Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от ответчика - товарищества собственников жилья "Орион" (ИНН 2634065682, ОГРН 1052600322499) - Грошиковой Э.В. (паспорт), Фениной Т.М. (доверенность от 19.01.2015), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Благополучие" (ИНН 2635134787, ОГРН 1102635007386), третьего лица - Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Орион" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А63-1116/2014 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Годило Н.Н.), установил следующее.
ООО "Благополучие" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ТСЖ "Орион" (далее - ТСЖ) о взыскании 18 069 рублей 01 копейки задолженности по коммунальным платежам с 01.11.2012 по 31.12.2012, 23 162 рублей 14 копеек за содержание общего имущества многоквартирного дома с 01.08.2012 по 31.12.2012, 1 697 рублей 74 копеек за установку индивидуальных приборов учета водоснабжения в октябре 2012 года, 56 740 рублей 85 копеек задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2013 по 31.10.2013, 34 948 рублей 82 копеек задолженности за содержание общего имущества с 01.01.2013 по 24.10.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя.
Решением суда от 18.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств нахождения спорных жилых помещений в собственности ответчика.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.12.2014 решение суда первой инстанции от 18.07.2014 отменено, исковые требования удовлетворены частично. Установив, что квартира N 35 с 06.02.2013 принадлежит на праве собственности физическому лицу, а обществом по данной квартире предъявлены расходы в размере 14 003 рубля 64 копейки, из которых за период с 06.02.2013 по 24.10.2013 начислено 10 871 рубль 64 копейки, суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек. Решение суда в части отказа в иске о взыскании 123 747 рублей 01 копейка отменено. С ТСЖ в пользу общества взыскано 123 747 рублей 01 копейка задолженности за содержание общего имущества, коммунальным платежам, установку индивидуальных приборов учета с 01.08.2012 по 31.10.2013. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что ТСЖ является застройщиком и обязано нести расходы по содержанию квартир вплоть до передачи их собственникам.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить постановление апелляционного суда и оставить без изменения решение суда первой инстанции. В жалобе приведены следующие доводы:
- - общество не исполняло обязанностей по управлению многоквартирным домом;
- - общество не заключило договоры на обслуживание с инвесторами, списки которых были ему переданы;
- - общество расторгло договор на поставку тепловой энергии с ресурсоснабжающей организацией, в связи с чем услуги по отоплению многоквартирного дома не осуществлялись;
- - приборы учета при вводе дома в эксплуатацию устанавливались ТСЖ, поэтому стоимость услуг по их установке предъявлена необоснованно;
- - суд неправильно применил положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214), так как многоквартирный дом строился по договорам инвестирования;
- - спорные квартиры не принадлежат ТСЖ, поскольку переданы инвесторам;
- - владелец квартиры N 35 оплачивал коммунальные услуги обществу, что подтверждается квитанциями об оплате.
В судебном заседании представители ТСЖ поддержали доводы жалобы, дополнительно пояснили, что в связи с длительной командировкой председателя ТСЖ, ответчик не имел сведений о начавшемся судебном процессе и поэтому не смог принять в нем участия и обосновать свои возражения по существу предъявленного иска.
Для дополнительного исследования доводов жалобы в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.03.2015 до 16 часов 15 минут. Информация о перерыве размещена в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
После перерыва представители сторон в суд не явились. ТСЖ направило в суд дополнительные пояснения по жалобе.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ТСЖ выступало в качестве застройщика многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163.
07 марта 2012 Комитет градостроительства администрации города Ставрополя выдал ТСЖ разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию N RU 26309000-00293.
На основании протокола заседания правления ТСЖ от 11.03.2012 N 4 в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163, выбрано общество (т. 2, л.д. 47-49).
11 марта 2012 застройщик многоквартирного дома (ТСЖ) в соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) заключил с обществом договор на управление многоквартирным домом N 1.
