Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2036/2014) Муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 января 2014 года по делу N А81-3693/2013 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Доктор-Озон" (ОГРН 1098901001077, ИНН 7202021856) к Муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ОГРН 1028900509417, ИНН 8901009444), третьи лица: Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (ОГРН 1088901002464, 8901022251), индивидуальный предприниматель Томашевская Тамара Николаевна (ОГРН 304890130100032, ИНН 890100130450), о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании 709 423 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Доктор-Озон" (далее - ООО "Доктор-Озон", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата излишне уплаченных в период с 23.08.2010 по 30.11.2012 денежных средств в размере 709 423 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2014 по делу N А81-3693/2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал договор N 114-2010 от 23.08.2010, заключенный между ООО "Доктор-Озон" и МП "Полярный круг" МО г. Салехард недействительным в части условий, касающихся обязанностей потребителя оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования. Взыскал с МП "Полярный круг" МО г. Салехард в пользу ООО "Доктор-Озон" денежные средства в сумме 709 423 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 189 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, МП "Полярный круг" МО г. Салехард в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы МП "Полярный круг" МО г. Салехард указывает, что по правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Апеллянт ссылается на то обстоятельство, что в отличии от постановления ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, в рассматриваемом случае в аренду переданы, в том числе, непосредственно места общего пользования. Полагает, что понятия "общее имущество" и "места общего пользования" не тождественны.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании договора N 9 от 19.08.2010 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехарда истцу в пользование на 11 месяцев с 17.08.2010 по 17.07.2011 передано нежилое помещение общей площадью 78,3 кв. м на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Пунктом 4.3.4 указанного договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 29.03.2011) предусмотрена обязанность истца в пятидневный срок со дня подписания акта приема-сдачи заключить договор с ответчиком на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
Во исполнение указанного пункта договора аренды между истцом (потребителем) и ответчиком (исполнителем) заключен договор N 114-2010 от 23.08.2010 на содержание помещения и мест общего пользования.
По условиям данного договора исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг, определенных Расчетом стоимости услуг по содержанию помещения, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1), а потребитель обязался оплатить оказанные услуги в порядке и на условиях, определенных договором.
Исполнитель оказывает услуги по месту нахождения потребителя: город Салехард, ул. Мира, 17-а, нежилые помещения на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние севера", переданные потребителю на условиях аренды в соответствии с договором N 9 от 19.08.2010, заключенным между потребителем и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард. Общая площадь помещений, в том числе мест общего пользования - 78,3 кв. м.
Согласно пункту 7.1 договора N 114-2010 от 23.08.2010 срок его действия установлен сторонами с 01.09.2010 по 17.07.2011.
В силу пунктов 4.1, 4.2 договора N 114-2010 от 23.08.2010 среднемесячная стоимость услуг по договору определена в Расчете, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1) и составляет 47 139 руб. 55 коп. с учетом НДС 18%. Стоимость услуг зависит от объема потребляемой воды и электроэнергии, которые определяются ежемесячно и изменяются на основании фактических данных приборов учета потребления.
Пунктом 4.3 договора N 114-2010 от 23.08.2010 установлено, что расчеты по договору производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, либо внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг.
Договором предусмотрено, что исполнитель в случае изменения планово-расчетных тарифов имеет право в одностороннем порядке изменить стоимость предоставляемых услуг.
После истечения срока действия договора аренды N 9 от 19.08.2010 между истцом и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард заключен договор N 6 от 06.07.2011 на аренду того же имущества. Срок действия данного договора установлен сторонами с 18.07.2011 по 17.06.2012.
Пунктом 4.3.4 договора N 6 от 06.07.2011 также предусмотрена обязанность истца по заключению договора с ответчиком на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
В материалы дела представлен договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования, сроком действия с 18.07.2011 по 17.06.2012 и содержащий условия оказания ответчиком услуг, аналогичные ранее заключенному договору. Договор N 116-2011 от 18.07.2011 подписан истцом с протоколом разногласий от 26.09.2011, который, в свою очередь, не подписан ответчиком.
В период действия договора N 114-2010 от 23.08.2010, а также после его истечения ответчик оказывал истцу услуги, а последний принимал и оплачивал их, что подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами, расчетами стоимости услуг за спорный период (приложение N 1 к договору) и платежными поручениями об оплате услуг по договору.
