Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моногова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бакуменко Т.Н., Чуфистова И.В.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-4099/2013 по апелляционной жалобе С. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года, постановленного по заявлению С. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности заявителя на созданный объект недвижимости - квартиру N <...>, расположенную в <адрес>, по причине непредставления застройщиком ООО <...> протокола о реализации инвестиционного проекта, подписанного <...>; доказательств расторжения договора N <...> от 2 ноября 2004 года, заключенного между ООО <...> и ООО <...>, а также в связи с поступлением постановления судебного пристава-исполнителя от 26 сентября 2011 года о наложении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, арендатором которого является ООО <...>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с решением суда первой инстанции, полагал решение постановленным с нарушением норм материального права, просил решение отменить и принять новое решение об удовлетворении требований С..
В судебном заседании представитель заявителя просил решение отменить и постановить новое решение об удовлетворении заявления.
Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о времени судебного разбирательства извещен, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил и не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя заявителя, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ООО <...> и <...> заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, согласно которому ООО <...> на праве аренды предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Строительство многоквартирного дома по указанному адресу осуществляло ООО <...> на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 556 от 13 мая 2008 года, в редакции постановления N 403 от 14 апреля 2009 года.
22 октября 2008 года между <...>, ООО <...> и ООО <...> подписано дополнительное соглашение N <...> о замене стороны по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от 5 февраля 2004 года, на основании которого ООО <...> предоставлен под строительство земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <адрес>
20 июля 2011 года С. заключила с ООО <...> договор долевого участия в строительстве N <...>. Подписав дополнительное соглашение от 21 сентября 2011 года, обязалась уплатить застройщику <...> рублей, в свою очередь ООО <...> обязалось по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию передать С. по акту приема-передачи квартиру под строительным номером N <...>, расположенную в корпусе <...> дома, строящегося по адресу: <адрес>
21 сентября 2011 года заявителем и представителем ООО <...> подписан акт взаиморасчетов по договору N <...> от 20 июля 2011 года, из которого следует, что двумя платежами 21 июля 2011 года и 21 сентября 2011 года заявитель выплатила застройщику <...> рублей.
18 января 2012 года заявителем и застройщиком подписан акт приема-передачи указанной квартиры.
<дата> С. подписала закладную, согласно которой передала ОАО <...> квартиру в залог в счет исполнения обязательств кредитного договора N <...>, заключенного с банком 20 июля 2011 года.
9 января 2013 года С. обратилась в Пушкинский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на созданную квартиру и обременения в виде ипотеки в силу закона.
Письмом от 27 февраля 2013 года государственный регистратор уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, указав, что в нарушение ч. 1 ст. 408 ГК РФ застройщиком не представлен протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от 5 февраля 2004 года, заключенному между <...> и ООО <...>. Кроме того, в материалах регистрационного дела имеются сведения о заключении 2 ноября 2004 года между ООО <...> и ООО <...> договора N <...> об инвестировании строительства жилого комплекса, в соответствии с которым ООО <...> обязуется осуществить 100% финансирование строительства указанного объекта недвижимости за счет собственных и привлеченных денежных средств. В соответствии с п. 1.2. дополнительного соглашения к договору от 2 ноября 2004 года, ООО <...> принадлежит право собственности на 80% общей площади объекта. Поскольку документы, подтверждающие расторжение договора N <...> от 2 ноября 2004 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлены, а также учитывая, что регистрирующий орган располагает документами, подтверждающими привлечение ООО <...> других лиц для финансирования строительства объекта, то государственный регистратор посчитал неподтвержденным факт возникновения у заявителя права собственности на построенную квартиру. Самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации права собственности заявителя на недвижимое имущество послужило наличие постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу от 26 сентября 2011 года, принятое по исполнительному производству N <...>, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером N <...> (на котором построен многоквартирный дом), принадлежащего должнику на праве аренды в период с 27 февраля 2004 года по 30 сентября 2011 года <...>.
Государственный регистратор предложил заявителю представить вышеперечисленные документы, а также указал, что 17 октября 2012 года им направлен запрос в Василеостровский районный отдел УФССП России по Санкт-Петербургу с целью выяснения вопроса об отмене обеспечительных мер в отношении земельного участка либо об их сохранении.
В отсутствие ответа на указанный запрос, 23 марта 2013 года государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на жилое помещение по причине непредставления для государственной регистрации истребованных документов, - абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о чем уведомил С.
Отказывая в удовлетворении заявления суд, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, а также учитывая наличие постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу, сделал вывод о правомерности действий государственного регистратора.
С выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, что повлекло неправильное разрешение спора. В связи с этим решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 названного Закона).
Частью 3 ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на застройщика возложена обязанность передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В соответствии с ч. 4 ст. 16 приведенного Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Частью 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Как установлено п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, среди прочих документов, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.
В п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом директора Федеральной регистрационной службы Российской Федерации N 113 от 8 июня 2007 года, также указано на то обстоятельство, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Из расписки специалиста Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 27 июня 2012 года следует, что представителем ООО <...> представлены в регистрирующий орган: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года, ведомость помещений от 12 марта 2011 года, паспорт на многоквартирный дом от 12 марта 2011 года, план подвала и каждого из пяти этажей, разрешение на от 15 августа 2011 года N <...> об адресе (л.д.<...>).
Таким образом, на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на созданный объект недвижимого имущества, орган государственной регистрации располагал разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, удостоверяющим факт окончания строительства объекта капитального строительства и его полное соответствие разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 февраля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 года (дело N А56-68000/2012), <...> обязано подписать протокол о полном выполнении ООО <...> обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 5 февраля 2004 года N <...> - л.д. <...>.
Следовательно, требование государственного регистратора о представлении протокола реализации инвестиционного проекта не могло быть исполнено заявителем по объективным причинам ввиду уклонения <...> от подписания данного документа, что не принято во внимание при решении вопросов о приостановлении государственной регистрации и в последующем при отказе в государственной регистрации права собственности С.
Кроме того, на заявителя, являющегося физическим лицом, действующим законодательством не возложена обязанность самостоятельно или по требованию государственного регистратора представлять протокол исполнения застройщиком обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от 5 февраля 2004 года, заключенному между <...> и ООО <...>, а также заключенный 2 ноября 2004 года между ООО <...> и ООО <...> договор N <...> об инвестировании строительства жилого комплекса и дополнительное соглашение к нему.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со ст. 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Согласно п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 года N 184 (в редакции от 19 января 2005 года), на государственную регистрацию представляются: 1) заявление о государственной регистрации; 2) документ об уплате государственной пошлины; 3) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица; 4) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); 5) документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица; 6) учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица; 7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; 8) разрешение на строительство; 9) проектная декларация; 10) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них; 11) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.
С учетом содержания приведенных норм права, из которых не следует обязанность заявителя для государственной регистрации своих прав на созданный объект представлять документы о реализации застройщиком условий инвестиционного проекта, решение государственного регистратора от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на приобретенную квартиру, следовательно, и последующий отказ в регистрации права собственности на жилое помещение по причине непредставления истребованных документов, являются незаконными.
То обстоятельство, что постановлением судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу от 26 сентября 2011 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку указанное постановление вынесено в отношении имущества должника по исполнительному производству ООО <...>. Между тем, из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 года следует, что 22 октября 2008 года между <...>, ООО <...> и ООО <...> заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от 5 февраля 2004 года, которым произведена перемена лиц в обязательстве и ООО <...> уступило ООО <...> свои права и обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, предоставленного под строительство многоквартирного дома и расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Таким образом, государственная регистрация права собственности С. на созданный объект недвижимости и возникновение у нее права аренды части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не приведет к уменьшению объема имущества должника по исполнительному производству и не изменит площадь самого земельного участка.
Возможные споры между собственником земельного участка (арендодателем), застройщиком (арендатором), прежним арендатором и (или) иными лицами не должны влиять на право С. владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом по собственному волеизъявлению.
Иное толкование приведенных норм права и постановление реализации С. права на приобретение объекта недвижимого имущества в зависимость от совершения каких-либо действий другими лицами, в том числе ООО <...>, которое не является стороной договора участия в долевом строительстве, ведет к нарушению прав заявителя на распоряжение принадлежащим ей имуществом.
Принимая во внимание, что все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества заявителем представлены в регистрирующий орган, и оснований для приостановления государственной регистрации, как и последующего отказа в государственной регистрации не имелось, то требования С. подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года отменить.
