Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2014 N 15АП-2626/2014 ПО ДЕЛУ N А32-38806/2012

Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. N 15АП-2626/2014

Дело N А32-38806/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей О.А. Ереминой, Н.В. Ковалевой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от ЖСК "Янтарный город": Столяров М.Ю., удостоверение, по доверенности от 30 июля 2013 года;
- от ООО "Агрофирма "Кудепста": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционную жалобу Администрации города Сочи в части требования о расторжении договора аренды от 27 апреля 2006 года N 4900770186, а в остальной части по правилам гл. 34 АПК РФ,
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.01.2014 по делу N А32-38806/2012
по иску Администрации г. Сочи
к ответчикам жилищно-строительному кооперативу "Янтарный город", обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста"
при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о расторжении договора, взыскании долга и неустойки,
принятое судьей Нигоевым Р.А.

установил:

Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Янтарный город" (далее - кооператив, ответчик) о взыскании арендной платы за использование земельного участка в период с 7 ноября 2009 года по 6 июня 2013 года в размере 29 202 342 руб. 23 коп., пени в размере 5 108 758 руб. 55 коп. и расторжении договора аренды N 4900770186 от 27 апреля 2006 года (с учетом изменения предмета иска в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 января 2014 года исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В остальной части в иске отказано.
Администрация обжаловала решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что письмом N 02-05-16/17255 от 2 ноября 2012 года департамент предлагал кооперативу устранить нарушения спорного договора в части погашения задолженности и использования земельного участка не по назначению; 10 января 2013 года в адрес кооператива была направлена претензия N 159/02-05-17 о явке в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора. Отказав во взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции нарушил вытекающий из статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли.
В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением от 03 апреля 2014 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в части требования о расторжении договора аренды по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по следующим основаниям.
В предмет иска входит требование о расторжении договора аренды N 4900770186 от 27 апреля 2006 года. Данное требование оставлено судом первой инстанции без рассмотрения по основанию несоблюдения истцом предусмотренного законом досудебного порядка расторжения договора аренды.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, постольку к отношениям аренды применяется общее правило, закрепленное в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, письмом N 02-05-16/17255 от 2 ноября 2012 года департамент потребовал от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде неоплаты арендной платы и нецелевого использования земельного участка в 30-дневный срок под угрозой расторжения договора в случае неисполнения указанных требований.
Претензией N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года департамент предложил кооперативу явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды, выразив тем самым волю на расторжение спорного договора в связи с не устранением арендатором нарушений договора.
Собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в правоотношениях из спорного договора выступает муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи N 250 от 11 декабря 2007 года, департамент является функциональным органом администрации города. Согласно пункту 2.1 указанного положения в задачи департамента входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; согласно пункту 3.6 указанного положения к функциям департамента отнесено расторжение от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков.
При таких обстоятельствах направление департаментом в адрес кооператива письма N 02-05-16/17255 от 2 ноября 2012 года, претензии N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года совершено в пределах компетенции данного органа, а потому по своей правовой природе являлись совершением действий по реализации гражданской правосубъектности муниципального образования город-курорт Сочи как субъекта, выступающего в качестве арендодателя в правоотношениях из спорного договора.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды не соответствует материалам дела. В связи с изложенным предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основание оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды отсутствует.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 36 от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.
Определением апелляционного суда от 07 мая 2014 года к участию в деле в качестве второго ответчика по требованию о расторжении договора аренды N 4900770186 от 27 апреля 2006 года, которое рассматривается апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) (далее - агрофирма).
В судебном заседании представитель кооператива поддержал выраженную в отзыве на апелляционную жалобу правовую позицию, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора отказать.
Администрация, агрофирма, территориальное управление, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 15 июля 2014 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления в части требования о расторжении договора, апелляционной жалобы и отзыва на нее и исковое заявление, выслушав представителя кооператива, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27 апреля 2006 года между территориальным управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2317007739) (арендатор) был подписан договор N 04-24/186С о предоставлении в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0012 общей площадью 90 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 3, в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 апреля 2006 года.