Всего в счет оплаты услуг в период с 23.08.2010 по 30.11.2012 истцом перечислены ответчику денежные средства в размере 884 752 руб. 79 коп.
Истец, полагая, что обязанность по обслуживанию и содержанию мест общего пользования в договорах N 114-2010 от 23.08.2010 и N 116-2011 от 18.07.2011 в части условий, касающихся обязания его оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, возложена незаконно, обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Ответчик в соответствии с условиями договора N 114-2010 от 23.08.2010 обязался оказывать истцу услуги по содержанию помещения и мест общего пользования, которые определяются приложением N 1 к договору, а истец обязался ежемесячно вносить плату за содержание помещения и мест общего пользования в установленном договором размере, указанном в приложении N 1 к договору.
Из приложения N 1 к договору N 114-2010 от 23.08.2010 следует, что ответчик обязался оказывать коммунальные услуги, в том числе, услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению как в помещениях, переданных потребителю в аренду, так и в местах общего пользования, а также оказывать услуги по вывозу сухого мусора, по охране объекта, по текущему ремонту мест общего пользования, по обслуживанию пожарной сигнализации, телефонии и т.п.
В расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера" (приложение N 1 к договору N 114-2010 от 23.08.2010) включены как стоимость ежемесячно поставляемых потребителю с учетом мест общего пользования энергоресурсов и оказанных третьими лицами услуг (вывоз мусора, охрана объекта, телефония, пожарная сигнализация), так и собственные затраты ответчика по содержанию здания.
С учетом переменной составляющей расчета - количества потребляемых ежемесячно энергоресурсов, стоимость услуг по содержанию помещения СБУ "Сияние Севера" периодически менялась. Приложение N 1 за каждый месяц оказания услуг составлялось новое.
Согласно расчетам в состав услуг входит: амортизация оборудования общая по зданию (обеспечение мест общего пользования здания оборудованием), обслуживание здания (тех. обслуживание общих инж. систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции, здания (мест общ. пользования), тех. обслуживание общих систем электрооборудования здания, уборка тех. помещений и мест общего пользования в здании, уборка прилегающей территории, центрального и тех. крылец, администрирование и управление основным персоналом); коммунальные услуги (электроэнергия на технические нужды на обслуживание здания (мест общего пользования), освещение, тепловая завеса, насосы тепл. полов, обогрев кан. трубы (по устан. мощности), электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение, сухой мусор в арендованном помещении); содержание здания (ремонт систем видеонаблюдения и пож. безопасности, монтаж дополнительных камер видеонаблюдения, утилизация люминесцентных ламп, услуги спец. техники, охрана объекта, плата за землепользование, услуги связи, материалы (расходные, инвентарь, оборудование), текущий ремонт мест общ. польз. здания, техническое обслуживание пож. сигнализации, дератизация, содержание автотранспорта, услуги централизованного управления, рентабельность.
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции из условий договора N 114-2010 от 23.08.2010 и приложений N 1 к нему следует, что на потребителя возложена обязанность оплачивать услуги, в том числе, по обслуживанию и содержанию мест общего пользования.
Между тем, по правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющими коммунальные услуги.
Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Как отмечено выше, положения пункта 2 статьи 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является МП г. Салехарда "Полярный круг", и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера", следовательно, суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Более того, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым ООО "Доктор-Озон" помещениям.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник может возложить бремя содержания своего имущества на иное лицо в случае заключения именно в отношении этого имущества гражданско-правового договора, в результате которого имущество выбывает из владения (пользования) собственника.
В рассматриваемой ситуации от несения расходов на содержание арендуемого имущества ООО "Доктор-Озон" не уклонялось, денежные средства в размере 884 752 руб. 79 коп. перечислены МП г. Салехарда "Полярный круг".
Приняв во внимание приведенные нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор N 114-2010 от 23.08.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор N N 114-2010 от 23.08.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным либо независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого истец был заранее уведомлен) не имеет правового значения.
В силу пункта 1 статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Учитывая изложенное, признание недействительными условий договора N 114-2010 от 23.08.2010, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, не влечет ничтожности прочих условий договора.
