Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ящук С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе
председательствующего: Лифановской В.П.
судей: Ельницкой Н.Н., Ковалева С.А.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Р.Я.Е. к ООО Производственно-строительная компания "Восток-Строй" о признании заключенными договоров участия в долевом строительстве, о регистрации договоров участия в долевом строительстве, С.А. к ООО Производственно-строительная компания "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве, третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, администрация г. Владивостока
по апелляционной жалобе Р.Я.Е.
на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 мая 2013 года, которым исковые требования удовлетворены в части. Постановлено зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. исковые требования Р.Я.Е. - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ельницкой Н.Н., выслушав объяснения представителя Р.Я.Е. - Щ. и С.О., представителя ООО "Производственно-строительной компании "Восток-Строй" А., представителя С.А. - М., судебная коллегия
установила:
Р.Я.Е. обратилась в суд с названным иском, иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 7с2-9с2/ Вс-Д"с, общей площадью 57,34 кв. м. Цена договора составляет 2 408 280 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 6с2-9с2/Вс-А"с, общей площадью 61,59 кв. м. Цена договора составляет 2 771 550 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 1с2-Зс2/Вс-А"с, общей площадью 56,14 кв. м. Цена договора составляет 2 526 300 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 1с2-Зс2/Вс-Д"с, общей площадью 55,55 кв. м. Цена договора составляет 2 222 000 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик до настоящего времени не выполнил обязательства по государственной регистрации договоров N N N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, что свидетельствует о незаключенности указанных договоров.
ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ООО ПСК "Восток-Строй" письмо с просьбой предоставить заверенные документы для представления в органы государственной регистрации для регистрации договоров N N N от ДД.ММ.ГГГГ либо осуществить действия, направленные на регистрацию указанных договоров, ответа кА которое не получила. Данное обстоятельство грубо нарушает права и законные интересы Р.Я.Е. как Участника долевого строительства, поскольку все необходимые для осуществления регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю документы у ответчика имеются. Договоры N N N от ДД.ММ.ГГГГ содержат все существенные условия, при которых спорные договоры должны быть зарегистрированы.
- Просила признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.
С.А. обратился в суд с иском к ООО ПСК "Восток - Строй", указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток- Строй" и С.Н. были заключены договоры N и N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ по соглашению (договор цессии) между С.Н. и С.А., последний приобрел все права и обязанности по вышеуказанным договорам. В этот же день ООО ПСК "Восток-Строй" была поставлена об этом в известность, в результате чего было подписано два трехсторонних соглашения, в соответствии с которым заказчик - застройщик не имел возражений против изменения сторон договоров.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением строительных номеров квартир по желанию ООО ПСК "Восток-Строй" был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в новой редакции. При подписании договора в новой редакции были изменены номера договоров с N на N и с N на N. С.Н. была заменена на С.А., а также был изменен строительный номер квартир с N на N и с N на N.
Денежные средства, внесенные по ранее указанным договорам вошли в оплату по договорам с новыми номерами. Данный факт подтверждается актами сверки.
По условиям Договора N заказчик - застройщик обязался: обеспечить строительство дома (включая квартиры в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома и благоустройству территории домовладения по адресу <адрес>; завершить строительство дома до 01.10.2008 г.; передать участнику долевого строительства 2-х комнатную квартиру со строительным N расположенную на пятом этаже <адрес> в состоянии, предусмотренном приложением N 1 к настоящему договору по передаточному акту до 1 октября 2008 года (п. 3.1 Договора N). В свою очередь участник долевого участия в строительстве по Договору N обязался направить собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре п. 4.1, 6.1 Договора N; в течение 10 дней после получения сообщения заказчика-устройщика о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче принять квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к квартире, что предусмотрено п. 3.2 Договора.
Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, предъявляемые к договорам долевого участия в строительстве.
По условиям Договора N заказчик - застройщик обязался: обеспечить строительство дома (включая квартиры в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома и благоустройству территории домовладения по адресу <адрес>; завершить строительство дома до 01 октября 2008 г.; передать участнику долевого строительства 2-х комнатную квартиру со строительным N расположенную на пятом этаже <адрес> в состоянии, предусмотренном приложением N 1 к настоящему договору по передаточному акту до 1 октября 2008 года (п. 3.1 Договора 5 97). В свою очередь участник долевого участия в строительстве по Договору N обязался направить собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре п. 4.1, 6.1 Договора N; в течение 10 дней после получения сообщения заказчика-застройщика о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче принять квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к квартире, что предусмотрено п. 3.2 Договора.
Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, предъявляемые к договорам долевого участия в строительстве.
Он неоднократно обращался к ответчику с просьбой зарегистрировать вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве, между тем ответчик не выполнил обязательства по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Просил зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А.
В дальнейшем С.А. уточнил исковые требования, просил признать заключенным договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Признать заключенным договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А.
Определением Ленинского районного суда г. Владивостока указанные гражданские дела были соединены в одно производство.
В судебном заседании представитель Р.Я.Е. ходатайствовал о выделении в отдельное производство требований: признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е..
Представитель С.А. не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Определением Ленинского районного суда г. Владивостока от 31.01.2013 г. ходатайство представителя Р.Я.Е. удовлетворено, исковые требования Р.Я.Е. выделены в отдельное производство.
Р.Я.Е., извещенная о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения на исковое заявление С.А.
Представитель Р.Я.Е. поддержала исковые требования, в полном объеме.
С.А., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель исковые требования Р.Я.Е. не признала, настаивала на удовлетворении уточненных требований, заявленных С.А.
Пояснила, что договор С.А. с ООО "ПСК "Восток-Строй" был заключен ранее. Дом в эксплуатацию не введен, в связи с чем застройщик не может передавать кому-либо из дольщиков квартиры. На момент подписания договора между Р.Я.В. и ООО "ПСК "Восток-Строй", договор между С.А. и ООО "ПСК "Восток-Строй" не был расторгнут, это подтверждает уведомление С.А. от ООО "ПСК "Восток-Строй" в 2009 году о переносе сроков ввода в эксплуатацию, а также решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 2009, 2010, 2011 годов о взыскании с ООО "ПСК "Восток- Строй" в пользу С.А. неустойки.
Представитель ответчика и.о. конкурсного управляющего ООО "ПСК "Восток-Строй" поддержал исковые требования С.А., суду пояснил, считает, что первый договор заключен на законном основании. Ответчиком было прекращено строительство дома и С.А. перестал оплачивать сумму по договору. Деньги, которые платила Р.Я.В., нигде по банковским счетам не прослеживаются. Все договоры Р.Я.В. являлись повторными продажами. На момент заключения договоров состояние компании уже было очевидно.
Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, направил в суд возражения на исковые заявления Р.Я.В. и С.А.
Представитель администрации г. Владивостока, извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.
Судом вынесено указанное решение, на которое Р.Я.Е. подана апелляционная жалоба.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения иска С.А. и принятия нового решения об отказе в иске С.А. к ООО "Производственно-строительной компании "Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для отмены решения суда в остальной части не имеется.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия находит, что судом при рассмотрение данного дела допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ст. 17 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся/создаваемых многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела, как с Р.Я.Е., так и С.А. в отношении одних и тех же квартир с ООО ПСК "Восток-Строй" заключены по два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ между С.Н.и ООО ПСК "Восток-Строй" заключены договоры N и N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора цессии между С.Н. и С.А., последний приобрел все права и обязанности по названным договорам.
В связи с изменением строительных номеров квартир по инициативе ООО ПСК "Восток-Строй" со С.А. подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в новой редакции с изменением номера договора на N и N, также был изменен строительный номер квартир с N на N и с N на N.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. заключен договор N участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, по условиям которого квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства находится на 5 этаже строительный номер N, общей площадью 56,14 кв. м.
В тот же день ООО ПСК" Восток-Строй" и Р.Я.Е. заключен договор N участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, по условиям которого участнику долевого строительства квартира, подлежащая передаче, находится на 5 этаже строительный номер N, общей площадью 55,55 кв. м.
Оплата по указанным договорам Р.Я.Е. произведена в полном объеме.
Согласно актов сверки взаимных расчетов у С.А. задолженность по договору N составляет 516871 руб., по договору N задолженность составляет 516498 руб.
Судом также установлено, что ни договоры, заключенные со С.А., ни договоры, которые заключены с Р.Я.Е. государственную регистрацию не прошли.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края N 800 ООО ПСК "Восток-Строй" был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ года между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор аренды земельного участка, площадью 5268 кв. м, расположенный по указанному адресу сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ года администрацией г. Владивостока ООО ПСК "Восток-Строй" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства жилой дом, 7 блок секция, общая площадь 3228 кв. м, этажность 9, строительный адрес: <адрес>, сроком до 5 ДД.ММ.ГГГГ, которое в дальнейшем отозвано в 2008 году и до настоящего времени разрешение на строительство не выдано.
