Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик, являясь собственником квартиры, не оплачивает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Реброва М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.,
судей Малиновского В.В., Власовой А.С.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, судебных расходов, и встречному исковому заявлению К. к ООО "Жилкоммунсервис N 1" о признании недействительным договора о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от 01.01.2011 года и дополнительного соглашения от 10.01.2011 года по апелляционной жалобе К. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года. Заслушав доклад судьи Малиновского В.В.,
установила:
ООО "Жилкоммунсервис N 1" обратилось к мировому судье судебного участка N АДРЕС (ФИО)1 АДРЕС с иском к К. о взыскании задолженности за предоставленные услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 24 379 руб. 56 коп. за период с ДАТА по ДАТА года. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что услуги по содержания и текущему ремонту общего имущества многоквартирного АДРЕС ООО "Жилкоммунсервис N 1" оказывает на основании Договора о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома от ДАТА. К. является собственником квартиры НОМЕР указанного дома и не оплачивает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Истец просил взыскать с К. в пользу ООО "Жилкоммунсервис N 1" задолженность по оплате за предоставленные услуг по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 24 379 руб. 56 коп. за период с ДАТА по ДАТА года.
К. иск не признал и ДАТА обратился к мировому судье со встречным исковым заявлением к ООО "Жилкоммунсервис N 1", в котором просил признать недействительными договор о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от ДАТА и дополнительное соглашение к указанному договору от ДАТА года.
Определением мирового судьи судебного участка N АДРЕС (ФИО)1 АДРЕС от ДАТА встречное исковое заявление К. было принято и дело передано на рассмотрение в Красносулинский районный суд (ФИО)1 АДРЕС по подсудности.
В судебном заседании представитель ООО "Жилкоммунсервис N 1" встречные исковые требования К. признал по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, и уточнил иск ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. Просил взыскать в пользу ООО "Жилкоммунсервис N 1" с К. задолженность за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту имущества многоквартирного дома за период с ДАТА по ДАТА в размере 24 379 руб. 56 коп. на основании Договора управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА г., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 931 руб. 40 коп., 150 руб. - в возмещение расходов за оплату получения справки в БТИ, всего - 25 460 руб. 96 коп.
Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года исковые требования ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. удовлетворены частично.
Суд взыскал с К. задолженность за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту имущества многоквартирного дома за период с ДАТА по ДАТА включительно в сумме 24 379 руб. 56 коп., судебные расходы в сумме 931 руб. 40 коп., всего - 25 310 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части иска отказал.
Встречное исковое заявление К. удовлетворил, признав недействительными договор о техническим обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от ДАТА и дополнительное соглашение от ДАТА года.
Решением суда с ООО "Жилкоммунсервис N 1" в пользу К. также были взысканы судебные расходы в сумме 400 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался ст. ст. 166, 168, 210 ГК РФ, ст. ст. 36, 37, 44, 46, 153 - 155, 161, 162 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и исходил из того, что договор управления многоквартирным домом НОМЕР на АДРЕС в г. АДРЕС от ДАТА является действующим; ООО "Жилкоммунсервис N 1" реально фактически оказывает услуги по текущему ремонту и техническому содержанию общего имущества указанного дома; что в соответствии с действующим законодательством собственник АДРЕС указанном доме К. обязан оплачивать оказываемые услуги ООО "Жилкоммунсервис N 1" по управлению многоквартирным домом, его содержанию и текущему ремонту, в том числе и его общего имущества; что за содержание и текущий ремонт общего имущества дома с ДАТА по ДАТА он не платит; расчет размера его задолженности за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома обоснованно с 2011 года. определен из тарифа 14,05 руб. за один квадратный метр в месяц.