Согласно пункту 1.1 этого договора управляющая организация по заданию застройщика (ТСЖ) в течение согласованного сторонами срока - 2 года за плату обязывалась оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Ежемесячная стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома установлена пунктом 3.1 договора (приложение N 4) и составила 8 рублей 80 копеек.
В разделе 3 указано, что цену договора уплачивают собственники и владельцы жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в соответствии с условиями заключенных между управляющей организацией и собственниками/владельцами договоров на управление многоквартирным домом непосредственно управляющей организации в зависимости от доли в праве собственности на общее имущество и количеству потребленных ресурсов: холодной и горячей воды, водоотведения, электроэнергии и отопления. Порядок внесения такой платы устанавливается условиями договоров на управление многоквартирным домом, заключенных между управляющей организацией и собственниками/владельцами жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
В разделе 4 договора указано, что застройщик осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по оказанию всех услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме.
Судами установлено, что во исполнение обязательств по управлению многоквартирным домом общество заключило следующие договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями: на вывоз твердых бытовых отходов от 01.01.2013 N 0039/Ж; энергоснабжения электрической энергией для использования коммунальных услуг от 07.08.2012 N 614881; теплоснабжения от 23.10.2012 N 8133; на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 20.08.2012 N 873/15/12; на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обслуживанию от 01.09.2013.
11 октября 2013 общество направило ТСЖ претензию об оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества по квартирам, не переданным в собственность инвесторам (т. 2, л.д. 32, 33). Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения общества в суд с исковым заявлением.
Исковые требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества жилого дома общество обосновало тем, что в силу статей 210, 249 Кодекса, статьи 158 Жилищного кодекса собственники несут расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по оплате расходов по содержанию и ремонту занимаемых жилых помещений. Поскольку ТСЖ не передало спорные квартиры в собственность третьим лицам, оно обязано оплатить понесенные обществом расходы.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие нахождение спорных жилых помещений в собственности ТСЖ, а также того, что оно пользовалось данными помещениями.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании 123 747 рублей 01 копейки, правомерно учитывал особенности правового положения застройщика, установленные Федеральным законом от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ), а также тот факт, что согласно сведениям из ЕГРП с 06.02.2013 квартира N 35 принадлежит на праве собственности физическому лицу Базнамину С.И. Анализируя статьи 4, 8, 12 Закона N 214-ФЗ, апелляционная инстанция правильно указала, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который должен нести бремя содержания данного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Жилищный кодекс конкретизирует субъекта, являющегося получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в зависимости от того, управляет ли жилым домом непосредственно застройщик либо управляющая организация. Согласно пункту 7.3 статьи 155 Жилищного кодекса при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 названного Кодекса, застройщику. При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 названного Кодекса, такой управляющей организации.
Из этого следует, что поскольку ТСЖ в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключило договор управления многоквартирным домом с обществом, обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у лица, принявшего от застройщика жилое помещение по передаточному акту, с момента такой передачи.
Таким образом, при строительстве жилого дома в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, определение субъекта, ответственного за внесение соответствующих платежей, зависит не только от наличия зарегистрированного за ним права собственности на квартиру, но и от факта передачи ему квартиры в пользование по передаточному акту или иному документу о передаче. Следовательно, при рассмотрении требования общества о взыскании с ТСЖ платежей за содержание общего имущества, управление жилым домом и коммунальных платежей, приходящихся на спорные квартиры, судам необходимо было установить, выполнило ли ТСЖ обязанность, предусмотренную пунктом 2.9.2 договора на управление жилым домом, т.е. передало ли оно обществу список инвесторов (потенциальных собственников) по акту и если передало, то на какую дату.
