Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "07" апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "10" апреля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,
при участии:
Русановой В.А. (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Русановой Веры Андреевны
на определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531, принятое судьей Дорониной Н.В.,
установил:
определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2009 заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка "Енисейский объединенный банк) (закрытое акционерное общество) о признании закрытого акционерного общества "Сибстоун" (ОГРН 1022401947633, ИНН 2461006914) (далее - ЗАО "Сибстоун", должник) банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Малаев Х.С.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18.02.2011; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Малаева Х.С.
Определением арбитражного суда от 02.12.2010 Малаев Х.С. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун", исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" возложено на Кустикова В.В.
Определением арбитражного суда от 16.03.2011 срок конкурсного производства продлен до 18.08.2011.
Определением арбитражного суда от 07.06.2011 Кустиков В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А..
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 310-ФЗ.
Определением арбитражного суда от 16.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Бобров Максим Васильевич.
28.10.2013 в Арбитражный суд Красноярского края поступило требование Русановой Веры Андреевны о признании права собственности на объект незавершенного строительством недвижимого имущества в виде:
- - нежилого помещения N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 352,8 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилого помещения N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 386,7 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адрес) г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением арбитражного суда от 14.01.2014 суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение предмета требований, заявитель просил:
- признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", что в натуральном выражении представляет собой нежилые помещения:
- - N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 352,8 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 386,7 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19, исключив данные объекты из конкурсной массы ЗАО "Сибстоун".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2014 в удовлетворении заявления Русановой В.А. о признании права собственности отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Русанова Вера Андреевна обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение арбитражного суда от 14.02.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы следующие:
- - вывод суда первой инстанции о том, что незавершенные строительством объекты недвижимого имущества не могут быть предметом рассмотрения требований, предусмотренных статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку до введения в эксплуатацию спорного объекта строительства у участника долевого строительства отсутствует право требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства, противоречит арбитражной практике, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11;
- - необоснованна ссылка суда на пункт 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку договоры между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун" заключены в отношении создания в будущем 2 нежилых помещений, исчисленная Русановой В.А. доля которых в зарегистрированном за застройщиком на праве собственности незавершенном строительством объекте (241/10000) может являться предметом спора:
- - необоснованны выводы суда о том, что нежилые помещения не обладают достаточной степенью индивидуализации;
- - судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, в частности необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.
В судебном заседании, состоявшемся 02.04.2014, Русанова В.А. заявила, что не поддерживает ходатайства об истребовании доказательств, поступившие в суд апелляционной инстанции 03.03.2014 и 11.03.2014. Поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила определение арбитражного суда от 14.02.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку ходатайства об истребовании доказательств Русанова В.А. не поддерживает и просит их не рассматривать, о чем отражено в письменном ходатайстве от 02.04.2014, Третий арбитражный апелляционный суд оставляет указанные ходатайства без рассмотрения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 07 апреля 2014 года.
В настоящем судебном заседании Русанова В.А. поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между ЗАО "Сибстоун" (застройщик) и Русановой В.А. (инвестор) заключены следующие договоры участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, дом N 5:
- - договор от 28.03.2006 N 165 на офис N 6, расположенный на 1 и 2 этажах дома общей площадью согласно проекту 352,79 кв. м, расположенного в подъезде N 4;
- - договор от 28.09.2006 N 131 на офис N 7, расположенный на 1 и 2 этажах дома общей площадью согласно проекту 386,69 кв. м, расположенного в подъезде N 4.
Согласно условиям названных договоров ЗАО "Сибстоун" были приняты на себя обязательства до второго полугодия 2008 года своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом и передать Русановой В.А. часть помещений согласно договорам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Русанова В.А., в свою очередь, приняла на себя обязательство осуществить финансирование строительства офисов. По договору N 165 Русанова В.А. приняла на себя обязательство оплатить 8 819 750 рублей при заключении договора; по договору N 131 Русанова В.А. приняла на себя обязательство оплатить строительство офиса N 7 в размере 11 600 700 рублей.