Признать незаконным решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на объект недвижимого имущества - квартиру <адрес>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности С., <дата> года рождения, уроженки <адрес>, пол женский, гражданство <...>, имеющей паспорт N <...>, выданный <...> <дата>, код подразделения <...>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, на объект недвижимого имущества - квартиру N <...>, инвентарный номер N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.11.2013 N 33-17665/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. N 33-17665/2013
Судья: Моногова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бакуменко Т.Н., Чуфистова И.В.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-4099/2013 по апелляционной жалобе С. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года, постановленного по заявлению С. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности заявителя на созданный объект недвижимости - квартиру N <...>, расположенную в <адрес>, по причине непредставления застройщиком ООО <...> протокола о реализации инвестиционного проекта, подписанного <...>; доказательств расторжения договора N <...> от 2 ноября 2004 года, заключенного между ООО <...> и ООО <...>, а также в связи с поступлением постановления судебного пристава-исполнителя от 26 сентября 2011 года о наложении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, арендатором которого является ООО <...>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с решением суда первой инстанции, полагал решение постановленным с нарушением норм материального права, просил решение отменить и принять новое решение об удовлетворении требований С..
В судебном заседании представитель заявителя просил решение отменить и постановить новое решение об удовлетворении заявления.
Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о времени судебного разбирательства извещен, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил и не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя заявителя, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ООО <...> и <...> заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, согласно которому ООО <...> на праве аренды предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Строительство многоквартирного дома по указанному адресу осуществляло ООО <...> на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 556 от 13 мая 2008 года, в редакции постановления N 403 от 14 апреля 2009 года.
22 октября 2008 года между <...>, ООО <...> и ООО <...> подписано дополнительное соглашение N <...> о замене стороны по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от 5 февраля 2004 года, на основании которого ООО <...> предоставлен под строительство земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <адрес>
20 июля 2011 года С. заключила с ООО <...> договор долевого участия в строительстве N <...>. Подписав дополнительное соглашение от 21 сентября 2011 года, обязалась уплатить застройщику <...> рублей, в свою очередь ООО <...> обязалось по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию передать С. по акту приема-передачи квартиру под строительным номером N <...>, расположенную в корпусе <...> дома, строящегося по адресу: <адрес>
21 сентября 2011 года заявителем и представителем ООО <...> подписан акт взаиморасчетов по договору N <...> от 20 июля 2011 года, из которого следует, что двумя платежами 21 июля 2011 года и 21 сентября 2011 года заявитель выплатила застройщику <...> рублей.
18 января 2012 года заявителем и застройщиком подписан акт приема-передачи указанной квартиры.
<дата> С. подписала закладную, согласно которой передала ОАО <...> квартиру в залог в счет исполнения обязательств кредитного договора N <...>, заключенного с банком 20 июля 2011 года.
9 января 2013 года С. обратилась в Пушкинский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на созданную квартиру и обременения в виде ипотеки в силу закона.
Письмом от 27 февраля 2013 года государственный регистратор уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, указав, что в нарушение ч. 1 ст. 408 ГК РФ застройщиком не представлен протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от 5 февраля 2004 года, заключенному между <...> и ООО <...>. Кроме того, в материалах регистрационного дела имеются сведения о заключении 2 ноября 2004 года между ООО <...> и ООО <...> договора N <...> об инвестировании строительства жилого комплекса, в соответствии с которым ООО <...> обязуется осуществить 100% финансирование строительства указанного объекта недвижимости за счет собственных и привлеченных денежных средств. В соответствии с п. 1.2. дополнительного соглашения к договору от 2 ноября 2004 года, ООО <...> принадлежит право собственности на 80% общей площади объекта. Поскольку документы, подтверждающие расторжение договора N <...> от 2 ноября 2004 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлены, а также учитывая, что регистрирующий орган располагает документами, подтверждающими привлечение ООО <...> других лиц для финансирования строительства объекта, то государственный регистратор посчитал неподтвержденным факт возникновения у заявителя права собственности на построенную квартиру. Самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации права собственности заявителя на недвижимое имущество послужило наличие постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу от 26 сентября 2011 года, принятое по исполнительному производству N <...>, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером N <...> (на котором построен многоквартирный дом), принадлежащего должнику на праве аренды в период с 27 февраля 2004 года по 30 сентября 2011 года <...>.
Государственный регистратор предложил заявителю представить вышеперечисленные документы, а также указал, что 17 октября 2012 года им направлен запрос в Василеостровский районный отдел УФССП России по Санкт-Петербургу с целью выяснения вопроса об отмене обеспечительных мер в отношении земельного участка либо об их сохранении.
В отсутствие ответа на указанный запрос, 23 марта 2013 года государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на жилое помещение по причине непредставления для государственной регистрации истребованных документов, - абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о чем уведомил С.
Отказывая в удовлетворении заявления суд, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, а также учитывая наличие постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу, сделал вывод о правомерности действий государственного регистратора.
С выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, что повлекло неправильное разрешение спора. В связи с этим решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 названного Закона).
Частью 3 ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на застройщика возложена обязанность передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В соответствии с ч. 4 ст. 16 приведенного Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Частью 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Как установлено п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, среди прочих документов, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.
В п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом директора Федеральной регистрационной службы Российской Федерации N 113 от 8 июня 2007 года, также указано на то обстоятельство, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Из расписки специалиста Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 27 июня 2012 года следует, что представителем ООО <...> представлены в регистрирующий орган: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года, ведомость помещений от 12 марта 2011 года, паспорт на многоквартирный дом от 12 марта 2011 года, план подвала и каждого из пяти этажей, разрешение на от 15 августа 2011 года N <...> об адресе (л.д.<...>).
Таким образом, на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на созданный объект недвижимого имущества, орган государственной регистрации располагал разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, удостоверяющим факт окончания строительства объекта капитального строительства и его полное соответствие разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 февраля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 года (дело N А56-68000/2012), <...> обязано подписать протокол о полном выполнении ООО <...> обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 5 февраля 2004 года N <...> - л.д. <...>.
Следовательно, требование государственного регистратора о представлении протокола реализации инвестиционного проекта не могло быть исполнено заявителем по объективным причинам ввиду уклонения <...> от подписания данного документа, что не принято во внимание при решении вопросов о приостановлении государственной регистрации и в последующем при отказе в государственной регистрации права собственности С.
Кроме того, на заявителя, являющегося физическим лицом, действующим законодательством не возложена обязанность самостоятельно или по требованию государственного регистратора представлять протокол исполнения застройщиком обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от 5 февраля 2004 года, заключенному между <...> и ООО <...>, а также заключенный 2 ноября 2004 года между ООО <...> и ООО <...> договор N <...> об инвестировании строительства жилого комплекса и дополнительное соглашение к нему.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со ст. 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Согласно п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 года N 184 (в редакции от 19 января 2005 года), на государственную регистрацию представляются: 1) заявление о государственной регистрации; 2) документ об уплате государственной пошлины; 3) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица; 4) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); 5) документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица; 6) учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица; 7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; 8) разрешение на строительство; 9) проектная декларация; 10) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них; 11) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.
С учетом содержания приведенных норм права, из которых не следует обязанность заявителя для государственной регистрации своих прав на созданный объект представлять документы о реализации застройщиком условий инвестиционного проекта, решение государственного регистратора от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на приобретенную квартиру, следовательно, и последующий отказ в регистрации права собственности на жилое помещение по причине непредставления истребованных документов, являются незаконными.
То обстоятельство, что постановлением судебного пристава-исполнителя Василеостровского районного отдела УФССП России по Санкт-Петербургу от 26 сентября 2011 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку указанное постановление вынесено в отношении имущества должника по исполнительному производству ООО <...>. Между тем, из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 года следует, что 22 октября 2008 года между <...>, ООО <...> и ООО <...> заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от 5 февраля 2004 года, которым произведена перемена лиц в обязательстве и ООО <...> уступило ООО <...> свои права и обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, предоставленного под строительство многоквартирного дома и расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Таким образом, государственная регистрация права собственности С. на созданный объект недвижимости и возникновение у нее права аренды части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не приведет к уменьшению объема имущества должника по исполнительному производству и не изменит площадь самого земельного участка.
Возможные споры между собственником земельного участка (арендодателем), застройщиком (арендатором), прежним арендатором и (или) иными лицами не должны влиять на право С. владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом по собственному волеизъявлению.
Иное толкование приведенных норм права и постановление реализации С. права на приобретение объекта недвижимого имущества в зависимость от совершения каких-либо действий другими лицами, в том числе ООО <...>, которое не является стороной договора участия в долевом строительстве, ведет к нарушению прав заявителя на распоряжение принадлежащим ей имуществом.
Принимая во внимание, что все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества заявителем представлены в регистрирующий орган, и оснований для приостановления государственной регистрации, как и последующего отказа в государственной регистрации не имелось, то требования С. подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2013 года отменить.
Признать незаконным решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 27 февраля 2013 года о приостановлении государственной регистрации права собственности С. на объект недвижимого имущества - квартиру <адрес>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности С., <дата> года рождения, уроженки <адрес>, пол женский, гражданство <...>, имеющей паспорт N <...>, выданный <...> <дата>, код подразделения <...>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, на объект недвижимого имущества - квартиру N <...>, инвентарный номер N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)