Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: Е.В. Афанасьевой, Л.И. Ждановой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Бобрышевой,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Новикова Е.А., по доверенности от 18.08.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (07АП-8654/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 июля 2015 года по делу N А45-1297/2015 (судья В.А. Полякова)
по иску мэрии города Новосибирска
к обществу с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ"
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
Мэрия города Новосибирска (далее - Мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (далее - ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 985 408 рублей 62 копеек и неустойки в размере 2 701 599 рублей 32 копеек.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2015 (резолютивная часть объявлена 13.07.2015) в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме исковые требования, ссылаясь, в том числе на то, что из существа договора следует, что заключив договор аренды на таких условиях, каждая сторона приняла на себя риск возможного изменения обстоятельств, в том числе, и введение в эксплуатацию жилых домов. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельные участки были сформированы и предоставлены собственникам многоквартирных домов для эксплуатации последними.
От ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобе.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.08.2011, на основании протокола аукциона от 02.08.2011 N 247, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 107579т для строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062540:14, площадью 41 714 кв. м (п. 1.1. договора).
Срок действия договора с 04 августа 2011 года по 04 августа 2014 года (п. 1.4. договора).
Размер годовой арендной платы составляет 12 975 000 руб. Арендная плата за три года действия составляет сумму 38 952 000 руб. (п. 2.1. договора) Арендная плата за первые два года действия договора оплачивается арендатором равномерными ежемесячными платежами в течение одного года с даты подписания договора сторонами. Арендная плата за третий год действия договора аренды земельного участка оплачивается арендатором в течение третьего года действия договора равномерными ежеквартальными платежами (пункт 2.2, 2.4 договора).
Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении N 1 к договору (п. 7.1. договора).
17.08.2011 указанный договор надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 17.08.2011, что подтверждается записью о государственной регистрации N 54-54-01/484/2001-115.
Дополнительным соглашением от 04.06.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 04.06.2012 N 5220 изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, согласно которой арендатору в аренду переданы следующие земельные участки, расположенные в пределах Ленинского района города Новосибирска: площадью 12 336 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:23; площадью 7 218 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:24; площадью 10 127 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:25; площадью 149 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:26; площадью 11 753 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:27.
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 13.09.2012 к договору земельного участка от 04.08.2011 N 107579т, пункт 1.1 договора дополнен еще одном участком площадью 131 кв. м с кадастровым номером 54:35:062540:14.
Дополнительным соглашением от 25.12.2012 N 3 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т абзац второй пункта 1.1 договора в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 24.12.2012 N 13160 изложен в следующей редакции: "площадью 12 701 кв. м, кадастровый номер 54:35:062510:204".
Дополнительным соглашением от 28.07.2014 N 4 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т из договора исключен пункт 6.4 договора.
Дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны продлили срок действия договора до 04.08.2017, пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062540:26, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 149 кв. м, границы земельного участка обозначены на кадастровом паспорте".
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 с 04.08.2014 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции:
- "в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и в двукратном размере и составляет 32 000 рублей в год или 2 666 рублей 67 копеек в месяц";
- пункт 2.4 договора: "в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц".
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 арендные платежи по договору за август, сентябрь, октябрь 2014 года арендатор обязуется оплатить в срок до 01.12.2014.
Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-338 (улица Спортивная, 11/1), N Ru 54303000-118 (улица Спортивная, 3/1), N Ru 54303000-336 (улица Спортивная, 7/2), N Ru 54303000-337 (улица Спортивная, 9/2) жилые дома, построенные на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:062540:23, 54:35:062540:24, 54:35:062540:25, 54:35:062540:27, введены в эксплуатацию в июне, декабре 2012 года.
В феврале 2014 года введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция N 8 по улице Спортивная, 11/1 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-29).
12.04.2014 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на данный объект зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (свидетельство серии 54 АЕ номер 428829).
В июне 2014 года введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция N 11 по улице Спортивная, 7/2 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-122).
05.11.2014 на данный объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (свидетельство серии 54 АЕ номер 646777).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 04.08.2011 N 107579т в период с третьего квартала 2013 по ноябрь 2014, что повлекло образование задолженности в размере 12 985 408,62 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для взыскания арендной платы.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" положения частей 2 и 5 статьи 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.
Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, а также позицию Конституционного суда РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в многоквартирном жилом доме, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Как следует из материалов дела, на квартиры в жилых домах, введенных в эксплуатацию на основании разрешений N Ru 54303000-338 (улица Спортивная, 11/1), N Ru 54303000-118 (улица Спортивная, 3/1), N Ru 54303000-336 (улица Спортивная, 7/2), N Ru 54303000-337 (улица Спортивная, 9/2), 18.10.2012, 05.06.2013, 20.06.2013 и 04.07.2013 соответственно зарегистрированы права собственности физических лиц, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав серии 54 АД номер 825042, серии 54 АЕ номер 049863, серии 54 АЕ номер 061849, серии 54 АЕ номер 072063.
