное законом решение. В резолютивной части решения суда содержатся выводы о незаконности отказа только в отношении жилого дома, хотя заявителям было отказано в государственной регистрации и в отношении земельного участка.
Б.П. в апелляционной жалобе просит решение отменить в части возложения на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности рассмотреть заявление о переходе права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке, полагая, что заявление о государственной регистрации Управлением Росреестра по Алтайскому краю уже было рассмотрено; в связи с признанием незаконным отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года в государственной регистрации прав имелись основания для возложения на орган государственной власти обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Я.С., заявителя Б.П. и его представителя Я.Б., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 17 названного Федерального закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4); ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абз. 13).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** О.М. на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, на основании ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть в упрощенном порядке.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** О.М. на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** В.С. на вышеназванные объекты (незавершенный строительством объект и земельный участок) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ на вышеуказанные объекты зарегистрировано право собственности *** А.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ прекращено право собственности на указанный земельный участок на основании заявления *** А.М. о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права и кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГ N*** и N*** и зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N*** и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** прекращено на основании заявления *** А.М. о внесении в ЕГРП записи о прекращении права и кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГ N*** и N***.
В тот же день зарегистрировано право собственности *** А.М. на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании указанного договора и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** А.М. на жилой дом с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании названного договора и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенные по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право общей долевой собственности *** В.В. и *** Т.А. на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** И.Д. на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, с обременением права - ипотека в силу закона.
ДД.ММ.ГГ после снятия обременения *** И.Д. выданы свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанные объекты недвижимости.
ДД.ММ.ГГ между *** И.Д. и Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером *** и жилого дома площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: <адрес>.
В этот же день указанными лицами в Управление Росреестра по Алтайскому краю представлены договор купли-продажи и заявления о регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона.
30 сентября 2013 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на вышеуказанные объекты недвижимости.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 01 ноября 2013 года заявителям отказано в удовлетворении требований об оспаривании названного решения о приостановлении государственной регистрации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 декабря 2013 года решение суда в данной части отменено и принято новое, которым требования удовлетворены, признано незаконным решение от 30 сентября 2013 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на спорные объекты недвижимого имущества.
Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года заявителям на основании абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на названные выше жилой дом и земельный участок. При этом указано, что объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, имеет признаки самовольной постройки, поскольку относится к многоквартирным домам, разрешение на ввод которых в эксплуатацию и иных документов, разрешающих и согласовывающих реконструкцию индивидуальных жилых домов в многоквартирные, не выдавалось. По информации администрации г. Барнаула объекты недвижимого имущества, расположенные по <адрес>, включены в перечень объектов капитального строительства на территории г. Барнаула, строительство которых осуществлено на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и по которым имеется информация о строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий под видом индивидуальных, и (или) других нарушениях градостроительных норм и правил. Дома в <адрес> и <адрес> не являются отдельно стоящими домами, а входят в состав дома блокированной застройки, которые возведены путем завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес>, который возводился как объект индивидуального жилищного строительства.
В сообщении об отказе в государственной регистрации от 30 октября 2013 года, направленном в адрес заявителей, также указано, что объект самовольного строительства не может быть объектом гражданского оборота и предметом сделки. Договор, в котором отсутствует предмет сделки, свидетельствует о его ничтожности, соответственно не влечет юридически значимых последствий, следовательно, переход права собственности на основании ничтожной сделки не подлежит регистрации.
Давая оценку указанному решению об отказе в государственной регистрации на основании абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его незаконности, поскольку в соответствии с вышеприведенными положениями закона в качестве самостоятельного основания возникновения права собственности являлся представленный заявителями государственному регистратору договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ жилого дома и земельного участка. Как правильно указано судом первой инстанции, предметом регистрации в рассматриваемом случае являлся не вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, а объект недвижимости, право на который возникло у *** И.Д. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, по которому переход права собственности и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке и кем-либо не оспорены. По делу не установлено, что документы, представленные заявителями на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.