6 июля 2006 года договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Договором N 3 от 7 июля 2006 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы жилищно-строительному кооперативу "Гранит". Данный договор зарегистрирован 28 июля 2007 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на выражающем его содержание документе.
Договором N 3/3 от 12 марта 2007 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы кооперативу. Данный договор зарегистрирован 23 апреля 2007 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на выражающем его содержание документе.
Согласно предоставленным Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведениям (исх. N 06166/01-12 от 30 мая 2014 года) в связи с уточнением границ кадастрового деления в соответствии с приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13 августа 2007 года N 475-П кадастровый номер земельного участка 23:49:04 08 000:0012 изменен на 23:49:0401008:1252.
Распоряжением управления N 966-р от 4 сентября 2009 года право собственности на спорный земельный участок было передано муниципальному образованию город-курорт Сочи. 7 ноября 2009 года данное право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ N 463473).
В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770186.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м, что подтверждается выписками из кадастровых паспортов.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м был изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта согласно соглашению N 1732-520-8 от 13 сентября 2012 года, заключенному между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и кооперативом. Согласно пункту 2 данного соглашения прекращение права аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 подлежит государственной регистрации.
23 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице директора департамента имущественных отношений администрации) и кооперативом, которым зафиксирован новый субъектный состав спорного договора (арендодатель - муниципальное образование город-курорт Сочи), уточнен объект договора - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м, а также внесены изменения в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Из представленных в дело выписок из ЕГРП N 01/109/2014-695 от 23 июня 2014 года, N 01/109/2014-696 от 24 июня 2014 года следует, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1475 площадью 20 кв. м зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 3 декабря 2012 года, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м - за муниципальным образованием город-курорт Сочи 3 декабря 2012 года.
Таким образом, объектом аренды по спорному договору в период с 7 ноября 2009 года по 3 декабря 2012 года являлся земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 площадью 90 036 кв. м, а с 4 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года - земельный участком с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м
Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 7 ноября 2009 года до 23 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.
Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 7 ноября 2009 года по 06 июня 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и кооператив (арендатор).
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Факт использования кооперативом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 площадью 90 036 кв. м в период с 7 ноября 2009 года по 3 декабря 2012 года и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м - в период с 4 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года кооперативом не оспаривается.
При таких обстоятельствах субъектом права требования арендной платы за использование спорного участка в рамках обязательств являлось муниципальное образование город Сочи.
При определении размера спорной задолженности по оплате арендной платы апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Таким образом, истцом правомерно применена ставка арендной платы за спорный земельный участок в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.
При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.
Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 30 мая 2014 года N 04-525/14283 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:12) в период с 1 января 2009 года по 9 декабря 2012 года составляла 6 545 934 126 руб. 72 коп. Данная кадастровая стоимость определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года N 1202-р (далее - распоряжение N 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58 (далее - постановление Краснодарского края N 58).
Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.
В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края" (далее - Закон N 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года N 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.
Сообщение о подписании распоряжения N 1202-р было опубликовано в газете "Кубанские новости" от 9 февраля 2008 года N 21 (4160). Текст распоряжения N 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете "Кубанские новости" от 13 марта 2009 года N 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения N 1202-р в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона N 7-КЗ в деле отсутствуют.
Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение N 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу N А32-46574/2011).
Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, содержащее аналогичные показатели кадастровой стоимости земельных участков, опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете "Кубанские новости" (N 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.
Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.
Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.
В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:12) в размере 6 545 934 126 руб. 62 коп. подлежит применению при определении размера арендной платы в период с 1 января 2011 года по 3 декабря 2012 года (день прекращения данного земельного участка в качестве объекта права).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:12). определенной нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, в деле отсутствуют.
Из дополнительного соглашения N 04-26/18С к спорному договору следует, что по состоянию на 20 декабря 2006 года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 14 371 546 руб. 32 коп. Ответчики данную кадастровую стоимость не оспаривают. Истцом доказательства изменения данной кадастровой стоимости нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, не представлены.
При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 14 371 546 руб. 32 коп.
Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 30 мая 2014 года N 04-525/14283 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м в период с 1 февраля 2012 года по день подготовки указанного ответа, составляет 1 736 569 768 руб. 64 коп. Данная кадастровая стоимость определена на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22 ноября 2011 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" (далее - приказ N 1756).
Приказ N 1756 в полном объеме был опубликован 24 ноября 2011 года в газете "Кубанские новости" (N 205), являющейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона N 7-КЗ.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1476 площадью 90 016 кв. м в размере 1 736 569 768 руб. 64 коп. подлежит применению при определении размера арендной платы в период с 4 декабря 2012 года по 06 июня 2013 года.
При таких обстоятельствах размер арендной платы за являвшийся объектом аренды земельный участок подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года 14 371 546 руб. 32 коп., в период с 1 января 2011 года по 3 декабря 2012 года - 6 545 934 126 руб. 62 коп., в период с 4 декабря 2012 года по 06 июня 2013 года - 1 736 569 768 руб. 64 коп.
Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается период с 7 ноября 2009 года по 06 июня 2013 года муниципальному образованию город-курорт Сочи как арендодателю в рамках спорных правоотношений, составляет 20 231 158 руб. 12 коп.
Доводу кооператива о том, что им уплачивалась арендная плата в пользу территориального управления, апелляционным судом дана следующая правовая оценка.
Из материалов дела следует, что в период с ноября 2009 года по ноябрь 2012 года кооперативом в пользу территориального управления были совершены следующие платежи: на сумму 5 433 руб. 62 коп. платежным поручением N 4 от 9 ноября 2009 года (за IV квартал 2009 года); на сумму 5 315 руб. 50 коп. платежным поручением N 2 от 9 марта 2010 года (за I квартал 2010 года); на сумму 4 193 руб. 35 коп. платежным поручением N 3 от 10 марта 2010 года; на сумму 5 389 руб. 33 коп. платежным поручением N 1 от 21 июня 2010 года (за II квартал 2010 года); на сумму 5 389 руб. 33 коп. платежным поручением N 2 от 10 сентября 2010 года (за III квартал 2010 года); на сумму 5 463 руб. 16 коп. платежным поручением N 4 от 3 ноября 2010 года (за IV квартал 2010 года); на сумму 5 315 руб. 50 коп. платежным поручением N 9 от 15 марта 2011 года (за I квартал 2011 года); на сумму 5 374 руб. 56 коп. платежным поручением N 49 от 9 июня 2011 года (за II квартал 2011 года); на сумму 5 433 руб. 63 коп. платежным поручением N 73 от 14 сентября 2011 года (за III квартал 2011 года); на сумму 5 433 руб. 63 коп. платежным поручением N 80 от 17 ноября 2011 года (за IV квартал 2011 года); на сумму 5 359 руб. 88 коп. платежным поручением N 30 от 12 марта 2012 года (за I квартал 2012 года); на сумму 5 359 руб. 88 коп. платежным поручением N 44 от 06 июля 2012 года (за II квартал 2012 года); на сумму 5 418 руб. 78 коп. платежным поручением N 68 от 21 ноября 2012 года (за III квартал 2012 года).
Данные обстоятельства подтверждаются подписанным территориальным управлением актом сверки взаиморасчетов по арендной плате по спорному договору по состоянию на 13 января 2014 года и сторонами не оспариваются.
Поскольку права арендодателя спорного земельного участка перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи в результате сингулярного правопреемства на основании закона в результате перехода спорного земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, постольку субъектом права требования арендных платежей за него в период с 7 ноября 2009 года по 30 ноября 2012 года являлось муниципальное образование город-курорт Сочи. Соответственно, территориальное управление, в пользу которого производились указанные выше платежи, не являлось надлежащим кредитором по спорным обязательствам.
Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Материалы дела позволяют достоверно установить, что факт уведомления кооператива о переходе спорных прав к муниципальному образованию город-курорт Сочи по состоянию на 9 октября 2012 года, что подтверждается распиской Н.А. Половникова, являвшегося на указанную дату председателем кооператива, в получении дополнительного соглашения к спорному договору (т. 1, л.д. 22). Доказательства того, что кооператив был уведомлен о переходе прав и обязанностей арендодателя по спорному договору к муниципальному образованию город-курорт Сочи ранее указанной даты, в деле отсутствуют.
