Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.03.2015.
Полный текст постановления изготовлен 31.03.2015.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемякиной Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.11.2014 по делу N А38-4610/2014, принятое судьей Щегловой Л.М., по иску индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича (ИНН 120400831090, ОГРН 308121814300010) к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1",
при участии:
- от заявителя - индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомления N 54462, 54401);
- от ответчика - муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Зверевой И.А. по доверенности от 29.12.2014 (сроком до 01.02.2016);
- от третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1" - представители не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомления N 54464, 54402),
индивидуальный предприниматель Марасанов Андрей Сергеевич (далее - ИП Марасанов А.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - КУМИ г. Йошкар-Олы) о признании недействительным договора купли-продажи от 14.08.2013, регистрационный N 339, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить индивидуальному предпринимателю Марасанову А.С. денежные средства в размере 2 324 600 рублей.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Решением от 26.11.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю Марасанову А.С.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Марасанов А.С. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, судом не применена статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежащая применению. Заявитель считает оспариваемую сделку ничтожной. Указывает, что в результате заключения данной сделки нарушены права третьих лиц, поскольку у индивидуального предпринимателя Марасанова А.С. в нарушение положений Жилищного кодекса Российской Федерации возникло право собственности на часть имущества, отнесенного законом к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. Заявитель жалобы отмечает, что по всему приобретенному им по договору купли-продажи подвальному помещению располагаются трубы и иные коммуникации, 79,8 кв. м спорного помещения занято инженерным оборудованием, являющимся общедомовым имуществом и предназначенным для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома. В помещении, принадлежащем на праве собственности ИП Марасанову А.С, находятся следующие инженерные коммуникации: запорная арматура системы отопления, электрощитовая, узел учета тепла, вентиляционная камера многоквартирного дома. Указанные помещения (N 160, 17а, 20, 22, 22а, 23 - 30) не могут быть самостоятельными объектами гражданских прав, так как не предназначены для самостоятельного использования. Спорные помещения использовать в целях, которые предполагались при приобретении помещения, а именно для сдачи в аренду и использование под офисы, невозможно, поскольку части помещения не изолированы друг от друга, отдельных входов для жильцов не существует, все собственники квартир многоквартирного жилого дома имеют законное право доступа к спорному помещению.
В обоснование доводов заявитель ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, в силу которой правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Поскольку на дату составления технического паспорта на дом N 181 площадь расположенных в подвале помещений, не предназначенных для обслуживания более одной квартиры и имеющих самостоятельное назначение, составляла 87,1 кв. м, то именно в размере этой площади спорное помещение, по мнению заявителя, могло перейти в частную собственность, остальные помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Заявитель жалобы полагает, что им представлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие в спорном помещении общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в частности представлены технический паспорт, договоры N 2602 от 09.04.2012, N 3870 от 31.12.2004.
КУМИ г. Йошкар-Олы, общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указали на их несостоятельность.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 07.06.2013 муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" принято решение и утвержден проект информационного сообщения о проведении аукциона по продаже помещений (номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30) подвала, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181 (протокол заседания комиссии по приватизации от 07.06.2013).
Согласно информационному сообщению 29.07.2013 КУМИ г. Йошкар-Олы проводит открытый аукцион по продаже указанных помещений, общей площадью 465,3 кв. м, начальная цена лота составляла без учета НДС 1 970 000 руб., шаг торгов 80 000 руб., размер задатка - 197 000 руб. Заявки принимались с 12.06.2013 по 08.07.2013.
ИП Марасанов А.С. подал заявку на участие в аукционе и был признан победителем аукциона как предложивший максимальное цену за лот - 1 970 000 руб. без НДС, что подтверждено протоколом N 4 от 29.07.2013.
Замечаний к порядку проведения аукциона со стороны участников аукциона не предъявлялось. При этом при проведении аукциона участники были ознакомлены со всей имеющейся технической документацией приобретаемого имущества, в том числе с техническим паспортом.
14 августа 2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (продавцом) и Марасановым Андреем Сергеевичем (покупателем) заключен договор купли-продажи N 339, согласно которому комитет продал, а Марасанов А.С. приобрел в собственность по результатам аукциона помещения подвала, номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181 (пункт 1 договора).
В пункте 5 договора N 339 от 14.08.2013 указано, что техническое и санитарное состояние объекта покупателю известно, он согласен его принять, претензий к продавцу не имеет.
Право собственности покупателя на нежилые помещения зарегистрировано 02.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 12-МР N 815189.