Как усматривается из материалов дела, истец по договору N 114-2010 от 23.08.2010 перечислил ответчику денежные средства в размере 404 595 руб. 61 коп.
Сторонами не оспаривается, что фактическая стоимость коммунальных услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учета мест общего пользования) в период с 01.09.2010 по 17.07.2011 составила 72 106 руб. 09 коп.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 332 489 руб. 52 коп., на что обоснованно указано судом первой инстанции.
Последующий договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования подписан истцом с протоколом разногласий от 26.09.2011, который, в свою очередь, не подписан ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разногласия у сторон возникли относительно видов и стоимости услуг, отраженных в приложении N 1 к договору, что свидетельствует о несогласовании предмета договора оказания услуг.
Принимая во внимание данные обстоятельства, договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования является незаключенным.
В то же время, стороны утверждают, что с момента истечения срока действия договора N 114-2010 от 23.08.2010 ответчик продолжал оказывать истцу услуги по содержанию нежилого помещения, а истец - оплачивать их согласно выставленным в его адрес счетам-фактурам.
Всего за период с 18.07.2011 по 30.11.2012 ответчиком выставлены счета-фактуры на общую сумму 590 513 руб. 54 коп., истцом перечислены денежные средства в размере 480 157 руб. 15 коп., в то время как, фактически оказано коммунальных услуг на сумму 103 223 руб. 67 коп.
Таким образом, излишне перечисленными являются денежные средства в размере 376 933 руб. 48 коп.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Поскольку факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца материалами дела подтверждается, апеллянт обязан возвратить истцу неосновательно полученные денежные средства в сумме 376 933 руб. 48 коп.
С учетом изложенного, общая сумма денежных средств за обслуживание и содержание общего имущества, подлежащая возврату истцу в качестве последствий недействительности сделки, составила 709 423 руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределению в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 января 2014 года по делу N А81-3693/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2014 N 08АП-2036/2014 ПО ДЕЛУ N А81-3693/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. N 08АП-2036/2014
Дело N А81-3693/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2036/2014) Муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 января 2014 года по делу N А81-3693/2013 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Доктор-Озон" (ОГРН 1098901001077, ИНН 7202021856) к Муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ОГРН 1028900509417, ИНН 8901009444), третьи лица: Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (ОГРН 1088901002464, 8901022251), индивидуальный предприниматель Томашевская Тамара Николаевна (ОГРН 304890130100032, ИНН 890100130450), о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании 709 423 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Доктор-Озон" (далее - ООО "Доктор-Озон", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП "Полярный круг" МО г. Салехард, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата излишне уплаченных в период с 23.08.2010 по 30.11.2012 денежных средств в размере 709 423 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2014 по делу N А81-3693/2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал договор N 114-2010 от 23.08.2010, заключенный между ООО "Доктор-Озон" и МП "Полярный круг" МО г. Салехард недействительным в части условий, касающихся обязанностей потребителя оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования. Взыскал с МП "Полярный круг" МО г. Салехард в пользу ООО "Доктор-Озон" денежные средства в сумме 709 423 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 189 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, МП "Полярный круг" МО г. Салехард в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы МП "Полярный круг" МО г. Салехард указывает, что по правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Апеллянт ссылается на то обстоятельство, что в отличии от постановления ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, в рассматриваемом случае в аренду переданы, в том числе, непосредственно места общего пользования. Полагает, что понятия "общее имущество" и "места общего пользования" не тождественны.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании договора N 9 от 19.08.2010 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехарда истцу в пользование на 11 месяцев с 17.08.2010 по 17.07.2011 передано нежилое помещение общей площадью 78,3 кв. м на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Пунктом 4.3.4 указанного договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 29.03.2011) предусмотрена обязанность истца в пятидневный срок со дня подписания акта приема-сдачи заключить договор с ответчиком на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
Во исполнение указанного пункта договора аренды между истцом (потребителем) и ответчиком (исполнителем) заключен договор N 114-2010 от 23.08.2010 на содержание помещения и мест общего пользования.
