Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" (ИНН 2317040486, ОГРН 1052309868940) - Ларионовой С.Ю. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Инвест-Глобал" (ИНН 2317046209, ОГРН 1072317000304), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-15998/2013, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" (далее - общество), ЖСК "Инвест-Глобал" (далее - кооператив) о взыскании с кооператива платы за использование земельного участка в период с 07.11.2009 по 20.12.2010 в размере 19 682 226 рублей 11 копеек; с общества - платы за использование земельного участка в период с 21.12.2010 по 30.09.2013 в размере 21 587 081 рубля 72 копеек.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 с общества в пользу администрации взыскан долг в сумме 21 587 081 рубля 72 копеек с 21.12.2010 по 30.09.2013. С кооператива в пользу администрации взыскано 19 682 226 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате с 07.11.2009 по 20.12.2010. Суд пришел к выводу о том, что ответчики ненадлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25, предназначенного для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (далее - земельный участок). Расчет суммы долга с 07.11.2009 по 31.03.2013 правомерно выполнен истцом с применением ставок, утвержденных постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529) и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (далее - постановление N 791).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 решение от 13.01.2014 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. В силу абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Постановлением N 791 ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка. Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. В соответствии с пунктом 9 Правил, подлежащим применению к спорным правоотношениям исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за спорный земельный участок в 2011 году подлежит определению с применением установленной постановлением N 791 ставки (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, за 2012 год и период с 01.01.2013 по 09.09.2013 - по указанной ставке от кадастровой стоимости, установленной на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756. Общая сумма арендной платы, исчисленной указанным способом, за пользование арендованным земельным участком в спорный период составляет 25 239 381 рубль 20 копеек. Из представленного истцом расчета следует, что им признается факт оплаты обществом в счет арендной платы 3 493 588 рублей 05 копеек. Следовательно, сумма долга общества за использование земельного участка в спорный период составляет 21 745 793 рубля 15 копеек. В то же время истец просит взыскать с общества 21 587 081 рубль 72 копейки. Поскольку суд не вправе выходить за определенные истцом пределы исковых требований, основания для удовлетворения жалобы общества не установлены.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел недопустимость применения базовой ставки при расчете арендной платы за землю. В рассматриваемом случае размер арендной платы по договору подлежал определению по ставке 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка. В настоящий момент по делу приняты судебные акты с различными мотивировочными частями. Суд первой инстанции не принял во внимание, что постановление N 529 утратило силу в апреле 2011 года. Апелляционный суд при расчете суммы долга не учел все внесенные обществом платежи (4 239 250 рублей 45 копеек), а также уменьшение площади земельного участка и изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 14 часов 05 минут 07 августа 2014 года.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 27.04.2006 Территориальное управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключили договор N 04-24/198С, по условиям которого арендатору на срок до 27.04.2055 предоставлен в пользование земельный участок площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25, предназначенный для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса. В договоре указано, что он заключен на основании распоряжения от 22.03.2006 N 04-04/1123С о переоформлении постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006.
Суды установили, что договор от 27.04.2006 прошел государственную регистрацию в установленном порядке 06.07.2006 (т. 1, л.д. 8-12).
На основании договора от 07.07.2006 N 25 права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 переданы ЖСК "Монолит" (т. 1, л.д. 13-15).
ЖСК "Монолит" по договору от 12.03.2007 N 25/25 передал права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0038 (договор аренды от 27.04.2006) переданы кооперативу. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 20.04.2007 (т. 1, л.д. 16, 17).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 04.09.2009 N 966-р в отношении земельного участка площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038) 07.11.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 29).
В дополнительном соглашении от 05.08.2010 арендодателем по договору от 27.04.2006 указано муниципальное образование город-курорт Сочи, договору аренды присвоен номер 4900770198 (т. 1, л.д. 18).
По договору от 13.12.2010 права и обязанности арендатора площадью 114 939 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:0038), возникшие из договора от 27.04.2006 N 4900770198, переданы обществу. Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован 21.12.2010 (т. 1, л.д. 19, 20).
