Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2023/2014 (судья Калашникова А.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - Мюллер Анна Васильевна (доверенность от 19.09.2012);
- Администрации муниципального образования города Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 29.05.2015).
Индивидуальный предприниматель Мюллер Александр Артурович (далее истец, предприниматель, ИП Мюллер А.А.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования города Новотроицк (далее - ответчик, Администрация) о прекращении права собственности Мюллера А.А. на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б общей площадью 666 кв. м (в том числе подвал 303, 1 кв. м), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б; признании права собственности за Мюллером А.А. на самовольно реконструированное нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б,Б1,Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, а также нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114 А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сберегательный банк России" (далее - третье лицо, ОАО "Сбербанк России").
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 (резолютивная часть оглашена 26.02.2015) исковые требования удовлетворены в части признания права собственности за Мюллером Александром Артуровичем на нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114 А, а также на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенный по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Мюллер А.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части признания права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенный по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о признании права собственности за Мюллером А.А. на нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б, Б1, Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на выход суда первой инстанции за рамки заявленных требований и вынесение неисполнимого судебного акта о признании права собственности на здание лит.Б, без указания его площади.
Указывает на невозможность иначе, как в судебном порядке решить вопрос о праве собственности на спорный объект, который в результате исправления технической ошибки органа технической инвентаризации разделен на два объекта, один из которых является нежилым встроенным помещением в многоквартирном жилом доме. Полагает неправильной оценку представленных в материалы дела доказательств в отношении отдельно стоящего нежилого здания.
Ссылается на обращение в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на реконструкцию единого объекта, в чем было неправомерно отказано письмом от 07.11.2014. Считает, что законодательного запрета на выдачу разрешения на реконструкцию после ее завершения не имеется. При этом, выполняя строительные работы истец заблуждался относительно характера выполняемых работ, как требующих получения разрешения.
Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о нарушении градостроительных норм в части соблюдения зоны допустимого размещения зданий, поскольку градостроительный план земельного участка не отражал объективных сведений о застроенной части земельного участка, а со стороны ответчика отсутствовали претензии к истцу в части застройки земельного участка либо нарушения границ земельного участка.
По мнению апеллянта, судом не дана оценка всем представленным истцом доказательствам безопасности строения, как условию признания права на самовольную постройку.
Оспаривая вывод суда первой инстанции о том, что объект под литером Б не претерпел изменений с 2006 года, за исключением выделения из его состава нежилого помещения N 5, ссылается на представленные материалы технической документации за 2006, 2011 и 2013 г.г. Также полагает неверными выводы о самостоятельности объектов идентифицированных присвоением литер Б1 и Б2, поскольку уникальные характеристики объекта определяются иными признаками в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 об утверждении форм кадастровых паспортов объектов недвижимого имущества.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ИП Мюллером А.А. представлены возражения на отзыв ответчика.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2007 по делу N А47-5303/2007, актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта N 99 от 20.12.1999, утвержденном распоряжением Администрации города Новотроицк N 118-р от 21.12.1999 было введено в эксплуатацию одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров по адресу: Новотроицк, ул. Советская,114Б площадью 739,5 кв. м (л.д. 153-155 т. 2). Названным судебным актом было прекращено зарегистрированное право собственности на указанный выше объект за предпринимателем Ходыревым Игорем Ивановичем, с одновременным признанием за ним права собственности на одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров по адресу: Новотроицк, ул. Советская,114Б площадью 666 кв. м.
В результате совершения последовательных сделок отчуждения указанного объекта, на основании договора от 20.08.2010, предприниматель Мюллер А.А. является собственником недвижимого имущества:
- - нежилого здания магазина смешанных товаров, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - подвал площадью 303,1 кв. м), общая площадь 666 кв. м, инв. N 3659/26, литер Б, адрес объекта: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114 Б;
- - земельного участка площадью 782 кв. м, с кадастровым номером 56:42:02 25 007:0001 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б (л.д. 1-3 т. 2).
Государственная регистрация права собственности предпринимателя А.А. Мюллер на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N N 56 АБ 212746, 56 АБ 212747 от 2 сентября 2010 года (л.д. 12, 13 т. 1).