По условиям данного договора исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг, определенных Расчетом стоимости услуг по содержанию помещения, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1), а потребитель обязался оплатить оказанные услуги в порядке и на условиях, определенных договором.
Исполнитель оказывает услуги по месту нахождения потребителя: город Салехард, ул. Мира, 17-а, нежилые помещения на первом этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние севера", переданные потребителю на условиях аренды в соответствии с договором N 9 от 19.08.2010, заключенным между потребителем и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард. Общая площадь помещений, в том числе мест общего пользования - 78,3 кв. м.
Согласно пункту 7.1 договора N 114-2010 от 23.08.2010 срок его действия установлен сторонами с 01.09.2010 по 17.07.2011.
В силу пунктов 4.1, 4.2 договора N 114-2010 от 23.08.2010 среднемесячная стоимость услуг по договору определена в Расчете, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1) и составляет 47 139 руб. 55 коп. с учетом НДС 18%. Стоимость услуг зависит от объема потребляемой воды и электроэнергии, которые определяются ежемесячно и изменяются на основании фактических данных приборов учета потребления.
Пунктом 4.3 договора N 114-2010 от 23.08.2010 установлено, что расчеты по договору производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, либо внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг.
Договором предусмотрено, что исполнитель в случае изменения планово-расчетных тарифов имеет право в одностороннем порядке изменить стоимость предоставляемых услуг.
После истечения срока действия договора аренды N 9 от 19.08.2010 между истцом и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард заключен договор N 6 от 06.07.2011 на аренду того же имущества. Срок действия данного договора установлен сторонами с 18.07.2011 по 17.06.2012.
Пунктом 4.3.4 договора N 6 от 06.07.2011 также предусмотрена обязанность истца по заключению договора с ответчиком на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.
В материалы дела представлен договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования, сроком действия с 18.07.2011 по 17.06.2012 и содержащий условия оказания ответчиком услуг, аналогичные ранее заключенному договору. Договор N 116-2011 от 18.07.2011 подписан истцом с протоколом разногласий от 26.09.2011, который, в свою очередь, не подписан ответчиком.
В период действия договора N 114-2010 от 23.08.2010, а также после его истечения ответчик оказывал истцу услуги, а последний принимал и оплачивал их, что подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами, расчетами стоимости услуг за спорный период (приложение N 1 к договору) и платежными поручениями об оплате услуг по договору.
Всего в счет оплаты услуг в период с 23.08.2010 по 30.11.2012 истцом перечислены ответчику денежные средства в размере 884 752 руб. 79 коп.
Истец, полагая, что обязанность по обслуживанию и содержанию мест общего пользования в договорах N 114-2010 от 23.08.2010 и N 116-2011 от 18.07.2011 в части условий, касающихся обязания его оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, возложена незаконно, обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Ответчик в соответствии с условиями договора N 114-2010 от 23.08.2010 обязался оказывать истцу услуги по содержанию помещения и мест общего пользования, которые определяются приложением N 1 к договору, а истец обязался ежемесячно вносить плату за содержание помещения и мест общего пользования в установленном договором размере, указанном в приложении N 1 к договору.
Из приложения N 1 к договору N 114-2010 от 23.08.2010 следует, что ответчик обязался оказывать коммунальные услуги, в том числе, услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению как в помещениях, переданных потребителю в аренду, так и в местах общего пользования, а также оказывать услуги по вывозу сухого мусора, по охране объекта, по текущему ремонту мест общего пользования, по обслуживанию пожарной сигнализации, телефонии и т.п.
В расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера" (приложение N 1 к договору N 114-2010 от 23.08.2010) включены как стоимость ежемесячно поставляемых потребителю с учетом мест общего пользования энергоресурсов и оказанных третьими лицами услуг (вывоз мусора, охрана объекта, телефония, пожарная сигнализация), так и собственные затраты ответчика по содержанию здания.
С учетом переменной составляющей расчета - количества потребляемых ежемесячно энергоресурсов, стоимость услуг по содержанию помещения СБУ "Сияние Севера" периодически менялась. Приложение N 1 за каждый месяц оказания услуг составлялось новое.