В материалах дела имеется несколько решений районных судов г. Ставрополя, из которых видно, что граждане, являющиеся инвесторами при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163, застройщиком которого выступает ТСЖ, обращались в суд с требованиями о признании права собственности на квартиры в этом доме. Из судебных актов следует, что суды рассматривали споры по квартирам, указанным в исковом заявлении общества как принадлежащие ТСЖ и не переданные им в собственность третьим лицам. При этом суды ссылались на факт передачи гражданам квартир в пользование по актам приема-передачи в марте 2012 года. При таких обстоятельствах судам надлежало запросить у общества сведения о передаче ему ТСЖ указанных актов по спорным квартирам, принять меры к привлечению к участию в деле в качестве третьих лиц граждан, которые согласно судебным актам пользовались квартирами в доме, управление которым осуществляло общество, выяснить, кем фактически использовались спорные квартиры после выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Из пунктов 3.2 и 3.3 договора следует, что цену договора уплачивают собственники и владельцы жилых и нежилых помещений, и порядок внесения такой платы устанавливается в договоре общества с указанными лицами. С учетом этого общество должно было представить доказательства того, что оно предпринимало попытки выполнить данное условие договора, направляло соответствующие запросы ТСЖ о передаче списка инвесторов, либо сообщало ответчику о том, что требует от него оплату соответствующих услуг. Однако в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что общество до предъявления иска к ТСЖ обращалось к нему с требованием о погашении задолженности. Квитанции в адрес застройщика об оплате коммунальных платежей за ноябрь 2013 года не имеют сведений об их вручении ответчику, других квитанций, направленных в адрес ТСЖ, в деле не имеется. Претензия о неоплате платежей предъявлена ТСЖ только 11.10.2013, в то время как задолженность взыскивается за период с августа 2012 года.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций не в полном объеме исследовали существенные для дела обстоятельства, судебные акты в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек следует оставить без изменения. В остальной части судебные акты - отменить и в данной части передать дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении необходимо установить переданы ли квартиры N 71, 17, 42, 51,4, 5, 6,55 в пользование граждан по актам приема-передачи, сообщило ли ЖСК обществу о факте передачи указанных квартир в пользование гражданам, производилась ли оплата коммунальных услуг и расходов по содержанию жилого дома пользователями указанных жилых помещений обществу.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А63-1116/2014 в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.03.2015 ПО ДЕЛУ N А63-1116/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. по делу N А63-1116/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от ответчика - товарищества собственников жилья "Орион" (ИНН 2634065682, ОГРН 1052600322499) - Грошиковой Э.В. (паспорт), Фениной Т.М. (доверенность от 19.01.2015), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Благополучие" (ИНН 2635134787, ОГРН 1102635007386), третьего лица - Комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Орион" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А63-1116/2014 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Годило Н.Н.), установил следующее.
ООО "Благополучие" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ТСЖ "Орион" (далее - ТСЖ) о взыскании 18 069 рублей 01 копейки задолженности по коммунальным платежам с 01.11.2012 по 31.12.2012, 23 162 рублей 14 копеек за содержание общего имущества многоквартирного дома с 01.08.2012 по 31.12.2012, 1 697 рублей 74 копеек за установку индивидуальных приборов учета водоснабжения в октябре 2012 года, 56 740 рублей 85 копеек задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2013 по 31.10.2013, 34 948 рублей 82 копеек задолженности за содержание общего имущества с 01.01.2013 по 24.10.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя.
Решением суда от 18.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств нахождения спорных жилых помещений в собственности ответчика.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.12.2014 решение суда первой инстанции от 18.07.2014 отменено, исковые требования удовлетворены частично. Установив, что квартира N 35 с 06.02.2013 принадлежит на праве собственности физическому лицу, а обществом по данной квартире предъявлены расходы в размере 14 003 рубля 64 копейки, из которых за период с 06.02.2013 по 24.10.2013 начислено 10 871 рубль 64 копейки, суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек. Решение суда в части отказа в иске о взыскании 123 747 рублей 01 копейка отменено. С ТСЖ в пользу общества взыскано 123 747 рублей 01 копейка задолженности за содержание общего имущества, коммунальным платежам, установку индивидуальных приборов учета с 01.08.2012 по 31.10.2013. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что ТСЖ является застройщиком и обязано нести расходы по содержанию квартир вплоть до передачи их собственникам.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить постановление апелляционного суда и оставить без изменения решение суда первой инстанции. В жалобе приведены следующие доводы:
- - общество не исполняло обязанностей по управлению многоквартирным домом;
- - общество не заключило договоры на обслуживание с инвесторами, списки которых были ему переданы;
- - общество расторгло договор на поставку тепловой энергии с ресурсоснабжающей организацией, в связи с чем услуги по отоплению многоквартирного дома не осуществлялись;
- - приборы учета при вводе дома в эксплуатацию устанавливались ТСЖ, поэтому стоимость услуг по их установке предъявлена необоснованно;
- - суд неправильно применил положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214), так как многоквартирный дом строился по договорам инвестирования;
- - спорные квартиры не принадлежат ТСЖ, поскольку переданы инвесторам;
- - владелец квартиры N 35 оплачивал коммунальные услуги обществу, что подтверждается квитанциями об оплате.
