Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2015
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии представителей сторон:
от ООО "Управляющая компания Стимул": без участия,
от МКУ "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа", МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства": без участия,
от МКУ "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа": без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (07АП-603/15) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.12.2014 по делу N А27-12461/2014 (судья Ю.Ю. Кормилина) по иску ООО "Управляющая компания Стимул" (ОГРН 1114217005825) к муниципальному казенному учреждению "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (ОГРН 1084222000037), МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 1134222000483) о признании торгов недействительными и по иску Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа" (ОГРН 1024201857195) к ООО "Управляющая компания Стимул" (ОГРН 1114217005825) о признании недействительными решений собственников помещений, договора управления многоквартирным домом,
установил:
ООО "Управляющая компания "Стимул" (далее ООО УК "Стимул") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному казенному учреждению "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (далее - МКУ "УпЖ КГО") о признании незаконными действий, связанных с проведением конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калтанский городской округ, ул. Комсомольская, 87, и принятием решений по результатам конкурса.
В порядке ст. 49 АПК РФ ООО УК "Стимул" уточнило исковые требования, просило признать торги N 110414/3798363/01 от 25.06.2014 недействительными.
К участию в деле в качестве ответчика по требованию о признании торгов недействительными, как победитель торгов, судом привлечено МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (далее МУП "УКМ ЖКХ").
Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа" (далее МКУ "УМИ КГО") также обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным протокола внеочередного собрания собственников помещений дома по ул. Комсомольская, 87, решений собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений дома, договора управления многоквартирным домом. Делу присвоен номер А27-19086/2014.
Определением суда дела N N А27-12461/2014, А27-19086/2014 объединены в одно производство с присвоением делу номера - А27-12461/2014.
В последующем МКУ "УМИ КГО" уточнило исковые требования, просило признать недействительным решения собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 87 по ул. Комсомольская, от 02.03.2014. В части требований о признании договора управления многоквартирным домом представителем МКУ "УМИ КГО" недействительным заявлен отказ от иска.
Решением арбитражного суда от 09.12.2014 (резолютивная часть объявлена 03.12.2014) исковые требования ООО "УК "Стимул" удовлетворены, в удовлетворении исковых требований МКУ "УМИ КГО" отказано. В остальной части требований МКУ "УМИ КГО" производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, МКУ "УпЖ КГО" в апелляционной жалобе просит отменить решение о признании торгов недействительными и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что:
- - извещение о проведении открытого конкурса опубликовано 26.02.2014 МКУ "УпЖ КГО" на сайте www.torgi.gov.ru, а истец заключил договор управления многоквартирным домом от 02.03.2014, тем самым нарушив права и интересы граждан, не предоставив право выбора способа управления;
- - МКУ "УпЖ КГО" после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 объявило открытый конкурс, что подтверждается извещением о проведении открытого конкурса под номером N 260214/3798363/01 от 26.01.2014, размещенное на официальном сайте;
- - истец не доказал факт уведомления органа местного самоуправления о том, что договор от 02.03.2014 был заключен;
- - многоквартирный дом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 находился в долевом строительстве, с момента подписания передаточного акта участник фактически только владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, но собственником не является, т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации.
ООО УК "Стимул" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение в обжалуемой части без изменения, указывая на то, что на момент проведения конкурса был заключен договор между истцом и собственниками на срок один год. После ввода жилого дома в эксплуатацию и приемки жилых помещений у участников долевого строительства возникает право зарегистрировать право собственности на жилое помещение и обязанность по его содержанию общего имущества многоквартирного дома, т.е. фактически возникают правомочия собственника.
МКУ "УМИ КГО" в отзыве просит решение изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований МКУ "УМИ КГО" о признании недействительным решения собственников помещений, поскольку договор управления многоквартирным домом истец заключил 02.03.2014 после размещения объявления об открытом конкурсе. МКУ "УпЖ КГО" в части проведения открытого конкурса действовало на основании постановления Администрации Калтанского городского округа N 264 от 24.10.2012 от имени и по поручению МКУ "УМИ КГО" сособственника части жилых помещений в спорном жилом доме, которое не было извещено о том, что жители выбрали управляющую компанию. В МКУ "УМИ КГО" уведомление не поступало, что лишило его возможности принять участие в голосовании. Размещение уведомления о проведении общего собрания менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. ООО "УК "Стимул" и МКУ "УпЖ КГО" просили рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 09.12.2014, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.
