Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Головниной Е.Н., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управдом": Панкрушин Д.С., представитель по доверенности от 10.02.2014 б/н;
- от открытого акционерного общества "Военторг-Восток": Попов А.Н., представитель по доверенности от 20.12.2013 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Военторг-Восток"
на решение от 10.06.2014
по делу N А73-688/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.П.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управдом"
к открытому акционерному обществу "Военторг-Восток"
о взыскании 533 813 руб. 01 коп.
и по встречному иску открытого акционерного общества "Военторг-Восток"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управдом"
об обязании произвести перерасчет
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управдом" (ОГРН 1082723002955 ИНН 2723105263, далее - ООО "Управдом") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Военторг-Восток" (ОГРН 1092722004385 ИНН 2722086642, далее - ОАО "Военторг-Восток") о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и услуги по управлению в сумме 495 353 руб. 56 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 125 руб. 50 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением суда от 21.04.2014 принято к производству встречное исковое заявление ОАО "Военторг-Восток" об обязании ООО "Управдом" произвести перерасчет платы за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 в общем размере 495 353 руб. 56 коп.
Решением от 10.06.2014 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, во встречных требованиях отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Военторг-Восток" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на отсутствие доказательств оказания спорных услуг управляющей организацией в заявленном объеме, отсутствие непосредственно между сторонами заключенного договора управления, а также полагает недоказанным статус ООО "Управдом" как управляющей организации спорного многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управдом" указывает на несостоятельность жалобы, поскольку в силу норм гражданского и жилищного законодательства собственник помещений обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества МКД пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (статья 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), статьи 36, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).
В судебном заседании представитель заявителя жалобы на доводах, в ней изложенных, настаивал, просил решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель ООО "Управдом" в судебном заседании по заявленной позиции возражал, основываясь на представленных в отзыве мотивах, просил в удовлетворении жалобы отказать, оспариваемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.
Заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Согласно решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Большой Аэродром (квартал ДОС), дом N 26, оформленного протоколом от 30.03.2008, и заключенному на его основании договору управления многоквартирным домом от 01.04.2008 N 26, ООО "Управдом" осуществляет функции управляющей организации в отношении указанного дома.
В соответствии с решением очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 31.12.2009, текст договора управления утвержден в новой редакции.
Так, по условиям договора управления от 31.12.2009, его предметом является оказание возмездных услуг по управлению общим имуществом, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющей организацией собственникам помещений в МКД в объемах фактического поступления денежных средств от собственников в качестве платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.
Согласно пункту 4.5 договора предельный срок внесения платежей собственниками помещений МКД согласно выставляемым платежным документам - 25 число месяца, следующего за отчетным.
Характеристика и состояние общего имущества МКД согласована и указана в приложении N 2 к договору. Приложение N 3 содержит перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 31.12.2010 утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, в том числе услуги управления на 2011 год в размере 27,70 руб. /кв. м.
Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 31.12.2012 установлена ежегодная индексация оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества в размере 10%.
ОАО "Военторг-Восток" является собственником функционального помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Большой Аэродром, дом N 26, I (1-36) общей площадью 494 кв. м.
Договор управления между собственником данного помещения и управляющей компанией не заключен.
В период с 01.02.2011 по 31.12.2013 ОАО "Военторг-Восток" не вносило плату за услуги управления, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в результате чего за ним сложилась задолженность в размере 495 353 руб. 56 коп.
Управляющая организация обратилась в адрес собственника помещения с претензией, содержащей требование об оплате указанной задолженности. Претензия получена ОАО "Военторг-Восток" 24.12.2013, однако оставлена им без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Управдом" в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречных требованиях, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечень которого поименован в части 1 указанной статьи.
Согласно части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ, части 1 статьи 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, обязаны участвовать в расходах на его содержание соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Структура указанной платы содержит в себе и плату управляющей организации за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ).
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.
Факт того, что недвижимое имущество, принадлежащее ОАО "Военторг-Восток" в спорный период входило в состав многоквартирного дома по адресу: г._Хабаровск, ул. Большой Аэродром, 26, который, в свою очередь, находился в управлении ООО "Управдом", подтверждается материалами дела, в том числе: договором управления от 01.04.2008 (в новой редакции от 31.12.2009), протоколами общих собраний собственников МКД от 30.03.2008, от 31.12.2009, от 31.12.2010, от 31.12.2012.
Непосредственно между ОАО "Военторг-Восток" и управляющей организацией договор управление не заключен, на что указывает заявитель в апелляционной жалобе.