С таким решением в части удовлетворения иска ООО "Жилкоммунсервис N 1" к нему не согласился К. и обратился в суд с апелляционной жалобой. Считает решение суда в указанной части незаконным, необоснованным, подлежащим отмене в связи с неправильным, по его мнению, применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда, изложенным в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт обращает внимание судебной коллегии на то, что согласно действующему жилищному законодательству, в частности, ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с п. 4.2.2 и п. 6 Приложения N 2 Договора управления многоквартирным домом, размер платы за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту был установлен в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника. Согласно п. 7.3 Договора управления, изменения и дополнения в договор вносятся по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что со времени заключения договора управления и по настоящее время никаких дополнительных соглашений сторонами по договору не подписывалось, изменения в договор не вносились, из чего он делает вывод о том, что, если иск о взыскании с него задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и должен быть удовлетворен, то размер задолженности должен был быть рассчитан из тарифа в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника, определенном в договоре управления многоквартирным домом N 2, заключенном между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкоммунсервис N 1" 19.12.2006 г. Тариф в размере 14,05 руб., считает К., ничем не обоснован.
Однако суд, по мнению апеллянта, незаконно и необоснованно согласился с расчетом ООО "Жилкоммунсервис N 1", произведенным из тарифа 14,05 руб. за 1 кв. м жилого помещения, установленного дополнительным соглашением от ДАТА года, признанным недействительным этим же решением суда, что, по мнению К., исключает в качестве обоснования ссылаться на указанное соглашение как на допустимое доказательство.
К. также считает, что вывод суда о том, что им не было предоставлено доказательств фактического прекращения договорных отношений между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками жилых помещений многоквартирного АДРЕС в г. АДРЕС с ДАТА года, необоснован, так как в материалы дела им был представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений указанного дома от ДАТА года, согласно которому ДАТА общим собранием собственников помещений многоквартирного АДРЕС в гАДРЕС было принято решение о расторжении Договора управления общим имуществом многоквартирного дома от ДАТА НОМЕР с ООО "Жилкоммунсервис N 1.
О принятом решении ООО "Жилкоммунсервис N 1" было осведомлено, так как лично его директор присутствовал на общем собрании, протокол которого скреплен печатью ООО "Жилкоммунсервис N 1" и подписан представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1". По состоянию на ДАТА год новый договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" так и не был заключен.
Обращает также внимание судебной коллегии на то, что в удовлетворении его ходатайства о приобщении к материалам дела заявления от ДАТА года, направленного в адрес Администрации г. Красный С. с требованием о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, ему, как он считает, незаконно было отказано, что также, по его мнению, свидетельствует о том, что договорные отношения на 2014 год с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с собственниками жилых помещений многоквартирного жилого АДРЕС в г. (ФИО)1 отсутствовали, поэтому ООО "Жилкоммунсервис N 1" не имеет законных оснований обращаться к нему с иском о взыскании задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Просит решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года в части, которой исковые требования к нему ООО "Жилкоммунсервис N 1" удовлетворены, отменить и в отмененной части принять новое решение, не указав какое. В остальной части решение суда просит оставить без изменения.
На апелляционную жалобу К. представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1" поданы возражения, в которых их податель просит апелляционную жалобу К. оставить без удовлетворения, считая решение Красносулинского районного суда Ростовской области от ДАТА законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителей К. - (ФИО)6 и (ФИО)7, представителя ООО "Жилкоммунсервис N 1" (ФИО)8, исследовав материалы дела, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения суда в обжалуемой части.
Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Довод К. о том, что ООО "Жилкоммунсервис N 1" не имеет законных оснований для обращения к нему с иском о взыскании задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, так как договорные отношения между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений в АДРЕС в г. АДРЕС, по его мнению, фактически прекращены с ДАТА по решению общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от ДАТА года, несостоятелен по следующим основаниям.
Судом установлено, что ответчик К. зарегистрирован в АДРЕС г. АДРЕС является ее собственником.