Как следует из материалов дела, Администрацией Калтанского городского округа выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 42304000-000157 30.12.2013 жилого дома, расположенного по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 (л.д. 98 - 99, т. 1).
Согласно протоколу от 02.03.2014 проведено общее собрание собственников помещений дома N 87 по ул. Комсомольская в форме очного голосования (л.д. 16, т. 1). Собранием приняты решения по пяти вопросам повестки дня:
- - о выборе членов счетной комиссии и наделении их правом подписания протокола;
- - о заключении договора управления с ООО УК "Стимул";
- - об установлении размера обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества дома для собственников (нанимателей) помещений дома в размере 15 руб./кв. м, в том числе обслуживание лифта - 4,80 руб./кв. м;
- - о выборе в качестве способа уведомления (сообщения) о проведении общего собрания собственников помещений и способе размещения уведомления (сообщения) о принятых решениях на общем собрании путем размещения сообщений на первом этаже жилого дома;
- - об определении места хранения оригиналов протокола и решения общего собрания собственников помещений дома по адресу: г. Осинники, ул. Ефимова, 42-24.
02.03.2014 между собственниками помещений и ООО УК "Стимул" подписан договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Комсомольская, 87.
26.02.2014 МКУ "УпЖ КГО" размещено извещение N 260214/3798363/01 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании ст. ст. 161, 163 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Дата окончания приема заявок указана 31.03.2014, дата подведения итогов - 10.04.2014.
01.04.2014 МКУ "УпЖ КГО" размещена информация об отмене/аннулировании извещения и принятии решения об отказе от проведения торгов в связи с выбором собственниками многоквартирного дома способа управления.
11.04.2014 МКУ "УпЖ КГО" повторно размещено извещение N 110414/3798363/ 01 о проведении торгов на право заключения договора управления многоквартирным домом с установлением нового срока подачи заявок - с 14.04.2014 по 12.05.2014 и даты проведения конкурса - 22.05.2014. Согласно протоколу N 7 от 12.05.2014 вскрытия конвертов на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом поступили две заявки МУП "УК ЖКХ" и ООО УК "Стимул". Обе заявки допущены к участию в конкурсе (протокол N 8 от 15.05.2014).
Согласно протоколу по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 10 от 25.06.2014 победителем конкурса признан участник МУП "УК ЖКХ".
Считая, что конкурс проведен в нарушение норм Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, ООО УК "Стимул" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь МКУ "УМИ КГО" обратилось с иском о признании недействительным протокола внеочередного собрания собственников помещений дома по ул. Комсомольская, 87, решений собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений дома, договора управления многоквартирным домом.
Удовлетворяя исковые требования ООО УК "Стимул" и отказывая в удовлетворении иска МКУ "УМИ КГО", суд первой инстанции исходил из того, что собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 принято единогласно решения по всем вопросам повестки собрания, количество голосов лиц, участвовавших в собрании, было достаточно для обеспечения кворума. Участие МКУ "УМИ КГО" не привело к принятию иного решения, на момент проведения конкурса ООО УК "Стимул" был заключен договор с собственниками помещений, а также договоры, заключенные им как управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями на обслуживание многоквартирного дома по ул. Комсомольская, 87.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
На основании ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Исходя из ч. ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Из содержания п. 3 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, следует, что конкурс проводится, в том числе, если:
- - собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- - принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса;
- - до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вместе с тем, абз. 1 п. 39 вышеназванных Правил предусмотрено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Суд первой инстанции, признавая конкурс недействительным, обоснованно указал на то, что собственники помещений в многоквартирном доме (участники долевого строительства) не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления домом. Реализация решения о выборе способа управления многоквартирным домом подразумевает также и заключение договора управления многоквартирным домом.
Согласно представленному в материалы дела протоколу общего собрания собственников помещений дома N 87 по ул. Комсомольская от 02.03.2014, проведенного в форме очного голосования, подтверждено, что принято решение о заключении договора управления с ООО УК "Стимул". При этом между собственниками помещений спорных и управляющей компанией заключен договор управления домом до извещения и проведения торгов в апреле и мае 2014 г.