Сопоставление поэтажного плана здания лит. Б по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, дом N 114 Б приведенного в техническом паспорте нежилого здания по состоянию 04.10.2006 (л.д. 17 т. 1) с поэтажными планами нежилого встроенного помещения N 5 строения по ул. Советская, дом N 114 А (л.д. 34 т. 1) и нежилого здания магазина смешанных товаров лит Б, Б1 (л.д. 46 т. 1) выполненных по состоянию на 29.06.11, в совокупности со сведениями, представленными Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в письме N 226 от 10.09.2014 (л.д. 4 т. 2), позволяют сделать вывод о включении в состав приобретенного предпринимателем объекта встроенного помещения N 5 площадью 65,4 кв. м, фактически расположенного на первом этаже смежного девятиэтажного жилого дома с почтовым адресом: г. Новотроицк, ул. Советская 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518.
Из содержания названного письма органа технической инвентаризации следует, что в целях исправления допущенной технической ошибки была осуществлена постановка на кадастровый учет нежилого здания и помещения в качестве самостоятельных объектов.
Приведенная выше техническая документация свидетельствует, что после приобретения имущества, составляющего единый объект (поэтажный план на л.д. 17 т. 1) ИП Мюллер А.А. были выполнены работы по его реконструкции, заключающейся в физическом отделении нежилого помещения N 5 от здания магазина путем закладки входа в помещения со стороны здания магазина, при наличии входной группы с улицы. Кроме того, в 2011 году предпринимателем был возведен пристрой (лит Б1) к зданию магазина лит Б.
В осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина литер ББ1, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 Б" и нежилое встроенное помещение N 5, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 А, ИП Мюллер А.А. было отказано (отказ в государственной регистрации от 02.03.2013 л.д. 20-21 т. 3).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу А47-9625/2012 в удовлетворении заявления предпринимателя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина, литер ББ1, площадью 664,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б и нежилое встроенное помещение N 5, площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А, было отказано. Названным решением установлено, что собственником одноэтажного нежилого здания были произведены ремонтно-строительные работы, в результате которых часть помещений площадью 65.4 кв. м приобрели статус отдельно встроенного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а нежилое здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, дом 114 "б" имеет пристрой, литер Б1, 2011 года возведения. Указанные действия оценены в качестве выполнения реконструкции с изменением внешних границ и площади объекта, что соответствует понятию реконструкции, требующей получения разрешения на ее проведение в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которого у заявителя не имелось.
Из технического паспорта спорного объекта по состоянию на 20.03.2013 и доводов истца усматривается, что в 2012 году предпринимателем был возведен второй пристрой к зданию магазина, площадью 150,8 кв. м и обозначенный в техническом паспорте как литер Б2. В итоге произведенных строительных работ нежилое здание магазина смешанных товаров литер ББ1Б2 по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б имеет площадь 812,3 кв. м (л.д. 86-92 т. 3).
Справкой Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что нежилое помещения N 5 площадью 65,4 кв. м по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А является отдельным встроенным нежилым помещением в составе жилого дома (л.д. 57 т. 1).
В 2013 году истец обращался в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию строения, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:42:02 25 007:1 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 Б.
В ответе от 04.03.2013 администрация муниципального образования город Новотроицк сообщила Мюллеру А.А. о необходимости представить документацию согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 58 т. 1).
На обращения истца от 30.10.2014 за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого здания магазина смешанных товаров Администрацией города Новотроицка было отказано по причине фактического выполнения реконструкции и недопустимости выдачи разрешения на строительство построенного объекта (л.д. 18 т. 3).
Ссылаясь на осуществление реконструкции приобретенного здания магазина смешанных товаров без получения разрешения на ее проведение, результатом которой явилось существование двух самостоятельных объектов - нежилого помещения N 5 площадью 65,4 кв. м и нежилого здания магазина площадью 812,3 кв. м, расположенных по адресам: г. Новотроицк, ул Советская, 114А и 114Б, соответственно, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности Мюллера А.А. за нежилое здание магазина лит Б, поскольку такие требования в качестве оспаривания зарегистрированного права заявлены истцом к самому себе, при недопустимости совпадения в одном лице истца и ответчика.