Между тем, из вышеизложенных норм права следует, что обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД пропорционально своей доле в праве общей собственности на него лежит на собственнике помещения в силу прямого указания закона и возникает вместе с правом собственности на помещение в составе МКД, следовательно, отсутствие соответствующего договора, либо отказ от его заключения не освобождают собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества соразмерно своей части.
Доводы жалобы о том, отсутствуют доказательства, подтверждающие статус ООО "Управдом" как управляющей организации спорного дома, а также ссылки на ничтожность договора управления и на недоказанность факта заключения договора управления с каждым отдельным собственником дома, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции и отклоняются в силу следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Вместе с тем, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы на основании положений части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Согласно представленному в материалах дела протоколу от 30.03.2008 внеочередного собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, большинством голосов собственников помещений (52,23%) по вопросу повестки дня о выборе способа управления многоквартирным домом принято решение об управлении домом посредством управляющей организации ООО "Управдом". Кроме того, на указанном собрании собственниками утвержден представленный ООО "Управдом" перечень услуг и работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, установлен размер платы на содержание общего имущества МКД. Заключен договор управления от 01.04.2008 N 26, последующая редакция которого также согласована решением большинства голосов (65,91%) на очередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 31.12.2009.
Из изложенного усматривается, что на основании волеизъявления большинства собственников помещений спорного дома в качестве управляющей организации избрано ООО "Управдом", заключен договор управления с согласованием всех его существенных условий в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ, в связи с чем, принятое решение является обязательным для остальных собственников указанного дома.
Решение общего собрания собственников об избрании ООО "Управдом" управляющей компанией указанного дома оспорено не было, доказательств, подтверждающих, что общее собрание собственников помещений в данном доме неправомочно было принимать решение, суду не представлено.
Также ОАО "Военторг-Восток" в порядке статьи 65 АПК РФ не представило доказательств того, что услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период были оказаны не ООО "Управдом", а иной организацией либо того, что собственники многоквартирного дома приняли решение о выборе иной управляющей компании.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие об отказе собственников помещений от договора, напротив, имеющиеся доказательства свидетельствуют о фактическом его исполнении.
По расчету управляющей организации, произведенному путем умножения тарифа на площадь помещений и количество месяцев, задолженность собственника помещения за услуги управления, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 составляет 495 353 руб. 56 коп.
Все составные части платы, примененные в расчете, утверждены решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленными протоколами от 31.12.2009, от 31.12.2010, от 31.12.2012, согласно которым ее величина за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 установлена в размере 27,70 руб. /кв. м, за период с 01.01.2013-30,47 руб. /кв. м.
Площадь помещения, принадлежащего ОАО "Военторг-Восток", составляет 494 кв. м, что подтверждается сведениями технического паспорта на функциональное помещение I (1-36) в составе многоквартирного дома.
Представленный расчет соответствует установленным требованиям, проверен судом и признается обоснованным. Расчет не оспорен.
Учитывая, что ОАО "Военторг-Восток" в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суд первой инстанции суды с учетом положений статьи 1102 ГК РФ правомерно удовлетворил требования первоначального истца о ее взыскании в заявленном размере.
Ссылки заявителя на то, что принадлежащее ему помещение является пристройкой к жилому дому, в силу чего он не пользуется его общим имуществом не имеют правового значения, поскольку действующим законодательством обязанность несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома не ставится в зависимость от факта использования (неиспользования) собственником помещения общего имущества в целом или только отдельно взятых его частей и не является основанием для освобождения его от участия в расходах на него, с учетом того, что заявителем не представлено доказательств того, что занимаемое им помещение не является составной частью спорного дома.
За неисполнение обязательств по оплате оказанных услуг первоначальным истцом на сумму основного долга также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.02.2011 по 26.02.2014 в размере 51 125 руб. 50 коп., рассчитанные с учетом условий об оплате по договору управления, с применением ставки рефинансирования, действовавшей в период исполнения денежного обязательства.
При установлении факта ненадлежащего исполнения обязательства по оплате, требование о взыскании процентов согласно нормам статей 395 и 1107 ГК РФ, положений ЖК РФ также является правомерным и подлежащим удовлетворению в указанной сумме.