Ссылка Управления Росреестра по Алтайскому краю на то, что преобразование объекта индивидуального жилищного строительства по <адрес> в дом блокированной застройки, т.е. новый объект недвижимого имущества, свидетельствует о проведении реконструкции и требует наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не принимается во внимание, поскольку в рассматриваемом случае предметом правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, не являлись документы, на основании которых производится регистрация построенного объекта недвижимости. С учетом установленных фактических обстоятельств дела, указание на отсутствие таких документов не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.
Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о необоснованности вывода суда первой инстанции о превышении государственным регистратором полномочий при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности в связи с признанием жилого дома самовольный постройкой, а также о том, что положения ст. 222 ГК РФ не связывают квалификацию объекта недвижимости как самовольной постройки с наличием соответствующей судебной оценки, подлежат отклонению. При этом принимается во внимание, что положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, не предоставлено право решать вопрос о признании такого объекта самовольной постройкой. Напротив, из указанного закона следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, в том числе со ссылкой на самовольный характер постройки, только в судебном порядке.
Доводы жалобы о законности отказа в государственной регистрации на основании абз. 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что признаки самовольного строительства установлены уполномоченными органами (администрацией г. Барнаула, администрацией Ленинского района г. Барнаула), не принимаются во внимание, поскольку вопрос о том, является ли строение самовольным, исходя из положений ст. 222 ГК РФ разрешается судом. Установление органами местного самоуправления признаков самовольного строительства при наличии уже зарегистрированного права на такой объект недвижимости в силу действующего законодательства о регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности.
Ссылки в жалобе на то, что согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки являются разными объектами недвижимого имущества, письмом Минэкономразвития от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694 жилые дома блокированной застройки отнесены к многоквартирным домам, не имеют правового значения для данного дела. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ был заключен в отношении тех же объектов недвижимого имущества, которые являлись предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, и право собственности на которые было зарегистрировано в установленном законом порядке, вопрос о том, претерпевал ли дом по <адрес> реконструкцию или перепланировку, не имеет правового значения для настоящего дела.
При этом судебной коллегией принимается во внимание, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 декабря 2013 года о признании незаконным решения государственного регистратора Управления от 30 сентября 2013 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, вышеуказанные обстоятельства являлись предметом рассмотрения и им дана аналогичная оценка.
То обстоятельство, что Управлением Росреестра по Алтайскому краю в аналогичных случаях по причине отсутствия у регистрирующего органа сведений о наличии признаков самовольного строительства проводилась государственная регистрация прав, не связано с предметом рассмотрения по настоящему делу, в связи с чем во внимание не принимается.
Утверждение в жалобе о том, что действия Управления по отказу в государственной регистрации обусловлены в том числе и частными определениями суда апелляционной и кассационной инстанции о недопустимости проведения регистрации прав на объекты, имеющие признаки самовольного строительства, не влияет на законность обжалуемого решения, поскольку данные частные определения не имеют преюдициального значения для настоящего дела.
Ссылка в жалобе на то, что в резолютивной части решения суда содержатся выводы о незаконности отказа только в части жилого дома, не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку по требованию о незаконности отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности на земельный участок судом первой инстанции 04 февраля 2014 года принято дополнительное решение.
Доводы апелляционных жалоб Управления Росреестра и Б.П. о необходимости отмены решения суда в части возложения обязанности рассмотреть заявления о переходе права собственности, права общей долевой собственности в установленном законом порядке, основаны на неверном толковании части 1 статьи 258 ГПК РФ. В рассматриваемом случае суд первой инстанции проверял законность обжалуемого решения регистрационной службы, которым отказано в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом наличие или отсутствие иных оснований для отказа в государственной регистрации прав судом не устанавливалось, т.к. не было предметом спора, поэтому, не предрешая существа решения, которое должно быть принято компетентным органом, суд в целях устранения нарушения прав обоснованно возложил на заинтересованное лицо обязанность рассмотреть заявления *** И.Д., Б.П., Б.Л., Б.А. в установленном законом порядке.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения, апелляционные жалобы также не содержит, а поэтому удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и Б.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2476/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2014 г. по делу N 33-2476/2014
Судья Фролова Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Котликовой О.П.