Оценивая требования в части признания права собственности на нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, суд установил его фактическое расположение на первом этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном и поставленном на кадастровый учет для эксплуатации жилого дома. Суд пришел к выводу о том, что Мюллер А.А., как лицо, владеющее на праве собственности частью объекта недвижимости, фактически являющегося частью многоквартирного жилого дома, в силу закона, является участником общей долевой собственности на земельный участок, а нежилое помещение не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. При этом, действия истца по реконструкции оценены в качестве добросовестного заблуждения относительно характера строительных работ по разделу здания магазина. Сделав вывод о соответствии нежилого помещения требованиям безопасности и отсутствии ограничений в части признания права собственности на реконструированное помещение в связи с его обременением ипотекой, суд признал право собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение N 5.
Отклоняя требования в части признании права собственности истца в отношении литер Б1 и Б2 здания магазина, суд учел обстоятельства их последовательного возведения в 2011 и 2012 г.г. без получения разрешения на строительство, в том числе после разрешения спора о правомерности отказа в государственной регистрации права, что исключает добросовестность застройщика. Основываясь на данных градостроительного плана земельного участка принадлежащего истцу на праве собственности, суд не установил доказательств расположения пристроев в его пределах, а также соблюдения требований о допустимом проценте застройки земельного участка.
При удовлетворении требований истца в части признания права собственности истца на литер Б, суд исходил из отсутствия его изменений, за исключением выделения из него нежилого помещения N 5 и самостоятельности индивидуализированного присвоением литеры объекта в качестве объекта гражданских прав.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.
Из перечисленных выше обстоятельств следует, что в рассматриваемом случае ИП Мюллер А.А. произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ включающих возведение пристроев лит.Б1,Б2, изменяющих габариты и площадь здания. Таким образом, при возведении пристроев требовалось получение разрешения на строительство. Кроме того, предпринимателем произведены работы по физическому выделению нежилого помещения N 5 в самостоятельный объект, квалифицированные при рассмотрении дела А47-9625/2012 в качестве реконструкции, требующей получение разрешения на реконструкцию (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названные обстоятельства подтверждаются предъявлением настоящих исковых требований в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные положения распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Заявляя настоящие требования о признании права собственности на самовольные постройки созданные в результате реконструкции, истец одновременно просил решить вопрос о прекращении его права на объект, прекративший существование.
Исходя из разъяснений приведенных в пункте 52 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иск о признании права собственности является одним из способов исправления записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.
Названное, с учетом особенностей рассматриваемых правоотношений заключающихся в наличии зарегистрированного за предпринимателем права собственности на нежилое здание нежилого здания магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м, изначально включавшего нежилое помещение N 5, свидетельствует о необходимости решения вопроса о признании права собственности на созданные в результате реконструкции объекты (самостоятельное нежилое помещение N 5 и здание магазина лит. Б,Б1,Б2) в единстве. Иной подход ведет к искажению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца о прекращении права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м в качестве самостоятельного, а также отдельного рассмотрения и частичного удовлетворения исковых требований в части признания права на нежилое помещение N 5 и здание магазина лит Б.
В свою очередь, указанное не позволяет оценить апелляционную жалобу ИП Мюллер А.А. как направленную на обжалование решения суда первой инстанции в части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответствующие пояснения о единстве исковых требований даны представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции. Представителем ответчика заявлено о необходимости пересмотра обжалуемого судебного акта в полном объеме.