ДАТА между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома заключен договор НОМЕР управления многоквартирным домом, что ответчиком не оспаривается. Согласно указанному договору ООО "Жилкоммунсервис N 1" принял на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Собственники обязались своевременно в установленном порядке оплачивать предоставленные им по договору услуги до 20 числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Согласно п. 8.4 договор заключен на один год. При отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях с дополнительным соглашением по определению цены договора.
Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно протоколу НОМЕР общего собрания собственников помещений в многоквартирном АДРЕС общее собрание собственников приняло решение расторгнуть договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с ДАТА в связи с окончанием его срока; а также оставить способ управления домом - управляющая компания; заключить новый договор с тем же ООО "Жилкоммунсервис N 1" на новых взаимовыгодных условиях с разработкой тарифа на дом, а в случае, если договоренность не будет достигнута, просить администрацию г. Красный С. выбрать управляющую компанию для дома на конкурсной основе.
Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
Расторжение договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ также допускается в связи с существенным изменением обстоятельств.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно предусмотренных законом условий.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Судом первой инстанции установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном АДРЕС ДАТА принято решение с ДАТА расторгнуть договор управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, заключенный с ООО "Жилкоммунсервис N 1", причем, не по предусмотренному п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ основанию - если управляющая организация не выполняет условий заключенного с ней договора, - а в связи с окончанием срока действия договора, то есть основанию, не предусмотренному действующим законодательством.
Более того, несмотря на принятое на общем собрании решение о расторжении договора управления многоквартирным домом, указанный договор в предусмотренном законом порядке в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 452 ГК РФ так и не был расторгнут в той же форме, в какой договор управления многоквартирным домом был заключен.
Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Так вот согласно п. 8.4 договора N 2 управления многоквартирным домом, заключенном между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений многоквартирного жилого АДРЕС, предусмотрено, что договор заключен на один год, но при отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год, на тех же условиях с дополнительным соглашением по определению цены договора. То есть из п. 8.4 договора N 2 управления многоквартирным домом вытекает иное, предусматриваемое ст. 452 ГК РФ, что при отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год.
Указанное положение договора согласуется с п. 6 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Так как в предусмотренном законом порядке ни одна из сторон не обратилась с заявлением о расторжении договора НОМЕР управления многоквартирным домом от ДАТА года, он считается продленным и на следующий календарный 2014 год.
То, что договор НОМЕР управления многоквартирным домом, заключенный между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений многоквартирного жилого АДРЕС, действовал в 2014 году свидетельствует и то, что собственники 148 квартир из всех 181 квартиры указанного дома, как заявлено представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1" и не оспорено ответчиком, добросовестно весь указанный год исполняли обязанности по указанному договору, в том числе, и в части оплаты за коммунальные услуги и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества многоквартирного дома.
При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном АДРЕС ДАТА о расторжении с ДАТА договора управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, заключенного с ООО "Жилкоммунсервис N 1", о невыполнении управляющей организацией условий договора даже не упоминалось. То есть, законных оснований принимать решение о расторжении указанного договора без ссылок на нарушения условий договора управляющей компанией у собственников не имелось. Не имеется у них и оснований для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Договор не был расторгнут по решению суда.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Но так как, несмотря на принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решение о расторжении договора НОМЕР с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с ДАТА года; заключить новый договор с этой же управляющей компанией на иных взаимовыгодных условиях с разработкой иного тарифа на дом, а в случае, если договоренность не будет достигнута, просить администрацию г. (ФИО)1 выбрать управляющую компанию для дома на конкурсной основе так и не было собственниками помещений реализовано; новый договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" заключен не был, ООО "Жилкоммунсервис N 1", законно продолжившая исполнять свои функции управляющей компании, никому и не передала документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, так как передавать их было некому.
