Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Завьялова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Селезневой Е.Н., Бакуменко Т.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-5623/2013 по апелляционной жалобе К.В., Н. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года, постановленное по заявлению К.В., Н. о признании незаконным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения, обязании согласовать проект перепланировки нежилого помещения
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения заявителя К.В., представителя заявителей К.В. и Н. - Ф., представителя администрации Невского района Санкт-Петербурга - К.С., судебная коллегия
установила:
К.В., Н. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения <адрес>. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просили суд обязать администрацию района согласовать проект перепланировки указанного нежилого помещения.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе заявители просят отменить решение, принять по делу новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
В суде апелляционной инстанции заявитель К.В. и ее представитель, каждый в отдельности, настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель администрации района возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Заявитель Н. в суд апелляционной инстанции не явился. О времени судебного разбирательства извещен, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представил. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя заинтересованного лица.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, нежилое помещение N <...>, N <...> общей площадью <...> кв. м расположенное по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит К.В. и Н., по <...> доли каждому.
Согласно техническому паспорту помещения располагаются в подвале 5-этажного жилого многоквартирного дома 1957 года постройки, фундамент сборный, железобетонный ленточный, перекрытия сборные железобетонные, наружные и внутренние капитальные стены кирпичные, перегородки шлакобетонные, процент износа здания составляет 28%.
После получения 30 марта 2011 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга разработать проект устройства отдельных входов в подвальное помещение со стороны лицевого и торцевого фасада здания с приямками со стороны лицевого и торцевого фасада здания (срок действия разрешения 1 год, а 1 марта 2012 года срок действия разрешения продлен еще на 1 год), по поручению заявителя и в соответствии с ним ГУП <...> разработан проект объединения и перепланировки нежилых помещений под магазин промышленных товаров, с устройством отдельных входов в подвальное помещение со стороны лицевого фасада здания.
Проект перепланировки и переустройства жилого помещения согласован в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (экспертное заключение о соответствии проекта действующим государственным санитарным нормам и гигиеническим нормативам от 20 сентября 2012 года), Отделе надзорной деятельности Кировского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - 4 июня 2012 года, Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга - 30 марта 2011 года.
Проектная документация представлена на рассмотрение межведомственной комиссии администрации Невского района Санкт-Петербурга для получения разрешения на перепланировку.
Заключением МВК администрации Невского района Санкт-Петербурга N <...> от 23 августа 2013 года отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещений <адрес>. Причиной отказа явилось несоответствие проектной документации и способа устройства входа и внутренних проемов в стенах крупнопанельного здания положениям п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, а также отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на изменение фасада здания.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что организация отдельного входа в помещения N <...>, N <...> в доме <адрес>, путем демонтажа части железобетонной стены противоречит п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, а также положениям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
Так, в разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится п. 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности п. 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2 - стены деревянные, п. 4.2.3 - отделка, п. 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В п. 4.2.4 содержится п. п. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1. устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не п. 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
К.В., Н. представлен проект переустройства и перепланировки нежилого помещения, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности.
Согласно проекту, один изолированный вход в объединенные помещения N <...> и N <...> устраивается со стороны лицевого фасада здания, вход спроектирован по лицевому фасаду по оси 5 в сплошном массиве железобетонной панели путем выреза проема соответствующей конфигурации. Отметка верхнего откоса и ширина нового проема приняты в соответствии с отметками верхнего откоса и ширине существующих проемов по данному фасаду, стена, в которой устраивается дверной проем, является самонесущей. По лицевому фасаду по оси 5 организовывается приямок в 11 ступеней. Стена, в которой устраивается новый проем является самонесущей. При устройстве нового входа предусмотрено оконтуривание его металлическими входными рамами.
Также проектом предусмотрено расширение внутреннего существующего проема "В" по оси "Д", при этом устройство проема сопровождается установкой металлических рам. Кроме того, в помещении предусмотрено устройство новой перегородки, уменьшающей ранее существующий внутренний проем.
Экспертом ООО <...> проведена строительно-техническая экспертиза проекта перепланировки и объединения помещений под магазин промышленных товаров по адресу: <адрес>. По результатам исследований эксперт пришел к выводу о том, что перепланировка и объединение указанных нежилых помещений, соответствуют требованиям строительных норм и правил. Реализация данного проекта не приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств.
Таким образом, учитывая, что п. 4.2.4.9 Правил неприменим к переустройству и перепланировке нежилого помещения, поскольку регулируются а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации (1.7.1, 1.7.2), то у администрации отсутствовали основания в согласовании проекта перепланировки по данному основанию.
Вместе с тем, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, т.к. судом правильно указано на необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для использования заявителями в личных целях части общего имущества, чтобы оборудовать отдельный вход в подвальное помещение, которое заявителями не получено и в администрацию не представлено.