При решении вопроса о правомерности заявленных исковых требований о признании права собственности на созданные в результате самовольной реконструкции объекты с прекращением права собственности на принадлежащий предпринимателю объект (лит. Б), судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Материалами дела подтверждено, что часть спорного объекта - нежилое помещения N 5 площадью 65,4 кв. м является отдельным встроенным нежилым помещением расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном для эксплуатации жилого дома (сведения Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" л.д. 57 т. 1, л.д. 4 т. 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Применительно к спорному вопросу, распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности путем его использования для размещения пристроя как самостоятельного объекта гражданских прав и использование несущих конструкций жилого дома путем изменения расположения входной группы в нежилое помещение, предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Включение в состав дома помещения, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности (размещения аптеки) с его изолированием от здания магазина влияет на функционирование и изменение системы снабжения сетевыми ресурсами (общего имущества в многоквартирном доме), что также свидетельствует о необходимости решения такого вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о недоказанности ответчиком отнесения нежилого помещения N 5 к общему имуществу собственников многоквартирного дома и влияния осуществленной реконструкции на их права и интересы, следует признать ошибочными.
Отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию одного из помещений жилого дома является обстоятельством, исключающим удовлетворения иска.
Приведенные представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы об отсутствии осуществления каких-либо изменений конструкции нежилого помещения N 5 противоречат состоявшим по делу А47-9625/2012 судебным актам. Вместе с тем, исключая осуществление реконструкции истец не обосновал необходимость предъявления иска о признании права в отношении указанного нежилого помещения к Администрации в порядке статьи 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статья 4 названного кодекса, статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иных оснований возникновения права собственности на нежилое помещение исковой заявление не содержит, при том, что судебное решение в подобных случаях не может подменять собой предусмотренную законом процедуру подтверждения права.
Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с толкованием, приведенном в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что до завершения реконструкции ИП Мюллер А.А. не обращался за получением разрешения на реконструкцию.
Обращение истца в Администрацию по вопросу выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на которое последовал отказ, мотивированный отсутствием документов, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации л.д. 58 т. 1), не может свидетельствовать о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки.
По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обращение за получением разрешения на строительство производится до начала строительства. После завершения строительства уполномоченным органом решается вопрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
По тем же основаниям действия истца по обращению за выдачей разрешения на реконструкцию в 2014 году, после ее завершения и в период рассмотрения дела судом первой инстанции, не могут свидетельствовать о совершении разумных и добросовестных действий по получению разрешения на строительство.
Судебной коллегией учтено, что приняв меры к осуществлению государственной регистрации права собственности на пристрой к зданию магазина лит. Б1, после получения отказа в государственной регистрации и судебного акта, которым ИП Мюллер А.А. было отказано в признании его недействительным по причине отсутствия разрешения на реконструкцию, предпринимателем был возведен пристрой литер Б2, имеющий большую площадь по сравнению с лит.Б1.
Указанное не позволяет признать застройщика добросовестным и имеющим заблуждения относительно характера совершаемых действий, о чем верно указано судом первой инстанции.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.
Исходя из названного и правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендованном Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости.
Отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации названного объекта недвижимого имущества, в частности, к получению разрешения на строительство, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Вместе с тем, пункт 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13, следует, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.
Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 56:42:02 25 007:0001 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б в разделе 2.2.1 свидетельствует о том, что земельный участок площадью 711,3 кв. м занят объектом капитального строительства площадью 666 кв. м (л.д. 132 т. 1) Чертеж градостроительного плана земельного участка (л.д. 128 т. 1) не позволяет сделать вывод о включении в застроенную площадь площади нежилого помещения N 5, в силу чего соответствующие доводы апеллянта подлежат отклонению.
Исходя из установленного максимального процента застройки в границах земельного участка - 70% (пункт 2.2.3 градостроительного плана) и соотношения площадей самовольно возведенных пристроев, истцом допущено нарушение правил землепользования и застройки. Доказательства позволяющие оценить взаимное расположение границ земельного участка и расположенных на нем построек, с целью исключения выхода за его пределы, истцом суду не представлены.
Приведенное выше позволяет сделать вывод, что заявленные ИП Мюллер А.А. не подлежат удовлетворению. Принятое судом первой инстанции решение, в части их удовлетворения подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2023/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2015 N 18АП-5427/2015 ПО ДЕЛУ N А47-2023/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2015 г. N 18АП-5427/2015
Дело N А47-2023/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2023/2014 (судья Калашникова А.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - Мюллер Анна Васильевна (доверенность от 19.09.2012);
- Администрации муниципального образования города Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 29.05.2015).