На момент первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:062540:23, 54:35:062540:24, 54:35:062540:25, 54:35:062540:27 уже были сформированы и поставлены на кадастровый учет (14.05.2012), что подтверждается представленными в материалы дела кадастровыми паспортами.
При этом довод истца о том, что участки не были сформированы именно для эксплуатации многоквартирными жилыми домами, отклоняется, так как не может являться основанием для отмены решения суда исходя из положений вышеуказанных норм права. Кроме того согласно кадастровым паспортам вышеуказанных земельных участков разрешенным использованием является: многоквартирные средне - и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями.
Таким образом, с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в многоквартирном жилом доме, Мэрия утратила правомочия собственника на земельные участки, так как на земельные участники возникло право общей долевой собственности жильцов, а следовательно не вправе требовать уплаты арендной платы за них по договору с лицом, который фактически их арендатором не является.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны определили, что с 04.08.2014 в аренде у ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" остался только один земельный участок с кадастровым номером 54:25:062540:26 площадью 149 кв. м, на котором расположена принадлежащая этому обществу на праве собственности трансформаторная подстанция.
Согласно расчету ответчика, размер арендной платы с учетом фактического использования земельного участка составляет 22 917 479 рублей 57 копеек, при этом представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается факт перечисления обществом с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" на расчетный счет мэрии города Новосибирска суммы арендных платежей в размере 23 350 000 рублей, а также уплата ответчиком задатка в размере 2 600 000 рублей для участия в аукционе.
Таким образом, общая сумма произведенной обществом с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" оплаты по договору аренды от 04.08.2011 N 107579т составляет 25 950 000 рублей.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что у Мэрии отсутствовали правовые основания для взыскания с общества денежных средств в виде арендной платы за период с третьего квартала 2013 года по ноябрь 2014 года, и обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Довод апеллянта о том, что из существа договора следует, что заключив договор аренды на таких условиях, каждая сторона приняла на себя риск возможного изменения обстоятельств, в том числе, и введение в эксплуатацию жилых домов, апелляционным судом не может быть принять во внимание, поскольку противоречит нормам законодательства.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 271, п. 1 ст. 269, 110, АПК РФ, апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 июля 2015 года по делу N А45-1297/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2015 N 07АП-8654/2015 ПО ДЕЛУ N А45-1297/2015
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2015 г. по делу N А45-1297/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: Е.В. Афанасьевой, Л.И. Ждановой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Бобрышевой,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Новикова Е.А., по доверенности от 18.08.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (07АП-8654/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 июля 2015 года по делу N А45-1297/2015 (судья В.А. Полякова)
по иску мэрии города Новосибирска
к обществу с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ"
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
установил:
Мэрия города Новосибирска (далее - Мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (далее - ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 985 408 рублей 62 копеек и неустойки в размере 2 701 599 рублей 32 копеек.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2015 (резолютивная часть объявлена 13.07.2015) в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме исковые требования, ссылаясь, в том числе на то, что из существа договора следует, что заключив договор аренды на таких условиях, каждая сторона приняла на себя риск возможного изменения обстоятельств, в том числе, и введение в эксплуатацию жилых домов. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельные участки были сформированы и предоставлены собственникам многоквартирных домов для эксплуатации последними.
От ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобе.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.08.2011, на основании протокола аукциона от 02.08.2011 N 247, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 107579т для строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062540:14, площадью 41 714 кв. м (п. 1.1. договора).
Срок действия договора с 04 августа 2011 года по 04 августа 2014 года (п. 1.4. договора).
Размер годовой арендной платы составляет 12 975 000 руб. Арендная плата за три года действия составляет сумму 38 952 000 руб. (п. 2.1. договора) Арендная плата за первые два года действия договора оплачивается арендатором равномерными ежемесячными платежами в течение одного года с даты подписания договора сторонами. Арендная плата за третий год действия договора аренды земельного участка оплачивается арендатором в течение третьего года действия договора равномерными ежеквартальными платежами (пункт 2.2, 2.4 договора).
Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении N 1 к договору (п. 7.1. договора).
17.08.2011 указанный договор надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 17.08.2011, что подтверждается записью о государственной регистрации N 54-54-01/484/2001-115.
Дополнительным соглашением от 04.06.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 04.06.2012 N 5220 изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, согласно которой арендатору в аренду переданы следующие земельные участки, расположенные в пределах Ленинского района города Новосибирска: площадью 12 336 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:23; площадью 7 218 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:24; площадью 10 127 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:25; площадью 149 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:26; площадью 11 753 кв. м - кадастровый номер 54:35:062540:27.
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 13.09.2012 к договору земельного участка от 04.08.2011 N 107579т, пункт 1.1 договора дополнен еще одном участком площадью 131 кв. м с кадастровым номером 54:35:062540:14.
Дополнительным соглашением от 25.12.2012 N 3 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т абзац второй пункта 1.1 договора в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 24.12.2012 N 13160 изложен в следующей редакции: "площадью 12 701 кв. м, кадастровый номер 54:35:062510:204".