Факт внесения денежных средств в счет финансирования строительства объектов инвестирования по договорам от 28.03.2006 N 165, от 28.09.2006 N 131 подтвержден представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам и справкой ЗАО "Сибстоун" о полном расчете по обязательствам.
В материалы дела представлено решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившее в законную силу, согласно которому за Русановой Верой Андреевной признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2006 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь) на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- Принято решение зарегистрировать в Управлении Росреестра по Красноярскому краю договоры долевого участия в строительстве, заключенные между ЗАО "Сибстоун" и Русановой Верой Андреевной, с учетом изменений в реквизитах и площадях объектов долевого строительства, внесенных в пункты 1.1 договоров:
- - от 28.09.2006 N 131 считать - нежилое помещение N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - от 28.03.2006 N 165 считать - нежилое помещение N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2013 договоры участия в долевом строительстве N 131, N 165 зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты зарегистрирована Русанова В.А.
В ходе конкурсного производства ЗАО "Сибстоун" в конкурсную массу должника включен объект незавершенного строительства - здание многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5.
15.08.2013 за ЗАО "Сибстоун" Управлением Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 30 689, 60 кв. м, назначение: не определено, степень готовности 51%, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19 (свидетельство серии 24 ЕЛ N 008157).
Русанова В.А. обратилась в арбитражный суд с требованием признать за ней право собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", в отношении вышеперечисленных спорных нежилых помещений.
Исследовав представленные доказательства, заслушав устные выступления, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.
Предметом рассматриваемого обособленного спора является требование Русановой Веры Андреевны о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома степенью готовности 51% по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", в связи с неисполнением должником обязательств по передаче нежилых помещений, предусмотренных договорами участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме от 28.03.2006 N 165, от 28.09.2006 N 131.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в числе прочего, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, заявление Русановой В.А. о признании права собственности, в том числе, на долю в объекте незавершенного строительства, зарегистрированного за должником, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО "Сибстоун".
В качестве основания заявленных требований заявитель ссылается на наличие обязательств, предусмотренных договорами от 28.03.2006 N 165 и от 28.09.2006 N 131, неисполнение которых в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право инвестору требовать от застройщика передачи незавершенного строительством объекта.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Указанный Закон регулирует обязательственные отношения, возникающие связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости. Основания возникновения вещных прав - таких как право собственности определяются статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в силу создания (изготовления) вещи.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 55 ГК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Финансирование объектов строительства осуществлено инвестором (Русановой В.А.) в общей сумме 20 420 450 рублей, что соответствует условиям договоров от 28 марта 2006 года N 165, от 28 сентября 2006 года N 131 на долевое участие в строительстве жилого дома.
Предметом вышеуказанных договоров является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе подлежащего строительству ЗАО "Сибстоун" жилого дома. При этом в обязанность застройщика (ЗАО "Сибстоун") входит осуществление мероприятий по созданию нежилых помещений (возведению, строительству), а в обязанности инвестора - осуществление соответствующего финансирования. Какие-либо условия о совместном ведении деятельности, о создании объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели определенной деятельности рассматриваемые договоры не содержат.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рассматриваемые договоры представляют собой договор купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договоров обязанность передать указанные нежилые помещения возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательств застройщика передать инвестору незавершенный строительством объект договорами долевого строительства не предусмотрено.
До момента ввода жилого дома в эксплуатацию отдельные помещения в нем не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку не обладают достаточной степенью индивидуализации.
Указанный вывод также следует из смысла правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.
Таким образом, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, требованием возмещения убытков.
В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).
Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2013, серии 24ЕЛ N 008157, и не оспаривается сторонами, степень готовности строительства объекта составляет 51%. Строительство спорного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен.
Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для возложения на ответчика обязанности передать в собственность заявителя спорные нежилые помещения, находящиеся на первом и втором этажах 10 этажного жилого дома, у суда не имеется.
Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.
Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.
При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индивидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи - пункт 5 Постановления Пленума N 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ (по договору простого товарищества - пункт 7 Постановления Пленума N 54).
При этом следует учитывать предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правила, установленные в рамках дела о банкротстве застройщика.