Индивидуальный предприниматель Мюллер Александр Артурович (далее истец, предприниматель, ИП Мюллер А.А.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования города Новотроицк (далее - ответчик, Администрация) о прекращении права собственности Мюллера А.А. на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б общей площадью 666 кв. м (в том числе подвал 303, 1 кв. м), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б; признании права собственности за Мюллером А.А. на самовольно реконструированное нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б,Б1,Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, а также нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114 А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сберегательный банк России" (далее - третье лицо, ОАО "Сбербанк России").
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 (резолютивная часть оглашена 26.02.2015) исковые требования удовлетворены в части признания права собственности за Мюллером Александром Артуровичем на нежилое встроенное помещение N 5, литер А, общей площадью 65, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д. 114 А, а также на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317,3 кв. м, расположенный по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Мюллер А.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части признания права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров с подвалом литер Б, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенный по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о признании права собственности за Мюллером А.А. на нежилое здание магазина смешанных товаров с пристроем и подвалом литер Б, Б1, Б2 общей площадью 812,3, в том числе подвал 317, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, 114Б.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на выход суда первой инстанции за рамки заявленных требований и вынесение неисполнимого судебного акта о признании права собственности на здание лит.Б, без указания его площади.
Указывает на невозможность иначе, как в судебном порядке решить вопрос о праве собственности на спорный объект, который в результате исправления технической ошибки органа технической инвентаризации разделен на два объекта, один из которых является нежилым встроенным помещением в многоквартирном жилом доме. Полагает неправильной оценку представленных в материалы дела доказательств в отношении отдельно стоящего нежилого здания.
Ссылается на обращение в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на реконструкцию единого объекта, в чем было неправомерно отказано письмом от 07.11.2014. Считает, что законодательного запрета на выдачу разрешения на реконструкцию после ее завершения не имеется. При этом, выполняя строительные работы истец заблуждался относительно характера выполняемых работ, как требующих получения разрешения.
Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о нарушении градостроительных норм в части соблюдения зоны допустимого размещения зданий, поскольку градостроительный план земельного участка не отражал объективных сведений о застроенной части земельного участка, а со стороны ответчика отсутствовали претензии к истцу в части застройки земельного участка либо нарушения границ земельного участка.
По мнению апеллянта, судом не дана оценка всем представленным истцом доказательствам безопасности строения, как условию признания права на самовольную постройку.
Оспаривая вывод суда первой инстанции о том, что объект под литером Б не претерпел изменений с 2006 года, за исключением выделения из его состава нежилого помещения N 5, ссылается на представленные материалы технической документации за 2006, 2011 и 2013 г.г. Также полагает неверными выводы о самостоятельности объектов идентифицированных присвоением литер Б1 и Б2, поскольку уникальные характеристики объекта определяются иными признаками в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 об утверждении форм кадастровых паспортов объектов недвижимого имущества.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ИП Мюллером А.А. представлены возражения на отзыв ответчика.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2007 по делу N А47-5303/2007, актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта N 99 от 20.12.1999, утвержденном распоряжением Администрации города Новотроицк N 118-р от 21.12.1999 было введено в эксплуатацию одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров по адресу: Новотроицк, ул. Советская,114Б площадью 739,5 кв. м (л.д. 153-155 т. 2). Названным судебным актом было прекращено зарегистрированное право собственности на указанный выше объект за предпринимателем Ходыревым Игорем Ивановичем, с одновременным признанием за ним права собственности на одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина смешанных товаров по адресу: Новотроицк, ул. Советская,114Б площадью 666 кв. м.
В результате совершения последовательных сделок отчуждения указанного объекта, на основании договора от 20.08.2010, предприниматель Мюллер А.А. является собственником недвижимого имущества:
- - нежилого здания магазина смешанных товаров, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - подвал площадью 303,1 кв. м), общая площадь 666 кв. м, инв. N 3659/26, литер Б, адрес объекта: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114 Б;
- - земельного участка площадью 782 кв. м, с кадастровым номером 56:42:02 25 007:0001 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б (л.д. 1-3 т. 2).
