Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 24 февраля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 ноября 2014 года по делу N А13-10110/2014 (судья Шумкова И.В.),
установил:
жилищный кооператив "Мираж" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Псковская, 12а, 51; ОГРН 1033500052190, ИНН 3525051956; далее - Кооператив) ссылаясь на статьи 39, 210, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к муниципальному образованию "Город Вологда" в лице администрации города Вологды (местонахождение: 160035, г. Вологда, ул. Каменный Мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) о взыскании 45 050 руб. 94 коп. задолженности по оплате отопления нежилых помещений площадью 736,3 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, 12а за период с января по май 2014 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и инфраструктуры администрации города Вологды (местонахождение: 160000, г. Вологда, ул. М. Ульяновой, д. 6а; далее - Департамент).
Решением от 17.11.2014 иск удовлетворен. С Администрации за счет казны муниципального образования "Город Вологда" (далее - Муниципальное образование) в пользу Кооператива взыскано 45 050 руб. 94 коп. задолженности, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что взыскание задолженности с Администрации, являющейся исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, противоречит законодательству. Апеллянт полагает, что расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома должны быть взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Исток" (далее - Общество) как арендатора муниципального помещения. Указывает, что между Администрацией и Кооперативом отсутствуют договорные отношения по вопросу оплаты содержания общего имущества спорного многоквартирного дома.
Кооператив в отзыве на апелляционную жалобу возражал относительно ее удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились, от Кооператива поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, решением от 13.11.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Вологда, ул. Псковская 12а, выбран способ управления многоквартирным жилым домом - жилищный кооператив "Мираж".
На первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, Псковская 12а, находится нежилое помещение площадью 736,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2012.
Указанное помещение передано арендатору по договору аренды от 25.12.2016 N 61/3 с дополнительными соглашениями от 20.04.2007, 22.09.2007, 20.11.2007, 20.02.2009, 20.05.2011, 17.12.20012, 15.09.2014.
Истец, ссылаясь на наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении указанных помещений, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, удовлетворенным судом первой инстанции в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований для несогласия с принятым по делу судебным актом в силу следующего.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 3 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Из анализа приведенных положений законодательства следует, что у собственника имеется обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг. При этом, вопреки доводам апеллянта, отсутствие заключенного сторонами договора не освобождает собственника от оплаты предоставленных коммунальных услуг.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в период с января по май 2014 года нежилые помещения площадью 736,3 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, 12а, находились в муниципальной собственности.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив расчет иска, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Администрации задолженности в размере 45 050 руб. 94 коп. по оплате названных услуг. Поскольку размер долга документально подтвержден, а доказательств его погашения Администрацией в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, судом правомерно принято решение о взыскании этой задолженности.
Правильность выводов суда первой инстанции Администрация не опровергла, не оспорила наличие непогашенной задолженности перед истцом, не сослалась на необоснованность взысканной с нее суммы по размеру.
Утверждение заявителя о том, что обязанность по уплате указанных расходов лежит на арендаторах помещений, ошибочно.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации, а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения.
Однако норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах, указанный Кодекс не содержит.
Наличие в договоре аренды условий об обязанности арендатора заключить с предприятиями, оказывающими услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, электроснабжению, вывозу мусора и другие услуги, не свидетельствует об обязанности арендатора перед Кооперативом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещений коммунальные ресурсы. Договор с истцом арендатором заключен не был. В договоре аренды Кооператив участия не принимал, и, соответственно, он не предусматривал его права требовать оплаты коммунальных услуг с третьих лиц.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в них содержится условие об исполнении арендатором в пользу истца обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ регулирует правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Соглашения об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 ГК РФ, Администрация в материалы дела не представила.
Таким образом, довод ответчика о взыскании задолженности с арендатора помещений нельзя признать соответствующим нормам материального права.
Иное толкование заявителем норм гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.
