Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Гемма" (ИНН 6155045453, ОГРН 1076155001383) - Дановой О.А. (доверенность от 12.02.2014), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс" (ИНН 6155920925, ОГРН 1026102777821), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 (судьи Баранова Ю.И., Пономарева И.В., Ванин В.В.) по делу N А53-3059/2013, установил следующее.
ООО "Ростовский стройкомплекс" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, находящихся в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 и г. Шахты, ул. Евлахова, 57, корпус 1 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 07.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16, 17 и 18 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в суд кассационной инстанции и просит отменить их и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд, делая выводы о том, что незавершенный строительством объект до момента ввода его в эксплуатацию является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в связи с чем квартиры как самостоятельные объекты недвижимого имущества могут быть только в многоквартирном жилом доме, завершенном строительством и введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, фактически отменил принятые определением от 09.11.2012 по делу N А53-25749/2012 обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма", - квартир, не обремененных правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенных в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по указанным адресам, что противоречит статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции в обжалуемом решении от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013 исследовал обстоятельства, которые, по мнению заявителя, не являются предметом спора данного.
В судебном заседании представитель ООО "Фирма "Гемма" поддержал свои возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, и просил отказать в ее удовлетворении.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 22.08.2012 определением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела N А53-25749/2013 суд удовлетворил заявление общества об обеспечении иска и наложил арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие ООО "Фирма Гемма" и находящиеся у него или других лиц, в пределах 32 500 тыс. рублей.
Постановлением апелляционного суда от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 20.12.2012, определение от 22.08.2012 отменено.
Арбитражный суд определением от 09.11.2012 по делу N А53-5749/2012 принял меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 1 (3-этажный 28-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 2 (3-этажный 28-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова, 51. (30-квартирный 3-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Ильюшина, 28 (42 квартирный 3-этажный жилой дом).
На основании указанного определения Арбитражного суда Ростовской области выдан исполнительный лист от 09.11.2012 серии АС N 002268258, на основании которого Шахтинским городским отделом судебных приставов УФССП по Ростовской области было возбуждено исполнительное производство N 48309/12/83/61.
В Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области 12.11.2012 было представлено постановление судебного пристава-исполнителя от 09.11.2012 о наложении ареста на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Фирма Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организации - участников долевого строительства), расположенные по названным адресам.
Согласно письму Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 N 21/49-18/12045 постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
ООО "Фирма "Гемма", являющееся застройщиком указанных многоквартирных жилых домов, обращалось в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области за государственной регистрацией прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир, расположенных по адресу: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом), арестованных определением суда от 09.11.2012. При этом, как указывает заявитель, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области производил государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) в отношении указанных квартир, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.02.2013 N 49/030/2013-81 в отношении земельного участка по ул. Хомякова, 12 и выпиской из ЕГРП от 19.02.2013 N 49/030/2013-135 в отношении земельного участка по ул. Евлахова, 57.
Согласно выпискам в ЕГРП в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по ул. Евлахова 57 и ул. Хомякова 12, имеются сведения об обременении: в доме по адресу г. Шахты, ул. Хомякова 12 обременены правами участников долевого строительства квартиры N 2, 20, 14, 15, 9, 16, 10, 8, 21, 26,4, 3, 27, 1, 7,25,11, 29, 12, 30, 13, 19, 5, 17, 23, 6, 18, 24, 28 и 22; в доме по адресу г. Шахты, ул. Евлахова, 57 обременены правами участников долевого строительства квартиры N 7, 20, 15, 8, 23, 18, 16, 24, 19,2, 6, 2, 11, 3 10, 14, 21, 17, 1, 4, 13, 12, 9 и 5. На сегодняшний день в указанных домах обременены все квартиры.
Как указывает заявитель, исходя из сведений, содержащихся в выписках из ЕГРП, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области фактически не исполнял требование, содержащееся в исполнительном листе от 09.11.2012 серии АС N 002268258 о принятии обеспечительных мер.
Полагая, что действия управления области нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической и предпринимательской деятельности и препятствуют осуществлению им прав и исполнению обязанностей, общество обратилось в суд с заявлением.
