Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Колосовой С.И., Мухортых Е.Н., при секретаре А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика *** В.Т. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 31 марта 2014 года, которым постановлено:
- исковые требования удовлетворить;
- признать недействительным договор залога квартиры 116, расположенной в доме ***, заключенный 08 мая 2008 г. между *** В.Т. и *** А.О., от своего имени и от имени *** О.С. и *** Г.А., реестровый номер N ***, зарегистрированный в УФРС 26 мая 2008 г.;
- применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности *** В.Т. на квартиру 116, расположенную в доме ***; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности *** В.Т. на квартиру 116, расположенную в доме ***; восстановить запись о регистрации права собственности на квартиру 116, расположенную в доме ***, *** О.С. (в 1/4 доли), *** Г.А. (в 1/2 доли) и *** А.О. (в 1/4 доли),
установила:
*** О.С. и *** Г.А. обратились в суд с иском к *** В.Т., уточнив который в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили признать недействительным договор залога квартиры N 116, расположенной в доме ***, от 08 мая 2008 г., заключенный между *** А.О. и *** В.Т., реестровый номер N ***, зарегистрированный в УФРС 26 мая 2008 г.; применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности *** В.Т. на указанную квартиру, погашении записи о его праве собственности на указанную квартиру, регистрации права собственности *** Г.А. (1/2 доли), *** О.С. (1/4 доли), *** А.О. (1/4 доли) на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 103 - 105), свои требования мотивировав тем, что правообладателями данной квартиры являлись истцы и *** А.О., которая в обеспечение договора займа, заключенного с *** В.Т., заключила с ним договор залога квартиры по доверенности от истцов, не выдававших этих доверенностей, подписи в доверенностях им не принадлежат. Решением суда от 02 марта 2011 г. были удовлетворены исковые требования *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога путем продажи квартиры с публичных торгов. 20 марта 2011 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию; так как квартира продана не была, ее передали *** В.Т. в счет погашения долга. В настоящее время *** В.Т. является правообладателем квартиры. О данном решении, исполнительном производстве им (истцам) ничего известно не было.
Представитель истцов *** А.А. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик и его представитель *** Ф.И. в суде возражали против удовлетворения исковых требований, указывая, в том числе, на пропуск истцами срока исковой давности.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора *** А.О. в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что она действительно заключила с *** В.Т. договор займа, будучи уверенной в том, что сможет вернуть долг, поэтому передала данные своих родителей *** представителю *** В.Т., который в день заключения договора залога представил удостоверенные нотариусом доверенности от *** на заключение договора залога. По этим доверенностям сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра г. Москвы. Истцов она не ставила в известность о заключении договора залога, в момент заключения сделки *** в квартире не проживали, но документы на квартиру у нее были. После этого она также не ставила *** в известность о невозможности выплаты долга, об обращении взыскания на предмет залога.
Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус *** С.А., Управление Росреестра г. Москвы, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, отзыва на иск не представили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит ответчик *** В.Т. по доводам апелляционной жалобы, в качестве оснований к отмене которого, указывая на то, что суд не определил юридически значимые обстоятельства дела, не применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащую правовую оценку собранным доказательствам, не исследовал в судебном заседании представленные ответчиком доказательства; судом дана ненадлежащая оценка показаниям *** А.О., противоречащим показаниям истцов ***; на момент подачи искового заявления истек срок исковой давности, тогда как каких-либо уважительных доказательств пропуска срока для обращения в суд со стороны истцов не представлено, а утверждения истцов о том, что о нарушении своего права они узнали в июне 2013 года при ознакомлении с гражданским делом по иску *** В.Т. о выселении, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Проверив материалы дела, полагая возможным в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о месте и времени слушания дела, с учетом того, что рассмотрение настоящего дела судебной коллегией уже откладывалось для заблаговременного извещения участников процесса, выслушав объяснения представителя истцов *** Г.А. и *** О.С. по доверенностям адвоката *** М.В., полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства, том числе ст. ст. 166, 167, 168, 182, 183, 185 ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Так, судом надлежаще установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора передачи и свидетельства о праве на наследство по закону правообладателями квартиры N 116, расположенной в доме ***, являлись *** А.О. - 1/4 доли, *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли (том 1 л.д. 79, 80, 81), они зарегистрированы проживающими в жилом помещении (том 1 л.д. 75); 08 мая 2008 г. между *** В.Т. и *** А.О. были заключены договор займа о предоставлении последней в долг денежных средств в размере 5 000 000 руб. (том 1 л.д. 7) и договор залога вышеназванной квартиры, по условиям которого залог обеспечивал обязательство *** А.О. по уплате долга (том 1 л.д. 8); договор залога был заключен на основании доверенностей, удостоверенных 18 апреля 2008 г. нотариусом г. Москвы *** С.А., зарегистрированные в реестре за N *** за *** Г.А. и за N *** за *** О.С.; договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра при предоставлении *** А.О. доверенностей на ***, которые при регистрации договора не присутствовали; решением Федерального третейского суда от 30 сентября 2010 г. с *** А.О. в пользу *** В.Т. взыскано с *** А.О. 14 912 925 руб. долга и процентов по договору займа от 08 мая 2008 г., а также судебные расходы; в 2011 г. Зюзинским районным суд г. Москвы рассматривалось дело по иску *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога, в судебные заседания по которому *** А.О. и *** не являлись, судебные извещения возвращались за истечением срока хранения, телеграммы также не доставлялись; решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 02 марта 2011 г. обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов (том 1 л.д. 41 - 43); 03 марта 2012 г. судебный приставом-исполнителем осуществлен арест квартиры, о чем составлен соответствующий акт, при этом в квартире присутствовали *** А.О., судья третейского суда *** А.Р. и *** Д.В. (том 1 л.д. 74 - 76); в 2013 г. *** В.Т. был получен исполнительный лист, предъявленный к исполнению в Зюзинский отдел службы судебных приставов, в связи с тем, что квартира вторично не была продана на торгах, *** В.Т. принял предложение оформить на нее право собственности в счет погашения долга (том 1 л.д. 52), его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра г. Москвы; в 2012 г. Зюзинским районным суд г. Москвы рассматривался иск *** В.Т. о признании *** А.О. и *** утратившими право пользования жилым помещением в виде спорной квартиры, в судебных заседаниях по которому последние также участия не принимали, судебные извещения были возвращены за истечением срока хранения, телеграммы им доставлены не были, вступившим в законную силу 02 августа 2013 г. решением суда от 20 декабря 2012 г. данный иск удовлетворен; определением Зюзинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 г. производство по делу по иску *** В.Т. о выселении *** А.О. и *** из спорной квартиры приостановлено до разрешения настоящего гражданского дела; 17 июня 2013 г. *** обратились с ходатайством о пересмотре решения от 02 марта 2011 г. по иску *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога по вновь открывшимся обстоятельствам, вопрос до настоящего времени не разрешен (том 1, л.д. 117 - 118).
Кроме того, судом тщательно проанализированы представленные доверенности от 18 апреля 2008 г., которыми предусмотрено право *** А.О. на залог квартиры, право на регистрацию сделки в Управлении Росреестра (том 1 л.д. 12, 19), ответ нотариуса г. Москвы *** С.А. от 09 августа 2013 г. на запрос суда, из которого следует, что данные доверенности ею не удостоверялись, *** в реестровой книге не значатся, реестровые номера *** и *** не соответствуют дате 18 апреля 2008 г. (том 1 л.д. 122), в связи с чем была назначена и проведена в ООО ЭЦ "ФЕДЕКС" судебная почерковедческая экспертиза (том 1 л.д. 53 - 54, 79 - 82), согласно выводов которой от 18.02.2013 г., подпись *** Г.А., изображение которой находится в копии доверенности на имя *** А.О., выполнена не *** Г.А. а иным лицом; исследуемая подпись *** О.С. на доверенности *** А.О. выполнена не им, а другим лицом; также исследуемые буквенные записи "*** Г.А" и "*** О.С." выполнены не *** Г.А., *** О.С., а иным лицом (том 2 л.д. 85 - 108), оснований не доверять которым у суда первой инстанции не имелось.
