Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Действия ответчика по определению порядка определения размера платы за содержание и ремонт помещений не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Сергеевой Л.А.
Судей Вишняковой Н.Е., Федерякиной Е.Ю.
При секретаре В.О.О.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе ООО "ДС Эксплуатация" на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 05.11.2014 г., которым постановлено:
Взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" в пользу Я. излишне оплаченные денежные средства в размере * рублей * копейки, компенсацию морального вреда в размере * рублей, штраф в размере * рубля * копеек, а всего * рублей * копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Я. - отказать.
Взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" государственную пошлину в доход государства в размере * рублей * копеек.
Истец Я. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "ДС Эксплуатация" о возврате излишне оплаченных денежных средств, мотивируя свои требования тем, что истец является собственником квартиры *, площадью 217, 5 кв. м, расположенной по адресу: *. 30.01.2006 г. истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" Договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории. В связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по Договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация". Размер платы Управляющей компании за содержание и ремонт помещений Договором на обслуживание не установлен. Согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по Договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией Базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры. Таким образом, действующий порядок определения размера платы за Содержание и ремонт помещений установлен Управляющей компанией в одностороннем порядке. По мнению истца, вышеуказанные действия Управляющей компании не соответствуют требованиям действующего законодательства. Истец инициировала обращение в Мосжилинспекцию, ответом Инспекции подтверждена незаконность действующего порядка определения платы за Содержание и ремонт помещений. Инспекцией в адрес ООО "ДС Эксплуатация" выдано предписание на произведение расчетов платы за жилищно-коммунальные услуги по тарифам, установленным соответствующим постановлением Правительства Москвы, а также предписание Управе района Раменки на осуществление созыва общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома по вопросам выбора способа управления и утверждения условий договора управления. Однако до настоящего времени ООО "ДС Эксплуатация" перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги не произведен. Истец 28.07.2014 г. направила в адрес Управляющей компании Претензию с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены. Истец просит суд взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства за период с января 2011 г. по июнь 2014 г. в размере * рублей, а также компенсацию морального вреда в размере * рублей.
Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит ООО "ДС Эксплуатация".
Проверив материалы дела, выслушав представителя истицы - Р., представителей ответчика - М., К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда данным требованиям не отвечает.
Как установлено в судебном заседании истец является собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 66).
30.01.2006 г. истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" Договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, (л.д. 25 - 34).
Согласно п. 1.1 Договора Управляющая компания обязалась за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту, техническому обслуживанию доли Собственника в общем имуществе Многоквартирного дома, содержанию и благоустройству доли придомовой территории, предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг.
Согласно материалам дела, в связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по Договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация".
Решением собрания собственников помещений в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 30.06.2009 г., был осуществлен выбор способа управления путем управления управляющей организацией ООО "ДС Эксплуатация".
Из материалов дела, пояснений представителя истца усматривается, что согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по Договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией Базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры, что не оспаривается ответчиком.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в установленном законом порядке. Общее собрание собственников Многоквартирного дома по вопросу об утверждении размера платежей за его содержание и ремонт не проводилось, что подтверждается письмом Управляющей компании от 13.09.2013 г. N * (л.д. 23) и не оспаривается представителем ответчика. В соответствии ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном томе на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимом в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Согласно ч. 8 ст. 75 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" полномочиями по установлению размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения наделено Правительство г. Москвы.
Таким образом, Управляющая компания не вправе самостоятельно и в одностороннем порядке устанавливать плату за Содержание и ремонт помещений, поскольку при расчете подлежащей уплате суммы следует применять размер платы, установленный Правительством г. Москвы.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 статьи 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 9 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном е оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью росить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее именуются - Правила), предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В соответствии с пунктом 35 Правил указанные в пунктах 31 - 34 данных Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Как следует из материалов дела, Я. является собственником квартиры N * в доме по адресу; *.
Решением собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу *, в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 30.06.2009 г., был осуществлен выбор способа управления путем управления управляющей организацией ООО "ДС Эксплуатация".
Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу *, вопросы об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а равно плату за коммунальные услуги, на общем собрании не рассматривали и никакого решения не принимали.
30 января 2006 года Я., выступая в качестве владельца квартиры N *, общей площадью 217,5 кв. м, расположенного по адресу *, заключила с застройщиком данного жилого дома - ОАО "Дон-Строй", именуемым "исполнитель", договор на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории.