Ссылаясь на недействительность совершенной комитетом сделки по продаже нежилых помещений, часть из которых является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как утверждает истец, в части приобретенных им помещений подвала установлено наличие систем инженерных коммуникаций (запорная арматура системы отопления многоквартирного дома - помещение 16 а, электрощитовая многоквартирного дома - помещение 17а, узел учета тепла многоквартирного дома - помещение 26, вентиляционная камера многоквартирного дома - помещение 20), которые, по его мнению, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
Тем самым по существу заявленного требования истец предлагает признать право общей долевой собственности за собственниками квартир в многоквартирном жилом доме N 181 по ул. Советская, г. Йошкар-Олы.
Однако предъявление иска в защиту чужого права собственности процессуальным законодательством не допускается. От имени собственников квартир отдельно либо от управляющей компании, ООО "Домоуправление-1", действующим в интересах собственников по обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, какие-либо требования в отношении собственника спорных подвальных помещений в суд не предъявлялись.
Более того, в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе однозначно не свидетельствует об отнесении помещений к общему имуществу дома и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на данные помещения. Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
По правилам статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что помещения правомерно были зарегистрированы на праве муниципальной собственности за продавцом, что исключает оспаривание договора купли-продажи от 14.08.2013.
Поскольку до настоящего времени не оспорена государственная регистрация права спорной недвижимости, не предъявлялся иск о защите прав собственников квартир в многоквартирном жилом доме, подвальные помещения (номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30), расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181, являются собственностью истца.
При этом суд первой инстанции правильно посчитал, что вопрос отнесения помещений запорной арматуры системы отопления (помещение 16 а), электрощитовой (помещение 17а), узла учета тепла (помещение 26), вентиляционной камеры (помещение 20) к общему имуществу может быть предметом спора только в случае предъявления в суд собственниками квартир соответствующего требования.
При изложенных обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи N 339 от 14.08.2013 недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.11.2014 по делу N А38-4610/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2015 ПО ДЕЛУ N А38-4610/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2015 г. по делу N А38-4610/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24.03.2015.
Полный текст постановления изготовлен 31.03.2015.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемякиной Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.11.2014 по делу N А38-4610/2014, принятое судьей Щегловой Л.М., по иску индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича (ИНН 120400831090, ОГРН 308121814300010) к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1",
при участии:
- от заявителя - индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомления N 54462, 54401);
- от ответчика - муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Зверевой И.А. по доверенности от 29.12.2014 (сроком до 01.02.2016);
- от третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1" - представители не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомления N 54464, 54402),
установил:
индивидуальный предприниматель Марасанов Андрей Сергеевич (далее - ИП Марасанов А.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - КУМИ г. Йошкар-Олы) о признании недействительным договора купли-продажи от 14.08.2013, регистрационный N 339, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить индивидуальному предпринимателю Марасанову А.С. денежные средства в размере 2 324 600 рублей.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Решением от 26.11.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю Марасанову А.С.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Марасанов А.С. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, судом не применена статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежащая применению. Заявитель считает оспариваемую сделку ничтожной. Указывает, что в результате заключения данной сделки нарушены права третьих лиц, поскольку у индивидуального предпринимателя Марасанова А.С. в нарушение положений Жилищного кодекса Российской Федерации возникло право собственности на часть имущества, отнесенного законом к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. Заявитель жалобы отмечает, что по всему приобретенному им по договору купли-продажи подвальному помещению располагаются трубы и иные коммуникации, 79,8 кв. м спорного помещения занято инженерным оборудованием, являющимся общедомовым имуществом и предназначенным для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома. В помещении, принадлежащем на праве собственности ИП Марасанову А.С, находятся следующие инженерные коммуникации: запорная арматура системы отопления, электрощитовая, узел учета тепла, вентиляционная камера многоквартирного дома. Указанные помещения (N 160, 17а, 20, 22, 22а, 23 - 30) не могут быть самостоятельными объектами гражданских прав, так как не предназначены для самостоятельного использования. Спорные помещения использовать в целях, которые предполагались при приобретении помещения, а именно для сдачи в аренду и использование под офисы, невозможно, поскольку части помещения не изолированы друг от друга, отдельных входов для жильцов не существует, все собственники квартир многоквартирного жилого дома имеют законное право доступа к спорному помещению.
