Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ланшаков С.В.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Ауловой Т.С. и Тебеньковой Л.Г.,
при секретаре П.,
рассмотрев в судебном заседании 11 августа 2014 года дело по апелляционной жалобе ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения" в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 мая 2014 года, по которому
- на Агентство Республики Коми по управлению имуществом возложена обязанность произвести капитальный ремонт кровли дома... по улице...;
- в иске В. и С. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, ООО Управляющая компания "Жилвест", ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум", ЗАО "Теле-2 Коми" об обязании произвести капитальный ремонт кровли дома... по улице... отказано;
- в иске В. и С. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Агентству Республики Коми по управлению имуществом, ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум", ООО Управляющая компания "Жилвест" об обязании провести текущий ремонт кровли дома... по улице... отказано;
- Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения представителя ЗАО "Теле 2-Коми" М., судебная коллегия
установила:
В. и С. обратились в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Агентству Республики Коми по управлению имуществом о проведении капитального ремонта кровли дома N ... по улице... города Сыктывкара Республики Коми.
В ходе судебного разбирательства В. и С. дополнили требования и просили обязать ООО Управляющая компания "Жилвест" и ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум" провести текущий ремонт кровли дома.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечено ООО Управляющая компания "Жилвест", ЗАО "Теле2-Коми", в качестве третьих лиц - Государственная жилищная инспекция, администрация МО ГО "Сыктывкар", Управляющая компания "Служба Заказчика" и ООО "Комистройсервис".
В суд истцы В. и С. не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие согласно заявлению об этом.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми иск не признал, ссылаясь на то, что в настоящее время не является собственником здания N ... по улице... города Сыктывкара.
Представитель Агентства Республики Коми по управлению имуществом с исковыми требованиями не согласился, полагая, что капитальный ремонт кровли следует возложить на собственников комнат, так как в государственной собственности находится... квартир в доме, что составляет 5,8% от общего числа квартир.
Представитель ООО Управляющая компания "Жилвест" иск не признал и указал, что законом не предусмотрено возложение на управляющую организацию обязанности осуществить капитальный ремонт многоквартирного дома, а текущий ремонт не приведет кровлю в надлежащее состояние.
Представитель ответчика ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум" просил в удовлетворении требований отказать, также указав, что текущий ремонт кровли не может привести кровлю в надлежащее состояние.
Представитель соответчика ЗАО "Теле2-Коми" иск не признал, пояснив, что ЗАО "Теле2-Коми" не является собственником здания, его вины в повреждении кровли не имеется.
Представитель третьего лица администрации МО ГО "Сыктывкар" оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.
Представители Государственной жилищной инспекция, ООО "Управляющая компания "Служба Заказчика", ООО "Комистройсервис" в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие.
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения", действующего в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом на основании доверенности, поставлен вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В. и ЗАО "Теле 2-Коми" представили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми в письменных возражениях на апелляционную жалобу доводы апелляционной жалобы поддержало.
Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что С. является собственником комнаты N ... дома... по улице... города Сыктывкара на основании договора купли-продажи помещения от... года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от... года; В. принадлежит комната N ... в этом же доме на основании договора купли-продажи от... года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от... года.
С... года обслуживающей организацией по данному дому является ООО Управляющая компания "Жилвест".
Здание N ... по улице... города Сыктывкара построено в... году; до... года данное здание находилось в федеральной собственности и было закреплено на праве оперативного управления за ГОУ НПО "...".
В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от... года N ... здание передано, а на основании распоряжения Правительства Республики Коми от... года N ... принято в государственную собственность Республики Коми. С... года государственное имущество (часть жилых помещений здания) закреплено на праве оперативного управления за АОУ СПО Республики Коми "Сыктывкарский торгово-технологический техникум".
... года Управлением Росреестра по Республике Коми выдано свидетельство о регистрации права собственности на общежитие, расположенное по адресу:....
С... года здание утратило статус общежития в связи с приватизацией жилых помещений на основании решений суда.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Таким образом, статьей 16 указанного Закона РФ предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта, то есть обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса РФ.
Из системного толкования ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 158 Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ следует, что после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 01 марта 2012 года N 389-О-О, определяя в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан, имеет обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований.
Таким образом, основное значение в данной ситуации имеет наличие на момент приватизации технических недостатков как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры РФ от 23 ноября 1988 года N 312, действующими до настоящего времени, установлена продолжительность эксплуатации покрытия крыши до капитального ремонта, которая составляет для покрытий из оцинкованной стали - 15 лет, черной стали - 10 лет, рулонных материалов (в 3-4 слоя) - 10 лет, асбестоцементных листов и волнистого шифера - 30 лет (Приложение N 3).