Пунктом 1.1. договора стороны согласовали, что владелец поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по техническому обслуживанию жилого фонда, помещений общего пользования и инженерного оборудования, а также ремонту дома и содержания придомовой территории дома N *, в том числе квартиры *, общей площадью 217,5 кв. м, принадлежащей владельцу.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, исполнитель обязался своими силами или с привлечением третьих лиц выполнить следующие работы и услуги: круглосуточную охрану дома и прилегающей территории, с организацией пропускного режима на территорию жилого комплекса, содержание помещений общего пользования с их ежедневной уборкой, уборку, благоустройство и озеленение территории, техническое обслуживание и поддержание в исправном состоянии инженерных систем канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения, теплоснабжения, пожаротушения до ввода в квартиру Владельца, техническое обслуживание слаботочной сети (антенна, домофон, видеонаблюдение и т.п.) до щитка в межквартирном холле, предоставление коммунальных услуг, круглосуточная работа диспетчерской службы и аварийных бригад специалистов по инженерному обеспечению, круглосуточную работу консьержей, лифтеров, проведение текущего и капитального ремонта мест общего пользования, фасада дома и помещений общего назначения, техническое обслуживание, профилактический и текущий ремонт, техническое освидетельствование лифтового оборудования, обязательное страхование лифтового оборудования в соответствии с действующим законодательством. Исполнитель может оказывать владельцу также дополнительные услуги, не указанные в п. 2.1. договора (п. 2.2. Договора).
В соответствии с пунктом 2.4.5 договора владелец обязался своевременно оплачивать оказанные услуги в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 4.1 договора стоимость технического обслуживания по настоящему договору включает в себя, помимо стоимости услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, затраты на освещение придомовой территории, обслуживание узла учета тепловой энергии, обязательные услуги санэпиднадзора (дератизация, дезинфекция нежилых помещений), затраты на службу утилизации отходов, а также затраты на управление комплексом и на содержание службы эксплуатации. При этом расчет производится на основании заключенных исполнителем договоров на предоставление коммунальных услуг по установленным уполномоченным органом тарифам, а также на предоставление иных услуг, указанных в п. 2.1 настоящего Договора, по среднерыночным ценам. Стоимость технического обслуживания приведена в Извещении о начислении платежей по лицевому счету. Такое Извещение является приложением N 1 к настоящему договору.
Пунктом 4.6. договора предусмотрено, что владелец оплачивает оказанные ему услуги ежемесячно в кассу или на расчетный счет исполнителя до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что размер платы за содержание и ремонт помещений договором на обслуживание не установлен, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как раздел 4 имеющегося в материалах дела договора, подробно раскрывает структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации. Более того, п. 4.3. Договора, прямо дает ссылку на Приложение N 1 (Извещение о начислении платежей по лицевому счету) к Договору, в котором приведена стоимость обслуживания. Данное извещение, согласно п. 4.3. Договора, является изменяемым.
О факте осведомленности Владельца о стоимости услуг Управляющего, достоверно свидетельствует также тот факт, что в момент подписания договора, владельцем принята обязанность по оплате стоимости обслуживания дома за шесть месяцев вперед.
ООО "ДС Эксплуатация" ежемесячно обеспечивает доставку Извещения, являющегося неотъемлемой частью Договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, в почтовый ящик собственника. (Приложение N 2 Извещения-Квитанции февраль - июль 2006 г.).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5570
Требование: О возврате излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Действия ответчика по определению порядка определения размера платы за содержание и ремонт помещений не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N 33-5570
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Сергеевой Л.А.
Судей Вишняковой Н.Е., Федерякиной Е.Ю.
При секретаре В.О.О.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе ООО "ДС Эксплуатация" на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 05.11.2014 г., которым постановлено:
Взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" в пользу Я. излишне оплаченные денежные средства в размере * рублей * копейки, компенсацию морального вреда в размере * рублей, штраф в размере * рубля * копеек, а всего * рублей * копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Я. - отказать.
Взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" государственную пошлину в доход государства в размере * рублей * копеек.
установила:
Истец Я. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "ДС Эксплуатация" о возврате излишне оплаченных денежных средств, мотивируя свои требования тем, что истец является собственником квартиры *, площадью 217, 5 кв. м, расположенной по адресу: *. 30.01.2006 г. истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" Договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории. В связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по Договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация". Размер платы Управляющей компании за содержание и ремонт помещений Договором на обслуживание не установлен. Согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по Договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией Базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры. Таким образом, действующий порядок определения размера платы за Содержание и ремонт помещений установлен Управляющей компанией в одностороннем порядке. По мнению истца, вышеуказанные действия Управляющей компании не соответствуют требованиям действующего законодательства. Истец инициировала обращение в Мосжилинспекцию, ответом Инспекции подтверждена незаконность действующего порядка определения платы за Содержание и ремонт помещений. Инспекцией в адрес ООО "ДС Эксплуатация" выдано предписание на произведение расчетов платы за жилищно-коммунальные услуги по тарифам, установленным соответствующим постановлением Правительства Москвы, а также предписание Управе района Раменки на осуществление созыва общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома по вопросам выбора способа управления и утверждения условий договора управления. Однако до настоящего времени ООО "ДС Эксплуатация" перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги не произведен. Истец 28.07.2014 г. направила в адрес Управляющей компании Претензию с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены. Истец просит суд взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства за период с января 2011 г. по июнь 2014 г. в размере * рублей, а также компенсацию морального вреда в размере * рублей.
Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит ООО "ДС Эксплуатация".
Проверив материалы дела, выслушав представителя истицы - Р., представителей ответчика - М., К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда данным требованиям не отвечает.