Таким образом, произведенные кооперативом платежи в пользу управления в период до 9 октября 2012 года признаются исполнением надлежащему кредитору. Сумма данных платежей составляет 63 461 руб. 37 коп.
Кроме того, за аренду земельного участка за I-II кварталы 2013 года кооператив уплатил в пользу муниципального образования город-курорт Сочи сумму в размере 190 634 руб. 63 коп., что подтверждается платежными поручениями N 21 от 21 марта 2013 года (94 790 руб. 70 коп.), N 41 от 6 июня 2013 года (95 843 руб. 93 коп.).
Таким образом, сумма задолженности кооператива по уплате арендной платы за спорный земельный участок за период с 7 ноября 2009 года по 6 июня 2013 года на день принятия решения суда составляла 19 977 062 руб. 12 коп. (20 231 158 руб. 12 коп. - 63 461 руб. 37 коп. - 190 634 руб. 63 коп.).
При определении субъекта спорного долга на день принятия решения суда апелляционный суд установил следующее.
Из представленной администрацией апелляционному суду выписки из ЕГРП от 01 апреля 2014 года следует, что в период рассмотрения спора судом первой инстанции кооперативом права и обязанности арендатора по спорному договору аренды были переданы агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ. Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип закреплен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предоставленные арендатору пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Несмотря на то, что ЗК РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Между тем, из материалов дела не следует, что муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице уполномоченного органа (администрации или департамента) было выражено согласие на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 06 июня 2013 года.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13, в случае, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Из акта обследования земельного участка от 30 октября 2012 года следует, что на спорном земельном участке расположены действующие теплицы.
Определениями апелляционного суда от 7 мая 2014 года, от 11 июня 2014 года кооперативу и агрофирме предлагалось представить доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению, наличия на нем объектов недвижимости, при наличии таких объектов представить документально обоснованные пояснения о правах на эти объекты.
Данные доказательства апелляционному суду представлены не были.
Из имеющихся в деле доказательств не следует, что передача кооперативом агрофирме прав и обязанностей арендатора по спорному договору была обусловлена переходом к последнему прав на расположенные на спорном земельном участке объекты. Как указано выше, передача прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды кооперативом агрофирме имела место в период рассмотрения спора судом первой инстанции иска по настоящему делу.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт отсутствия согласия арендодателя на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 06 июня 2013 года, а также с учетом выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13 правовой позиции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что на день принятия решения суда первой инстанции кооператив являлся должником муниципального образования города-курорта Сочи по требованию о взыскании арендной платы за указанный период.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация не является субъектом спорного права требования, поскольку с переходом к департаменту права собственности на земельный участок к последнему перешли права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды.
Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.
Собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в спорных правоотношениях, выступает не департамент, а муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Как администрация, так и департамент являются органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, которые в рамках определенных нормативными правовыми актами компетенций данных органов реализуют гражданскую правосубъектность указанного муниципального образования.
В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29 июля 2010 года N 92, администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе полномочием по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Таким образом, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях, в силу чего основания полагать администрацию ненадлежащим истцом отсутствуют.
При таких обстоятельствах, поскольку кооперативом не представлены доказательства уплаты спорного долга в пользу муниципального образования город-курорт Сочи, а равно его прекращения иным предусмотренным законом способом, постольку с кооператива в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 19 977 062 руб. 12 коп.
В остальной части в удовлетворении требования о взыскании долга по арендной плате надлежит отказать.
В предмет иска по настоящему делу входит требование о взыскании договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы в сумме 5 108 758 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 66). Из представленного истцом расчета пени следует, что неустойка начислена за период с 1 января 2013 года по 6 июня 2013 года (т. 1, л.д. 78).
При оценке обоснованности заявленной истцом суммы неустойки апелляционный суд установил следующее.