Статьей 201.10 Закона о банкротстве определены условия и порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, в силу которой права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона в отношении объекта, завершенного строительством, допускается в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Исходя из целей применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, направленных на обеспечение соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемые ограничения возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве).
С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно при обеспечении соблюдения установленных указанными нормами закона условий.
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению жилого дома в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 51%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.
Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введении в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договорам долевого строительства.
Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору.
В отношении довода заявителя о том, что обращение с заявленным требованием является последним способом защиты права участника строительства арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статей. В связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, заявитель вправе реализовать права кредитора, имеющего денежное требование к должнику (в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве).
Доводы заявителя о том, что в удовлетворении ее требования было судом отказано, безосновательны, поскольку с заявлением о включении в реестр требований денежного требования Русанова В.А. не обращалась.
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Ввиду чего, участник договора долевого строительства, в том числе нежилых помещений, в рамках дела о банкротстве имеет возможность принимать участие в принятии решений, касающихся способов реализации залогового имущества и иных вопросов, отнесенных к компетенции кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.
Требование участника долевого строительства нежилых помещений в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, зачастую сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище, не имеет приоритета в защите в соответствии Законом о банкротстве, за исключением залогового приоритета.
Иной подход означал бы напротив возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве, с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающем удовлетворение требований только с соблюдением правил статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределении квартир и прочее) по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, напротив, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.
Поэтому требование Русановой В.А. может быть заявлено как залоговое требование четвертой очереди при условии своевременного обращения с таким требованием в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.
Таким образом, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не предоставляют другим лицам возможность автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.
При указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления.
Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о том, что незавершенные строительством объекты недвижимого имущества не могут предметом рассмотрения требований, предусмотренных статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку до введения в эксплуатацию спорного объекта строительства у участника долевого строительства отсутствует право требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства, противоречит арбитражной практике, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, является необоснованным, поскольку названное Постановление не содержит подобных выводов. Напротив, как следует из содержания названного постановления, многоквартирный дом, в котором находится спорное помещение, сдан в эксплуатацию. Таким образом, обстоятельства по настоящему делу и делу N А56-70717/2010 не являются схожими. Основной вывод, содержащийся в указанном Постановлении, заключается в том, что предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Арбитражный апелляционный суд полагает отметить, что в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение в силу пункта 11 указанного постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). При этом следует учесть, что решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившим в законную силу, за Русановой Верой Андреевной признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2006 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь) на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 5, не завершено, право собственности на доли в общей собственности у Русановой В.А. - участника долевого строительства не возникло, то и заявленное ею требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.
По изложенным выше основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.
Принимая во внимание, что в отношении должника открыто конкурсное производство, строительство объекта, в котором расположено нежилое помещение, не завершено, он не введен в эксплуатацию, заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, предусмотренный Законом о банкротстве (в частности, статьями 100, 142), то есть предъявить денежное требование. В данном случае срок для его предъявления не может считаться пропущенным в связи с отсутствием правовой определенности относительно правильности выбора заявителем способа защиты его нарушенного права. Указанная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2012 N ВАС-5623/12 по делу N А41-4420/09.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и не допустил нарушений норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531 не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена. Таким образом, уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 2 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Русановой Вере Андреевне из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей, уплаченную по чеку-ордеру Восточно-Сибирского банка Сбербанка РФ от 17.02.2014.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2014 ПО ДЕЛУ N А33-2805/2009К531
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. по делу N А33-2805/2009к531
Резолютивная часть постановления объявлена "07" апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "10" апреля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,
при участии:
Русановой В.А. (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Русановой Веры Андреевны
на определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531, принятое судьей Дорониной Н.В.,
установил:
определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2009 заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка "Енисейский объединенный банк) (закрытое акционерное общество) о признании закрытого акционерного общества "Сибстоун" (ОГРН 1022401947633, ИНН 2461006914) (далее - ЗАО "Сибстоун", должник) банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Малаев Х.С.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18.02.2011; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Малаева Х.С.
Определением арбитражного суда от 02.12.2010 Малаев Х.С. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун", исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Сибстоун" возложено на Кустикова В.В.
