Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 3 апреля 2015 года по делу N А44-90/2015 (судья Ларина И.Г.),
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" (ИНН 5321126251, ОГРН 1085321004515; место нахождения: 173014, Великий Новгород, улица Студенческая, дом 33; далее - Общество, ООО "ЖЭУ N 8") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Новгородской области (ИНН 5321091224, ОГРН 1035300272171; место нахождения: 173030, Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 12; далее - Инспекция) о признании недействительным предписания от 11.12.2014 N 1346-14.
Решением суда в удовлетворении требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит его отменить. Указывает, что оспариваемое предписание не содержит ссылки на конкретный перечень документов, подлежащих передаче новой управляющей организации, то есть является неисполнимым; инициатором общего собрания собственников, его участником и председателем являлось лицо, не относящееся к собственникам помещений в многоквартирном доме.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Общества не согласна, считает решение суда законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Инспекцией в связи с обращением общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Благовест-Сервис" (далее - ООО УК "Благовест-Сервис") на основании приказа руководителя от 14.11.2014 N 1346 проведена внеплановая документарная проверка Общества по вопросу передачи технической документации на дом N 10 по ул. Ломоносова в Великом Новгороде в связи с расторжением собственниками жилых помещений договора управления.
По результатам проверки составлен акт от 11.12.2014 N 1346-14-Д, в котором отражено, что, несмотря на наличие решения общего собрания собственников от 29.09.2014 о расторжении договора управления с ООО "ЖЭУ N 8" и заключении с 01.11.2014 договора управления с ООО УК "Благовест-Сервис", по состоянию на 11.12.2014 техническая документация не передана, что является нарушением части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктов 19, 22 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416).
В адрес ООО "ЖЭУ N 8" 11.12.2014 вынесено предписание N 1346-14 передать ООО УК "Благовест-Сервис" по акту приема-передачи в срок до 15.01.2015 техническую и иную документацию, связанную с управлением указанным жилым домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 Правил N 416 в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). В случае отсутствия у ООО "ЖЭУ N 8" одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации и иных документов, связанных с управлением домом, принять меры к их восстановлению и передать ООО УК "Благовест-Сервис" по отдельному акту до 15.03.2015.
Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судом первой инстанции установлено, что проверка Общества проведена Инспекцией в пределах полномочий, предусмотренных пунктом 1.1 Положения о государственной жилищной инспекции Новгородской области, утвержденного постановлением Правительства Новгородской области от 21.11.2013 N 371, по основаниям и в порядке, предусмотренным частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ.
В силу части 2 статьи 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 указано, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (часть 10 статьи 162 ЖК РФ).
В пункте 24 Правил N 491 установлен состав технической документации на многоквартирный дом, а в пункте 26 названных Правил - состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, регулируется разделом V Правил N 416.
В силу пункта 18 Правил N 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Из положений пункта 19 Правил N 416 следует, что организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 названных Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Пунктом 22 Правил N 416 предусмотрено, что организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
В силу пункта 21 Правил N 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Из вышеприведенных правовых норм следует, что в случае уведомления организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, о принятом на собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора у названной организации возникает обязанность по передаче в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, а также сведений, указанных в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Таким образом, обязанность Общества передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы организации, которой собственники помещений поручили управление многоквартирным жилым домом, возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирных домов.
Как видно из материалов дела, собственники помещений в доме N 10 по ул. Ломоносова на общем собрании 29.09.2014 решили расторгнуть договор управления с ООО "ЖЭУ N 8" и заключить договор с ООО УК "Благовест-Сервис".
Решение общего собрания принято путем заочного голосования, что не противоречит статье 45 ЖК РФ и статье 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Из протокола общего собрания следует, что в голосовании приняло участие 66,24% собственников, кворум имеется (определяется по доле собственников в общем имуществе), за расторжение договора с ООО "ЖЭУ N 8" проголосовало 53,3% собственников (воздержались 12,9%), то есть большинство.