Государственная регистрация права собственности предпринимателя А.А. Мюллер на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N N 56 АБ 212746, 56 АБ 212747 от 2 сентября 2010 года (л.д. 12, 13 т. 1).
Сопоставление поэтажного плана здания лит. Б по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, дом N 114 Б приведенного в техническом паспорте нежилого здания по состоянию 04.10.2006 (л.д. 17 т. 1) с поэтажными планами нежилого встроенного помещения N 5 строения по ул. Советская, дом N 114 А (л.д. 34 т. 1) и нежилого здания магазина смешанных товаров лит Б, Б1 (л.д. 46 т. 1) выполненных по состоянию на 29.06.11, в совокупности со сведениями, представленными Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в письме N 226 от 10.09.2014 (л.д. 4 т. 2), позволяют сделать вывод о включении в состав приобретенного предпринимателем объекта встроенного помещения N 5 площадью 65,4 кв. м, фактически расположенного на первом этаже смежного девятиэтажного жилого дома с почтовым адресом: г. Новотроицк, ул. Советская 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518.
Из содержания названного письма органа технической инвентаризации следует, что в целях исправления допущенной технической ошибки была осуществлена постановка на кадастровый учет нежилого здания и помещения в качестве самостоятельных объектов.
Приведенная выше техническая документация свидетельствует, что после приобретения имущества, составляющего единый объект (поэтажный план на л.д. 17 т. 1) ИП Мюллер А.А. были выполнены работы по его реконструкции, заключающейся в физическом отделении нежилого помещения N 5 от здания магазина путем закладки входа в помещения со стороны здания магазина, при наличии входной группы с улицы. Кроме того, в 2011 году предпринимателем был возведен пристрой (лит Б1) к зданию магазина лит Б.
В осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина литер ББ1, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 Б" и нежилое встроенное помещение N 5, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 А, ИП Мюллер А.А. было отказано (отказ в государственной регистрации от 02.03.2013 л.д. 20-21 т. 3).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу А47-9625/2012 в удовлетворении заявления предпринимателя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазина, литер ББ1, площадью 664,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б и нежилое встроенное помещение N 5, площадью 65,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А, было отказано. Названным решением установлено, что собственником одноэтажного нежилого здания были произведены ремонтно-строительные работы, в результате которых часть помещений площадью 65.4 кв. м приобрели статус отдельно встроенного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а нежилое здание магазина смешанных товаров, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, дом 114 "б" имеет пристрой, литер Б1, 2011 года возведения. Указанные действия оценены в качестве выполнения реконструкции с изменением внешних границ и площади объекта, что соответствует понятию реконструкции, требующей получения разрешения на ее проведение в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которого у заявителя не имелось.
Из технического паспорта спорного объекта по состоянию на 20.03.2013 и доводов истца усматривается, что в 2012 году предпринимателем был возведен второй пристрой к зданию магазина, площадью 150,8 кв. м и обозначенный в техническом паспорте как литер Б2. В итоге произведенных строительных работ нежилое здание магазина смешанных товаров литер ББ1Б2 по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114Б имеет площадь 812,3 кв. м (л.д. 86-92 т. 3).
Справкой Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что нежилое помещения N 5 площадью 65,4 кв. м по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А является отдельным встроенным нежилым помещением в составе жилого дома (л.д. 57 т. 1).
В 2013 году истец обращался в Администрацию города Новотроицка за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию строения, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 56:42:02 25 007:1 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Советская, дом N 114 Б.
В ответе от 04.03.2013 администрация муниципального образования город Новотроицк сообщила Мюллеру А.А. о необходимости представить документацию согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 58 т. 1).
На обращения истца от 30.10.2014 за выдачей разрешения на реконструкцию нежилого здания магазина смешанных товаров Администрацией города Новотроицка было отказано по причине фактического выполнения реконструкции и недопустимости выдачи разрешения на строительство построенного объекта (л.д. 18 т. 3).