Пунктом 4.6 договора предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы - до 10-го числа последнего месяца квартала, за IV квартал - до 10-го ноября текущего года. Аналогичное условие о сроке уплаты арендной платы закреплено данным пунктом в редакции дополнительного соглашения N 1 от 23 ноября 2012 года.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды за просрочку уплаты арендной платы установлена неустойка в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
С учетом причитающейся с арендатора в пользу арендодателя суммы арендной платы и произведенных кооперативом платежей, сумма задолженности по уплате арендной платы по состоянию на 31 декабря 2012 года составляла 19 047 252 руб. 42 коп. (19 110 713 руб. 79 коп. (арендная плата за период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2012 года) - 63 461 руб. 37 коп. (платежи в пользу территориального управления, зачтенные в погашение долга по арендной плате за соответствующий период).
Установленные пунктом 4.6 договора аренды сроки уплаты арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2012 года по состоянию на 31 декабря 2012 года истекли.
В силу изложенного в период с 31 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года просроченная уплатой сумма арендной платы за аренду земельного участка с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2012 года составляла 19 047 252 руб. 42 коп.
Сумма неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 19 047 252 руб. 42 коп. за период с 31 декабря 2012 года по 6 июня 2013 года (158 дней) по установленной пунктом 7.2 договора ставке (0,5% в день) составляет 15 047 329 руб. 41 коп.
С учетом статьи 193 ГК РФ сроком уплаты арендной платы за I квартал 2013 года являлось 11 марта 2013 года. Арендная плата за I квартал 2013 года уплачена кооперативом в сумме 94 790 руб. 70 коп. платежным поручением N 21 от 21 марта 2013 года. С учетом того, что сумма арендной платы за I квартал 2013 года составляла 651 213 руб. 66 коп. (2 604 854 руб. 65 коп. / 4 квартала), в период с 12 марта 2013 года по 20 марта 2013 года имела место просрочка уплаты арендной платы в сумме 651 213 руб. 66 коп., в период с 21 марта 2013 года по 6 июня 2013 года - просрочка уплаты арендной платы в сумме 556 422 руб. 96 коп.
Сумма неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 651 213 руб. 66 коп. за период с 12 марта 2013 года по 20 марта 2013 года (9 дней) по установленной пунктом 7.2 договора ставке (0,5% в день) составляет 29 304 руб. 61 коп.
Сумма неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 556 422 руб. 96 коп. за период с 21 марта 2013 года по 6 июня 2013 года (78 дней) по установленной пунктом 7.2 договора ставке (0,5% в день) составляет 217 004 руб. 95 коп.
Сроком уплаты арендной платы за II квартал 2013 года являлось 10 июня 2013 года. На день окончания определенного истцом периода начисления неустойки срок уплаты арендной платы за II квартал 2013 года не наступил, в силу чего основания для взыскания неустойки за просрочку уплаты арендной платы за данный расчетный период отсутствуют.
Таким образом, общая сумма неустойки за просрочку уплаты арендной платы в пределах определенного истцом периода начисления неустойки составляет 15 293 638 руб. 97 коп. (15 047 329 руб. 41 коп. + 29 304 руб. 61 коп. + 217 004 руб. 95 коп.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Из указанной нормы в совокупностью с пунктом 2 статьи 401 ГК РФ следует, что действующим законодательством установлена презумпция вины неисправного должника.
Кооперативом не предоставлены доказательства принятия им всех мер для надлежащего исполнения обязательства по уплате арендной платы в спорный период с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.
Основания для вывода о том, что данное нарушение имело место по причине обстоятельств непреодолимой силы, с точки зрения правовых позиций сторон и имеющихся в деле доказательств, отсутствуют.
При таких обстоятельствах основания для освобождения кооператива от ответственности за нарушение обязанностей по уплате арендной платы в рамках спорных обязательств в форме взыскания неустойки отсутствуют.
В соответствии с выраженной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика; из пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует, что данное заявление может быть сделано только при рассмотрении дела в суде первой инстанции либо при рассмотрении дела апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции кооперативом ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлялось. Требование о взыскании неустойки рассматривается апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ. При таких обстоятельствах основания для применения апелляционным судом статьи 333 ГК РФ отсутствуют.