Оценив вышеприведенные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с возражениями и доводами участвующих в деле лиц и их представителей, выводами заключения судебной экспертизы, принимая во внимание тот факт, что *** В.Т. при заключении с *** А.О. договора залога не выяснял истинной воли истцов *** на отчуждение принадлежащих им на праве собственности долей в квартире, в то время как они, будучи сособственниками предмета залога, должниками по договору займа не выступали, и не являлись поручителями по договору, а также учитывая, что рыночная стоимость спорной трехкомнатной квартиры на момент заключения 08 мая 2008 г. договора залога, по представленной в материалы дела оценке, составляла 10 900 000 руб., тогда как в договоре залога стоимость определена в размере 5 000 000 руб., что значительно ниже рыночной стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор залога квартиры от 08 мая 2008 г. является ничтожной сделкой, так как *** А.О., заключая данный договор в отношении себя лично, распорядилась принадлежащими *** долями в праве собственности на квартиру, нарушив их права, поскольку заключение такого договора привело к тому, что они перестали быть сособственниками жилого помещения.
В силу п. 1 ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Как следует из буквального толкования договора ипотеки от 08 мая 2008 года, предметом договора залога является квартира N 103, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 73,6 кв. м, жилой площадью 44, 4 кв. м, расположенной в доме ***, принадлежащая на праве собственности *** А.О. - 1/4 доли, *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли (л.д. 8, т. 1).
Поскольку предметом ипотеки является жилое помещение, *** А.О. же принадлежит только 1/4 доля в праве собственности на него, тогда как по смыслу п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества, зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения, а также исходя из условий договора, суд верно счел, что ничтожность ипотеки в части долей, принадлежащих *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли, не дававших согласие на залог как всей квартиры, так и своих долей, не наделявших *** А.О. полномочиями на заключение договора залога, влечет ничтожность всей сделки, поэтому у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требования о признании договора залога от 08 мая 2008 года ничтожной сделкой.
В этой связи правовые основания для оставления за *** В.Т. в счет погашения задолженности заложенного недвижимого имущества в виде указанной квартиры, отсутствуют.
Проверяя заявление ответчика о применении срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ, суд первой инстанции установил, что оспариваемый договор залога в установленном законом порядке был зарегистрирован 26 мая 2008 г., иск *** В.Т. об обращении взыскания на предмет залога в виде спорной квартиры удовлетворен судом 02 марта 2011 г., о заключении данной сделки истцам стало известно в июне 2013 г. при ознакомлении с гражданским делом по иску *** В.Г. о выселении, исковое заявление в рамках настоящего дела ими подано 06 июня 2013 г., при этом, заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока исковой давности в связи с тем, что о заключении *** А.О. договора залога не знали, судебных извещений по гражданским делам об обращении взыскания на предмет залога не получали, о признании их утратившими права пользования жилым помещением, о выселении не знали, что подтверждается материалами дела, показаниями истцов ***, третьего лица *** А.О., согласно которых последняя не ставила их в известность о заключении договора залога квартиры, *** В.Т. они не видели, с ним не общались, что свидетельствует об уважительных причинах пропуска истцами срока исковой давности, в связи с чем срок судом был обоснованно восстановлен.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правильно определил значимые по делу обстоятельства, с достаточной полнотой их исследовал и на основании оценки добытых по делу доказательств в их совокупности со всеми материалами дела пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов, изложенных в решении суда, не содержат обстоятельств, которые оставлены судом без внимания и должной оценки, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика *** В.Т. - подлежащей отклонению.
