Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Чистовой И.В.
судей Шильненковой М.В., Егоровой С.Г.
при участии в заседании:
от истца не явился
от ответчика не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14 декабря 2011 (судья Сучков С.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 (судьи Алферова Е.Е., Афонина Н.П., Владимирова Г.В.) по делу N А64-4759/2011
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", ОГРН 1106829003038, (далее - ООО "ТЖК"), обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", ОГРН 1086829000059, (далее - ООО "УЖК"), об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 суд обязал ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения), в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Ссылаясь на несоответствие выводов арбитражного апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене решения Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 как незаконных в части удовлетворения иска.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит ее подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова и ООО "Управляющая жилищная компания" 20.03.2008 заключен договор управления многоквартирным домом N 142/17, согласно которому собственники многоквартирного дома передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В связи с тем, что ООО "Управляющая жилищная компания" ненадлежащим образом выполняла принятые на себя обязанности, 23.04.2011 общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, принято решение о расторжении договора управления N 142/17 от 20.03.2008 и заключении договора с ООО "ТЖК".
13.05.2011 собственники многоквартирного дома уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятых по договору обязательств. В уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "ТЖК".
14.05.2011 между собственниками многоквартирного дома и ООО "ТЖК" заключен договор управления.
В силу того, что ООО "УЖК" не передало ООО "ТЖК" вышеуказанную документацию, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами жилищного и гражданского законодательства, признали наличие правовых оснований для одностороннего расторжения собственниками помещений спорного дома договора управления N 142/17 от 20.03.2008, заключенного с ООО "УЖК", в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора управления. Суд кассационной инстанции находит данный вывод суда правильным.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а, именно, частями 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
О необходимости учета такого подхода указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (Правила N 170).
Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт осмотра от 31.04.2011, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что они достоверно подтверждают факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора N 142/17 от 20.03.2008, и о наличии у собственников многоквартирного дома права на его расторжение в одностороннем порядке.
Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, анализ совокупности ст. 161, п. 2, 8 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (в новой редакции) с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Таким образом, поскольку законом в императивном порядке установлено право домовладельцев на одностороннее расторжение договора управления, ссылка ответчика на то обстоятельство, что по условиям спорного договора его расторжение возможно только в судебном порядке, подлежит отклонению.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что в случае предъявления управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация), в силу п.п. 8 п. 1. ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (новой управляющей организации).
Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 30.03.2010 N 17074/09.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (Правила N 491).
С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для обязания ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения), входящих в вышеуказанный перечень.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Разрешая спор в указанной части, арбитражный суд исходил из того, что копия кадастрового плана (карты) земельного участка также входит в перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определенный в пунктах 24 и 26 Правил N 491. Однако суд не принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно части 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.
Следовательно, исходя из толкования ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, данного Конституционным Судом Российской Федерации в указанном постановлении, земельный участок под многоквартирным жилым домом может быть сформирован, а кадастровый план оформлен лишь по инициативе собственников жилых помещений такого дома.
Таким образом, в случае, если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая компания не могла самостоятельно сформировать земельный участок и получить кадастровый план без соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома.
Вопрос о том, был ли сформирован земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации или нет, и, соответственно имел ли ответчик возможность получить указанный документ, не был предметом исследования арбитражного суда в нарушение требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, вывод арбитражного суда о наличии правовых оснований для обязания ответчика представить истцу копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, сделан без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
При таких обстоятельствах, арбитражный кассационный суд находит обжалуемые судебные акты в части требований ООО "Тамбовская жилищная компания" об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, подлежащими отмене, а дело в указанной части направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности, и, правильно применив нормы действующего законодательства, разрешить спор.
Поскольку выводы арбитражного суда в части отказа в иске сторонами не обжалуются, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они не являлись предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1 - 3, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14 декабря 2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 по делу N А64-4759/2011 отменить в части требований ООО "Тамбовская жилищная компания" об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, дело в указанной части направить для нового рассмотрения в Арбитражный суд Тамбовской области. В остальной обжалуемой части указанные судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
Председательствующий
И.В.ЧИСТОВА
Судьи
М.В.ШИЛЬНЕНКОВА
С.Г.ЕГОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 13.07.2012 ПО ДЕЛУ N А64-4759/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2012 г. по делу N А64-4759/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2012 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Чистовой И.В.