Дополнительным соглашением от 28.07.2014 N 4 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т из договора исключен пункт 6.4 договора.
Дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны продлили срок действия договора до 04.08.2017, пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062540:26, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 149 кв. м, границы земельного участка обозначены на кадастровом паспорте".
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 с 04.08.2014 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции:
- "в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и в двукратном размере и составляет 32 000 рублей в год или 2 666 рублей 67 копеек в месяц";
- пункт 2.4 договора: "в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц".
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 арендные платежи по договору за август, сентябрь, октябрь 2014 года арендатор обязуется оплатить в срок до 01.12.2014.
Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-338 (улица Спортивная, 11/1), N Ru 54303000-118 (улица Спортивная, 3/1), N Ru 54303000-336 (улица Спортивная, 7/2), N Ru 54303000-337 (улица Спортивная, 9/2) жилые дома, построенные на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:062540:23, 54:35:062540:24, 54:35:062540:25, 54:35:062540:27, введены в эксплуатацию в июне, декабре 2012 года.
В феврале 2014 года введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция N 8 по улице Спортивная, 11/1 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-29).
12.04.2014 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на данный объект зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (свидетельство серии 54 АЕ номер 428829).
В июне 2014 года введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция N 11 по улице Спортивная, 7/2 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-122).
05.11.2014 на данный объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" (свидетельство серии 54 АЕ номер 646777).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 04.08.2011 N 107579т в период с третьего квартала 2013 по ноябрь 2014, что повлекло образование задолженности в размере 12 985 408,62 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для взыскания арендной платы.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" положения частей 2 и 5 статьи 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.
Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, а также позицию Конституционного суда РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в многоквартирном жилом доме, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Как следует из материалов дела, на квартиры в жилых домах, введенных в эксплуатацию на основании разрешений N Ru 54303000-338 (улица Спортивная, 11/1), N Ru 54303000-118 (улица Спортивная, 3/1), N Ru 54303000-336 (улица Спортивная, 7/2), N Ru 54303000-337 (улица Спортивная, 9/2), 18.10.2012, 05.06.2013, 20.06.2013 и 04.07.2013 соответственно зарегистрированы права собственности физических лиц, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав серии 54 АД номер 825042, серии 54 АЕ номер 049863, серии 54 АЕ номер 061849, серии 54 АЕ номер 072063.
На момент первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:062540:23, 54:35:062540:24, 54:35:062540:25, 54:35:062540:27 уже были сформированы и поставлены на кадастровый учет (14.05.2012), что подтверждается представленными в материалы дела кадастровыми паспортами.
При этом довод истца о том, что участки не были сформированы именно для эксплуатации многоквартирными жилыми домами, отклоняется, так как не может являться основанием для отмены решения суда исходя из положений вышеуказанных норм права. Кроме того согласно кадастровым паспортам вышеуказанных земельных участков разрешенным использованием является: многоквартирные средне - и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями.
Таким образом, с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в многоквартирном жилом доме, Мэрия утратила правомочия собственника на земельные участки, так как на земельные участники возникло право общей долевой собственности жильцов, а следовательно не вправе требовать уплаты арендной платы за них по договору с лицом, который фактически их арендатором не является.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что дополнительным соглашением от 15.10.2014 N 5 к договору аренды земельного участка от 04.08.2011 N 107579т стороны определили, что с 04.08.2014 в аренде у ООО "КПД-ГАЗСТРОЙ" остался только один земельный участок с кадастровым номером 54:25:062540:26 площадью 149 кв. м, на котором расположена принадлежащая этому обществу на праве собственности трансформаторная подстанция.
Согласно расчету ответчика, размер арендной платы с учетом фактического использования земельного участка составляет 22 917 479 рублей 57 копеек, при этом представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается факт перечисления обществом с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" на расчетный счет мэрии города Новосибирска суммы арендных платежей в размере 23 350 000 рублей, а также уплата ответчиком задатка в размере 2 600 000 рублей для участия в аукционе.
Таким образом, общая сумма произведенной обществом с ограниченной ответственностью "КПД-ГАЗСТРОЙ" оплаты по договору аренды от 04.08.2011 N 107579т составляет 25 950 000 рублей.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что у Мэрии отсутствовали правовые основания для взыскания с общества денежных средств в виде арендной платы за период с третьего квартала 2013 года по ноябрь 2014 года, и обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Довод апеллянта о том, что из существа договора следует, что заключив договор аренды на таких условиях, каждая сторона приняла на себя риск возможного изменения обстоятельств, в том числе, и введение в эксплуатацию жилых домов, апелляционным судом не может быть принять во внимание, поскольку противоречит нормам законодательства.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 271, п. 1 ст. 269, 110, АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 июля 2015 года по делу N А45-1297/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Л.И.ЖДАНОВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Л.И.ЖДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)