Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указанное право получено истцом по договору цессии, в рамках которого передано право по договору о долевом участии в строительстве жилья, квартира в собственность истца не передана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Гонтарь Н.Ю.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску П. к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на квартиру, по апелляционной жалобе ОАО АКБ "РБР" на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 20.03.2014 года, которым постановлено:
исковое заявление П. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за П. право собственности на ....
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ... права собственности за П. на ....
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском (с последующим уточнением исковых требований) к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на квартиру.
В обоснование исковых требований указала, что ... между ООО "Спецхимснаб" и М. был заключен договор ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном .... Согласно указанному договору М., профинансировала строительство .... М. свои обязательства по договору выполнила, своевременно оплатила стоимость квартиры в размере ... рублей, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя: серия ... номинальной стоимостью .... Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры М. были исполнены в полном объеме ... между М. и П. был заключен договор уступки прав требования, по которому П. принимает все принадлежащие М. права требования и обязательства, возникшие из договора N ... от .... Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... между ООО "Спецхимснаб" и П. задолженность по договору ... от ..., отсутствует. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен ....
П. просила признать за ней право собственности на ....
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе третье лицо ОАО "Региональный банк развития" просило его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что данный спор неподведомствен суду общей юрисдикции, поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, следовательно, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Башкортостан.
Кроме того, в апелляционной жалобе указывалось на то, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу.
Судебная коллегия установив, что суд при рассмотрении спора в нарушение норм процессуального права не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр", перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр".
Так, по договору аренды земельного участка от ... ОАО "СтройПроектЦентр" Администрацией городского округа ... Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса.
... ОАО "СтройПроектЦентр" первоначально выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N ... на подготовительные работы.
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа ... Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" также выданы разрешения на строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой ... на устройство фундаментов и на устройство каркаса здания, а также на строительство жилого ... целом площадью ... м.
Между тем, из договора о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ... от ... N ... заключенного с ООО "Спецхимснаб", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СтройПроектЦентр". С последним ООО "Спецхимснаб" заключило договор от ... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "Бакалинский", а ОАО "СтройПроектЦентр", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "Спецхимснаб" являются производными от обязательств ОАО "СтройПроектЦентр", поскольку ООО "Спецхимснаб" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договора о долевом участии в строительстве жилья в ... от ... следует, что ООО "Спецхимснаб" как инвестор обязан сдать квартиру с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче квартиры истцу.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое решение суда и в соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец П., ее представители Ф. и Р. исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что предметом договора является квартира, в отношении которой заявлены исковые требования, о привлечении соответчика ОАО "СтройПроектЦентр" не возражали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ОАО "СтройПроектЦентр" И. вопрос о привлечении его в качестве соответчика оставил на усмотрение суда, просил исковые требования разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель третьего лица ОАО "Региональный банк развития" Б. против исковых требований возражал, просил в иске отказать в полном объеме.
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия по основаниям ст. 40 ГПК Российской Федерации привлекла ОАО "СтройПроектЦентр" к участию в деле в качестве соответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, оценив вновь представленные доказательства, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С ... Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ....
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как следует из материалов дела, ОАО "СтройПроектЦентр" в качестве застройщика жилого ... заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.
... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор ... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Как следует из приложения к договору ... от ..., в перечень помещений, права на которые принадлежат ООО "Спецхимснаб" включена также ....
Реализуя свои договорные полномочия, ООО "Спецхимснаб" заключило с М. договор о долевом участии в строительстве жилья в ... от ... N ..., предметом которого является инвестирование строительства ... общей проектной площадью ... кв. м.
Расчет за указанный объект произведен М. в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя: серия ..., номинальной стоимостью ....
Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры М. были исполнены в полном объеме.
... между М. и П. был заключен договор уступки прав требования, согласно которому П. принимает все принадлежащие М. права требования и обязательства, возникшие из договора ... от ....
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... между ООО "Спецхимснаб" и П. задолженности по договору ... от ... не имеется, оплата произведена в полном объеме в сумме ..., в связи с чем, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с ч. 3, ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно техническому паспорту жилого здания (строения) на ..., инвентарный номер ... составленному по состоянию на ... г. и выданному территориальным участком ... ГУП БТИ Республики Башкортостан, жилой дом является созданным, спорная квартира является законченным строительством объектом с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, исходя из чего, судебная коллегия приходит к выводу, что квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания.
Согласно письму N ... Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... РБ, объекту "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ... городского округа ... РБ", жилому дому ....
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, в связи с чем, она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно техническому паспорту жилого здания (строения) на ..., инвентарный номер ... составленному по состоянию на ... г., а также экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: ....
Исходя из вышеизложенного, следует, что общая площадь жилого помещения спорной ... составляет ... кв. м.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства ... и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства ..., расположенный по адресу: ... право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м. В их число ..., расположенная в многоквартирном жилом ..., не входит и не является предметом залога, поскольку в залоге у ОАО "Региональный банк развития" находится незавершенный строительством объект.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договор о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном ..., ... от ... заключен между ООО "Спецхимснаб", М. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр", ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "Спецхимснаб", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от ... N ..., в соответствии п. п. ... которого, предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "Спецхимснаб" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как П. индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между П. и ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования П. к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20.03.2014 года отменить, вынести по делу новое решение, которым:
исковое заявление П. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.
Признать за П. право собственности на ... общей площадью ... кв. м, расположенную в ....
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ... права собственности за П. на ....