В судебном заседании представители ТСЖ поддержали доводы жалобы, дополнительно пояснили, что в связи с длительной командировкой председателя ТСЖ, ответчик не имел сведений о начавшемся судебном процессе и поэтому не смог принять в нем участия и обосновать свои возражения по существу предъявленного иска.
Для дополнительного исследования доводов жалобы в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.03.2015 до 16 часов 15 минут. Информация о перерыве размещена в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
После перерыва представители сторон в суд не явились. ТСЖ направило в суд дополнительные пояснения по жалобе.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ТСЖ выступало в качестве застройщика многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163.
07 марта 2012 Комитет градостроительства администрации города Ставрополя выдал ТСЖ разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию N RU 26309000-00293.
На основании протокола заседания правления ТСЖ от 11.03.2012 N 4 в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163, выбрано общество (т. 2, л.д. 47-49).
11 марта 2012 застройщик многоквартирного дома (ТСЖ) в соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) заключил с обществом договор на управление многоквартирным домом N 1.
Согласно пункту 1.1 этого договора управляющая организация по заданию застройщика (ТСЖ) в течение согласованного сторонами срока - 2 года за плату обязывалась оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Ежемесячная стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома установлена пунктом 3.1 договора (приложение N 4) и составила 8 рублей 80 копеек.
В разделе 3 указано, что цену договора уплачивают собственники и владельцы жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в соответствии с условиями заключенных между управляющей организацией и собственниками/владельцами договоров на управление многоквартирным домом непосредственно управляющей организации в зависимости от доли в праве собственности на общее имущество и количеству потребленных ресурсов: холодной и горячей воды, водоотведения, электроэнергии и отопления. Порядок внесения такой платы устанавливается условиями договоров на управление многоквартирным домом, заключенных между управляющей организацией и собственниками/владельцами жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
В разделе 4 договора указано, что застройщик осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по оказанию всех услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме.
Судами установлено, что во исполнение обязательств по управлению многоквартирным домом общество заключило следующие договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями: на вывоз твердых бытовых отходов от 01.01.2013 N 0039/Ж; энергоснабжения электрической энергией для использования коммунальных услуг от 07.08.2012 N 614881; теплоснабжения от 23.10.2012 N 8133; на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 20.08.2012 N 873/15/12; на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обслуживанию от 01.09.2013.
11 октября 2013 общество направило ТСЖ претензию об оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества по квартирам, не переданным в собственность инвесторам (т. 2, л.д. 32, 33). Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения общества в суд с исковым заявлением.
Исковые требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества жилого дома общество обосновало тем, что в силу статей 210, 249 Кодекса, статьи 158 Жилищного кодекса собственники несут расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по оплате расходов по содержанию и ремонту занимаемых жилых помещений. Поскольку ТСЖ не передало спорные квартиры в собственность третьим лицам, оно обязано оплатить понесенные обществом расходы.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие нахождение спорных жилых помещений в собственности ТСЖ, а также того, что оно пользовалось данными помещениями.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании 123 747 рублей 01 копейки, правомерно учитывал особенности правового положения застройщика, установленные Федеральным законом от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ), а также тот факт, что согласно сведениям из ЕГРП с 06.02.2013 квартира N 35 принадлежит на праве собственности физическому лицу Базнамину С.И. Анализируя статьи 4, 8, 12 Закона N 214-ФЗ, апелляционная инстанция правильно указала, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который должен нести бремя содержания данного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Жилищный кодекс конкретизирует субъекта, являющегося получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в зависимости от того, управляет ли жилым домом непосредственно застройщик либо управляющая организация. Согласно пункту 7.3 статьи 155 Жилищного кодекса при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 названного Кодекса, застройщику. При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 названного Кодекса, такой управляющей организации.