Что касается довода о не достижении взаимовыгодных условий, на которое ссылается апеллянт, обращая внимание на то, что суд не удовлетворил его ходатайство о приобщении к материалам дела заявления в администрацию г. Красный С. от старшего дома (ФИО)9 о проведении открытого конкурса по отбору иной управляющей организации для дома, то указанное заявление не может служить основанием не оплачивать уже оказанные на законном основании действующей управляющей организацией услуги, в том числе, и в части оплаты за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно п. 4 этой же нормы условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники 148 квартир из всех 181 квартир многоквартирного жилого АДРЕС, то есть подавляющее большинство весь 2014 год добросовестно исполняли условия договора, том числе и в части оплаты за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
То, что только К. не согласен с условиями договора управления многоквартирным домом в части размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по смыслу приведенных норм закона не может служить основанием для неуплаты за предоставление таких услуг.
Довод К. о том, что размер его задолженности за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должен исчисляться из тарифа в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника, определенном в договоре управления многоквартирным домом N 2, заключенном между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкоммунсервис N 1" ДАТА г., так как указанный договор не изменен, а дополнительное соглашение от ДАТА года, которым был установлен новый тариф в размере 14,05 руб., по его мнению, недействительно, что в суде было признано ответчиком и таковым было признано решением суда, несостоятелен по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Возражения К. об определении размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме исходя из тарифа в размере 14,05 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника основываются на том, что дополнительное соглашение от ДАТА года, установившего указанный тариф, было признано ответчиком и решением суда недействительным, поэтому, по мнению апеллянта, расчет размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме должен исчисляться из тарифа, предусмотренного договором управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника.
Но К., признавая, что он обязан оплачивать оказываемые услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме, но исходя из тарифа в меньшем размере, за указанные услуги вообще не оплачивал, что свидетельствует только о том, что указанный довод является для него лишь формальным поводом для уклонения от оплату указанных услуг.
Из анализа приведенных норм закона именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при заключении договора управления многоквартирным домом определяет порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного АДРЕС от ДАТА года, что отражено в протоколе общего собрания от указанной даты на 2011 год был утвержден тариф в размере 14,05 руб.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Принятое общим собранием собственников помещений многоквартирного АДРЕС от ДАТА решение в предусмотренном законом порядке не было признано незаконным и не отменено, то есть обязательно для всех собственников, в том числе и К.
Хоть дополнительное соглашение от ДАТА года, установившее на основании указанного решения общего собрания оспариваемый тариф в размере 14,05 руб. и было признано оспариваемым решением суда недействительным, 148 собственников квартир многоквартирного жилого АДРЕС из всех 181 имеющихся в доме, то есть подавляющее большинство весь 2014 год добросовестно исполняли условия договора, в том числе, и в части оплаты оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, размер которой рассчитан из тарифа, определенного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в размере 14,05 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника.
Так как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании; К. не оспаривает, что ООО "Жилкоммунсервис N 1" оказывал услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме, не оспорено, не предоставлено суду доказательств тому, что указанные услуги были предоставлены на гораздо меньшую сумму, чем за них было уплачено; так как указанные услуги предоставлялись ООО "Жилкоммунсервис N 1" в соответствии с договором управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, что установлено судом, то есть на предусмотренных законом основаниях, судом первой инстанции сделан обоснованный и правомерный вывод о том, что за оказанные услуги он обязан уплатить по тарифу, определенному общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание К. оплачивать указанные услуги по тарифу, установленному общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, которыми он пользовался и продолжает пользоваться, при изложенных обстоятельствах не может служить основанием для их неоплаты.