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 17.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7387/2014
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указанное право получено истцом по договору цессии, в рамках которого передано право по договору о долевом участии в строительстве жилья, квартира в собственность истца не передана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2014 г. по делу N 33-7387/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Гонтарь Н.Ю.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску П. к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на квартиру, по апелляционной жалобе ОАО АКБ "РБР" на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 20.03.2014 года, которым постановлено:
исковое заявление П. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за П. право собственности на ....
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ... права собственности за П. на ....
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском (с последующим уточнением исковых требований) к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на квартиру.
В обоснование исковых требований указала, что ... между ООО "Спецхимснаб" и М. был заключен договор ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном .... Согласно указанному договору М., профинансировала строительство .... М. свои обязательства по договору выполнила, своевременно оплатила стоимость квартиры в размере ... рублей, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя: серия ... номинальной стоимостью .... Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры М. были исполнены в полном объеме ... между М. и П. был заключен договор уступки прав требования, по которому П. принимает все принадлежащие М. права требования и обязательства, возникшие из договора N ... от .... Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... между ООО "Спецхимснаб" и П. задолженность по договору ... от ..., отсутствует. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен ....
П. просила признать за ней право собственности на ....
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе третье лицо ОАО "Региональный банк развития" просило его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что данный спор неподведомствен суду общей юрисдикции, поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, следовательно, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Башкортостан.
Кроме того, в апелляционной жалобе указывалось на то, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу.
Судебная коллегия установив, что суд при рассмотрении спора в нарушение норм процессуального права не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр", перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СтройПроектЦентр".
Так, по договору аренды земельного участка от ... ОАО "СтройПроектЦентр" Администрацией городского округа ... Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса.
... ОАО "СтройПроектЦентр" первоначально выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N ... на подготовительные работы.
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа ... Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" также выданы разрешения на строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой ... на устройство фундаментов и на устройство каркаса здания, а также на строительство жилого ... целом площадью ... м.
Между тем, из договора о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ... от ... N ... заключенного с ООО "Спецхимснаб", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СтройПроектЦентр". С последним ООО "Спецхимснаб" заключило договор от ... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "Бакалинский", а ОАО "СтройПроектЦентр", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "Спецхимснаб" являются производными от обязательств ОАО "СтройПроектЦентр", поскольку ООО "Спецхимснаб" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договора о долевом участии в строительстве жилья в ... от ... следует, что ООО "Спецхимснаб" как инвестор обязан сдать квартиру с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче квартиры истцу.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое решение суда и в соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец П., ее представители Ф. и Р. исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что предметом договора является квартира, в отношении которой заявлены исковые требования, о привлечении соответчика ОАО "СтройПроектЦентр" не возражали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ОАО "СтройПроектЦентр" И. вопрос о привлечении его в качестве соответчика оставил на усмотрение суда, просил исковые требования разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель третьего лица ОАО "Региональный банк развития" Б. против исковых требований возражал, просил в иске отказать в полном объеме.
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия по основаниям ст. 40 ГПК Российской Федерации привлекла ОАО "СтройПроектЦентр" к участию в деле в качестве соответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, оценив вновь представленные доказательства, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С ... Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ....
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как следует из материалов дела, ОАО "СтройПроектЦентр" в качестве застройщика жилого ... заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.
... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор ... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Как следует из приложения к договору ... от ..., в перечень помещений, права на которые принадлежат ООО "Спецхимснаб" включена также ....
Реализуя свои договорные полномочия, ООО "Спецхимснаб" заключило с М. договор о долевом участии в строительстве жилья в ... от ... N ..., предметом которого является инвестирование строительства ... общей проектной площадью ... кв. м.
Расчет за указанный объект произведен М. в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя: серия ..., номинальной стоимостью ....
Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры М. были исполнены в полном объеме.
... между М. и П. был заключен договор уступки прав требования, согласно которому П. принимает все принадлежащие М. права требования и обязательства, возникшие из договора ... от ....
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... между ООО "Спецхимснаб" и П. задолженности по договору ... от ... не имеется, оплата произведена в полном объеме в сумме ..., в связи с чем, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с ч. 3, ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно техническому паспорту жилого здания (строения) на ..., инвентарный номер ... составленному по состоянию на ... г. и выданному территориальным участком ... ГУП БТИ Республики Башкортостан, жилой дом является созданным, спорная квартира является законченным строительством объектом с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, исходя из чего, судебная коллегия приходит к выводу, что квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания.
Согласно письму N ... Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... РБ, объекту "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ... городского округа ... РБ", жилому дому ....
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, в связи с чем, она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно техническому паспорту жилого здания (строения) на ..., инвентарный номер ... составленному по состоянию на ... г., а также экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: ....
Исходя из вышеизложенного, следует, что общая площадь жилого помещения спорной ... составляет ... кв. м.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства ... и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от ... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства ..., расположенный по адресу: ... право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м. В их число ..., расположенная в многоквартирном жилом ..., не входит и не является предметом залога, поскольку в залоге у ОАО "Региональный банк развития" находится незавершенный строительством объект.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договор о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном ..., ... от ... заключен между ООО "Спецхимснаб", М. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр", ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "Спецхимснаб", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от ... N ..., в соответствии п. п. ... которого, предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "Спецхимснаб" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как П. индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между П. и ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования П. к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20.03.2014 года отменить, вынести по делу новое решение, которым:
исковое заявление П. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.
Признать за П. право собственности на ... общей площадью ... кв. м, расположенную в ....
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ... права собственности за П. на ....
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)