Согласно расчетам в состав услуг входит: амортизация оборудования общая по зданию (обеспечение мест общего пользования здания оборудованием), обслуживание здания (тех. обслуживание общих инж. систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции, здания (мест общ. пользования), тех. обслуживание общих систем электрооборудования здания, уборка тех. помещений и мест общего пользования в здании, уборка прилегающей территории, центрального и тех. крылец, администрирование и управление основным персоналом); коммунальные услуги (электроэнергия на технические нужды на обслуживание здания (мест общего пользования), освещение, тепловая завеса, насосы тепл. полов, обогрев кан. трубы (по устан. мощности), электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение, сухой мусор в арендованном помещении); содержание здания (ремонт систем видеонаблюдения и пож. безопасности, монтаж дополнительных камер видеонаблюдения, утилизация люминесцентных ламп, услуги спец. техники, охрана объекта, плата за землепользование, услуги связи, материалы (расходные, инвентарь, оборудование), текущий ремонт мест общ. польз. здания, техническое обслуживание пож. сигнализации, дератизация, содержание автотранспорта, услуги централизованного управления, рентабельность.
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции из условий договора N 114-2010 от 23.08.2010 и приложений N 1 к нему следует, что на потребителя возложена обязанность оплачивать услуги, в том числе, по обслуживанию и содержанию мест общего пользования.
Между тем, по правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющими коммунальные услуги.
Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Как отмечено выше, положения пункта 2 статьи 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является МП г. Салехарда "Полярный круг", и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера", следовательно, суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Более того, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым ООО "Доктор-Озон" помещениям.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник может возложить бремя содержания своего имущества на иное лицо в случае заключения именно в отношении этого имущества гражданско-правового договора, в результате которого имущество выбывает из владения (пользования) собственника.
В рассматриваемой ситуации от несения расходов на содержание арендуемого имущества ООО "Доктор-Озон" не уклонялось, денежные средства в размере 884 752 руб. 79 коп. перечислены МП г. Салехарда "Полярный круг".
Приняв во внимание приведенные нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор N 114-2010 от 23.08.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор N N 114-2010 от 23.08.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным либо независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого истец был заранее уведомлен) не имеет правового значения.
В силу пункта 1 статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Учитывая изложенное, признание недействительными условий договора N 114-2010 от 23.08.2010, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, не влечет ничтожности прочих условий договора.
Как усматривается из материалов дела, истец по договору N 114-2010 от 23.08.2010 перечислил ответчику денежные средства в размере 404 595 руб. 61 коп.
Сторонами не оспаривается, что фактическая стоимость коммунальных услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учета мест общего пользования) в период с 01.09.2010 по 17.07.2011 составила 72 106 руб. 09 коп.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 332 489 руб. 52 коп., на что обоснованно указано судом первой инстанции.
Последующий договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования подписан истцом с протоколом разногласий от 26.09.2011, который, в свою очередь, не подписан ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разногласия у сторон возникли относительно видов и стоимости услуг, отраженных в приложении N 1 к договору, что свидетельствует о несогласовании предмета договора оказания услуг.
Принимая во внимание данные обстоятельства, договор N 116-2011 от 18.07.2011 на содержание помещения и мест общего пользования является незаключенным.
В то же время, стороны утверждают, что с момента истечения срока действия договора N 114-2010 от 23.08.2010 ответчик продолжал оказывать истцу услуги по содержанию нежилого помещения, а истец - оплачивать их согласно выставленным в его адрес счетам-фактурам.
Всего за период с 18.07.2011 по 30.11.2012 ответчиком выставлены счета-фактуры на общую сумму 590 513 руб. 54 коп., истцом перечислены денежные средства в размере 480 157 руб. 15 коп., в то время как, фактически оказано коммунальных услуг на сумму 103 223 руб. 67 коп.
Таким образом, излишне перечисленными являются денежные средства в размере 376 933 руб. 48 коп.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Поскольку факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца материалами дела подтверждается, апеллянт обязан возвратить истцу неосновательно полученные денежные средства в сумме 376 933 руб. 48 коп.
С учетом изложенного, общая сумма денежных средств за обслуживание и содержание общего имущества, подлежащая возврату истцу в качестве последствий недействительности сделки, составила 709 423 руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределению в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 января 2014 года по делу N А81-3693/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)