Судебная коллегия согласилась с решением Красносулинского районного суда Ростовской области, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Доводы апелляционной жалобы К. основаны на неверном толковании им норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, по существу сводятся к его несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-95/2015
Требование: О взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик, являясь собственником квартиры, не оплачивает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2015 г. по делу N 33-95/2015
Судья: Реброва М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.,
судей Малиновского В.В., Власовой А.С.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, судебных расходов, и встречному исковому заявлению К. к ООО "Жилкоммунсервис N 1" о признании недействительным договора о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от 01.01.2011 года и дополнительного соглашения от 10.01.2011 года по апелляционной жалобе К. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года. Заслушав доклад судьи Малиновского В.В.,
установила:
ООО "Жилкоммунсервис N 1" обратилось к мировому судье судебного участка N АДРЕС (ФИО)1 АДРЕС с иском к К. о взыскании задолженности за предоставленные услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 24 379 руб. 56 коп. за период с ДАТА по ДАТА года. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что услуги по содержания и текущему ремонту общего имущества многоквартирного АДРЕС ООО "Жилкоммунсервис N 1" оказывает на основании Договора о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома от ДАТА. К. является собственником квартиры НОМЕР указанного дома и не оплачивает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Истец просил взыскать с К. в пользу ООО "Жилкоммунсервис N 1" задолженность по оплате за предоставленные услуг по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 24 379 руб. 56 коп. за период с ДАТА по ДАТА года.
К. иск не признал и ДАТА обратился к мировому судье со встречным исковым заявлением к ООО "Жилкоммунсервис N 1", в котором просил признать недействительными договор о техническом обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от ДАТА и дополнительное соглашение к указанному договору от ДАТА года.
Определением мирового судьи судебного участка N АДРЕС (ФИО)1 АДРЕС от ДАТА встречное исковое заявление К. было принято и дело передано на рассмотрение в Красносулинский районный суд (ФИО)1 АДРЕС по подсудности.
В судебном заседании представитель ООО "Жилкоммунсервис N 1" встречные исковые требования К. признал по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, и уточнил иск ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. Просил взыскать в пользу ООО "Жилкоммунсервис N 1" с К. задолженность за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту имущества многоквартирного дома за период с ДАТА по ДАТА в размере 24 379 руб. 56 коп. на основании Договора управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА г., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 931 руб. 40 коп., 150 руб. - в возмещение расходов за оплату получения справки в БТИ, всего - 25 460 руб. 96 коп.
Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года исковые требования ООО "Жилкоммунсервис N 1" к К. удовлетворены частично.
Суд взыскал с К. задолженность за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту имущества многоквартирного дома за период с ДАТА по ДАТА включительно в сумме 24 379 руб. 56 коп., судебные расходы в сумме 931 руб. 40 коп., всего - 25 310 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части иска отказал.
Встречное исковое заявление К. удовлетворил, признав недействительными договор о техническим обслуживании общего имущества многоквартирного дома б/н от ДАТА и дополнительное соглашение от ДАТА года.
Решением суда с ООО "Жилкоммунсервис N 1" в пользу К. также были взысканы судебные расходы в сумме 400 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался ст. ст. 166, 168, 210 ГК РФ, ст. ст. 36, 37, 44, 46, 153 - 155, 161, 162 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и исходил из того, что договор управления многоквартирным домом НОМЕР на АДРЕС в г. АДРЕС от ДАТА является действующим; ООО "Жилкоммунсервис N 1" реально фактически оказывает услуги по текущему ремонту и техническому содержанию общего имущества указанного дома; что в соответствии с действующим законодательством собственник АДРЕС указанном доме К. обязан оплачивать оказываемые услуги ООО "Жилкоммунсервис N 1" по управлению многоквартирным домом, его содержанию и текущему ремонту, в том числе и его общего имущества; что за содержание и текущий ремонт общего имущества дома с ДАТА по ДАТА он не платит; расчет размера его задолженности за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома обоснованно с 2011 года. определен из тарифа 14,05 руб. за один квадратный метр в месяц.