Доводы жалобы об отсутствии оснований для применения в отношении ОАО "Военторг-Восток" меры гражданско-правовой ответственности в виде начисления процентов, в связи с отсутствием доказательств направления в адрес собственника помещения платежных документов отклоняются апелляционным судом, учитывая, что собственник в силу закона обязан вносить спорную плату, размер которой установлен решениями общих собраний собственников МКД по фиксированной ставке на каждый год, а срок внесения платежей установлен договором управления (пункт 4.5), следовательно, ОАО "Военторг-Восток" располагало всей необходимой информацией о размере платы за содержание и ремонт общего имущества и услуг по управлению, однако не исполняло данной обязанности без достаточных на то оснований.
Далее, ОАО "Военторг-Восток", обращаясь со встречными требованиями, просит произвести перерасчет платы за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 в размере 495 353 руб. 56 коп.
В качестве обоснования встречного иска ссылается на то, что новый перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД начиная с 01.04.2009 собственниками на общем собрании не утверждался, отсутствуют доказательства, что услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в спорный период фактически оказывались в указанном управляющей компании объеме.
Кроме того, указывает, что ОАО "Военторг-Восток" самостоятельно заключало договоры на оказание коммунальных услуг, содержание придомовой территории, содержание инженерных коммуникаций и несло соответствующие расходы.
Указанные доводы встречный истец повторно приводит и в апелляционной жалобе.
Отказывая во встречных требованиях, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих его обоснованность.
Доводы о недоказанности управляющей организацией факта оказания услуг, несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и их размера правомерно отклонены с указанием на то, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, в связи с чем, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Довод о том, что встречный истец самостоятельно заключал договоры на оказание коммунальных услуг, содержание придомовой территории, содержание инженерных коммуникаций обоснованно отклонен, поскольку несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает собственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Кроме того, ОАО "Военторг-Восток" в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем качестве оказываемых управляющей компанией услуг, выполнение их не в полном объеме, наличие претензий в ее адрес со стороны встречного истца либо других собственников, а также других подтверждений, объективно указывающих на ненадлежащее исполнение ООО "Управдом" функций управляющей организации. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, обосновывающие размер заявленных встречным истцом требований, то есть подтверждающих неоказание управляющей организацией соответствующих услуг на заявленную к перерасчету сумму.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку они не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения суда от 10.06.2014 и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 июня 2014 года по делу N А73-688/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2014 N 06АП-4116/2014 ПО ДЕЛУ N А73-688/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2014 г. N 06АП-4116/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Головниной Е.Н., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управдом": Панкрушин Д.С., представитель по доверенности от 10.02.2014 б/н;
- от открытого акционерного общества "Военторг-Восток": Попов А.Н., представитель по доверенности от 20.12.2013 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Военторг-Восток"
на решение от 10.06.2014
по делу N А73-688/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.П.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управдом"
к открытому акционерному обществу "Военторг-Восток"
о взыскании 533 813 руб. 01 коп.
и по встречному иску открытого акционерного общества "Военторг-Восток"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управдом"
об обязании произвести перерасчет
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управдом" (ОГРН 1082723002955 ИНН 2723105263, далее - ООО "Управдом") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Военторг-Восток" (ОГРН 1092722004385 ИНН 2722086642, далее - ОАО "Военторг-Восток") о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и услуги по управлению в сумме 495 353 руб. 56 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 125 руб. 50 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением суда от 21.04.2014 принято к производству встречное исковое заявление ОАО "Военторг-Восток" об обязании ООО "Управдом" произвести перерасчет платы за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 в общем размере 495 353 руб. 56 коп.
Решением от 10.06.2014 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, во встречных требованиях отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Военторг-Восток" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на отсутствие доказательств оказания спорных услуг управляющей организацией в заявленном объеме, отсутствие непосредственно между сторонами заключенного договора управления, а также полагает недоказанным статус ООО "Управдом" как управляющей организации спорного многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управдом" указывает на несостоятельность жалобы, поскольку в силу норм гражданского и жилищного законодательства собственник помещений обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества МКД пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (статья 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), статьи 36, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).
В судебном заседании представитель заявителя жалобы на доводах, в ней изложенных, настаивал, просил решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель ООО "Управдом" в судебном заседании по заявленной позиции возражал, основываясь на представленных в отзыве мотивах, просил в удовлетворении жалобы отказать, оспариваемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.
Заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Согласно решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Большой Аэродром (квартал ДОС), дом N 26, оформленного протоколом от 30.03.2008, и заключенному на его основании договору управления многоквартирным домом от 01.04.2008 N 26, ООО "Управдом" осуществляет функции управляющей организации в отношении указанного дома.
В соответствии с решением очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 31.12.2009, текст договора управления утвержден в новой редакции.