Ссылаясь на осуществление реконструкции приобретенного здания магазина смешанных товаров без получения разрешения на ее проведение, результатом которой явилось существование двух самостоятельных объектов - нежилого помещения N 5 площадью 65,4 кв. м и нежилого здания магазина площадью 812,3 кв. м, расположенных по адресам: г. Новотроицк, ул Советская, 114А и 114Б, соответственно, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности Мюллера А.А. за нежилое здание магазина лит Б, поскольку такие требования в качестве оспаривания зарегистрированного права заявлены истцом к самому себе, при недопустимости совпадения в одном лице истца и ответчика.
Оценивая требования в части признания права собственности на нежилое помещение N 5 площадью 65,4 кв. м, суд установил его фактическое расположение на первом этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном и поставленном на кадастровый учет для эксплуатации жилого дома. Суд пришел к выводу о том, что Мюллер А.А., как лицо, владеющее на праве собственности частью объекта недвижимости, фактически являющегося частью многоквартирного жилого дома, в силу закона, является участником общей долевой собственности на земельный участок, а нежилое помещение не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. При этом, действия истца по реконструкции оценены в качестве добросовестного заблуждения относительно характера строительных работ по разделу здания магазина. Сделав вывод о соответствии нежилого помещения требованиям безопасности и отсутствии ограничений в части признания права собственности на реконструированное помещение в связи с его обременением ипотекой, суд признал право собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение N 5.
Отклоняя требования в части признании права собственности истца в отношении литер Б1 и Б2 здания магазина, суд учел обстоятельства их последовательного возведения в 2011 и 2012 г.г. без получения разрешения на строительство, в том числе после разрешения спора о правомерности отказа в государственной регистрации права, что исключает добросовестность застройщика. Основываясь на данных градостроительного плана земельного участка принадлежащего истцу на праве собственности, суд не установил доказательств расположения пристроев в его пределах, а также соблюдения требований о допустимом проценте застройки земельного участка.
При удовлетворении требований истца в части признания права собственности истца на литер Б, суд исходил из отсутствия его изменений, за исключением выделения из него нежилого помещения N 5 и самостоятельности индивидуализированного присвоением литеры объекта в качестве объекта гражданских прав.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.
Из перечисленных выше обстоятельств следует, что в рассматриваемом случае ИП Мюллер А.А. произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ включающих возведение пристроев лит.Б1,Б2, изменяющих габариты и площадь здания. Таким образом, при возведении пристроев требовалось получение разрешения на строительство. Кроме того, предпринимателем произведены работы по физическому выделению нежилого помещения N 5 в самостоятельный объект, квалифицированные при рассмотрении дела А47-9625/2012 в качестве реконструкции, требующей получение разрешения на реконструкцию (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названные обстоятельства подтверждаются предъявлением настоящих исковых требований в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные положения распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Заявляя настоящие требования о признании права собственности на самовольные постройки созданные в результате реконструкции, истец одновременно просил решить вопрос о прекращении его права на объект, прекративший существование.
Исходя из разъяснений приведенных в пункте 52 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иск о признании права собственности является одним из способов исправления записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.
Названное, с учетом особенностей рассматриваемых правоотношений заключающихся в наличии зарегистрированного за предпринимателем права собственности на нежилое здание нежилого здания магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м, изначально включавшего нежилое помещение N 5, свидетельствует о необходимости решения вопроса о признании права собственности на созданные в результате реконструкции объекты (самостоятельное нежилое помещение N 5 и здание магазина лит. Б,Б1,Б2) в единстве. Иной подход ведет к искажению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца о прекращении права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв. м в качестве самостоятельного, а также отдельного рассмотрения и частичного удовлетворения исковых требований в части признания права на нежилое помещение N 5 и здание магазина лит Б.
В свою очередь, указанное не позволяет оценить апелляционную жалобу ИП Мюллер А.А. как направленную на обжалование решения суда первой инстанции в части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответствующие пояснения о единстве исковых требований даны представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции. Представителем ответчика заявлено о необходимости пересмотра обжалуемого судебного акта в полном объеме.