На день рассмотрения дела судом у ООО ПСК "Восток-Строй" отсутствуют необходимые для регистрации договоров долевого участия документы. Дом не введен в эксплуатацию, хотя фактически жилой дом построен. Спорные квартиры по акту от ДД.ММ.ГГГГ переданы Р.А., которая производит ремонтные работы и оплачивает коммунальные услуги созданному ЖСК.
Разрешая данный спор, суд не учел, что определением Арбитражного суда Приморского края от 4 сентября 2012 года в отношении ООО ПСК "Восток-Строй" введена процедура банкротства - наблюдение, назначен временный управляющий.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что ООО ПСК "Восток-Строй" необоснованно уклоняется от заключения спорных договоров долевого участия, противоречат материалам дела, которые свидетельствуют о том, что у ответчика имеются препятствия для государственной регистрации спорных договоров.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу ст. 165 ГК РФ основанием для государственной регистрации сделки в судебном порядке является необоснованное уклонение одной из сторон от ее регистрации, а такого уклонения со стороны ООО ПСК "Восток-Строй" не установлено, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворения иска С.А. о регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
По изложенным основаниям подлежат изменению мотивировочная часть решения суда в части отказа в иске Р.Я.Е. к ООО "ПСК "Восток-Строй" о признании заключенным договоров долевого участия в долевом строительстве, о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Суд правильно отказал в удовлетворении указанного иска Р.Я.Е., но не учел указанное обстоятельство, то, что у ответчика отсутствовало необоснованное уклонение для регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для признания спорных договоров заключенными не имеется, поскольку в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Государственная регистрация спорных договоров, как со С.А., так и с Р.Я.Е. не осуществлена, поэтому у суда не было оснований для признания договоров участия в долевом строительстве заключенными.
Кроме того судебная коллегия учитывает, что между сторонами фактически возник спор о праве собственности на спорные квартиры.
По изложенному и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 3 июля 2013 года в части удовлетворения иска С.А. к ООО "ПСК"Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве - отменить.
В иске С.А. к ООО "ПСК "Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за N и за N - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-571/2014(33-11557)
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-571/2014(33-11557)
Судья: Ящук С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе
председательствующего: Лифановской В.П.
судей: Ельницкой Н.Н., Ковалева С.А.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Р.Я.Е. к ООО Производственно-строительная компания "Восток-Строй" о признании заключенными договоров участия в долевом строительстве, о регистрации договоров участия в долевом строительстве, С.А. к ООО Производственно-строительная компания "Восток-Строй" о регистрации договора участия в долевом строительстве, третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, администрация г. Владивостока
по апелляционной жалобе Р.Я.Е.
на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 мая 2013 года, которым исковые требования удовлетворены в части. Постановлено зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. исковые требования Р.Я.Е. - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ельницкой Н.Н., выслушав объяснения представителя Р.Я.Е. - Щ. и С.О., представителя ООО "Производственно-строительной компании "Восток-Строй" А., представителя С.А. - М., судебная коллегия
установила:
Р.Я.Е. обратилась в суд с названным иском, иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 7с2-9с2/ Вс-Д"с, общей площадью 57,34 кв. м. Цена договора составляет 2 408 280 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 6с2-9с2/Вс-А"с, общей площадью 61,59 кв. м. Цена договора составляет 2 771 550 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 1с2-Зс2/Вс-А"с, общей площадью 56,14 кв. м. Цена договора составляет 2 526 300 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства, находится на 5 этаже (строительный номер N), план на отметке 11,200, в осях 1с2-Зс2/Вс-Д"с, общей площадью 55,55 кв. м. Цена договора составляет 2 222 000 руб. Оплата по договору была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик до настоящего времени не выполнил обязательства по государственной регистрации договоров N N N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, что свидетельствует о незаключенности указанных договоров.
ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ООО ПСК "Восток-Строй" письмо с просьбой предоставить заверенные документы для представления в органы государственной регистрации для регистрации договоров N N N от ДД.ММ.ГГГГ либо осуществить действия, направленные на регистрацию указанных договоров, ответа кА которое не получила. Данное обстоятельство грубо нарушает права и законные интересы Р.Я.Е. как Участника долевого строительства, поскольку все необходимые для осуществления регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю документы у ответчика имеются. Договоры N N N от ДД.ММ.ГГГГ содержат все существенные условия, при которых спорные договоры должны быть зарегистрированы.
- Просила признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.;
- Признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. Произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.