Определением арбитражного суда от 16.03.2011 срок конкурсного производства продлен до 18.08.2011.
Определением арбитражного суда от 07.06.2011 Кустиков В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А..
Определением арбитражного суда от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 310-ФЗ.
Определением арбитражного суда от 16.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Бобров Максим Васильевич.
28.10.2013 в Арбитражный суд Красноярского края поступило требование Русановой Веры Андреевны о признании права собственности на объект незавершенного строительством недвижимого имущества в виде:
- - нежилого помещения N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 352,8 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - нежилого помещения N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 386,7 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенного в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адрес) г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19.
Определением арбитражного суда от 14.01.2014 суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение предмета требований, заявитель просил:
- признать за Русановой Верой Андреевной право собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", что в натуральном выражении представляет собой нежилые помещения:
- - N 6, на 1 и 2 этажах, общей площадью 352,8 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19;
- - N 7, на 1 и 2 этажах, общей площадью 386,7 кв. м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 15-18 и 12-18, А-Б - на 1 этаже и в осях Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б - на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, дом 5 (2 очередь), 4 блок-секция, почтовый адрес г. Красноярск, ул. Копылова, 19, исключив данные объекты из конкурсной массы ЗАО "Сибстоун".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2014 в удовлетворении заявления Русановой В.А. о признании права собственности отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Русанова Вера Андреевна обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение арбитражного суда от 14.02.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы следующие:
- - вывод суда первой инстанции о том, что незавершенные строительством объекты недвижимого имущества не могут быть предметом рассмотрения требований, предусмотренных статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку до введения в эксплуатацию спорного объекта строительства у участника долевого строительства отсутствует право требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства, противоречит арбитражной практике, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11;
- - необоснованна ссылка суда на пункт 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку договоры между Русановой В.А. и ЗАО "Сибстоун" заключены в отношении создания в будущем 2 нежилых помещений, исчисленная Русановой В.А. доля которых в зарегистрированном за застройщиком на праве собственности незавершенном строительством объекте (241/10000) может являться предметом спора:
- - необоснованны выводы суда о том, что нежилые помещения не обладают достаточной степенью индивидуализации;
- - судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, в частности необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.
В судебном заседании, состоявшемся 02.04.2014, Русанова В.А. заявила, что не поддерживает ходатайства об истребовании доказательств, поступившие в суд апелляционной инстанции 03.03.2014 и 11.03.2014. Поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила определение арбитражного суда от 14.02.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку ходатайства об истребовании доказательств Русанова В.А. не поддерживает и просит их не рассматривать, о чем отражено в письменном ходатайстве от 02.04.2014, Третий арбитражный апелляционный суд оставляет указанные ходатайства без рассмотрения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 07 апреля 2014 года.
В настоящем судебном заседании Русанова В.А. поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между ЗАО "Сибстоун" (застройщик) и Русановой В.А. (инвестор) заключены следующие договоры участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, дом N 5:
- - договор от 28.03.2006 N 165 на офис N 6, расположенный на 1 и 2 этажах дома общей площадью согласно проекту 352,79 кв. м, расположенного в подъезде N 4;
- - договор от 28.09.2006 N 131 на офис N 7, расположенный на 1 и 2 этажах дома общей площадью согласно проекту 386,69 кв. м, расположенного в подъезде N 4.
Согласно условиям названных договоров ЗАО "Сибстоун" были приняты на себя обязательства до второго полугодия 2008 года своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом и передать Русановой В.А. часть помещений согласно договорам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Русанова В.А., в свою очередь, приняла на себя обязательство осуществить финансирование строительства офисов. По договору N 165 Русанова В.А. приняла на себя обязательство оплатить 8 819 750 рублей при заключении договора; по договору N 131 Русанова В.А. приняла на себя обязательство оплатить строительство офиса N 7 в размере 11 600 700 рублей.
Факт внесения денежных средств в счет финансирования строительства объектов инвестирования по договорам от 28.03.2006 N 165, от 28.09.2006 N 131 подтвержден представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам и справкой ЗАО "Сибстоун" о полном расчете по обязательствам.