В обоснование доводов заявитель ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, в силу которой правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Поскольку на дату составления технического паспорта на дом N 181 площадь расположенных в подвале помещений, не предназначенных для обслуживания более одной квартиры и имеющих самостоятельное назначение, составляла 87,1 кв. м, то именно в размере этой площади спорное помещение, по мнению заявителя, могло перейти в частную собственность, остальные помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Заявитель жалобы полагает, что им представлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие в спорном помещении общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в частности представлены технический паспорт, договоры N 2602 от 09.04.2012, N 3870 от 31.12.2004.
КУМИ г. Йошкар-Олы, общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-1", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указали на их несостоятельность.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 07.06.2013 муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" принято решение и утвержден проект информационного сообщения о проведении аукциона по продаже помещений (номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30) подвала, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181 (протокол заседания комиссии по приватизации от 07.06.2013).
Согласно информационному сообщению 29.07.2013 КУМИ г. Йошкар-Олы проводит открытый аукцион по продаже указанных помещений, общей площадью 465,3 кв. м, начальная цена лота составляла без учета НДС 1 970 000 руб., шаг торгов 80 000 руб., размер задатка - 197 000 руб. Заявки принимались с 12.06.2013 по 08.07.2013.
ИП Марасанов А.С. подал заявку на участие в аукционе и был признан победителем аукциона как предложивший максимальное цену за лот - 1 970 000 руб. без НДС, что подтверждено протоколом N 4 от 29.07.2013.
Замечаний к порядку проведения аукциона со стороны участников аукциона не предъявлялось. При этом при проведении аукциона участники были ознакомлены со всей имеющейся технической документацией приобретаемого имущества, в том числе с техническим паспортом.
14 августа 2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (продавцом) и Марасановым Андреем Сергеевичем (покупателем) заключен договор купли-продажи N 339, согласно которому комитет продал, а Марасанов А.С. приобрел в собственность по результатам аукциона помещения подвала, номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181 (пункт 1 договора).
В пункте 5 договора N 339 от 14.08.2013 указано, что техническое и санитарное состояние объекта покупателю известно, он согласен его принять, претензий к продавцу не имеет.
Право собственности покупателя на нежилые помещения зарегистрировано 02.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 12-МР N 815189.
Ссылаясь на недействительность совершенной комитетом сделки по продаже нежилых помещений, часть из которых является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как утверждает истец, в части приобретенных им помещений подвала установлено наличие систем инженерных коммуникаций (запорная арматура системы отопления многоквартирного дома - помещение 16 а, электрощитовая многоквартирного дома - помещение 17а, узел учета тепла многоквартирного дома - помещение 26, вентиляционная камера многоквартирного дома - помещение 20), которые, по его мнению, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
Тем самым по существу заявленного требования истец предлагает признать право общей долевой собственности за собственниками квартир в многоквартирном жилом доме N 181 по ул. Советская, г. Йошкар-Олы.
Однако предъявление иска в защиту чужого права собственности процессуальным законодательством не допускается. От имени собственников квартир отдельно либо от управляющей компании, ООО "Домоуправление-1", действующим в интересах собственников по обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, какие-либо требования в отношении собственника спорных подвальных помещений в суд не предъявлялись.
Более того, в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе однозначно не свидетельствует об отнесении помещений к общему имуществу дома и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на данные помещения. Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
По правилам статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что помещения правомерно были зарегистрированы на праве муниципальной собственности за продавцом, что исключает оспаривание договора купли-продажи от 14.08.2013.
Поскольку до настоящего времени не оспорена государственная регистрация права спорной недвижимости, не предъявлялся иск о защите прав собственников квартир в многоквартирном жилом доме, подвальные помещения (номера на поэтажном плане поз. 16, 16а, 16б, 16в, 17, 17а, 17б, 18а, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 20а, 21, 21а, 21б, 21в, 21г, 21д, 21е, 22, 22а, 23,24,25,26,27,28,29,30), расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, д. 181, являются собственностью истца.
При этом суд первой инстанции правильно посчитал, что вопрос отнесения помещений запорной арматуры системы отопления (помещение 16 а), электрощитовой (помещение 17а), узла учета тепла (помещение 26), вентиляционной камеры (помещение 20) к общему имуществу может быть предметом спора только в случае предъявления в суд собственниками квартир соответствующего требования.
При изложенных обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи N 339 от 14.08.2013 недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.11.2014 по делу N А38-4610/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марасанова Андрея Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Н.А.КАЗАКОВА
Н.А.КАЗАКОВА
Судьи
Т.И.ТАРАСОВА
Н.А.НАЗАРОВА
Т.И.ТАРАСОВА
Н.А.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)