Из этого следует, что поскольку ТСЖ в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключило договор управления многоквартирным домом с обществом, обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у лица, принявшего от застройщика жилое помещение по передаточному акту, с момента такой передачи.
Таким образом, при строительстве жилого дома в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, определение субъекта, ответственного за внесение соответствующих платежей, зависит не только от наличия зарегистрированного за ним права собственности на квартиру, но и от факта передачи ему квартиры в пользование по передаточному акту или иному документу о передаче. Следовательно, при рассмотрении требования общества о взыскании с ТСЖ платежей за содержание общего имущества, управление жилым домом и коммунальных платежей, приходящихся на спорные квартиры, судам необходимо было установить, выполнило ли ТСЖ обязанность, предусмотренную пунктом 2.9.2 договора на управление жилым домом, т.е. передало ли оно обществу список инвесторов (потенциальных собственников) по акту и если передало, то на какую дату.
В материалах дела имеется несколько решений районных судов г. Ставрополя, из которых видно, что граждане, являющиеся инвесторами при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260 в квартале 163, застройщиком которого выступает ТСЖ, обращались в суд с требованиями о признании права собственности на квартиры в этом доме. Из судебных актов следует, что суды рассматривали споры по квартирам, указанным в исковом заявлении общества как принадлежащие ТСЖ и не переданные им в собственность третьим лицам. При этом суды ссылались на факт передачи гражданам квартир в пользование по актам приема-передачи в марте 2012 года. При таких обстоятельствах судам надлежало запросить у общества сведения о передаче ему ТСЖ указанных актов по спорным квартирам, принять меры к привлечению к участию в деле в качестве третьих лиц граждан, которые согласно судебным актам пользовались квартирами в доме, управление которым осуществляло общество, выяснить, кем фактически использовались спорные квартиры после выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Из пунктов 3.2 и 3.3 договора следует, что цену договора уплачивают собственники и владельцы жилых и нежилых помещений, и порядок внесения такой платы устанавливается в договоре общества с указанными лицами. С учетом этого общество должно было представить доказательства того, что оно предпринимало попытки выполнить данное условие договора, направляло соответствующие запросы ТСЖ о передаче списка инвесторов, либо сообщало ответчику о том, что требует от него оплату соответствующих услуг. Однако в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что общество до предъявления иска к ТСЖ обращалось к нему с требованием о погашении задолженности. Квитанции в адрес застройщика об оплате коммунальных платежей за ноябрь 2013 года не имеют сведений об их вручении ответчику, других квитанций, направленных в адрес ТСЖ, в деле не имеется. Претензия о неоплате платежей предъявлена ТСЖ только 11.10.2013, в то время как задолженность взыскивается за период с августа 2012 года.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций не в полном объеме исследовали существенные для дела обстоятельства, судебные акты в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек следует оставить без изменения. В остальной части судебные акты - отменить и в данной части передать дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении необходимо установить переданы ли квартиры N 71, 17, 42, 51,4, 5, 6,55 в пользование граждан по актам приема-передачи, сообщило ли ЖСК обществу о факте передачи указанных квартир в пользование гражданам, производилась ли оплата коммунальных услуг и расходов по содержанию жилого дома пользователями указанных жилых помещений обществу.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А63-1116/2014 в части отказа в иске о взыскании долга в размере 10 871 рубля 64 копеек оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Л.И.САВЕНКО
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
В.Ф.КУХАРЬ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)