При решении вопроса о правомерности заявленных исковых требований о признании права собственности на созданные в результате самовольной реконструкции объекты с прекращением права собственности на принадлежащий предпринимателю объект (лит. Б), судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Материалами дела подтверждено, что часть спорного объекта - нежилое помещения N 5 площадью 65,4 кв. м является отдельным встроенным нежилым помещением расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, N 114 А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном для эксплуатации жилого дома (сведения Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" л.д. 57 т. 1, л.д. 4 т. 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Применительно к спорному вопросу, распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности путем его использования для размещения пристроя как самостоятельного объекта гражданских прав и использование несущих конструкций жилого дома путем изменения расположения входной группы в нежилое помещение, предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Включение в состав дома помещения, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности (размещения аптеки) с его изолированием от здания магазина влияет на функционирование и изменение системы снабжения сетевыми ресурсами (общего имущества в многоквартирном доме), что также свидетельствует о необходимости решения такого вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о недоказанности ответчиком отнесения нежилого помещения N 5 к общему имуществу собственников многоквартирного дома и влияния осуществленной реконструкции на их права и интересы, следует признать ошибочными.
Отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию одного из помещений жилого дома является обстоятельством, исключающим удовлетворения иска.
Приведенные представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы об отсутствии осуществления каких-либо изменений конструкции нежилого помещения N 5 противоречат состоявшим по делу А47-9625/2012 судебным актам. Вместе с тем, исключая осуществление реконструкции истец не обосновал необходимость предъявления иска о признании права в отношении указанного нежилого помещения к Администрации в порядке статьи 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статья 4 названного кодекса, статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иных оснований возникновения права собственности на нежилое помещение исковой заявление не содержит, при том, что судебное решение в подобных случаях не может подменять собой предусмотренную законом процедуру подтверждения права.
Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с толкованием, приведенном в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что до завершения реконструкции ИП Мюллер А.А. не обращался за получением разрешения на реконструкцию.
Обращение истца в Администрацию по вопросу выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на которое последовал отказ, мотивированный отсутствием документов, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации л.д. 58 т. 1), не может свидетельствовать о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки.
По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обращение за получением разрешения на строительство производится до начала строительства. После завершения строительства уполномоченным органом решается вопрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
По тем же основаниям действия истца по обращению за выдачей разрешения на реконструкцию в 2014 году, после ее завершения и в период рассмотрения дела судом первой инстанции, не могут свидетельствовать о совершении разумных и добросовестных действий по получению разрешения на строительство.
Судебной коллегией учтено, что приняв меры к осуществлению государственной регистрации права собственности на пристрой к зданию магазина лит. Б1, после получения отказа в государственной регистрации и судебного акта, которым ИП Мюллер А.А. было отказано в признании его недействительным по причине отсутствия разрешения на реконструкцию, предпринимателем был возведен пристрой литер Б2, имеющий большую площадь по сравнению с лит.Б1.
Указанное не позволяет признать застройщика добросовестным и имеющим заблуждения относительно характера совершаемых действий, о чем верно указано судом первой инстанции.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.
Исходя из названного и правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендованном Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости.
Отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации названного объекта недвижимого имущества, в частности, к получению разрешения на строительство, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Вместе с тем, пункт 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13, следует, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.
Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 56:42:02 25 007:0001 по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, ул. Советская, дом N 114Б в разделе 2.2.1 свидетельствует о том, что земельный участок площадью 711,3 кв. м занят объектом капитального строительства площадью 666 кв. м (л.д. 132 т. 1) Чертеж градостроительного плана земельного участка (л.д. 128 т. 1) не позволяет сделать вывод о включении в застроенную площадь площади нежилого помещения N 5, в силу чего соответствующие доводы апеллянта подлежат отклонению.
Исходя из установленного максимального процента застройки в границах земельного участка - 70% (пункт 2.2.3 градостроительного плана) и соотношения площадей самовольно возведенных пристроев, истцом допущено нарушение правил землепользования и застройки. Доказательства позволяющие оценить взаимное расположение границ земельного участка и расположенных на нем построек, с целью исключения выхода за его пределы, истцом суду не представлены.
Приведенное выше позволяет сделать вывод, что заявленные ИП Мюллер А.А. не подлежат удовлетворению. Принятое судом первой инстанции решение, в части их удовлетворения подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2023/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)