В дополнительном соглашении от 21.12.2010 кооператив и новый арендатор согласовали, что общество несет расходы, связанные с исполнением обязательств по договору аренды от 27.04.2006, начиная с 21.12.2010 (т. 1, л.д. 22).
Согласно кадастровому паспорту от 19.08.2010 земельный участок площадью 114 939 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:0038), предназначенный для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 709 881 874 рублей 90 копеек (т. 1, л.д. 25-28).
В связи с изъятием части участка в целях размещения олимпийского объекта федерального значения в дополнительном соглашении от 30.11.2012 в качестве объекта аренды назван земельный участок площадью 114 817 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (т. 1, л.д. 92, 93).
Согласно кадастровой выписке от 19.07.2013 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 114 817 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0402056:1010) находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого участка в размере 2 940 906 563 рублей 60 копеек (т. 2, л.д. 83-103).
Администрация, полагая, что ответчики уклоняются от внесения арендной платы по договору, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Апелляционный суд с учетом норм статьи 617 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правомерно указал, что в связи с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи также перешли права и обязанности арендодателя по договору от 27.04.2006 аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 529 и постановлением N 791 (т. 1, л.д. 110).
Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности, 07.11.2009 на него зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 29).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование таким участком относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16, 19 постановления N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте. Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен агрофирме по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют.
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ). Право муниципальной собственности на участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 (т. 1, л.д. 29, 32).
Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценке. В силу пункта 7 данного нормативного правового акта до договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 рассматриваемого постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет.
Поскольку на момент передачи участка в федеральную собственность размер арендной платы определялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, актуализация размера арендной платы с 01.01.2010 могла осуществляться в связи с изменением кадастровой стоимости.
Доводы кассационной жалобы об изменении площади участка, иной сумме платежей, внесенных ответчиком, а также о неверном определении судом апелляционной инстанции момента применения при расчете размера арендной платы новой кадастровой стоимости земельного участка, не принимаются. В спорный период земельный участок относился к муниципальной собственности, поэтому новый показатель кадастровой стоимости (как значение формулы расчета арендной платы) мог использоваться для целей исчисления арендной платы с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13). В то же время данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный истцом период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями). Таким образом, размер арендной платы, исчисленный с применением ставки, названной в подпункте "г" пункта 3 Правил, а также нового показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, превышает размер долга, взысканного с общества (в том числе и с учетом изменения площади участка и корректировки суммы оплаты ответчика). Данное обстоятельство исключает возможность отмены решения и постановления по доводам общества в связи с недопустимостью ухудшения положения лица, обжалующего судебные акты. Кроме того, ответчик не лишен возможности представить документы об оплате части долга в рамках исполнительного производства.
Ошибочная ссылка суда первой инстанции на положения постановления N 529 и постановления N 791 не привела к принятию неправильного судебного акта. Апелляционный суд, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" привел иную мотивировочную часть по некоторым выводам суда первой инстанции, поэтому доводы кассационной жалобы о приведенном в решении ошибочном толковании правовых норм, не принимаются.