Кроме того, об управлении истцом спорным жилым домом свидетельствуют и заключенные между ним и ресурсоснабжающими организациями на обслуживание домов договоры: соглашение от 01.07.2014 к договору энергоснабжения с ОАО "Кузбассэнергосбыт", от 10.07.2014 к договору на теплоснабжение с ОАО "Южно-Кузбасская ГРЭС", от 19.06.2014 к договору на вывоз ТБО с МУП "Многопрофильное коммунальное объединение", от 07.07.2014 на обслуживание лифтов с ООО "Запсиблифт". Кроме того, по соглашению от 01.03.2014, заключенному между застройщиком ООО "Строительная компания "Стимул" и ООО УК "Стимул", согласовано перевыставление расходов по потребленным жилым домом коммунальным ресурсам последнему до заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Правильно оценив, исходя из указанных выше норм права и в порядке, предусмотренном ст. ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства в их совокупности, суд первой инстанции правомерно указал на то, что поскольку способ управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений многоквартирных жилых домов избран, решение о выборе способа управления многоквартирным домом путем заключения договоров управления многоквартирными домами было реализовано, действия ответчика, выразившиеся в проведении в мае 2014 г., конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу п. 5 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Учитывая изложенное, требования ООО "УК "Стимул" обоснованно удовлетворены.
Ссылка подателя жалобы на то, что МКУ "УпЖ КГО" после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 объявило открытый конкурс, что подтверждается извещением о проведении открытого конкурса под номером N 260214/3798363/01 от 26.02.2014, размещенное на официальном сайте, не обоснована.
Указанный конкурс не был проведен, решение о его проведении было отменено, в связи с чем, указанное извещение не может свидетельствовать об отсутствии законных оснований для проведения собственниками жилых помещений общего собрания по вопросу выбора управляющей компании.
Довод подателя жалобы о том, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства не является собственником, т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации, подлежит отклонению.
Согласно ст. ст. 3, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания передаточного акта между участниками долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, лица, принимавшие участие на собрании являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что размещение уведомления менее чем за 10 дней до даты проведения собрания, не расценивается судом как существенное нарушение, являющееся основанием для признания его недействительным.
Ввиду того, что количество голосов лиц, участвовавших в собрании, было достаточным для обеспечения кворума, участие в собрании МКУ "УМИ КГО", не привело бы к принятию иного решения.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.12.2014 по делу N А27-12461/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2015 N 07АП-603/2015 ПО ДЕЛУ N А27-12461/2014, А27-19086/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N А27-12461/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2015
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии представителей сторон:
от ООО "Управляющая компания Стимул": без участия,
от МКУ "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа", МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства": без участия,
от МКУ "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа": без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (07АП-603/15) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.12.2014 по делу N А27-12461/2014 (судья Ю.Ю. Кормилина) по иску ООО "Управляющая компания Стимул" (ОГРН 1114217005825) к муниципальному казенному учреждению "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (ОГРН 1084222000037), МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 1134222000483) о признании торгов недействительными и по иску Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа" (ОГРН 1024201857195) к ООО "Управляющая компания Стимул" (ОГРН 1114217005825) о признании недействительными решений собственников помещений, договора управления многоквартирным домом,
установил:
ООО "Управляющая компания "Стимул" (далее ООО УК "Стимул") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному казенному учреждению "Управление по жизнеобеспечению Калтанского городского округа" (далее - МКУ "УпЖ КГО") о признании незаконными действий, связанных с проведением конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калтанский городской округ, ул. Комсомольская, 87, и принятием решений по результатам конкурса.
В порядке ст. 49 АПК РФ ООО УК "Стимул" уточнило исковые требования, просило признать торги N 110414/3798363/01 от 25.06.2014 недействительными.
К участию в деле в качестве ответчика по требованию о признании торгов недействительными, как победитель торгов, судом привлечено МУП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (далее МУП "УКМ ЖКХ").
Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа" (далее МКУ "УМИ КГО") также обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным протокола внеочередного собрания собственников помещений дома по ул. Комсомольская, 87, решений собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений дома, договора управления многоквартирным домом. Делу присвоен номер А27-19086/2014.
Определением суда дела N N А27-12461/2014, А27-19086/2014 объединены в одно производство с присвоением делу номера - А27-12461/2014.
В последующем МКУ "УМИ КГО" уточнило исковые требования, просило признать недействительным решения собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 87 по ул. Комсомольская, от 02.03.2014. В части требований о признании договора управления многоквартирным домом представителем МКУ "УМИ КГО" недействительным заявлен отказ от иска.