Доводы Общества о том, что протокол собрания оформлен с нарушением требований статьи 181.2 ГК РФ и подлежит исключению из числа доказательств по делу, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку все необходимые данные в протоколе указаны. То обстоятельство, что председатель собрания Одоров А.В. является нанимателем жилого помещения, а не собственником, не является препятствием для того, чтобы он был избран председателем собрания и осуществлял подсчет голосов.
В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Оснований для признания решения собрания ничтожным апелляционным судом не установлено; в судебном порядке указанное решение не оспаривалось, недействительным не признано.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку Общества на акты выполненных работ от декабря 2014 и февраля 2015 года, а также решения общего собрания о приемке этих работ, поскольку указанные документы не свидетельствуют о том, что собственники изменили свое решение о расторжении договора с ООО "ЖЭУ N 8", так как выполненные работы отложены с июля 2014 года, заказчиком этих работ являлось ООО "ЖЭУ N 8".
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о необоснованности довода Общества о неконкретности предписания, поскольку состав технической документации, иных документов и сведений, связанных с управлением многоквартирным домом, указан в пунктах 24 - 26 Правил N 491, на которые имеется ссылка в оспариваемом предписании; предписание адресовано управляющей компании, которая является профессиональным участником рынка услуг по управлению общим имуществом многоквартирных домов, следовательно, должна быть осведомлена о составе документов, подлежащих передаче.
Из материалов дела усматривается, что уведомление ООО "ЖЭУ N 8" о принятии решения о расторжении договора управления и необходимости передачи технической и иной документации в ООО "Благовест-Сервис" с приложением копии итогового протокола получено Обществом 01.10.2014.
Материалами дела подтверждается наличие у ООО "ЖЭУ N 8" документов, переданных последнему по акту приема-передачи от 08.10.2014.
Вместе с тем указанная обязанность Обществом не исполнена.
С учетом изложенного требования оспариваемого предписания являются обоснованными и правомерными.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новгородской области от 3 апреля 2015 года по делу N А44-90/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2015 ПО ДЕЛУ N А44-90/2015
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N А44-90/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 3 апреля 2015 года по делу N А44-90/2015 (судья Ларина И.Г.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" (ИНН 5321126251, ОГРН 1085321004515; место нахождения: 173014, Великий Новгород, улица Студенческая, дом 33; далее - Общество, ООО "ЖЭУ N 8") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Новгородской области (ИНН 5321091224, ОГРН 1035300272171; место нахождения: 173030, Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 12; далее - Инспекция) о признании недействительным предписания от 11.12.2014 N 1346-14.
Решением суда в удовлетворении требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит его отменить. Указывает, что оспариваемое предписание не содержит ссылки на конкретный перечень документов, подлежащих передаче новой управляющей организации, то есть является неисполнимым; инициатором общего собрания собственников, его участником и председателем являлось лицо, не относящееся к собственникам помещений в многоквартирном доме.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Общества не согласна, считает решение суда законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Инспекцией в связи с обращением общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Благовест-Сервис" (далее - ООО УК "Благовест-Сервис") на основании приказа руководителя от 14.11.2014 N 1346 проведена внеплановая документарная проверка Общества по вопросу передачи технической документации на дом N 10 по ул. Ломоносова в Великом Новгороде в связи с расторжением собственниками жилых помещений договора управления.
По результатам проверки составлен акт от 11.12.2014 N 1346-14-Д, в котором отражено, что, несмотря на наличие решения общего собрания собственников от 29.09.2014 о расторжении договора управления с ООО "ЖЭУ N 8" и заключении с 01.11.2014 договора управления с ООО УК "Благовест-Сервис", по состоянию на 11.12.2014 техническая документация не передана, что является нарушением части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктов 19, 22 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416).
В адрес ООО "ЖЭУ N 8" 11.12.2014 вынесено предписание N 1346-14 передать ООО УК "Благовест-Сервис" по акту приема-передачи в срок до 15.01.2015 техническую и иную документацию, связанную с управлением указанным жилым домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 Правил N 416 в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). В случае отсутствия у ООО "ЖЭУ N 8" одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации и иных документов, связанных с управлением домом, принять меры к их восстановлению и передать ООО УК "Благовест-Сервис" по отдельному акту до 15.03.2015.
Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судом первой инстанции установлено, что проверка Общества проведена Инспекцией в пределах полномочий, предусмотренных пунктом 1.1 Положения о государственной жилищной инспекции Новгородской области, утвержденного постановлением Правительства Новгородской области от 21.11.2013 N 371, по основаниям и в порядке, предусмотренным частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ.
В силу части 2 статьи 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 указано, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (часть 10 статьи 162 ЖК РФ).
В пункте 24 Правил N 491 установлен состав технической документации на многоквартирный дом, а в пункте 26 названных Правил - состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, регулируется разделом V Правил N 416.
В силу пункта 18 Правил N 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Из положений пункта 19 Правил N 416 следует, что организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 названных Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Пунктом 22 Правил N 416 предусмотрено, что организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
В силу пункта 21 Правил N 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Из вышеприведенных правовых норм следует, что в случае уведомления организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, о принятом на собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора у названной организации возникает обязанность по передаче в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, а также сведений, указанных в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Таким образом, обязанность Общества передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы организации, которой собственники помещений поручили управление многоквартирным жилым домом, возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирных домов.
Как видно из материалов дела, собственники помещений в доме N 10 по ул. Ломоносова на общем собрании 29.09.2014 решили расторгнуть договор управления с ООО "ЖЭУ N 8" и заключить договор с ООО УК "Благовест-Сервис".
Решение общего собрания принято путем заочного голосования, что не противоречит статье 45 ЖК РФ и статье 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Из протокола общего собрания следует, что в голосовании приняло участие 66,24% собственников, кворум имеется (определяется по доле собственников в общем имуществе), за расторжение договора с ООО "ЖЭУ N 8" проголосовало 53,3% собственников (воздержались 12,9%), то есть большинство.
Доводы Общества о том, что протокол собрания оформлен с нарушением требований статьи 181.2 ГК РФ и подлежит исключению из числа доказательств по делу, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку все необходимые данные в протоколе указаны. То обстоятельство, что председатель собрания Одоров А.В. является нанимателем жилого помещения, а не собственником, не является препятствием для того, чтобы он был избран председателем собрания и осуществлял подсчет голосов.
В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Оснований для признания решения собрания ничтожным апелляционным судом не установлено; в судебном порядке указанное решение не оспаривалось, недействительным не признано.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку Общества на акты выполненных работ от декабря 2014 и февраля 2015 года, а также решения общего собрания о приемке этих работ, поскольку указанные документы не свидетельствуют о том, что собственники изменили свое решение о расторжении договора с ООО "ЖЭУ N 8", так как выполненные работы отложены с июля 2014 года, заказчиком этих работ являлось ООО "ЖЭУ N 8".
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о необоснованности довода Общества о неконкретности предписания, поскольку состав технической документации, иных документов и сведений, связанных с управлением многоквартирным домом, указан в пунктах 24 - 26 Правил N 491, на которые имеется ссылка в оспариваемом предписании; предписание адресовано управляющей компании, которая является профессиональным участником рынка услуг по управлению общим имуществом многоквартирных домов, следовательно, должна быть осведомлена о составе документов, подлежащих передаче.
Из материалов дела усматривается, что уведомление ООО "ЖЭУ N 8" о принятии решения о расторжении договора управления и необходимости передачи технической и иной документации в ООО "Благовест-Сервис" с приложением копии итогового протокола получено Обществом 01.10.2014.
Материалами дела подтверждается наличие у ООО "ЖЭУ N 8" документов, переданных последнему по акту приема-передачи от 08.10.2014.
Вместе с тем указанная обязанность Обществом не исполнена.
С учетом изложенного требования оспариваемого предписания являются обоснованными и правомерными.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 3 апреля 2015 года по делу N А44-90/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 8" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
О.Б.РАЛЬКО
В.И.СМИРНОВ
О.Б.РАЛЬКО
В.И.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)