Доводы заявителя кассационной жалобы об оспаривании кадастровой стоимости и установлении решением от 24.04.2014 по делу N А32-370/2014 кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011, подлежат отклонению. Как видно из общедоступного информационного ресурса "Картотека арбитражных дел", решение по делу N А32-370/2014 обжаловано в апелляционном порядке, рассмотрение жалобы назначено на 14.08.2014, поэтому основания для применения рыночной стоимости земельного участка в качестве его кадастровой стоимости при расчете задолженности за предыдущий период в рамках настоящего дела у судов не отсутствовали.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Иные доводы ответчика, приведенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для разрешения спора по существу с учетом предмета исковых требований администрации, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы апелляционного суда, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нормы материального права при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции применил правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и постановления, отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А32-15998/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2014 ПО ДЕЛУ N А32-15998/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N А32-15998/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" (ИНН 2317040486, ОГРН 1052309868940) - Ларионовой С.Ю. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Инвест-Глобал" (ИНН 2317046209, ОГРН 1072317000304), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-15998/2013, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Яхт-Клуб "Имеретинская бухта" (далее - общество), ЖСК "Инвест-Глобал" (далее - кооператив) о взыскании с кооператива платы за использование земельного участка в период с 07.11.2009 по 20.12.2010 в размере 19 682 226 рублей 11 копеек; с общества - платы за использование земельного участка в период с 21.12.2010 по 30.09.2013 в размере 21 587 081 рубля 72 копеек.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 с общества в пользу администрации взыскан долг в сумме 21 587 081 рубля 72 копеек с 21.12.2010 по 30.09.2013. С кооператива в пользу администрации взыскано 19 682 226 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате с 07.11.2009 по 20.12.2010. Суд пришел к выводу о том, что ответчики ненадлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25, предназначенного для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (далее - земельный участок). Расчет суммы долга с 07.11.2009 по 31.03.2013 правомерно выполнен истцом с применением ставок, утвержденных постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529) и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (далее - постановление N 791).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 решение от 13.01.2014 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. В силу абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Постановлением N 791 ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка. Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. В соответствии с пунктом 9 Правил, подлежащим применению к спорным правоотношениям исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за спорный земельный участок в 2011 году подлежит определению с применением установленной постановлением N 791 ставки (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, за 2012 год и период с 01.01.2013 по 09.09.2013 - по указанной ставке от кадастровой стоимости, установленной на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756. Общая сумма арендной платы, исчисленной указанным способом, за пользование арендованным земельным участком в спорный период составляет 25 239 381 рубль 20 копеек. Из представленного истцом расчета следует, что им признается факт оплаты обществом в счет арендной платы 3 493 588 рублей 05 копеек. Следовательно, сумма долга общества за использование земельного участка в спорный период составляет 21 745 793 рубля 15 копеек. В то же время истец просит взыскать с общества 21 587 081 рубль 72 копейки. Поскольку суд не вправе выходить за определенные истцом пределы исковых требований, основания для удовлетворения жалобы общества не установлены.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел недопустимость применения базовой ставки при расчете арендной платы за землю. В рассматриваемом случае размер арендной платы по договору подлежал определению по ставке 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка. В настоящий момент по делу приняты судебные акты с различными мотивировочными частями. Суд первой инстанции не принял во внимание, что постановление N 529 утратило силу в апреле 2011 года. Апелляционный суд при расчете суммы долга не учел все внесенные обществом платежи (4 239 250 рублей 45 копеек), а также уменьшение площади земельного участка и изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 14 часов 05 минут 07 августа 2014 года.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 27.04.2006 Территориальное управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключили договор N 04-24/198С, по условиям которого арендатору на срок до 27.04.2055 предоставлен в пользование земельный участок площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25, предназначенный для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса. В договоре указано, что он заключен на основании распоряжения от 22.03.2006 N 04-04/1123С о переоформлении постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006.
Суды установили, что договор от 27.04.2006 прошел государственную регистрацию в установленном порядке 06.07.2006 (т. 1, л.д. 8-12).
На основании договора от 07.07.2006 N 25 права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 переданы ЖСК "Монолит" (т. 1, л.д. 13-15).
ЖСК "Монолит" по договору от 12.03.2007 N 25/25 передал права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0038 (договор аренды от 27.04.2006) переданы кооперативу. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 20.04.2007 (т. 1, л.д. 16, 17).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 04.09.2009 N 966-р в отношении земельного участка площадью 114 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0038) 07.11.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 29).
В дополнительном соглашении от 05.08.2010 арендодателем по договору от 27.04.2006 указано муниципальное образование город-курорт Сочи, договору аренды присвоен номер 4900770198 (т. 1, л.д. 18).