При этом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 31 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика *** В.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-22686
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N 33-22686
Судья: Рубцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Колосовой С.И., Мухортых Е.Н., при секретаре А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика *** В.Т. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 31 марта 2014 года, которым постановлено:
- исковые требования удовлетворить;
- признать недействительным договор залога квартиры 116, расположенной в доме ***, заключенный 08 мая 2008 г. между *** В.Т. и *** А.О., от своего имени и от имени *** О.С. и *** Г.А., реестровый номер N ***, зарегистрированный в УФРС 26 мая 2008 г.;
- применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности *** В.Т. на квартиру 116, расположенную в доме ***; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности *** В.Т. на квартиру 116, расположенную в доме ***; восстановить запись о регистрации права собственности на квартиру 116, расположенную в доме ***, *** О.С. (в 1/4 доли), *** Г.А. (в 1/2 доли) и *** А.О. (в 1/4 доли),
установила:
*** О.С. и *** Г.А. обратились в суд с иском к *** В.Т., уточнив который в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили признать недействительным договор залога квартиры N 116, расположенной в доме ***, от 08 мая 2008 г., заключенный между *** А.О. и *** В.Т., реестровый номер N ***, зарегистрированный в УФРС 26 мая 2008 г.; применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности *** В.Т. на указанную квартиру, погашении записи о его праве собственности на указанную квартиру, регистрации права собственности *** Г.А. (1/2 доли), *** О.С. (1/4 доли), *** А.О. (1/4 доли) на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 103 - 105), свои требования мотивировав тем, что правообладателями данной квартиры являлись истцы и *** А.О., которая в обеспечение договора займа, заключенного с *** В.Т., заключила с ним договор залога квартиры по доверенности от истцов, не выдававших этих доверенностей, подписи в доверенностях им не принадлежат. Решением суда от 02 марта 2011 г. были удовлетворены исковые требования *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога путем продажи квартиры с публичных торгов. 20 марта 2011 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию; так как квартира продана не была, ее передали *** В.Т. в счет погашения долга. В настоящее время *** В.Т. является правообладателем квартиры. О данном решении, исполнительном производстве им (истцам) ничего известно не было.
Представитель истцов *** А.А. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик и его представитель *** Ф.И. в суде возражали против удовлетворения исковых требований, указывая, в том числе, на пропуск истцами срока исковой давности.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора *** А.О. в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что она действительно заключила с *** В.Т. договор займа, будучи уверенной в том, что сможет вернуть долг, поэтому передала данные своих родителей *** представителю *** В.Т., который в день заключения договора залога представил удостоверенные нотариусом доверенности от *** на заключение договора залога. По этим доверенностям сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра г. Москвы. Истцов она не ставила в известность о заключении договора залога, в момент заключения сделки *** в квартире не проживали, но документы на квартиру у нее были. После этого она также не ставила *** в известность о невозможности выплаты долга, об обращении взыскания на предмет залога.
Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус *** С.А., Управление Росреестра г. Москвы, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, отзыва на иск не представили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит ответчик *** В.Т. по доводам апелляционной жалобы, в качестве оснований к отмене которого, указывая на то, что суд не определил юридически значимые обстоятельства дела, не применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащую правовую оценку собранным доказательствам, не исследовал в судебном заседании представленные ответчиком доказательства; судом дана ненадлежащая оценка показаниям *** А.О., противоречащим показаниям истцов ***; на момент подачи искового заявления истек срок исковой давности, тогда как каких-либо уважительных доказательств пропуска срока для обращения в суд со стороны истцов не представлено, а утверждения истцов о том, что о нарушении своего права они узнали в июне 2013 года при ознакомлении с гражданским делом по иску *** В.Т. о выселении, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Проверив материалы дела, полагая возможным в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о месте и времени слушания дела, с учетом того, что рассмотрение настоящего дела судебной коллегией уже откладывалось для заблаговременного извещения участников процесса, выслушав объяснения представителя истцов *** Г.А. и *** О.С. по доверенностям адвоката *** М.В., полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства, том числе ст. ст. 166, 167, 168, 182, 183, 185 ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Так, судом надлежаще установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора передачи и свидетельства о праве на наследство по закону правообладателями квартиры N 116, расположенной в доме ***, являлись *** А.О. - 1/4 доли, *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли (том 1 л.д. 79, 80, 81), они зарегистрированы проживающими в жилом помещении (том 1 л.д. 75); 08 мая 2008 г. между *** В.Т. и *** А.О. были заключены договор займа о предоставлении последней в долг денежных средств в размере 5 000 000 руб. (том 1 л.д. 7) и договор залога вышеназванной квартиры, по условиям которого залог обеспечивал обязательство *** А.О. по уплате долга (том 1 л.д. 8); договор залога был заключен на основании доверенностей, удостоверенных 18 апреля 2008 г. нотариусом г. Москвы *** С.А., зарегистрированные в реестре за N *** за *** Г.А. и за N *** за *** О.С.; договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра при предоставлении *** А.О. доверенностей на ***, которые при регистрации договора не присутствовали; решением Федерального третейского суда от 30 сентября 2010 г. с *** А.О. в пользу *** В.Т. взыскано с *** А.О. 14 912 925 руб. долга и процентов по договору займа от 08 мая 2008 г., а также судебные расходы; в 2011 г. Зюзинским районным суд г. Москвы рассматривалось дело по иску *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога, в судебные заседания по которому *** А.О. и *** не являлись, судебные извещения возвращались за истечением срока хранения, телеграммы также не доставлялись; решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 02 марта 2011 г. обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов (том 1 л.д. 41 - 43); 03 марта 2012 г. судебный приставом-исполнителем осуществлен арест квартиры, о чем составлен соответствующий акт, при этом в квартире присутствовали *** А.О., судья третейского суда *** А.Р. и *** Д.В. (том 1 л.д. 74 - 76); в 2013 г. *** В.Т. был получен исполнительный лист, предъявленный к исполнению в Зюзинский отдел службы судебных приставов, в связи с тем, что квартира вторично не была продана на торгах, *** В.Т. принял предложение оформить на нее право собственности в счет погашения долга (том 1 л.д. 52), его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра г. Москвы; в 2012 г. Зюзинским районным суд г. Москвы рассматривался иск *** В.Т. о признании *** А.О. и *** утратившими право пользования жилым помещением в виде спорной квартиры, в судебных заседаниях по которому последние также участия не принимали, судебные извещения были возвращены за истечением срока хранения, телеграммы им доставлены не были, вступившим в законную силу 02 августа 2013 г. решением суда от 20 декабря 2012 г. данный иск удовлетворен; определением Зюзинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 г. производство по делу по иску *** В.Т. о выселении *** А.О. и *** из спорной квартиры приостановлено до разрешения настоящего гражданского дела; 17 июня 2013 г. *** обратились с ходатайством о пересмотре решения от 02 марта 2011 г. по иску *** В.Т. к *** А.О. об обращении взыскания на предмет залога по вновь открывшимся обстоятельствам, вопрос до настоящего времени не разрешен (том 1, л.д. 117 - 118).
Кроме того, судом тщательно проанализированы представленные доверенности от 18 апреля 2008 г., которыми предусмотрено право *** А.О. на залог квартиры, право на регистрацию сделки в Управлении Росреестра (том 1 л.д. 12, 19), ответ нотариуса г. Москвы *** С.А. от 09 августа 2013 г. на запрос суда, из которого следует, что данные доверенности ею не удостоверялись, *** в реестровой книге не значатся, реестровые номера *** и *** не соответствуют дате 18 апреля 2008 г. (том 1 л.д. 122), в связи с чем была назначена и проведена в ООО ЭЦ "ФЕДЕКС" судебная почерковедческая экспертиза (том 1 л.д. 53 - 54, 79 - 82), согласно выводов которой от 18.02.2013 г., подпись *** Г.А., изображение которой находится в копии доверенности на имя *** А.О., выполнена не *** Г.А. а иным лицом; исследуемая подпись *** О.С. на доверенности *** А.О. выполнена не им, а другим лицом; также исследуемые буквенные записи "*** Г.А" и "*** О.С." выполнены не *** Г.А., *** О.С., а иным лицом (том 2 л.д. 85 - 108), оснований не доверять которым у суда первой инстанции не имелось.