При рассмотрении заявления суды правомерно исходили из следующего.
Согласно нормам статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Таким образом, для удовлетворения требований о признании действий и решений органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц незаконными необходима совокупность следующих условий, а именно: заявитель должен доказать несоответствие оспариваемых действий и решений требованиям действующего законодательства, а также факт нарушения оспариваемыми действиями и решениями прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В статье 17 названного Закона предусмотрены основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, ограничение (обременение) права договором долевого участия в строительстве накладывается на земельный участок, расположенный по спорному адресу, а не на сам объект незавершенного строительства и квартиры, что также подтверждается выписками из ЕГРП от 25.04.2013.
Довод общества о том, что Управление Росреестра по Ростовской области незаконно совершает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 57, правомерно отклонен судами на основании следующего.
В соответствии со статьей 28 Закона N 122-ФЗ поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определение, постановление) о наложении ареста на недвижимое имущество, содержащая все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
В Шахтинский отдел Управления поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 09.11.2012, согласно которому было постановлено наложить арест на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 53, корп. 1,2, ул. Евлахова, 57, корп. 1, ул. Ильюшина, 28, ул. Евлахова, 51.
3 октября 2012 года в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области обратились Зименков А.Б., ООО "Фирма "Гемма" с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16, представив необходимые для регистрации документы, на основании которых 09.10.2012 проведена государственная регистрация названного договора.
Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве - это гарантия прав участника долевого строительства недопущения "двойных продаж" и права на получение в собственность объекта недвижимого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 проведена до принятия обеспечительных мер определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2012 и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16, 17 и 18 Закона N 122-ФЗ.
Кроме этого, суды указали, что общество в рамках дела N А53-5377/2013 обращалось в суд с заявлением к ООО "Фирма "Гемма" и ООО "Гемма" о признании недействительных договоров долевого участия в строительстве, однако вступившим в законную силу решением суда от 14.06.2013 в удовлетворении иска отказано.
При разрешении спора суды всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А53-3059/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N А53-3059/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N А53-3059/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Гемма" (ИНН 6155045453, ОГРН 1076155001383) - Дановой О.А. (доверенность от 12.02.2014), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс" (ИНН 6155920925, ОГРН 1026102777821), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 (судьи Баранова Ю.И., Пономарева И.В., Ванин В.В.) по делу N А53-3059/2013, установил следующее.
ООО "Ростовский стройкомплекс" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, находящихся в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 и г. Шахты, ул. Евлахова, 57, корпус 1 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 07.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16, 17 и 18 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в суд кассационной инстанции и просит отменить их и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд, делая выводы о том, что незавершенный строительством объект до момента ввода его в эксплуатацию является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в связи с чем квартиры как самостоятельные объекты недвижимого имущества могут быть только в многоквартирном жилом доме, завершенном строительством и введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, фактически отменил принятые определением от 09.11.2012 по делу N А53-25749/2012 обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма", - квартир, не обремененных правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенных в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по указанным адресам, что противоречит статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции в обжалуемом решении от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013 исследовал обстоятельства, которые, по мнению заявителя, не являются предметом спора данного.
В судебном заседании представитель ООО "Фирма "Гемма" поддержал свои возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, и просил отказать в ее удовлетворении.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 22.08.2012 определением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела N А53-25749/2013 суд удовлетворил заявление общества об обеспечении иска и наложил арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие ООО "Фирма Гемма" и находящиеся у него или других лиц, в пределах 32 500 тыс. рублей.
Постановлением апелляционного суда от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 20.12.2012, определение от 22.08.2012 отменено.
Арбитражный суд определением от 09.11.2012 по делу N А53-5749/2012 принял меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 1 (3-этажный 28-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 2 (3-этажный 28-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова, 51. (30-квартирный 3-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Ильюшина, 28 (42 квартирный 3-этажный жилой дом).
На основании указанного определения Арбитражного суда Ростовской области выдан исполнительный лист от 09.11.2012 серии АС N 002268258, на основании которого Шахтинским городским отделом судебных приставов УФССП по Ростовской области было возбуждено исполнительное производство N 48309/12/83/61.
В Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области 12.11.2012 было представлено постановление судебного пристава-исполнителя от 09.11.2012 о наложении ареста на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Фирма Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организации - участников долевого строительства), расположенные по названным адресам.
Согласно письму Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 N 21/49-18/12045 постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
ООО "Фирма "Гемма", являющееся застройщиком указанных многоквартирных жилых домов, обращалось в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области за государственной регистрацией прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир, расположенных по адресу: г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом), арестованных определением суда от 09.11.2012. При этом, как указывает заявитель, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области производил государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) в отношении указанных квартир, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.02.2013 N 49/030/2013-81 в отношении земельного участка по ул. Хомякова, 12 и выпиской из ЕГРП от 19.02.2013 N 49/030/2013-135 в отношении земельного участка по ул. Евлахова, 57.
Согласно выпискам в ЕГРП в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по ул. Евлахова 57 и ул. Хомякова 12, имеются сведения об обременении: в доме по адресу г. Шахты, ул. Хомякова 12 обременены правами участников долевого строительства квартиры N 2, 20, 14, 15, 9, 16, 10, 8, 21, 26,4, 3, 27, 1, 7,25,11, 29, 12, 30, 13, 19, 5, 17, 23, 6, 18, 24, 28 и 22; в доме по адресу г. Шахты, ул. Евлахова, 57 обременены правами участников долевого строительства квартиры N 7, 20, 15, 8, 23, 18, 16, 24, 19,2, 6, 2, 11, 3 10, 14, 21, 17, 1, 4, 13, 12, 9 и 5. На сегодняшний день в указанных домах обременены все квартиры.
Как указывает заявитель, исходя из сведений, содержащихся в выписках из ЕГРП, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области фактически не исполнял требование, содержащееся в исполнительном листе от 09.11.2012 серии АС N 002268258 о принятии обеспечительных мер.
Полагая, что действия управления области нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической и предпринимательской деятельности и препятствуют осуществлению им прав и исполнению обязанностей, общество обратилось в суд с заявлением.
При рассмотрении заявления суды правомерно исходили из следующего.
Согласно нормам статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Таким образом, для удовлетворения требований о признании действий и решений органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц незаконными необходима совокупность следующих условий, а именно: заявитель должен доказать несоответствие оспариваемых действий и решений требованиям действующего законодательства, а также факт нарушения оспариваемыми действиями и решениями прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В статье 17 названного Закона предусмотрены основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, ограничение (обременение) права договором долевого участия в строительстве накладывается на земельный участок, расположенный по спорному адресу, а не на сам объект незавершенного строительства и квартиры, что также подтверждается выписками из ЕГРП от 25.04.2013.
Довод общества о том, что Управление Росреестра по Ростовской области незаконно совершает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 57, правомерно отклонен судами на основании следующего.
В соответствии со статьей 28 Закона N 122-ФЗ поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определение, постановление) о наложении ареста на недвижимое имущество, содержащая все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
В Шахтинский отдел Управления поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 09.11.2012, согласно которому было постановлено наложить арест на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 53, корп. 1,2, ул. Евлахова, 57, корп. 1, ул. Ильюшина, 28, ул. Евлахова, 51.
3 октября 2012 года в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области обратились Зименков А.Б., ООО "Фирма "Гемма" с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16, представив необходимые для регистрации документы, на основании которых 09.10.2012 проведена государственная регистрация названного договора.
Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве - это гарантия прав участника долевого строительства недопущения "двойных продаж" и права на получение в собственность объекта недвижимого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 проведена до принятия обеспечительных мер определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2012 и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16, 17 и 18 Закона N 122-ФЗ.
Кроме этого, суды указали, что общество в рамках дела N А53-5377/2013 обращалось в суд с заявлением к ООО "Фирма "Гемма" и ООО "Гемма" о признании недействительных договоров долевого участия в строительстве, однако вступившим в законную силу решением суда от 14.06.2013 в удовлетворении иска отказано.
При разрешении спора суды всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А53-3059/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
А.В.САДОВНИКОВ
О.Л.РАССКАЗОВ
А.В.САДОВНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)