Решением арбитражного суда от 09.12.2014 (резолютивная часть объявлена 03.12.2014) исковые требования ООО "УК "Стимул" удовлетворены, в удовлетворении исковых требований МКУ "УМИ КГО" отказано. В остальной части требований МКУ "УМИ КГО" производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, МКУ "УпЖ КГО" в апелляционной жалобе просит отменить решение о признании торгов недействительными и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что:
- - извещение о проведении открытого конкурса опубликовано 26.02.2014 МКУ "УпЖ КГО" на сайте www.torgi.gov.ru, а истец заключил договор управления многоквартирным домом от 02.03.2014, тем самым нарушив права и интересы граждан, не предоставив право выбора способа управления;
- - МКУ "УпЖ КГО" после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 объявило открытый конкурс, что подтверждается извещением о проведении открытого конкурса под номером N 260214/3798363/01 от 26.01.2014, размещенное на официальном сайте;
- - истец не доказал факт уведомления органа местного самоуправления о том, что договор от 02.03.2014 был заключен;
- - многоквартирный дом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 находился в долевом строительстве, с момента подписания передаточного акта участник фактически только владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, но собственником не является, т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации.
ООО УК "Стимул" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение в обжалуемой части без изменения, указывая на то, что на момент проведения конкурса был заключен договор между истцом и собственниками на срок один год. После ввода жилого дома в эксплуатацию и приемки жилых помещений у участников долевого строительства возникает право зарегистрировать право собственности на жилое помещение и обязанность по его содержанию общего имущества многоквартирного дома, т.е. фактически возникают правомочия собственника.
МКУ "УМИ КГО" в отзыве просит решение изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований МКУ "УМИ КГО" о признании недействительным решения собственников помещений, поскольку договор управления многоквартирным домом истец заключил 02.03.2014 после размещения объявления об открытом конкурсе. МКУ "УпЖ КГО" в части проведения открытого конкурса действовало на основании постановления Администрации Калтанского городского округа N 264 от 24.10.2012 от имени и по поручению МКУ "УМИ КГО" сособственника части жилых помещений в спорном жилом доме, которое не было извещено о том, что жители выбрали управляющую компанию. В МКУ "УМИ КГО" уведомление не поступало, что лишило его возможности принять участие в голосовании. Размещение уведомления о проведении общего собрания менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. ООО "УК "Стимул" и МКУ "УпЖ КГО" просили рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 09.12.2014, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.
Как следует из материалов дела, Администрацией Калтанского городского округа выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 42304000-000157 30.12.2013 жилого дома, расположенного по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 (л.д. 98 - 99, т. 1).
Согласно протоколу от 02.03.2014 проведено общее собрание собственников помещений дома N 87 по ул. Комсомольская в форме очного голосования (л.д. 16, т. 1). Собранием приняты решения по пяти вопросам повестки дня:
- - о выборе членов счетной комиссии и наделении их правом подписания протокола;
- - о заключении договора управления с ООО УК "Стимул";
- - об установлении размера обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества дома для собственников (нанимателей) помещений дома в размере 15 руб./кв. м, в том числе обслуживание лифта - 4,80 руб./кв. м;
- - о выборе в качестве способа уведомления (сообщения) о проведении общего собрания собственников помещений и способе размещения уведомления (сообщения) о принятых решениях на общем собрании путем размещения сообщений на первом этаже жилого дома;
- - об определении места хранения оригиналов протокола и решения общего собрания собственников помещений дома по адресу: г. Осинники, ул. Ефимова, 42-24.
02.03.2014 между собственниками помещений и ООО УК "Стимул" подписан договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Комсомольская, 87.
26.02.2014 МКУ "УпЖ КГО" размещено извещение N 260214/3798363/01 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании ст. ст. 161, 163 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Дата окончания приема заявок указана 31.03.2014, дата подведения итогов - 10.04.2014.
01.04.2014 МКУ "УпЖ КГО" размещена информация об отмене/аннулировании извещения и принятии решения об отказе от проведения торгов в связи с выбором собственниками многоквартирного дома способа управления.
11.04.2014 МКУ "УпЖ КГО" повторно размещено извещение N 110414/3798363/ 01 о проведении торгов на право заключения договора управления многоквартирным домом с установлением нового срока подачи заявок - с 14.04.2014 по 12.05.2014 и даты проведения конкурса - 22.05.2014. Согласно протоколу N 7 от 12.05.2014 вскрытия конвертов на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом поступили две заявки МУП "УК ЖКХ" и ООО УК "Стимул". Обе заявки допущены к участию в конкурсе (протокол N 8 от 15.05.2014).