В свете изложенного оснований для отмены решения от 17.11.2014 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора не допущено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 ноября 2014 года по делу N А13-10110/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Председательствующий
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Судьи
О.Г.ПИСАРЕВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2015 ПО ДЕЛУ N А13-10110/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N А13-10110/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 24 февраля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 ноября 2014 года по делу N А13-10110/2014 (судья Шумкова И.В.),
установил:
жилищный кооператив "Мираж" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Псковская, 12а, 51; ОГРН 1033500052190, ИНН 3525051956; далее - Кооператив) ссылаясь на статьи 39, 210, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к муниципальному образованию "Город Вологда" в лице администрации города Вологды (местонахождение: 160035, г. Вологда, ул. Каменный Мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) о взыскании 45 050 руб. 94 коп. задолженности по оплате отопления нежилых помещений площадью 736,3 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, 12а за период с января по май 2014 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и инфраструктуры администрации города Вологды (местонахождение: 160000, г. Вологда, ул. М. Ульяновой, д. 6а; далее - Департамент).
Решением от 17.11.2014 иск удовлетворен. С Администрации за счет казны муниципального образования "Город Вологда" (далее - Муниципальное образование) в пользу Кооператива взыскано 45 050 руб. 94 коп. задолженности, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что взыскание задолженности с Администрации, являющейся исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, противоречит законодательству. Апеллянт полагает, что расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома должны быть взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Исток" (далее - Общество) как арендатора муниципального помещения. Указывает, что между Администрацией и Кооперативом отсутствуют договорные отношения по вопросу оплаты содержания общего имущества спорного многоквартирного дома.
Кооператив в отзыве на апелляционную жалобу возражал относительно ее удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились, от Кооператива поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, решением от 13.11.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Вологда, ул. Псковская 12а, выбран способ управления многоквартирным жилым домом - жилищный кооператив "Мираж".
На первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, Псковская 12а, находится нежилое помещение площадью 736,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2012.
Указанное помещение передано арендатору по договору аренды от 25.12.2016 N 61/3 с дополнительными соглашениями от 20.04.2007, 22.09.2007, 20.11.2007, 20.02.2009, 20.05.2011, 17.12.20012, 15.09.2014.
Истец, ссылаясь на наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении указанных помещений, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, удовлетворенным судом первой инстанции в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований для несогласия с принятым по делу судебным актом в силу следующего.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 3 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Из анализа приведенных положений законодательства следует, что у собственника имеется обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг. При этом, вопреки доводам апеллянта, отсутствие заключенного сторонами договора не освобождает собственника от оплаты предоставленных коммунальных услуг.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в период с января по май 2014 года нежилые помещения площадью 736,3 кв. м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, 12а, находились в муниципальной собственности.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив расчет иска, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Администрации задолженности в размере 45 050 руб. 94 коп. по оплате названных услуг. Поскольку размер долга документально подтвержден, а доказательств его погашения Администрацией в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, судом правомерно принято решение о взыскании этой задолженности.
Правильность выводов суда первой инстанции Администрация не опровергла, не оспорила наличие непогашенной задолженности перед истцом, не сослалась на необоснованность взысканной с нее суммы по размеру.
Утверждение заявителя о том, что обязанность по уплате указанных расходов лежит на арендаторах помещений, ошибочно.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации, а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения.
Однако норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах, указанный Кодекс не содержит.
Наличие в договоре аренды условий об обязанности арендатора заключить с предприятиями, оказывающими услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, электроснабжению, вывозу мусора и другие услуги, не свидетельствует об обязанности арендатора перед Кооперативом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещений коммунальные ресурсы. Договор с истцом арендатором заключен не был. В договоре аренды Кооператив участия не принимал, и, соответственно, он не предусматривал его права требовать оплаты коммунальных услуг с третьих лиц.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в них содержится условие об исполнении арендатором в пользу истца обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ регулирует правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Соглашения об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 ГК РФ, Администрация в материалы дела не представила.
Таким образом, довод ответчика о взыскании задолженности с арендатора помещений нельзя признать соответствующим нормам материального права.
Иное толкование заявителем норм гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.
В свете изложенного оснований для отмены решения от 17.11.2014 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора не допущено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 ноября 2014 года по делу N А13-10110/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Председательствующий
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Судьи
О.Г.ПИСАРЕВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)