судей Мокрушиной В.П., Ковалюк Л.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Б.П. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года по делу по заявлению Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., об оспаривании решения органа государственной власти.
Заслушав доклад судьи Котликовой О.П., судебная коллегия
установила:
Б.П., Б.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., обратились в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту- Управление Росреестра по Алтайскому краю, Управление) от 30 октября 2013 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи; возложении на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование заявленных требований указали, что 24 сентября 2013 года между *** И.Д. и Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м и жилого дома, площадью *** кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу. В этот же день сторонами сделки в Управление Росреестра по Алтайскому краю поданы заявления о регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона, а также договор купли-продажи. 02 октября 2013 года заявителями получено уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на поступившую информацию о том, что данный дом имеет признаки самовольной постройки. Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года отказано в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на названные выше жилой дом и земельный участок на том основании, что дом имеет признаки самовольной постройки.
По мнению заявителей, данный отказ является незаконным, поскольку *** И.Д. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ принадлежат указанные земельный участок и жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, а также свидетельством от ДД.ММ.ГГ, выданным после снятия обременения в виде ипотеки. Жилое помещение не является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), поскольку право собственности на указанное жилое помещение возникло не в результате создания (строительства), а на основании договора купли-продажи. Спорный дом неоднократно проходил государственную регистрацию права, зарегистрированное право не оспорено, отсутствует решение суда о признании дома самовольной постройкой, государственный регистратор не наделен полномочиями по признанию объектов капитального строительства незаконными постройками, следовательно, оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имелось. Отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации перехода права собственности лишает заявителей возможности реализовать свои права на приобретение в собственность имущества по договору, что повлекло за собой причинение убытков в связи с невозможностью пользоваться жилым домом, несение расходов по оплате кредитных обязательств.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года (с учетом определения от 13 января 2014 года и дополнительного решения от 04 февраля 2014 года) заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года в государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. На Управление Росреестра по Алтайскому краю возложена обязанность рассмотреть заявление *** И.Д., Б.П., Б.Л., Б.А. о переходе права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке. С Управления Росреестра по Алтайскому краю в пользу Б.П. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Алтайскому краю просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что необоснованным является вывод суда о превышении государственным регистратором полномочий при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности со ссылкой на то, что жилой дом является самовольный постройкой. Из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки являются разными объектами недвижимого имущества; письмом Минэкономразвития от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694 установлено, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам. Преобразование объекта индивидуального жилищного строительства по <адрес> в дом блокированной застройки, т.е. новый объект недвижимого имущества, свидетельствует о проведении реконструкции и требует наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что в отношении спорного объекта не осуществлялось. Положения ст. 222 ГК РФ не связывают квалификацию объекта недвижимости как самовольной постройки с наличием соответствующей судебной оценки; объект самовольного строительства не может быть предметом сделки; подтверждение уполномоченными органами (администрацией г. Барнаула, администрацией Ленинского района г. Барнаула) признаков самовольного строительства в отсутствие разрешительных документов (разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию) является основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации (абз. 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Несостоятельным является вывод суда о том, что по смыслу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вопрос о признании постройки самовольной разрешается судом, поскольку признаки самовольного строительства были установлены не государственным регистратором, а уполномоченными органами. Проведение Управлением в аналогичных случаях государственной регистрации прав объясняется отсутствием у регистрирующего органа сведений о наличии признаков самовольного строительства; в связи с недопустимостью проведения государственной регистрации прав на объекты, имеющие признаки самовольного строительства, в адрес Управления Росреестра по Алтайскому краю выносились частные определения. Незаконным является возложение на регистрирующий орган обязанности рассмотреть заявления в установленном законом порядке, поскольку заявления о государственной регистрации Управлением рассмотрены и принято установленное законом решение. В резолютивной части решения суда содержатся выводы о незаконности отказа только в отношении жилого дома, хотя заявителям было отказано в государственной регистрации и в отношении земельного участка.