С таким решением в части удовлетворения иска ООО "Жилкоммунсервис N 1" к нему не согласился К. и обратился в суд с апелляционной жалобой. Считает решение суда в указанной части незаконным, необоснованным, подлежащим отмене в связи с неправильным, по его мнению, применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда, изложенным в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт обращает внимание судебной коллегии на то, что согласно действующему жилищному законодательству, в частности, ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с п. 4.2.2 и п. 6 Приложения N 2 Договора управления многоквартирным домом, размер платы за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту был установлен в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника. Согласно п. 7.3 Договора управления, изменения и дополнения в договор вносятся по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что со времени заключения договора управления и по настоящее время никаких дополнительных соглашений сторонами по договору не подписывалось, изменения в договор не вносились, из чего он делает вывод о том, что, если иск о взыскании с него задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и должен быть удовлетворен, то размер задолженности должен был быть рассчитан из тарифа в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника, определенном в договоре управления многоквартирным домом N 2, заключенном между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкоммунсервис N 1" 19.12.2006 г. Тариф в размере 14,05 руб., считает К., ничем не обоснован.
Однако суд, по мнению апеллянта, незаконно и необоснованно согласился с расчетом ООО "Жилкоммунсервис N 1", произведенным из тарифа 14,05 руб. за 1 кв. м жилого помещения, установленного дополнительным соглашением от ДАТА года, признанным недействительным этим же решением суда, что, по мнению К., исключает в качестве обоснования ссылаться на указанное соглашение как на допустимое доказательство.
К. также считает, что вывод суда о том, что им не было предоставлено доказательств фактического прекращения договорных отношений между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками жилых помещений многоквартирного АДРЕС в г. АДРЕС с ДАТА года, необоснован, так как в материалы дела им был представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений указанного дома от ДАТА года, согласно которому ДАТА общим собранием собственников помещений многоквартирного АДРЕС в гАДРЕС было принято решение о расторжении Договора управления общим имуществом многоквартирного дома от ДАТА НОМЕР с ООО "Жилкоммунсервис N 1.
О принятом решении ООО "Жилкоммунсервис N 1" было осведомлено, так как лично его директор присутствовал на общем собрании, протокол которого скреплен печатью ООО "Жилкоммунсервис N 1" и подписан представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1". По состоянию на ДАТА год новый договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" так и не был заключен.
Обращает также внимание судебной коллегии на то, что в удовлетворении его ходатайства о приобщении к материалам дела заявления от ДАТА года, направленного в адрес Администрации г. Красный С. с требованием о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, ему, как он считает, незаконно было отказано, что также, по его мнению, свидетельствует о том, что договорные отношения на 2014 год с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с собственниками жилых помещений многоквартирного жилого АДРЕС в г. (ФИО)1 отсутствовали, поэтому ООО "Жилкоммунсервис N 1" не имеет законных оснований обращаться к нему с иском о взыскании задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Просит решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года в части, которой исковые требования к нему ООО "Жилкоммунсервис N 1" удовлетворены, отменить и в отмененной части принять новое решение, не указав какое. В остальной части решение суда просит оставить без изменения.
На апелляционную жалобу К. представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1" поданы возражения, в которых их податель просит апелляционную жалобу К. оставить без удовлетворения, считая решение Красносулинского районного суда Ростовской области от ДАТА законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителей К. - (ФИО)6 и (ФИО)7, представителя ООО "Жилкоммунсервис N 1" (ФИО)8, исследовав материалы дела, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения суда в обжалуемой части.
Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Довод К. о том, что ООО "Жилкоммунсервис N 1" не имеет законных оснований для обращения к нему с иском о взыскании задолженности по оплате за услуги по управлению, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, так как договорные отношения между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений в АДРЕС в г. АДРЕС, по его мнению, фактически прекращены с ДАТА по решению общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от ДАТА года, несостоятелен по следующим основаниям.
Судом установлено, что ответчик К. зарегистрирован в АДРЕС г. АДРЕС является ее собственником.
ДАТА между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома заключен договор НОМЕР управления многоквартирным домом, что ответчиком не оспаривается. Согласно указанному договору ООО "Жилкоммунсервис N 1" принял на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Собственники обязались своевременно в установленном порядке оплачивать предоставленные им по договору услуги до 20 числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Согласно п. 8.4 договор заключен на один год. При отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях с дополнительным соглашением по определению цены договора.
Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно протоколу НОМЕР общего собрания собственников помещений в многоквартирном АДРЕС общее собрание собственников приняло решение расторгнуть договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с ДАТА в связи с окончанием его срока; а также оставить способ управления домом - управляющая компания; заключить новый договор с тем же ООО "Жилкоммунсервис N 1" на новых взаимовыгодных условиях с разработкой тарифа на дом, а в случае, если договоренность не будет достигнута, просить администрацию г. Красный С. выбрать управляющую компанию для дома на конкурсной основе.
Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
Расторжение договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ также допускается в связи с существенным изменением обстоятельств.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно предусмотренных законом условий.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Судом первой инстанции установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном АДРЕС ДАТА принято решение с ДАТА расторгнуть договор управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, заключенный с ООО "Жилкоммунсервис N 1", причем, не по предусмотренному п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ основанию - если управляющая организация не выполняет условий заключенного с ней договора, - а в связи с окончанием срока действия договора, то есть основанию, не предусмотренному действующим законодательством.
Более того, несмотря на принятое на общем собрании решение о расторжении договора управления многоквартирным домом, указанный договор в предусмотренном законом порядке в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 452 ГК РФ так и не был расторгнут в той же форме, в какой договор управления многоквартирным домом был заключен.
Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Так вот согласно п. 8.4 договора N 2 управления многоквартирным домом, заключенном между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений многоквартирного жилого АДРЕС, предусмотрено, что договор заключен на один год, но при отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год, на тех же условиях с дополнительным соглашением по определению цены договора. То есть из п. 8.4 договора N 2 управления многоквартирным домом вытекает иное, предусматриваемое ст. 452 ГК РФ, что при отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, договор считается продленным на следующий календарный год.
Указанное положение договора согласуется с п. 6 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Так как в предусмотренном законом порядке ни одна из сторон не обратилась с заявлением о расторжении договора НОМЕР управления многоквартирным домом от ДАТА года, он считается продленным и на следующий календарный 2014 год.
То, что договор НОМЕР управления многоквартирным домом, заключенный между ООО "Жилкоммунсервис N 1" и собственниками помещений многоквартирного жилого АДРЕС, действовал в 2014 году свидетельствует и то, что собственники 148 квартир из всех 181 квартиры указанного дома, как заявлено представителем ООО "Жилкоммунсервис N 1" и не оспорено ответчиком, добросовестно весь указанный год исполняли обязанности по указанному договору, в том числе, и в части оплаты за коммунальные услуги и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества многоквартирного дома.
При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном АДРЕС ДАТА о расторжении с ДАТА договора управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, заключенного с ООО "Жилкоммунсервис N 1", о невыполнении управляющей организацией условий договора даже не упоминалось. То есть, законных оснований принимать решение о расторжении указанного договора без ссылок на нарушения условий договора управляющей компанией у собственников не имелось. Не имеется у них и оснований для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Договор не был расторгнут по решению суда.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Но так как, несмотря на принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решение о расторжении договора НОМЕР с ООО "Жилкоммунсервис N 1" с ДАТА года; заключить новый договор с этой же управляющей компанией на иных взаимовыгодных условиях с разработкой иного тарифа на дом, а в случае, если договоренность не будет достигнута, просить администрацию г. (ФИО)1 выбрать управляющую компанию для дома на конкурсной основе так и не было собственниками помещений реализовано; новый договор с ООО "Жилкоммунсервис N 1" заключен не был, ООО "Жилкоммунсервис N 1", законно продолжившая исполнять свои функции управляющей компании, никому и не передала документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, так как передавать их было некому.