С.А. обратился в суд с иском к ООО ПСК "Восток - Строй", указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток- Строй" и С.Н. были заключены договоры N и N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ по соглашению (договор цессии) между С.Н. и С.А., последний приобрел все права и обязанности по вышеуказанным договорам. В этот же день ООО ПСК "Восток-Строй" была поставлена об этом в известность, в результате чего было подписано два трехсторонних соглашения, в соответствии с которым заказчик - застройщик не имел возражений против изменения сторон договоров.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением строительных номеров квартир по желанию ООО ПСК "Восток-Строй" был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в новой редакции. При подписании договора в новой редакции были изменены номера договоров с N на N и с N на N. С.Н. была заменена на С.А., а также был изменен строительный номер квартир с N на N и с N на N.
Денежные средства, внесенные по ранее указанным договорам вошли в оплату по договорам с новыми номерами. Данный факт подтверждается актами сверки.
По условиям Договора N заказчик - застройщик обязался: обеспечить строительство дома (включая квартиры в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома и благоустройству территории домовладения по адресу <адрес>; завершить строительство дома до 01.10.2008 г.; передать участнику долевого строительства 2-х комнатную квартиру со строительным N расположенную на пятом этаже <адрес> в состоянии, предусмотренном приложением N 1 к настоящему договору по передаточному акту до 1 октября 2008 года (п. 3.1 Договора N). В свою очередь участник долевого участия в строительстве по Договору N обязался направить собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре п. 4.1, 6.1 Договора N; в течение 10 дней после получения сообщения заказчика-устройщика о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче принять квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к квартире, что предусмотрено п. 3.2 Договора.
Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, предъявляемые к договорам долевого участия в строительстве.
По условиям Договора N заказчик - застройщик обязался: обеспечить строительство дома (включая квартиры в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома и благоустройству территории домовладения по адресу <адрес>; завершить строительство дома до 01 октября 2008 г.; передать участнику долевого строительства 2-х комнатную квартиру со строительным N расположенную на пятом этаже <адрес> в состоянии, предусмотренном приложением N 1 к настоящему договору по передаточному акту до 1 октября 2008 года (п. 3.1 Договора 5 97). В свою очередь участник долевого участия в строительстве по Договору N обязался направить собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре п. 4.1, 6.1 Договора N; в течение 10 дней после получения сообщения заказчика-застройщика о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче принять квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к квартире, что предусмотрено п. 3.2 Договора.
Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, предъявляемые к договорам долевого участия в строительстве.
Он неоднократно обращался к ответчику с просьбой зарегистрировать вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве, между тем ответчик не выполнил обязательства по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Просил зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А.
В дальнейшем С.А. уточнил исковые требования, просил признать заключенным договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Признать заключенным договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А. Зарегистрировать договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ПСК "Восток-Строй" и С.А.
Определением Ленинского районного суда г. Владивостока указанные гражданские дела были соединены в одно производство.
В судебном заседании представитель Р.Я.Е. ходатайствовал о выделении в отдельное производство требований: признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанного между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; признать заключенным договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е.; произвести государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, подписанный между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е..
Представитель С.А. не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Определением Ленинского районного суда г. Владивостока от 31.01.2013 г. ходатайство представителя Р.Я.Е. удовлетворено, исковые требования Р.Я.Е. выделены в отдельное производство.
Р.Я.Е., извещенная о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения на исковое заявление С.А.
Представитель Р.Я.Е. поддержала исковые требования, в полном объеме.
С.А., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель исковые требования Р.Я.Е. не признала, настаивала на удовлетворении уточненных требований, заявленных С.А.
Пояснила, что договор С.А. с ООО "ПСК "Восток-Строй" был заключен ранее. Дом в эксплуатацию не введен, в связи с чем застройщик не может передавать кому-либо из дольщиков квартиры. На момент подписания договора между Р.Я.В. и ООО "ПСК "Восток-Строй", договор между С.А. и ООО "ПСК "Восток-Строй" не был расторгнут, это подтверждает уведомление С.А. от ООО "ПСК "Восток-Строй" в 2009 году о переносе сроков ввода в эксплуатацию, а также решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 2009, 2010, 2011 годов о взыскании с ООО "ПСК "Восток- Строй" в пользу С.А. неустойки.
Представитель ответчика и.о. конкурсного управляющего ООО "ПСК "Восток-Строй" поддержал исковые требования С.А., суду пояснил, считает, что первый договор заключен на законном основании. Ответчиком было прекращено строительство дома и С.А. перестал оплачивать сумму по договору. Деньги, которые платила Р.Я.В., нигде по банковским счетам не прослеживаются. Все договоры Р.Я.В. являлись повторными продажами. На момент заключения договоров состояние компании уже было очевидно.
Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, направил в суд возражения на исковые заявления Р.Я.В. и С.А.
Представитель администрации г. Владивостока, извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.
Судом вынесено указанное решение, на которое Р.Я.Е. подана апелляционная жалоба.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения иска С.А. и принятия нового решения об отказе в иске С.А. к ООО "Производственно-строительной компании "Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для отмены решения суда в остальной части не имеется.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия находит, что судом при рассмотрение данного дела допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ст. 17 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся/создаваемых многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела, как с Р.Я.Е., так и С.А. в отношении одних и тех же квартир с ООО ПСК "Восток-Строй" заключены по два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ между С.Н.и ООО ПСК "Восток-Строй" заключены договоры N и N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора цессии между С.Н. и С.А., последний приобрел все права и обязанности по названным договорам.
В связи с изменением строительных номеров квартир по инициативе ООО ПСК "Восток-Строй" со С.А. подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в новой редакции с изменением номера договора на N и N, также был изменен строительный номер квартир с N на N и с N на N.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК "Восток-Строй" и Р.Я.Е. заключен договор N участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, по условиям которого квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства находится на 5 этаже строительный номер N, общей площадью 56,14 кв. м.
В тот же день ООО ПСК" Восток-Строй" и Р.Я.Е. заключен договор N участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, по условиям которого участнику долевого строительства квартира, подлежащая передаче, находится на 5 этаже строительный номер N, общей площадью 55,55 кв. м.
Оплата по указанным договорам Р.Я.Е. произведена в полном объеме.
Согласно актов сверки взаимных расчетов у С.А. задолженность по договору N составляет 516871 руб., по договору N задолженность составляет 516498 руб.
Судом также установлено, что ни договоры, заключенные со С.А., ни договоры, которые заключены с Р.Я.Е. государственную регистрацию не прошли.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края N 800 ООО ПСК "Восток-Строй" был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ года между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и ООО ПСК "Восток-Строй" заключен договор аренды земельного участка, площадью 5268 кв. м, расположенный по указанному адресу сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ года администрацией г. Владивостока ООО ПСК "Восток-Строй" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства жилой дом, 7 блок секция, общая площадь 3228 кв. м, этажность 9, строительный адрес: <адрес>, сроком до 5 ДД.ММ.ГГГГ, которое в дальнейшем отозвано в 2008 году и до настоящего времени разрешение на строительство не выдано.
На день рассмотрения дела судом у ООО ПСК "Восток-Строй" отсутствуют необходимые для регистрации договоров долевого участия документы. Дом не введен в эксплуатацию, хотя фактически жилой дом построен. Спорные квартиры по акту от ДД.ММ.ГГГГ переданы Р.А., которая производит ремонтные работы и оплачивает коммунальные услуги созданному ЖСК.
Разрешая данный спор, суд не учел, что определением Арбитражного суда Приморского края от 4 сентября 2012 года в отношении ООО ПСК "Восток-Строй" введена процедура банкротства - наблюдение, назначен временный управляющий.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что ООО ПСК "Восток-Строй" необоснованно уклоняется от заключения спорных договоров долевого участия, противоречат материалам дела, которые свидетельствуют о том, что у ответчика имеются препятствия для государственной регистрации спорных договоров.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу ст. 165 ГК РФ основанием для государственной регистрации сделки в судебном порядке является необоснованное уклонение одной из сторон от ее регистрации, а такого уклонения со стороны ООО ПСК "Восток-Строй" не установлено, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворения иска С.А. о регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных между ним и ООО ПСК "Восток-Строй" подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
По изложенным основаниям подлежат изменению мотивировочная часть решения суда в части отказа в иске Р.Я.Е. к ООО "ПСК "Восток-Строй" о признании заключенным договоров долевого участия в долевом строительстве, о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Суд правильно отказал в удовлетворении указанного иска Р.Я.Е., но не учел указанное обстоятельство, то, что у ответчика отсутствовало необоснованное уклонение для регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для признания спорных договоров заключенными не имеется, поскольку в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Государственная регистрация спорных договоров, как со С.А., так и с Р.Я.Е. не осуществлена, поэтому у суда не было оснований для признания договоров участия в долевом строительстве заключенными.
Кроме того судебная коллегия учитывает, что между сторонами фактически возник спор о праве собственности на спорные квартиры.
По изложенному и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 3 июля 2013 года в части удовлетворения иска С.А. к ООО "ПСК"Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве - отменить.
В иске С.А. к ООО "ПСК "Восток-Строй" о регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за N и за N - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)