Так, по условиям договора управления от 31.12.2009, его предметом является оказание возмездных услуг по управлению общим имуществом, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющей организацией собственникам помещений в МКД в объемах фактического поступления денежных средств от собственников в качестве платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.
Согласно пункту 4.5 договора предельный срок внесения платежей собственниками помещений МКД согласно выставляемым платежным документам - 25 число месяца, следующего за отчетным.
Характеристика и состояние общего имущества МКД согласована и указана в приложении N 2 к договору. Приложение N 3 содержит перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 31.12.2010 утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, в том числе услуги управления на 2011 год в размере 27,70 руб. /кв. м.
Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 31.12.2012 установлена ежегодная индексация оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества в размере 10%.
ОАО "Военторг-Восток" является собственником функционального помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Большой Аэродром, дом N 26, I (1-36) общей площадью 494 кв. м.
Договор управления между собственником данного помещения и управляющей компанией не заключен.
В период с 01.02.2011 по 31.12.2013 ОАО "Военторг-Восток" не вносило плату за услуги управления, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в результате чего за ним сложилась задолженность в размере 495 353 руб. 56 коп.
Управляющая организация обратилась в адрес собственника помещения с претензией, содержащей требование об оплате указанной задолженности. Претензия получена ОАО "Военторг-Восток" 24.12.2013, однако оставлена им без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Управдом" в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречных требованиях, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечень которого поименован в части 1 указанной статьи.
Согласно части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ, части 1 статьи 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, обязаны участвовать в расходах на его содержание соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Структура указанной платы содержит в себе и плату управляющей организации за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ).
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.
Факт того, что недвижимое имущество, принадлежащее ОАО "Военторг-Восток" в спорный период входило в состав многоквартирного дома по адресу: г._Хабаровск, ул. Большой Аэродром, 26, который, в свою очередь, находился в управлении ООО "Управдом", подтверждается материалами дела, в том числе: договором управления от 01.04.2008 (в новой редакции от 31.12.2009), протоколами общих собраний собственников МКД от 30.03.2008, от 31.12.2009, от 31.12.2010, от 31.12.2012.
Непосредственно между ОАО "Военторг-Восток" и управляющей организацией договор управление не заключен, на что указывает заявитель в апелляционной жалобе.
Между тем, из вышеизложенных норм права следует, что обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД пропорционально своей доле в праве общей собственности на него лежит на собственнике помещения в силу прямого указания закона и возникает вместе с правом собственности на помещение в составе МКД, следовательно, отсутствие соответствующего договора, либо отказ от его заключения не освобождают собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества соразмерно своей части.
Доводы жалобы о том, отсутствуют доказательства, подтверждающие статус ООО "Управдом" как управляющей организации спорного дома, а также ссылки на ничтожность договора управления и на недоказанность факта заключения договора управления с каждым отдельным собственником дома, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции и отклоняются в силу следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Вместе с тем, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы на основании положений части 6 статьи 46 ЖК РФ.
Согласно представленному в материалах дела протоколу от 30.03.2008 внеочередного собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, большинством голосов собственников помещений (52,23%) по вопросу повестки дня о выборе способа управления многоквартирным домом принято решение об управлении домом посредством управляющей организации ООО "Управдом". Кроме того, на указанном собрании собственниками утвержден представленный ООО "Управдом" перечень услуг и работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, установлен размер платы на содержание общего имущества МКД. Заключен договор управления от 01.04.2008 N 26, последующая редакция которого также согласована решением большинства голосов (65,91%) на очередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 31.12.2009.
Из изложенного усматривается, что на основании волеизъявления большинства собственников помещений спорного дома в качестве управляющей организации избрано ООО "Управдом", заключен договор управления с согласованием всех его существенных условий в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ, в связи с чем, принятое решение является обязательным для остальных собственников указанного дома.
Решение общего собрания собственников об избрании ООО "Управдом" управляющей компанией указанного дома оспорено не было, доказательств, подтверждающих, что общее собрание собственников помещений в данном доме неправомочно было принимать решение, суду не представлено.
Также ОАО "Военторг-Восток" в порядке статьи 65 АПК РФ не представило доказательств того, что услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период были оказаны не ООО "Управдом", а иной организацией либо того, что собственники многоквартирного дома приняли решение о выборе иной управляющей компании.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие об отказе собственников помещений от договора, напротив, имеющиеся доказательства свидетельствуют о фактическом его исполнении.