судей Шильненковой М.В., Егоровой С.Г.
при участии в заседании:
от истца не явился
от ответчика не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14 декабря 2011 (судья Сучков С.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 (судьи Алферова Е.Е., Афонина Н.П., Владимирова Г.В.) по делу N А64-4759/2011
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания", ОГРН 1106829003038, (далее - ООО "ТЖК"), обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания", ОГРН 1086829000059, (далее - ООО "УЖК"), об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 суд обязал ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения), в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Ссылаясь на несоответствие выводов арбитражного апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене решения Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 как незаконных в части удовлетворения иска.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит ее подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова и ООО "Управляющая жилищная компания" 20.03.2008 заключен договор управления многоквартирным домом N 142/17, согласно которому собственники многоквартирного дома передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В связи с тем, что ООО "Управляющая жилищная компания" ненадлежащим образом выполняла принятые на себя обязанности, 23.04.2011 общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, принято решение о расторжении договора управления N 142/17 от 20.03.2008 и заключении договора с ООО "ТЖК".
13.05.2011 собственники многоквартирного дома уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятых по договору обязательств. В уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "ТЖК".
14.05.2011 между собственниками многоквартирного дома и ООО "ТЖК" заключен договор управления.
В силу того, что ООО "УЖК" не передало ООО "ТЖК" вышеуказанную документацию, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами жилищного и гражданского законодательства, признали наличие правовых оснований для одностороннего расторжения собственниками помещений спорного дома договора управления N 142/17 от 20.03.2008, заключенного с ООО "УЖК", в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора управления. Суд кассационной инстанции находит данный вывод суда правильным.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а, именно, частями 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
О необходимости учета такого подхода указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (Правила N 170).
Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт осмотра от 31.04.2011, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что они достоверно подтверждают факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора N 142/17 от 20.03.2008, и о наличии у собственников многоквартирного дома права на его расторжение в одностороннем порядке.
Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, анализ совокупности ст. 161, п. 2, 8 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (в новой редакции) с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Таким образом, поскольку законом в императивном порядке установлено право домовладельцев на одностороннее расторжение договора управления, ссылка ответчика на то обстоятельство, что по условиям спорного договора его расторжение возможно только в судебном порядке, подлежит отклонению.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что в случае предъявления управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация), в силу п.п. 8 п. 1. ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (новой управляющей организации).
Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 30.03.2010 N 17074/09.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (Правила N 491).
С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для обязания ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения), входящих в вышеуказанный перечень.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Разрешая спор в указанной части, арбитражный суд исходил из того, что копия кадастрового плана (карты) земельного участка также входит в перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определенный в пунктах 24 и 26 Правил N 491. Однако суд не принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно части 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.
Следовательно, исходя из толкования ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, данного Конституционным Судом Российской Федерации в указанном постановлении, земельный участок под многоквартирным жилым домом может быть сформирован, а кадастровый план оформлен лишь по инициативе собственников жилых помещений такого дома.
Таким образом, в случае, если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая компания не могла самостоятельно сформировать земельный участок и получить кадастровый план без соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома.
Вопрос о том, был ли сформирован земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации или нет, и, соответственно имел ли ответчик возможность получить указанный документ, не был предметом исследования арбитражного суда в нарушение требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, вывод арбитражного суда о наличии правовых оснований для обязания ответчика представить истцу копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, сделан без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
При таких обстоятельствах, арбитражный кассационный суд находит обжалуемые судебные акты в части требований ООО "Тамбовская жилищная компания" об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, подлежащими отмене, а дело в указанной части направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности, и, правильно применив нормы действующего законодательства, разрешить спор.
Поскольку выводы арбитражного суда в части отказа в иске сторонами не обжалуются, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они не являлись предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1 - 3, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14 декабря 2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 по делу N А64-4759/2011 отменить в части требований ООО "Тамбовская жилищная компания" об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, дело в указанной части направить для нового рассмотрения в Арбитражный суд Тамбовской области. В остальной обжалуемой части указанные судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия.
Председательствующий
И.В.ЧИСТОВА
Судьи
М.В.ШИЛЬНЕНКОВА
С.Г.ЕГОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)