Б.П. в апелляционной жалобе просит решение отменить в части возложения на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности рассмотреть заявление о переходе права собственности, права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке, полагая, что заявление о государственной регистрации Управлением Росреестра по Алтайскому краю уже было рассмотрено; в связи с признанием незаконным отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года в государственной регистрации прав имелись основания для возложения на орган государственной власти обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Я.С., заявителя Б.П. и его представителя Я.Б., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 17 названного Федерального закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4); ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абз. 13).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** О.М. на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, на основании ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть в упрощенном порядке.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** О.М. на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** В.С. на вышеназванные объекты (незавершенный строительством объект и земельный участок) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ на вышеуказанные объекты зарегистрировано право собственности *** А.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ прекращено право собственности на указанный земельный участок на основании заявления *** А.М. о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права и кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГ N*** и N*** и зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N*** и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** прекращено на основании заявления *** А.М. о внесении в ЕГРП записи о прекращении права и кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГ N*** и N***.
В тот же день зарегистрировано право собственности *** А.М. на земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок из земель населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании указанного договора и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** А.М. на жилой дом с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м на основании названного договора и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N***, расположенные по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право общей долевой собственности *** В.В. и *** Т.А. на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности *** И.Д. на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, с обременением права - ипотека в силу закона.
ДД.ММ.ГГ после снятия обременения *** И.Д. выданы свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанные объекты недвижимости.
ДД.ММ.ГГ между *** И.Д. и Б.П., Б.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А., заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером *** и жилого дома площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: <адрес>.
В этот же день указанными лицами в Управление Росреестра по Алтайскому краю представлены договор купли-продажи и заявления о регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона.
30 сентября 2013 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация перехода права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на вышеуказанные объекты недвижимости.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 01 ноября 2013 года заявителям отказано в удовлетворении требований об оспаривании названного решения о приостановлении государственной регистрации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 декабря 2013 года решение суда в данной части отменено и принято новое, которым требования удовлетворены, признано незаконным решение от 30 сентября 2013 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на спорные объекты недвижимого имущества.
Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от 30 октября 2013 года заявителям на основании абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации права собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на названные выше жилой дом и земельный участок. При этом указано, что объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, имеет признаки самовольной постройки, поскольку относится к многоквартирным домам, разрешение на ввод которых в эксплуатацию и иных документов, разрешающих и согласовывающих реконструкцию индивидуальных жилых домов в многоквартирные, не выдавалось. По информации администрации г. Барнаула объекты недвижимого имущества, расположенные по <адрес>, включены в перечень объектов капитального строительства на территории г. Барнаула, строительство которых осуществлено на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и по которым имеется информация о строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий под видом индивидуальных, и (или) других нарушениях градостроительных норм и правил. Дома в <адрес> и <адрес> не являются отдельно стоящими домами, а входят в состав дома блокированной застройки, которые возведены путем завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес>, который возводился как объект индивидуального жилищного строительства.
В сообщении об отказе в государственной регистрации от 30 октября 2013 года, направленном в адрес заявителей, также указано, что объект самовольного строительства не может быть объектом гражданского оборота и предметом сделки. Договор, в котором отсутствует предмет сделки, свидетельствует о его ничтожности, соответственно не влечет юридически значимых последствий, следовательно, переход права собственности на основании ничтожной сделки не подлежит регистрации.
Давая оценку указанному решению об отказе в государственной регистрации на основании абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его незаконности, поскольку в соответствии с вышеприведенными положениями закона в качестве самостоятельного основания возникновения права собственности являлся представленный заявителями государственному регистратору договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ жилого дома и земельного участка. Как правильно указано судом первой инстанции, предметом регистрации в рассматриваемом случае являлся не вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, а объект недвижимости, право на который возникло у *** И.Д. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, по которому переход права собственности и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке и кем-либо не оспорены. По делу не установлено, что документы, представленные заявителями на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.