Поскольку сумма искового требования о взыскании неустойки определена истцом в размере 5 108 758 руб. 55 коп., а суд не вправе выходить за пределы исковых требований, постольку с кооператива в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации подлежит взысканию неустойка за просрочку уплаты арендной платы в сумме 5 108 758 руб. 55 коп.
При разрешении по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, требования о расторжении договора аренды N 4900770186 от 27 апреля 2006 года, апелляционный суд установил следующее.
Требование о расторжении спорного договора мотивировано истцом двумя основаниями: нецелевым использованием земельного участка и просрочкой оплаты арендной платы.
При оценке обоснованности данного требования по указанным основаниям апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением: застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель вправе требовать его (договора) досрочного расторжения в случае использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.
Как установлено актом обследования от 30 октября 2012 года, на спорном земельному участке расположены действующие теплицы.
Между тем, данные объекты не свидетельствуют об использовании арендатором (кооперативом, агрофирмой, их правопредшественниками) спорного земельного участка по определенному договором целевому назначению - застройка микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По состоянию на 30 октября 2012 года (день составления акта обследования) со дня заключения спорного договора истекло 6 лет и 4 месяца.
По состоянию на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора со дня его заключения истекло 7 лет и 10 месяцев.
В деле отсутствуют доказательства того, что в течение указанного периода кооперативом, агрофирмой, а равно их правопреемниками были совершения действия по выполнению изыскательских и проектных работ, действия по получению разрешений на строительства, а равно самого строительства в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
Определениями апелляционного суда от 7 мая 2014 года, от 11 июня 2014 года кооперативу и агрофирме предлагалось представить доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению
Доказательства того, что по состоянию на день проверки (30 октября 2012 года), а равно на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора кооперативом, агрофирмой либо их правопредшественниками в спорных правоотношениях осуществлены действия по целевому использованию спорного земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора, в дело не представлены.
Доказательства существования стихийных бедствий, исключавших освоение спорного земельного участка путем застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в период со дня заключения договора до дня разрешения спора по настоящему делу ответчиками по требованию о расторжении договора не представлены.
Довод кооператива о невозможности освоения арендованного земельного участка по причине обусловленного подготовкой и проведением Олимпийских игр моратория на строительство, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии с частью 14.1 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) строительство объектов капитального строительства и иных объектов запрещается на период с 1 января 2013 года по 1 июля 2014 года в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории. Границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории и требования к внешнему архитектурному облику объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах таких зон, определяются органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи по согласованию с Корпорацией в порядке, установленном для утверждения правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, и устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи. При этом границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории должны отображаться в документах территориального планирования муниципального образования город-курорт Сочи, а также в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (часть 14 Закона N 310-ФЗ).
Между тем, ответчиками не представлены доказательства того, что арендованный земельный участок находится в границах зоны особой архитектурно-планировочной организации территории.
Кроме того, ответчиками не обоснована уважительность причин неосвоения арендованного земельного участка по назначению в период до 1 января 2013 года; на указанную дату со дня заключения спорного договора истекло 6 лет и 6 месяцев.
Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Установленное подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, основание расторжения договора аренды земельного участка в виде неосвоения последнего направлено на защиту, в первую очередь, публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель (обеспечение эффективности такого использования), в силу чего характер нарушения права арендодателя-публичного собственника подлежит оценке с точки зрения публичных интересов.
Поскольку муниципальное образование город Сочи, передав спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, было вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению жилищных прав граждан, постольку неиспользование земельного участка по данному назначению по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель (муниципальное образование город Сочи) в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Данное обстоятельство позволяет оценить спорное нарушение права арендодателя в качестве существенного.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 1 статьи 619 ГК РФ, подпунктов 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Данное основание расторжения спорного договора предусмотрено также в пункте 5.1.5 договора.