Из обстоятельств дела следует, что с момента сдачи здания N ... по улице... города Сыктывкара в эксплуатацию капитальный ремонт кровли, выполненной из рулонных материалов по битумной мастике, не проводился.
Факты неоднократных протечек кровли и затопления жилых помещений верхних этажей дома N ... по улице... города Сыктывкара вследствие ненадлежащего состояния кровельного покрытия здания подтверждены актами обследования от... года, от... года, от... года, от... года, заключением эксперта от... года N .... До настоящего времени работы по устранению протечек кровли жилого дома не выполнены.
По заключению проведенной по делу судебно-строительной экспертизы... "..." от... года N ... причиной возникновения зафиксированных экспертом при обследовании дефектов кровельного покрытия является естественный физический износ кровли при эксплуатации в течение 37 лет и установка на крыше дома базисной станции с антенной без проведения работ по ремонту и укреплению изношенного рулонного ковра, что также способствовало дальнейшему разрушению кровли; для приведения кровельного покрытия в надлежащее состояние требуется полная замена кровельного покрытия с восстановлением парапетов и кирпичных вентиляционных шахт, и все эти работы относятся к капитальному ремонту кровли дома.
Данные выводы эксперт ФИО1 подтвердила в судебном заседании в суде первой инстанции (л.д. 214 оборот-215 том 2).
Принимая во внимание установленные по делу факты и обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу о том, что ненадлежащее техническое состояние крыши дома N ... по улице... города Сыктывкара является следствием не проведения капитального ремонта кровельного покрытия дома с момента ввода дома в эксплуатацию.
При этом суд правильно определил, что ответственность за ненадлежащее техническое состояние кровли лежит на Агентстве Республики Коми по управлению имуществом, как собственнике жилищного фонда с... года и бывшем наймодателе, не исполнившим свою обязанность по проведению капитального ремонта кровли дома, и эта обязанность сохраняется за ним по настоящий день.
Отсутствие капитального ремонта крыши дома привело со временем к объективным ухудшениям конструктивных элементов дома (кровли) и поэтому требует принятия определенных мер для устранения последствий устаревания.
То обстоятельство, что истцами жилые помещения в доме были приобретены в собственность не путем приватизации, а по договорам купли-продажи при установленных судом обстоятельствах правового значения не имеет. Крыша дома требовала капитального ремонта и на момент приобретения истцами жилых помещений в доме.
Несоответствие общего имущества или его элементов требованиям законодательства в части достижения уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности выявляется в результате его фактического осмотра.
Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). При этом именно наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов.
Поскольку Агентство Республики Коми по управлению имуществом не представило суду доказательств того, что данные обязанности были им надлежащим образом исполнены на момент приобретения истцами комнат в собственность, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание выводы эксперта о том, что ремонт кровли дома должен проводиться за счет ООО Управляющая компания "Жилвест" и ЗАО "Теле2-Коми", являются несостоятельными и не влекут отмены судебного решения.
Суд правильно учел, что по заключению экспертизы от... года N ... кровля дома требует капитального ремонта в связи с ненадлежащим обслуживанием, а управляющая организация решения о проведении капитального ремонта дома не принимает; ЗАО "Теле2-Коми" не является организацией, обслуживающей дом, и каких-либо обязательств по ремонту кровли дома не несет; кроме того, работы по установке базовой станции производились на небольшой площади кровли (... кв. м) и не могли повлиять на состояние всей кровли дома.
Довод жалобы о незаконности решения суда со ссылкой на ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, определяющих, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению общего собрания собственников помещений и по соглашению всех собственников в многоквартирном доме, несостоятелен, так как установленный данными нормами права порядок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме применяется после исполнения бывшим наймодателем своих обязательств по капитальному ремонту дома.
В судебном заседании установлено, что ремонт кровли в указанном доме длительное время не проводился, каких-либо мер, направленных на проведение капитального ремонта, ответчик не предпринимал, поэтому оснований для освобождения Агентства Республики Коми по управлению имуществом от таких работ и возложения обязанности по капитальному ремонту кровли на собственников квартир не имеется.
Указание в жалобе на вступившее в законную силу решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от... года по делу N ..., которым на ООО Управляющая компания "Жилвест" возложена обязанность произвести работы по ремонту кровли дома N ... по улице... города... в месте, расположенном над секцией комнат N ..., основанием для отмены решения суда не является.
Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от... года на управляющую организацию возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта кровли дома над одной из секций, а не капитальный ремонт всей кровли, необходимость в проведении которого подтверждена представленными в дело доказательствами, поэтому возложение на ООО Управляющая компания "Жилвест" обязанности по выполнению текущего ремонта правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.
Так как обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, то предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения" в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ОТ 11.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3935/2014Г.
Требование: О проведении капитального ремонта кровли дома.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2014 г. по делу N 33-3935/2014г.