В материалы дела представлено решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившее в законную силу, согласно которому за Русановой Верой Андреевной признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2006 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь) на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- Принято решение зарегистрировать в Управлении Росреестра по Красноярскому краю договоры долевого участия в строительстве, заключенные между ЗАО "Сибстоун" и Русановой Верой Андреевной, с учетом изменений в реквизитах и площадях объектов долевого строительства, внесенных в пункты 1.1 договоров:
- - от 28.09.2006 N 131 считать - нежилое помещение N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - от 28.03.2006 N 165 считать - нежилое помещение N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2013 договоры участия в долевом строительстве N 131, N 165 зарегистрированы, в качестве участника долевого строительства на спорные объекты зарегистрирована Русанова В.А.
В ходе конкурсного производства ЗАО "Сибстоун" в конкурсную массу должника включен объект незавершенного строительства - здание многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5.
15.08.2013 за ЗАО "Сибстоун" Управлением Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 30 689, 60 кв. м, назначение: не определено, степень готовности 51%, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19 (свидетельство серии 24 ЕЛ N 008157).
Русанова В.А. обратилась в арбитражный суд с требованием признать за ней право собственности на долю в размере 241/10000 в объекте незавершенного строительства, общая площадь 30 689,60 кв. м, степень готовности 51%, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, 19, кадастровый (или условный номер) 24:50:0200127:466, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", в отношении вышеперечисленных спорных нежилых помещений.
Исследовав представленные доказательства, заслушав устные выступления, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.
Предметом рассматриваемого обособленного спора является требование Русановой Веры Андреевны о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома степенью готовности 51% по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 19, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Сибстоун", в связи с неисполнением должником обязательств по передаче нежилых помещений, предусмотренных договорами участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме от 28.03.2006 N 165, от 28.09.2006 N 131.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением от 16.08.2011 арбитражный суд определил применить при банкротстве ЗАО "Сибстоун" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в числе прочего, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, заявление Русановой В.А. о признании права собственности, в том числе, на долю в объекте незавершенного строительства, зарегистрированного за должником, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО "Сибстоун".
В качестве основания заявленных требований заявитель ссылается на наличие обязательств, предусмотренных договорами от 28.03.2006 N 165 и от 28.09.2006 N 131, неисполнение которых в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право инвестору требовать от застройщика передачи незавершенного строительством объекта.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Указанный Закон регулирует обязательственные отношения, возникающие связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости. Основания возникновения вещных прав - таких как право собственности определяются статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в силу создания (изготовления) вещи.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 55 ГК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Финансирование объектов строительства осуществлено инвестором (Русановой В.А.) в общей сумме 20 420 450 рублей, что соответствует условиям договоров от 28 марта 2006 года N 165, от 28 сентября 2006 года N 131 на долевое участие в строительстве жилого дома.
Предметом вышеуказанных договоров является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе подлежащего строительству ЗАО "Сибстоун" жилого дома. При этом в обязанность застройщика (ЗАО "Сибстоун") входит осуществление мероприятий по созданию нежилых помещений (возведению, строительству), а в обязанности инвестора - осуществление соответствующего финансирования. Какие-либо условия о совместном ведении деятельности, о создании объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели определенной деятельности рассматриваемые договоры не содержат.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рассматриваемые договоры представляют собой договор купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договоров обязанность передать указанные нежилые помещения возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательств застройщика передать инвестору незавершенный строительством объект договорами долевого строительства не предусмотрено.
До момента ввода жилого дома в эксплуатацию отдельные помещения в нем не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку не обладают достаточной степенью индивидуализации.
Указанный вывод также следует из смысла правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.
Таким образом, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, требованием возмещения убытков.
В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).
Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2013, серии 24ЕЛ N 008157, и не оспаривается сторонами, степень готовности строительства объекта составляет 51%. Строительство спорного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен.
Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для возложения на ответчика обязанности передать в собственность заявителя спорные нежилые помещения, находящиеся на первом и втором этажах 10 этажного жилого дома, у суда не имеется.
Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.
Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.
При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индивидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи - пункт 5 Постановления Пленума N 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ (по договору простого товарищества - пункт 7 Постановления Пленума N 54).