Пунктом 4.6 договора предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы - до 10-го числа последнего месяца квартала, за IV квартал - до 10-го ноября текущего года.
Как следует из материалов дела, кооператив не вносил арендную плату в полном объеме в течение периода с ноября 2009 года по июнь 2013 года, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанности по уплате арендной платы более чем за два расчетных периода.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Сумма просроченной задолженности кооператива на день принятия судебного акта составляет 19 977 062 руб. 12 коп., что свидетельствует о существенности нарушения обязанности по уплате арендной платы с точки зрения критериев, определенных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как указано выше, письмом N 02-05-16/17255 от 2 ноября 2012 года арендодатель в лице департамента потребовал от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде неоплаты арендной платы и нецелевого использования земельного участка в 30-дневный срок под угрозой расторжения договора в случае неисполнения указанных требований.
Факт направления данного письма в адрес кооператива подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в почтовое отправление. Довод о неполучении данного письма кооперативом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно в апелляционном суде не приводился.
Претензией N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года арендодатель в лице департамента предложил кооперативу явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды по причине неустранения нарушения по уплате арендной платы, выразив тем самым волю на расторжение спорного договора по указанному основанию.
Таким образом, материалами дела подтверждается выполнение арендодателем требований статей 619 и 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулировании спора по требованию о расторжении спорного договора аренды.
При таких обстоятельствах материалами дела подтверждается как существование предусмотренных действующим законодательством оснований расторжения в судебном порядке спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, так и соблюдение последним досудебного порядка урегулирования спора как предпосылки расторжения спорного договора в судебном порядке.
Тот факт, что согласно выписке из ЕГРП от 01 апреля 2014 года на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды права и обязанности арендатора по этому договору были переданы кооперативом агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года, не исключает применение санкции в виде расторжения спорного договора, поскольку в соответствии с выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13 правовой позицией арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет, что соответствует статье 384 ГК РФ.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование администрации о расторжении спорного договора аренды подлежит удовлетворению.
Поскольку на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды арендатором в спорном договоре является агрофирма, постольку спорный договор иск в части данного требования удовлетворяется против агрофирмы. В иске в части данного требования к кооперативу, не являющемуся стороной в спорном договоре, надлежит отказать.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении спорного договора аренды подлежит отмене как принятое при нарушении норм процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку кооператив и агрофирма не являются субъектами, освобожденными от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, постольку каждый из ответчиком является субъектом обязанности по уплате государственной пошлины по иску в федеральный бюджет по правилам части 3 статьи 110 АПК РФ.
В предмет иска по настоящему делу входят требование о расторжении договора и имущественные требования (о взысс
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по иску имущественного характера при цене иска в размере 34 311 100 руб. 78 коп. составляет 194 555 руб. 50 коп.
Поскольку входящие в предмет иска имущественные требования удовлетворены против кооператива в части, составляющей 73,12% от суммы заявленных требований, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК РФ с кооператива в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 142 245 руб. 06 коп.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по требованию о расторжении договора составляет 4 000 руб.
Поскольку входящее в предмет иска требование о расторжении договора удовлетворено против агрофирмы, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК РФ с агрофирмы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 4 000 руб.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы - администрация - в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, постольку в силу того, что в результате рассмотрения апелляционной жалобы имущественное требование удовлетворено против кооператива в части, соответствующей 73,12% от суммы заявленных требований, а требование о расторжении договора - против агрофирмы, постольку в силу части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК РФ с кооператива в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 731 руб. 20 коп., с агрофирмы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 января 2014 года по делу N А32-38806/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Янтарный город" (ИНН 2317046287, ОГРН 1072317000425) в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженность в сумме 19 977 062 руб. 12 коп., неустойку в сумме 5 108 758 руб. 55 коп.
Расторгнуть договор аренды N 4900770186 (предыдущий номер - N 04-24/186С) от 27 апреля 2006 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249).
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Янтарный город" (ИНН 2317046287, ОГРН 1072317000425) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 142 245 руб. 06 коп., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 731 руб. 20 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий
В.В.ВАНИН

Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)