По расчету управляющей организации, произведенному путем умножения тарифа на площадь помещений и количество месяцев, задолженность собственника помещения за услуги управления, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 составляет 495 353 руб. 56 коп.
Все составные части платы, примененные в расчете, утверждены решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленными протоколами от 31.12.2009, от 31.12.2010, от 31.12.2012, согласно которым ее величина за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 установлена в размере 27,70 руб. /кв. м, за период с 01.01.2013-30,47 руб. /кв. м.
Площадь помещения, принадлежащего ОАО "Военторг-Восток", составляет 494 кв. м, что подтверждается сведениями технического паспорта на функциональное помещение I (1-36) в составе многоквартирного дома.
Представленный расчет соответствует установленным требованиям, проверен судом и признается обоснованным. Расчет не оспорен.
Учитывая, что ОАО "Военторг-Восток" в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суд первой инстанции суды с учетом положений статьи 1102 ГК РФ правомерно удовлетворил требования первоначального истца о ее взыскании в заявленном размере.
Ссылки заявителя на то, что принадлежащее ему помещение является пристройкой к жилому дому, в силу чего он не пользуется его общим имуществом не имеют правового значения, поскольку действующим законодательством обязанность несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома не ставится в зависимость от факта использования (неиспользования) собственником помещения общего имущества в целом или только отдельно взятых его частей и не является основанием для освобождения его от участия в расходах на него, с учетом того, что заявителем не представлено доказательств того, что занимаемое им помещение не является составной частью спорного дома.
За неисполнение обязательств по оплате оказанных услуг первоначальным истцом на сумму основного долга также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.02.2011 по 26.02.2014 в размере 51 125 руб. 50 коп., рассчитанные с учетом условий об оплате по договору управления, с применением ставки рефинансирования, действовавшей в период исполнения денежного обязательства.
При установлении факта ненадлежащего исполнения обязательства по оплате, требование о взыскании процентов согласно нормам статей 395 и 1107 ГК РФ, положений ЖК РФ также является правомерным и подлежащим удовлетворению в указанной сумме.
Доводы жалобы об отсутствии оснований для применения в отношении ОАО "Военторг-Восток" меры гражданско-правовой ответственности в виде начисления процентов, в связи с отсутствием доказательств направления в адрес собственника помещения платежных документов отклоняются апелляционным судом, учитывая, что собственник в силу закона обязан вносить спорную плату, размер которой установлен решениями общих собраний собственников МКД по фиксированной ставке на каждый год, а срок внесения платежей установлен договором управления (пункт 4.5), следовательно, ОАО "Военторг-Восток" располагало всей необходимой информацией о размере платы за содержание и ремонт общего имущества и услуг по управлению, однако не исполняло данной обязанности без достаточных на то оснований.
Далее, ОАО "Военторг-Восток", обращаясь со встречными требованиями, просит произвести перерасчет платы за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.02.2011 по 31.12.2013 в размере 495 353 руб. 56 коп.
В качестве обоснования встречного иска ссылается на то, что новый перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД начиная с 01.04.2009 собственниками на общем собрании не утверждался, отсутствуют доказательства, что услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в спорный период фактически оказывались в указанном управляющей компании объеме.
Кроме того, указывает, что ОАО "Военторг-Восток" самостоятельно заключало договоры на оказание коммунальных услуг, содержание придомовой территории, содержание инженерных коммуникаций и несло соответствующие расходы.
Указанные доводы встречный истец повторно приводит и в апелляционной жалобе.
Отказывая во встречных требованиях, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих его обоснованность.
Доводы о недоказанности управляющей организацией факта оказания услуг, несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и их размера правомерно отклонены с указанием на то, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, в связи с чем, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Довод о том, что встречный истец самостоятельно заключал договоры на оказание коммунальных услуг, содержание придомовой территории, содержание инженерных коммуникаций обоснованно отклонен, поскольку несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает собственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Кроме того, ОАО "Военторг-Восток" в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем качестве оказываемых управляющей компанией услуг, выполнение их не в полном объеме, наличие претензий в ее адрес со стороны встречного истца либо других собственников, а также других подтверждений, объективно указывающих на ненадлежащее исполнение ООО "Управдом" функций управляющей организации. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, обосновывающие размер заявленных встречным истцом требований, то есть подтверждающих неоказание управляющей организацией соответствующих услуг на заявленную к перерасчету сумму.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку они не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения суда от 10.06.2014 и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 июня 2014 года по делу N А73-688/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)