При этом следует учитывать предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правила, установленные в рамках дела о банкротстве застройщика.
Статьей 201.10 Закона о банкротстве определены условия и порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, в силу которой права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона в отношении объекта, завершенного строительством, допускается в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Исходя из целей применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, направленных на обеспечение соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемые ограничения возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве).
С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно при обеспечении соблюдения установленных указанными нормами закона условий.
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению жилого дома в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 51%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.
Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введении в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договорам долевого строительства.
Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору.
В отношении довода заявителя о том, что обращение с заявленным требованием является последним способом защиты права участника строительства арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статей. В связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, заявитель вправе реализовать права кредитора, имеющего денежное требование к должнику (в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве).
Доводы заявителя о том, что в удовлетворении ее требования было судом отказано, безосновательны, поскольку с заявлением о включении в реестр требований денежного требования Русанова В.А. не обращалась.
Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Ввиду чего, участник договора долевого строительства, в том числе нежилых помещений, в рамках дела о банкротстве имеет возможность принимать участие в принятии решений, касающихся способов реализации залогового имущества и иных вопросов, отнесенных к компетенции кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.
Требование участника долевого строительства нежилых помещений в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, зачастую сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище, не имеет приоритета в защите в соответствии Законом о банкротстве, за исключением залогового приоритета.
Иной подход означал бы напротив возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве, с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающем удовлетворение требований только с соблюдением правил статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределении квартир и прочее) по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, напротив, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.
Поэтому требование Русановой В.А. может быть заявлено как залоговое требование четвертой очереди при условии своевременного обращения с таким требованием в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.
Таким образом, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не предоставляют другим лицам возможность автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.
При указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления.
Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о том, что незавершенные строительством объекты недвижимого имущества не могут предметом рассмотрения требований, предусмотренных статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку до введения в эксплуатацию спорного объекта строительства у участника долевого строительства отсутствует право требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства, противоречит арбитражной практике, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, является необоснованным, поскольку названное Постановление не содержит подобных выводов. Напротив, как следует из содержания названного постановления, многоквартирный дом, в котором находится спорное помещение, сдан в эксплуатацию. Таким образом, обстоятельства по настоящему делу и делу N А56-70717/2010 не являются схожими. Основной вывод, содержащийся в указанном Постановлении, заключается в том, что предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Арбитражный апелляционный суд полагает отметить, что в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - ЗАО "Сибстоун" и Русановой В.А. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение в силу пункта 11 указанного постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). При этом следует учесть, что решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, вступившим в законную силу, за Русановой Верой Андреевной признано право требования передачи в собственность после ввода в эксплуатацию на основании заключенных между нею и ЗАО "Сибстоун" договоров долевого участия в строительстве:
- - по договору от 28.09.2006 N 131 - нежилого помещения N 7, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357,81 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь), на 1 и 2 этажах 4 блок-секции;
- - по договору от 28.03.2006 N 165 - нежилого помещения N 6, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв. м, расположенного в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5 (2 очередь) на 1 и 2 этажах 4 блок-секции.
В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 5, не завершено, право собственности на доли в общей собственности у Русановой В.А. - участника долевого строительства не возникло, то и заявленное ею требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.
По изложенным выше основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.
Принимая во внимание, что в отношении должника открыто конкурсное производство, строительство объекта, в котором расположено нежилое помещение, не завершено, он не введен в эксплуатацию, заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, предусмотренный Законом о банкротстве (в частности, статьями 100, 142), то есть предъявить денежное требование. В данном случае срок для его предъявления не может считаться пропущенным в связи с отсутствием правовой определенности относительно правильности выбора заявителем способа защиты его нарушенного права. Указанная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2012 N ВАС-5623/12 по делу N А41-4420/09.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и не допустил нарушений норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531 не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена. Таким образом, уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 2 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 февраля 2014 года по делу N А33-2805/2009к531 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Русановой Вере Андреевне из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей, уплаченную по чеку-ордеру Восточно-Сибирского банка Сбербанка РФ от 17.02.2014.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)