Что касается довода о не достижении взаимовыгодных условий, на которое ссылается апеллянт, обращая внимание на то, что суд не удовлетворил его ходатайство о приобщении к материалам дела заявления в администрацию г. Красный С. от старшего дома (ФИО)9 о проведении открытого конкурса по отбору иной управляющей организации для дома, то указанное заявление не может служить основанием не оплачивать уже оказанные на законном основании действующей управляющей организацией услуги, в том числе, и в части оплаты за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно п. 4 этой же нормы условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники 148 квартир из всех 181 квартир многоквартирного жилого АДРЕС, то есть подавляющее большинство весь 2014 год добросовестно исполняли условия договора, том числе и в части оплаты за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
То, что только К. не согласен с условиями договора управления многоквартирным домом в части размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по смыслу приведенных норм закона не может служить основанием для неуплаты за предоставление таких услуг.
Довод К. о том, что размер его задолженности за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должен исчисляться из тарифа в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника, определенном в договоре управления многоквартирным домом N 2, заключенном между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкоммунсервис N 1" ДАТА г., так как указанный договор не изменен, а дополнительное соглашение от ДАТА года, которым был установлен новый тариф в размере 14,05 руб., по его мнению, недействительно, что в суде было признано ответчиком и таковым было признано решением суда, несостоятелен по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Возражения К. об определении размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме исходя из тарифа в размере 14,05 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника основываются на том, что дополнительное соглашение от ДАТА года, установившего указанный тариф, было признано ответчиком и решением суда недействительным, поэтому, по мнению апеллянта, расчет размера оплаты за оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме должен исчисляться из тарифа, предусмотренного договором управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА в размере 8,82 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника.
Но К., признавая, что он обязан оплачивать оказываемые услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме, но исходя из тарифа в меньшем размере, за указанные услуги вообще не оплачивал, что свидетельствует только о том, что указанный довод является для него лишь формальным поводом для уклонения от оплату указанных услуг.
Из анализа приведенных норм закона именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при заключении договора управления многоквартирным домом определяет порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного АДРЕС от ДАТА года, что отражено в протоколе общего собрания от указанной даты на 2011 год был утвержден тариф в размере 14,05 руб.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Принятое общим собранием собственников помещений многоквартирного АДРЕС от ДАТА решение в предусмотренном законом порядке не было признано незаконным и не отменено, то есть обязательно для всех собственников, в том числе и К.
Хоть дополнительное соглашение от ДАТА года, установившее на основании указанного решения общего собрания оспариваемый тариф в размере 14,05 руб. и было признано оспариваемым решением суда недействительным, 148 собственников квартир многоквартирного жилого АДРЕС из всех 181 имеющихся в доме, то есть подавляющее большинство весь 2014 год добросовестно исполняли условия договора, в том числе, и в части оплаты оказанные услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, размер которой рассчитан из тарифа, определенного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в размере 14,05 руб. в месяц за один кв. м общей площади помещения собственника.
Так как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании; К. не оспаривает, что ООО "Жилкоммунсервис N 1" оказывал услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, общего имущества в многоквартирном доме, не оспорено, не предоставлено суду доказательств тому, что указанные услуги были предоставлены на гораздо меньшую сумму, чем за них было уплачено; так как указанные услуги предоставлялись ООО "Жилкоммунсервис N 1" в соответствии с договором управления многоквартирным домом НОМЕР от ДАТА года, что установлено судом, то есть на предусмотренных законом основаниях, судом первой инстанции сделан обоснованный и правомерный вывод о том, что за оказанные услуги он обязан уплатить по тарифу, определенному общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание К. оплачивать указанные услуги по тарифу, установленному общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, которыми он пользовался и продолжает пользоваться, при изложенных обстоятельствах не может служить основанием для их неоплаты.
Судебная коллегия согласилась с решением Красносулинского районного суда Ростовской области, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Доводы апелляционной жалобы К. основаны на неверном толковании им норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, по существу сводятся к его несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 06 октября 2014 года в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)