Судья Ланшаков С.В.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Ауловой Т.С. и Тебеньковой Л.Г.,
при секретаре П.,
рассмотрев в судебном заседании 11 августа 2014 года дело по апелляционной жалобе ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения" в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 мая 2014 года, по которому
- на Агентство Республики Коми по управлению имуществом возложена обязанность произвести капитальный ремонт кровли дома... по улице...;
- в иске В. и С. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, ООО Управляющая компания "Жилвест", ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум", ЗАО "Теле-2 Коми" об обязании произвести капитальный ремонт кровли дома... по улице... отказано;
- в иске В. и С. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Агентству Республики Коми по управлению имуществом, ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум", ООО Управляющая компания "Жилвест" об обязании провести текущий ремонт кровли дома... по улице... отказано;
- Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения представителя ЗАО "Теле 2-Коми" М., судебная коллегия
установила:
В. и С. обратились в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Агентству Республики Коми по управлению имуществом о проведении капитального ремонта кровли дома N ... по улице... города Сыктывкара Республики Коми.
В ходе судебного разбирательства В. и С. дополнили требования и просили обязать ООО Управляющая компания "Жилвест" и ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум" провести текущий ремонт кровли дома.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечено ООО Управляющая компания "Жилвест", ЗАО "Теле2-Коми", в качестве третьих лиц - Государственная жилищная инспекция, администрация МО ГО "Сыктывкар", Управляющая компания "Служба Заказчика" и ООО "Комистройсервис".
В суд истцы В. и С. не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие согласно заявлению об этом.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми иск не признал, ссылаясь на то, что в настоящее время не является собственником здания N ... по улице... города Сыктывкара.
Представитель Агентства Республики Коми по управлению имуществом с исковыми требованиями не согласился, полагая, что капитальный ремонт кровли следует возложить на собственников комнат, так как в государственной собственности находится... квартир в доме, что составляет 5,8% от общего числа квартир.
Представитель ООО Управляющая компания "Жилвест" иск не признал и указал, что законом не предусмотрено возложение на управляющую организацию обязанности осуществить капитальный ремонт многоквартирного дома, а текущий ремонт не приведет кровлю в надлежащее состояние.
Представитель ответчика ГПОУ "Сыктывкарский торгово-технологический техникум" просил в удовлетворении требований отказать, также указав, что текущий ремонт кровли не может привести кровлю в надлежащее состояние.
Представитель соответчика ЗАО "Теле2-Коми" иск не признал, пояснив, что ЗАО "Теле2-Коми" не является собственником здания, его вины в повреждении кровли не имеется.
Представитель третьего лица администрации МО ГО "Сыктывкар" оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.
Представители Государственной жилищной инспекция, ООО "Управляющая компания "Служба Заказчика", ООО "Комистройсервис" в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие.
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения", действующего в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом на основании доверенности, поставлен вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В. и ЗАО "Теле 2-Коми" представили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми в письменных возражениях на апелляционную жалобу доводы апелляционной жалобы поддержало.
Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что С. является собственником комнаты N ... дома... по улице... города Сыктывкара на основании договора купли-продажи помещения от... года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от... года; В. принадлежит комната N ... в этом же доме на основании договора купли-продажи от... года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от... года.
С... года обслуживающей организацией по данному дому является ООО Управляющая компания "Жилвест".
Здание N ... по улице... города Сыктывкара построено в... году; до... года данное здание находилось в федеральной собственности и было закреплено на праве оперативного управления за ГОУ НПО "...".
В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от... года N ... здание передано, а на основании распоряжения Правительства Республики Коми от... года N ... принято в государственную собственность Республики Коми. С... года государственное имущество (часть жилых помещений здания) закреплено на праве оперативного управления за АОУ СПО Республики Коми "Сыктывкарский торгово-технологический техникум".
... года Управлением Росреестра по Республике Коми выдано свидетельство о регистрации права собственности на общежитие, расположенное по адресу:....
С... года здание утратило статус общежития в связи с приватизацией жилых помещений на основании решений суда.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Таким образом, статьей 16 указанного Закона РФ предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта, то есть обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса РФ.
Из системного толкования ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 158 Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ следует, что после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 01 марта 2012 года N 389-О-О, определяя в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан, имеет обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований.
Таким образом, основное значение в данной ситуации имеет наличие на момент приватизации технических недостатков как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры РФ от 23 ноября 1988 года N 312, действующими до настоящего времени, установлена продолжительность эксплуатации покрытия крыши до капитального ремонта, которая составляет для покрытий из оцинкованной стали - 15 лет, черной стали - 10 лет, рулонных материалов (в 3-4 слоя) - 10 лет, асбестоцементных листов и волнистого шифера - 30 лет (Приложение N 3).