По договору от 13.12.2010 права и обязанности арендатора площадью 114 939 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:0038), возникшие из договора от 27.04.2006 N 4900770198, переданы обществу. Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован 21.12.2010 (т. 1, л.д. 19, 20).
В дополнительном соглашении от 21.12.2010 кооператив и новый арендатор согласовали, что общество несет расходы, связанные с исполнением обязательств по договору аренды от 27.04.2006, начиная с 21.12.2010 (т. 1, л.д. 22).
Согласно кадастровому паспорту от 19.08.2010 земельный участок площадью 114 939 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:0038), предназначенный для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 709 881 874 рублей 90 копеек (т. 1, л.д. 25-28).
В связи с изъятием части участка в целях размещения олимпийского объекта федерального значения в дополнительном соглашении от 30.11.2012 в качестве объекта аренды назван земельный участок площадью 114 817 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (т. 1, л.д. 92, 93).
Согласно кадастровой выписке от 19.07.2013 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 114 817 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402056:1033 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0402056:1010) находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого участка в размере 2 940 906 563 рублей 60 копеек (т. 2, л.д. 83-103).
Администрация, полагая, что ответчики уклоняются от внесения арендной платы по договору, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Апелляционный суд с учетом норм статьи 617 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правомерно указал, что в связи с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи также перешли права и обязанности арендодателя по договору от 27.04.2006 аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 529 и постановлением N 791 (т. 1, л.д. 110).
Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности, 07.11.2009 на него зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 29).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование таким участком относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16, 19 постановления N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте. Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен агрофирме по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют.
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ). Право муниципальной собственности на участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 (т. 1, л.д. 29, 32).
Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценке. В силу пункта 7 данного нормативного правового акта до договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 рассматриваемого постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет.
Поскольку на момент передачи участка в федеральную собственность размер арендной платы определялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, актуализация размера арендной платы с 01.01.2010 могла осуществляться в связи с изменением кадастровой стоимости.
Доводы кассационной жалобы об изменении площади участка, иной сумме платежей, внесенных ответчиком, а также о неверном определении судом апелляционной инстанции момента применения при расчете размера арендной платы новой кадастровой стоимости земельного участка, не принимаются. В спорный период земельный участок относился к муниципальной собственности, поэтому новый показатель кадастровой стоимости (как значение формулы расчета арендной платы) мог использоваться для целей исчисления арендной платы с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13). В то же время данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный истцом период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями). Таким образом, размер арендной платы, исчисленный с применением ставки, названной в подпункте "г" пункта 3 Правил, а также нового показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, превышает размер долга, взысканного с общества (в том числе и с учетом изменения площади участка и корректировки суммы оплаты ответчика). Данное обстоятельство исключает возможность отмены решения и постановления по доводам общества в связи с недопустимостью ухудшения положения лица, обжалующего судебные акты. Кроме того, ответчик не лишен возможности представить документы об оплате части долга в рамках исполнительного производства.
Ошибочная ссылка суда первой инстанции на положения постановления N 529 и постановления N 791 не привела к принятию неправильного судебного акта. Апелляционный суд, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" привел иную мотивировочную часть по некоторым выводам суда первой инстанции, поэтому доводы кассационной жалобы о приведенном в решении ошибочном толковании правовых норм, не принимаются.
Доводы заявителя кассационной жалобы об оспаривании кадастровой стоимости и установлении решением от 24.04.2014 по делу N А32-370/2014 кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011, подлежат отклонению. Как видно из общедоступного информационного ресурса "Картотека арбитражных дел", решение по делу N А32-370/2014 обжаловано в апелляционном порядке, рассмотрение жалобы назначено на 14.08.2014, поэтому основания для применения рыночной стоимости земельного участка в качестве его кадастровой стоимости при расчете задолженности за предыдущий период в рамках настоящего дела у судов не отсутствовали.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Иные доводы ответчика, приведенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для разрешения спора по существу с учетом предмета исковых требований администрации, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы апелляционного суда, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нормы материального права при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции применил правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и постановления, отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А32-15998/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)