Ссылка Управления Росреестра по Алтайскому краю на то, что преобразование объекта индивидуального жилищного строительства по <адрес> в дом блокированной застройки, т.е. новый объект недвижимого имущества, свидетельствует о проведении реконструкции и требует наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не принимается во внимание, поскольку в рассматриваемом случае предметом правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, не являлись документы, на основании которых производится регистрация построенного объекта недвижимости. С учетом установленных фактических обстоятельств дела, указание на отсутствие таких документов не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.
Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о необоснованности вывода суда первой инстанции о превышении государственным регистратором полномочий при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности в связи с признанием жилого дома самовольный постройкой, а также о том, что положения ст. 222 ГК РФ не связывают квалификацию объекта недвижимости как самовольной постройки с наличием соответствующей судебной оценки, подлежат отклонению. При этом принимается во внимание, что положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, не предоставлено право решать вопрос о признании такого объекта самовольной постройкой. Напротив, из указанного закона следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, в том числе со ссылкой на самовольный характер постройки, только в судебном порядке.
Доводы жалобы о законности отказа в государственной регистрации на основании абз. 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что признаки самовольного строительства установлены уполномоченными органами (администрацией г. Барнаула, администрацией Ленинского района г. Барнаула), не принимаются во внимание, поскольку вопрос о том, является ли строение самовольным, исходя из положений ст. 222 ГК РФ разрешается судом. Установление органами местного самоуправления признаков самовольного строительства при наличии уже зарегистрированного права на такой объект недвижимости в силу действующего законодательства о регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности.
Ссылки в жалобе на то, что согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки являются разными объектами недвижимого имущества, письмом Минэкономразвития от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694 жилые дома блокированной застройки отнесены к многоквартирным домам, не имеют правового значения для данного дела. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ был заключен в отношении тех же объектов недвижимого имущества, которые являлись предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, и право собственности на которые было зарегистрировано в установленном законом порядке, вопрос о том, претерпевал ли дом по <адрес> реконструкцию или перепланировку, не имеет правового значения для настоящего дела.
При этом судебной коллегией принимается во внимание, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 декабря 2013 года о признании незаконным решения государственного регистратора Управления от 30 сентября 2013 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, вышеуказанные обстоятельства являлись предметом рассмотрения и им дана аналогичная оценка.
То обстоятельство, что Управлением Росреестра по Алтайскому краю в аналогичных случаях по причине отсутствия у регистрирующего органа сведений о наличии признаков самовольного строительства проводилась государственная регистрация прав, не связано с предметом рассмотрения по настоящему делу, в связи с чем во внимание не принимается.
Утверждение в жалобе о том, что действия Управления по отказу в государственной регистрации обусловлены в том числе и частными определениями суда апелляционной и кассационной инстанции о недопустимости проведения регистрации прав на объекты, имеющие признаки самовольного строительства, не влияет на законность обжалуемого решения, поскольку данные частные определения не имеют преюдициального значения для настоящего дела.
Ссылка в жалобе на то, что в резолютивной части решения суда содержатся выводы о незаконности отказа только в части жилого дома, не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку по требованию о незаконности отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности на земельный участок судом первой инстанции 04 февраля 2014 года принято дополнительное решение.
Доводы апелляционных жалоб Управления Росреестра и Б.П. о необходимости отмены решения суда в части возложения обязанности рассмотреть заявления о переходе права собственности, права общей долевой собственности в установленном законом порядке, основаны на неверном толковании части 1 статьи 258 ГПК РФ. В рассматриваемом случае суд первой инстанции проверял законность обжалуемого решения регистрационной службы, которым отказано в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом наличие или отсутствие иных оснований для отказа в государственной регистрации прав судом не устанавливалось, т.к. не было предметом спора, поэтому, не предрешая существа решения, которое должно быть принято компетентным органом, суд в целях устранения нарушения прав обоснованно возложил на заинтересованное лицо обязанность рассмотреть заявления *** И.Д., Б.П., Б.Л., Б.А. в установленном законом порядке.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения, апелляционные жалобы также не содержит, а поэтому удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и Б.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)