Так, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. "в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела представлено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 24 июля 2013 года об отсутствии сведений о формировании земельного участка, находящегося под домом, в котором расположено нежилое помещение заявителей, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование отдельного входа и асфальтированной дорожки к нему, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в подвал дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку обустройство отдельного входа в помещения N <...>, N <...>, расположенные в доме <адрес> неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома, то на основании положений ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем, согласие собственников на выполнение указанных работ, заявителем в администрацию района не представлено, в связи с этим отказ администрации в согласовании проекта переустройства нежилого помещения, является правомерным.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части признания законным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения, принадлежащего заявителям на праве собственности, ввиду отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ по устройству отдельного входа с приямком в 11 ступеней, является правильным.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.04.2014 N 33-5161/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. N 33-5161/2014
Судья: Завьялова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Селезневой Е.Н., Бакуменко Т.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-5623/2013 по апелляционной жалобе К.В., Н. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года, постановленное по заявлению К.В., Н. о признании незаконным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения, обязании согласовать проект перепланировки нежилого помещения
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения заявителя К.В., представителя заявителей К.В. и Н. - Ф., представителя администрации Невского района Санкт-Петербурга - К.С., судебная коллегия
установила:
К.В., Н. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения <адрес>. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просили суд обязать администрацию района согласовать проект перепланировки указанного нежилого помещения.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе заявители просят отменить решение, принять по делу новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
В суде апелляционной инстанции заявитель К.В. и ее представитель, каждый в отдельности, настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель администрации района возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Заявитель Н. в суд апелляционной инстанции не явился. О времени судебного разбирательства извещен, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представил. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя заинтересованного лица.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, нежилое помещение N <...>, N <...> общей площадью <...> кв. м расположенное по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит К.В. и Н., по <...> доли каждому.
Согласно техническому паспорту помещения располагаются в подвале 5-этажного жилого многоквартирного дома 1957 года постройки, фундамент сборный, железобетонный ленточный, перекрытия сборные железобетонные, наружные и внутренние капитальные стены кирпичные, перегородки шлакобетонные, процент износа здания составляет 28%.
После получения 30 марта 2011 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга разработать проект устройства отдельных входов в подвальное помещение со стороны лицевого и торцевого фасада здания с приямками со стороны лицевого и торцевого фасада здания (срок действия разрешения 1 год, а 1 марта 2012 года срок действия разрешения продлен еще на 1 год), по поручению заявителя и в соответствии с ним ГУП <...> разработан проект объединения и перепланировки нежилых помещений под магазин промышленных товаров, с устройством отдельных входов в подвальное помещение со стороны лицевого фасада здания.
Проект перепланировки и переустройства жилого помещения согласован в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (экспертное заключение о соответствии проекта действующим государственным санитарным нормам и гигиеническим нормативам от 20 сентября 2012 года), Отделе надзорной деятельности Кировского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - 4 июня 2012 года, Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга - 30 марта 2011 года.
Проектная документация представлена на рассмотрение межведомственной комиссии администрации Невского района Санкт-Петербурга для получения разрешения на перепланировку.
Заключением МВК администрации Невского района Санкт-Петербурга N <...> от 23 августа 2013 года отказано в согласовании переустройства и перепланировки помещений <адрес>. Причиной отказа явилось несоответствие проектной документации и способа устройства входа и внутренних проемов в стенах крупнопанельного здания положениям п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, а также отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на изменение фасада здания.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что организация отдельного входа в помещения N <...>, N <...> в доме <адрес>, путем демонтажа части железобетонной стены противоречит п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, а также положениям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
Так, в разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится п. 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности п. 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2 - стены деревянные, п. 4.2.3 - отделка, п. 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В п. 4.2.4 содержится п. п. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1. устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не п. 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
К.В., Н. представлен проект переустройства и перепланировки нежилого помещения, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности.
Согласно проекту, один изолированный вход в объединенные помещения N <...> и N <...> устраивается со стороны лицевого фасада здания, вход спроектирован по лицевому фасаду по оси 5 в сплошном массиве железобетонной панели путем выреза проема соответствующей конфигурации. Отметка верхнего откоса и ширина нового проема приняты в соответствии с отметками верхнего откоса и ширине существующих проемов по данному фасаду, стена, в которой устраивается дверной проем, является самонесущей. По лицевому фасаду по оси 5 организовывается приямок в 11 ступеней. Стена, в которой устраивается новый проем является самонесущей. При устройстве нового входа предусмотрено оконтуривание его металлическими входными рамами.
Также проектом предусмотрено расширение внутреннего существующего проема "В" по оси "Д", при этом устройство проема сопровождается установкой металлических рам. Кроме того, в помещении предусмотрено устройство новой перегородки, уменьшающей ранее существующий внутренний проем.
Экспертом ООО <...> проведена строительно-техническая экспертиза проекта перепланировки и объединения помещений под магазин промышленных товаров по адресу: <адрес>. По результатам исследований эксперт пришел к выводу о том, что перепланировка и объединение указанных нежилых помещений, соответствуют требованиям строительных норм и правил. Реализация данного проекта не приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств.
Таким образом, учитывая, что п. 4.2.4.9 Правил неприменим к переустройству и перепланировке нежилого помещения, поскольку регулируются а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации (1.7.1, 1.7.2), то у администрации отсутствовали основания в согласовании проекта перепланировки по данному основанию.
Вместе с тем, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, т.к. судом правильно указано на необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для использования заявителями в личных целях части общего имущества, чтобы оборудовать отдельный вход в подвальное помещение, которое заявителями не получено и в администрацию не представлено.
Так, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. "в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела представлено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 24 июля 2013 года об отсутствии сведений о формировании земельного участка, находящегося под домом, в котором расположено нежилое помещение заявителей, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование отдельного входа и асфальтированной дорожки к нему, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в подвал дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку обустройство отдельного входа в помещения N <...>, N <...>, расположенные в доме <адрес> неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома, то на основании положений ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем, согласие собственников на выполнение указанных работ, заявителем в администрацию района не представлено, в связи с этим отказ администрации в согласовании проекта переустройства нежилого помещения, является правомерным.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части признания законным отказа администрации Невского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки нежилого помещения, принадлежащего заявителям на праве собственности, ввиду отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ по устройству отдельного входа с приямком в 11 ступеней, является правильным.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)