Из обстоятельств дела следует, что с момента сдачи здания N ... по улице... города Сыктывкара в эксплуатацию капитальный ремонт кровли, выполненной из рулонных материалов по битумной мастике, не проводился.
Факты неоднократных протечек кровли и затопления жилых помещений верхних этажей дома N ... по улице... города Сыктывкара вследствие ненадлежащего состояния кровельного покрытия здания подтверждены актами обследования от... года, от... года, от... года, от... года, заключением эксперта от... года N .... До настоящего времени работы по устранению протечек кровли жилого дома не выполнены.
По заключению проведенной по делу судебно-строительной экспертизы... "..." от... года N ... причиной возникновения зафиксированных экспертом при обследовании дефектов кровельного покрытия является естественный физический износ кровли при эксплуатации в течение 37 лет и установка на крыше дома базисной станции с антенной без проведения работ по ремонту и укреплению изношенного рулонного ковра, что также способствовало дальнейшему разрушению кровли; для приведения кровельного покрытия в надлежащее состояние требуется полная замена кровельного покрытия с восстановлением парапетов и кирпичных вентиляционных шахт, и все эти работы относятся к капитальному ремонту кровли дома.
Данные выводы эксперт ФИО1 подтвердила в судебном заседании в суде первой инстанции (л.д. 214 оборот-215 том 2).
Принимая во внимание установленные по делу факты и обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу о том, что ненадлежащее техническое состояние крыши дома N ... по улице... города Сыктывкара является следствием не проведения капитального ремонта кровельного покрытия дома с момента ввода дома в эксплуатацию.
При этом суд правильно определил, что ответственность за ненадлежащее техническое состояние кровли лежит на Агентстве Республики Коми по управлению имуществом, как собственнике жилищного фонда с... года и бывшем наймодателе, не исполнившим свою обязанность по проведению капитального ремонта кровли дома, и эта обязанность сохраняется за ним по настоящий день.
Отсутствие капитального ремонта крыши дома привело со временем к объективным ухудшениям конструктивных элементов дома (кровли) и поэтому требует принятия определенных мер для устранения последствий устаревания.
То обстоятельство, что истцами жилые помещения в доме были приобретены в собственность не путем приватизации, а по договорам купли-продажи при установленных судом обстоятельствах правового значения не имеет. Крыша дома требовала капитального ремонта и на момент приобретения истцами жилых помещений в доме.
Несоответствие общего имущества или его элементов требованиям законодательства в части достижения уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности выявляется в результате его фактического осмотра.
Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). При этом именно наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов.
Поскольку Агентство Республики Коми по управлению имуществом не представило суду доказательств того, что данные обязанности были им надлежащим образом исполнены на момент приобретения истцами комнат в собственность, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание выводы эксперта о том, что ремонт кровли дома должен проводиться за счет ООО Управляющая компания "Жилвест" и ЗАО "Теле2-Коми", являются несостоятельными и не влекут отмены судебного решения.
Суд правильно учел, что по заключению экспертизы от... года N ... кровля дома требует капитального ремонта в связи с ненадлежащим обслуживанием, а управляющая организация решения о проведении капитального ремонта дома не принимает; ЗАО "Теле2-Коми" не является организацией, обслуживающей дом, и каких-либо обязательств по ремонту кровли дома не несет; кроме того, работы по установке базовой станции производились на небольшой площади кровли (... кв. м) и не могли повлиять на состояние всей кровли дома.
Довод жалобы о незаконности решения суда со ссылкой на ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, определяющих, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению общего собрания собственников помещений и по соглашению всех собственников в многоквартирном доме, несостоятелен, так как установленный данными нормами права порядок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме применяется после исполнения бывшим наймодателем своих обязательств по капитальному ремонту дома.
В судебном заседании установлено, что ремонт кровли в указанном доме длительное время не проводился, каких-либо мер, направленных на проведение капитального ремонта, ответчик не предпринимал, поэтому оснований для освобождения Агентства Республики Коми по управлению имуществом от таких работ и возложения обязанности по капитальному ремонту кровли на собственников квартир не имеется.
Указание в жалобе на вступившее в законную силу решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от... года по делу N ..., которым на ООО Управляющая компания "Жилвест" возложена обязанность произвести работы по ремонту кровли дома N ... по улице... города... в месте, расположенном над секцией комнат N ..., основанием для отмены решения суда не является.
Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от... года на управляющую организацию возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта кровли дома над одной из секций, а не капитальный ремонт всей кровли, необходимость в проведении которого подтверждена представленными в дело доказательствами, поэтому возложение на ООО Управляющая компания "Жилвест" обязанности по выполнению текущего ремонта правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.
Так как обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, то предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГБУ Республики Коми "Центр правового обеспечения" в интересах Агентства Республики Коми по управлению имуществом" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)