Оценив вышеприведенные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с возражениями и доводами участвующих в деле лиц и их представителей, выводами заключения судебной экспертизы, принимая во внимание тот факт, что *** В.Т. при заключении с *** А.О. договора залога не выяснял истинной воли истцов *** на отчуждение принадлежащих им на праве собственности долей в квартире, в то время как они, будучи сособственниками предмета залога, должниками по договору займа не выступали, и не являлись поручителями по договору, а также учитывая, что рыночная стоимость спорной трехкомнатной квартиры на момент заключения 08 мая 2008 г. договора залога, по представленной в материалы дела оценке, составляла 10 900 000 руб., тогда как в договоре залога стоимость определена в размере 5 000 000 руб., что значительно ниже рыночной стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор залога квартиры от 08 мая 2008 г. является ничтожной сделкой, так как *** А.О., заключая данный договор в отношении себя лично, распорядилась принадлежащими *** долями в праве собственности на квартиру, нарушив их права, поскольку заключение такого договора привело к тому, что они перестали быть сособственниками жилого помещения.
В силу п. 1 ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Как следует из буквального толкования договора ипотеки от 08 мая 2008 года, предметом договора залога является квартира N 103, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 73,6 кв. м, жилой площадью 44, 4 кв. м, расположенной в доме ***, принадлежащая на праве собственности *** А.О. - 1/4 доли, *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли (л.д. 8, т. 1).
Поскольку предметом ипотеки является жилое помещение, *** А.О. же принадлежит только 1/4 доля в праве собственности на него, тогда как по смыслу п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества, зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения, а также исходя из условий договора, суд верно счел, что ничтожность ипотеки в части долей, принадлежащих *** Г.А. - 2/4 доли и *** О.С. - 1/4 доли, не дававших согласие на залог как всей квартиры, так и своих долей, не наделявших *** А.О. полномочиями на заключение договора залога, влечет ничтожность всей сделки, поэтому у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требования о признании договора залога от 08 мая 2008 года ничтожной сделкой.
В этой связи правовые основания для оставления за *** В.Т. в счет погашения задолженности заложенного недвижимого имущества в виде указанной квартиры, отсутствуют.
Проверяя заявление ответчика о применении срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ, суд первой инстанции установил, что оспариваемый договор залога в установленном законом порядке был зарегистрирован 26 мая 2008 г., иск *** В.Т. об обращении взыскания на предмет залога в виде спорной квартиры удовлетворен судом 02 марта 2011 г., о заключении данной сделки истцам стало известно в июне 2013 г. при ознакомлении с гражданским делом по иску *** В.Г. о выселении, исковое заявление в рамках настоящего дела ими подано 06 июня 2013 г., при этом, заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока исковой давности в связи с тем, что о заключении *** А.О. договора залога не знали, судебных извещений по гражданским делам об обращении взыскания на предмет залога не получали, о признании их утратившими права пользования жилым помещением, о выселении не знали, что подтверждается материалами дела, показаниями истцов ***, третьего лица *** А.О., согласно которых последняя не ставила их в известность о заключении договора залога квартиры, *** В.Т. они не видели, с ним не общались, что свидетельствует об уважительных причинах пропуска истцами срока исковой давности, в связи с чем срок судом был обоснованно восстановлен.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правильно определил значимые по делу обстоятельства, с достаточной полнотой их исследовал и на основании оценки добытых по делу доказательств в их совокупности со всеми материалами дела пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов, изложенных в решении суда, не содержат обстоятельств, которые оставлены судом без внимания и должной оценки, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика *** В.Т. - подлежащей отклонению.
При этом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 31 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика *** В.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)