Согласно протоколу по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 10 от 25.06.2014 победителем конкурса признан участник МУП "УК ЖКХ".
Считая, что конкурс проведен в нарушение норм Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, ООО УК "Стимул" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь МКУ "УМИ КГО" обратилось с иском о признании недействительным протокола внеочередного собрания собственников помещений дома по ул. Комсомольская, 87, решений собственников помещений по вопросам, поставленным на очном голосовании общего собрания собственников помещений дома, договора управления многоквартирным домом.
Удовлетворяя исковые требования ООО УК "Стимул" и отказывая в удовлетворении иска МКУ "УМИ КГО", суд первой инстанции исходил из того, что собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 принято единогласно решения по всем вопросам повестки собрания, количество голосов лиц, участвовавших в собрании, было достаточно для обеспечения кворума. Участие МКУ "УМИ КГО" не привело к принятию иного решения, на момент проведения конкурса ООО УК "Стимул" был заключен договор с собственниками помещений, а также договоры, заключенные им как управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями на обслуживание многоквартирного дома по ул. Комсомольская, 87.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
На основании ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Исходя из ч. ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Из содержания п. 3 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, следует, что конкурс проводится, в том числе, если:
- - собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- - принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса;
- - до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вместе с тем, абз. 1 п. 39 вышеназванных Правил предусмотрено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Суд первой инстанции, признавая конкурс недействительным, обоснованно указал на то, что собственники помещений в многоквартирном доме (участники долевого строительства) не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления домом. Реализация решения о выборе способа управления многоквартирным домом подразумевает также и заключение договора управления многоквартирным домом.
Согласно представленному в материалы дела протоколу общего собрания собственников помещений дома N 87 по ул. Комсомольская от 02.03.2014, проведенного в форме очного голосования, подтверждено, что принято решение о заключении договора управления с ООО УК "Стимул". При этом между собственниками помещений спорных и управляющей компанией заключен договор управления домом до извещения и проведения торгов в апреле и мае 2014 г.
Кроме того, об управлении истцом спорным жилым домом свидетельствуют и заключенные между ним и ресурсоснабжающими организациями на обслуживание домов договоры: соглашение от 01.07.2014 к договору энергоснабжения с ОАО "Кузбассэнергосбыт", от 10.07.2014 к договору на теплоснабжение с ОАО "Южно-Кузбасская ГРЭС", от 19.06.2014 к договору на вывоз ТБО с МУП "Многопрофильное коммунальное объединение", от 07.07.2014 на обслуживание лифтов с ООО "Запсиблифт". Кроме того, по соглашению от 01.03.2014, заключенному между застройщиком ООО "Строительная компания "Стимул" и ООО УК "Стимул", согласовано перевыставление расходов по потребленным жилым домом коммунальным ресурсам последнему до заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Правильно оценив, исходя из указанных выше норм права и в порядке, предусмотренном ст. ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства в их совокупности, суд первой инстанции правомерно указал на то, что поскольку способ управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений многоквартирных жилых домов избран, решение о выборе способа управления многоквартирным домом путем заключения договоров управления многоквартирными домами было реализовано, действия ответчика, выразившиеся в проведении в мае 2014 г., конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу п. 5 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Учитывая изложенное, требования ООО "УК "Стимул" обоснованно удовлетворены.
Ссылка подателя жалобы на то, что МКУ "УпЖ КГО" после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирным домом по адресу: г. Калтан, ул. Комсомольская, 87 объявило открытый конкурс, что подтверждается извещением о проведении открытого конкурса под номером N 260214/3798363/01 от 26.02.2014, размещенное на официальном сайте, не обоснована.
Указанный конкурс не был проведен, решение о его проведении было отменено, в связи с чем, указанное извещение не может свидетельствовать об отсутствии законных оснований для проведения собственниками жилых помещений общего собрания по вопросу выбора управляющей компании.
Довод подателя жалобы о том, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства не является собственником, т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации, подлежит отклонению.
Согласно ст. ст. 3, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания передаточного акта между участниками долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, лица, принимавшие участие на собрании являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что размещение уведомления менее чем за 10 дней до даты проведения собрания, не расценивается судом как существенное нарушение, являющееся основанием для признания его недействительным.
Ввиду того, что количество голосов лиц, участвовавших в собрании, было достаточным для обеспечения кворума, участие в собрании МКУ "УМИ КГО", не привело бы к принятию иного решения.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.12.2014 по делу N А27-12461/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)