Как установлено в судебном заседании истец является собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 66).
30.01.2006 г. истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" Договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, (л.д. 25 - 34).
Согласно п. 1.1 Договора Управляющая компания обязалась за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту, техническому обслуживанию доли Собственника в общем имуществе Многоквартирного дома, содержанию и благоустройству доли придомовой территории, предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг.
Согласно материалам дела, в связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по Договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация".
Решением собрания собственников помещений в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 30.06.2009 г., был осуществлен выбор способа управления путем управления управляющей организацией ООО "ДС Эксплуатация".
Из материалов дела, пояснений представителя истца усматривается, что согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по Договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией Базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры, что не оспаривается ответчиком.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в установленном законом порядке. Общее собрание собственников Многоквартирного дома по вопросу об утверждении размера платежей за его содержание и ремонт не проводилось, что подтверждается письмом Управляющей компании от 13.09.2013 г. N * (л.д. 23) и не оспаривается представителем ответчика. В соответствии ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном томе на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимом в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Согласно ч. 8 ст. 75 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" полномочиями по установлению размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения наделено Правительство г. Москвы.
Таким образом, Управляющая компания не вправе самостоятельно и в одностороннем порядке устанавливать плату за Содержание и ремонт помещений, поскольку при расчете подлежащей уплате суммы следует применять размер платы, установленный Правительством г. Москвы.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 статьи 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 9 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном е оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью росить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее именуются - Правила), предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В соответствии с пунктом 35 Правил указанные в пунктах 31 - 34 данных Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Как следует из материалов дела, Я. является собственником квартиры N * в доме по адресу; *.
Решением собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу *, в форме заочного голосования, оформленного протоколом от 30.06.2009 г., был осуществлен выбор способа управления путем управления управляющей организацией ООО "ДС Эксплуатация".
Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу *, вопросы об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а равно плату за коммунальные услуги, на общем собрании не рассматривали и никакого решения не принимали.
30 января 2006 года Я., выступая в качестве владельца квартиры N *, общей площадью 217,5 кв. м, расположенного по адресу *, заключила с застройщиком данного жилого дома - ОАО "Дон-Строй", именуемым "исполнитель", договор на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории.
Пунктом 1.1. договора стороны согласовали, что владелец поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по техническому обслуживанию жилого фонда, помещений общего пользования и инженерного оборудования, а также ремонту дома и содержания придомовой территории дома N *, в том числе квартиры *, общей площадью 217,5 кв. м, принадлежащей владельцу.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, исполнитель обязался своими силами или с привлечением третьих лиц выполнить следующие работы и услуги: круглосуточную охрану дома и прилегающей территории, с организацией пропускного режима на территорию жилого комплекса, содержание помещений общего пользования с их ежедневной уборкой, уборку, благоустройство и озеленение территории, техническое обслуживание и поддержание в исправном состоянии инженерных систем канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения, теплоснабжения, пожаротушения до ввода в квартиру Владельца, техническое обслуживание слаботочной сети (антенна, домофон, видеонаблюдение и т.п.) до щитка в межквартирном холле, предоставление коммунальных услуг, круглосуточная работа диспетчерской службы и аварийных бригад специалистов по инженерному обеспечению, круглосуточную работу консьержей, лифтеров, проведение текущего и капитального ремонта мест общего пользования, фасада дома и помещений общего назначения, техническое обслуживание, профилактический и текущий ремонт, техническое освидетельствование лифтового оборудования, обязательное страхование лифтового оборудования в соответствии с действующим законодательством. Исполнитель может оказывать владельцу также дополнительные услуги, не указанные в п. 2.1. договора (п. 2.2. Договора).
В соответствии с пунктом 2.4.5 договора владелец обязался своевременно оплачивать оказанные услуги в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 4.1 договора стоимость технического обслуживания по настоящему договору включает в себя, помимо стоимости услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, затраты на освещение придомовой территории, обслуживание узла учета тепловой энергии, обязательные услуги санэпиднадзора (дератизация, дезинфекция нежилых помещений), затраты на службу утилизации отходов, а также затраты на управление комплексом и на содержание службы эксплуатации. При этом расчет производится на основании заключенных исполнителем договоров на предоставление коммунальных услуг по установленным уполномоченным органом тарифам, а также на предоставление иных услуг, указанных в п. 2.1 настоящего Договора, по среднерыночным ценам. Стоимость технического обслуживания приведена в Извещении о начислении платежей по лицевому счету. Такое Извещение является приложением N 1 к настоящему договору.
Пунктом 4.6. договора предусмотрено, что владелец оплачивает оказанные ему услуги ежемесячно в кассу или на расчетный счет исполнителя до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что размер платы за содержание и ремонт помещений договором на обслуживание не установлен, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как раздел 4 имеющегося в материалах дела договора, подробно раскрывает структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации. Более того, п. 4.3. Договора, прямо дает ссылку на Приложение N 1 (Извещение о начислении платежей по лицевому счету) к Договору, в котором приведена стоимость обслуживания. Данное извещение, согласно п. 4.3. Договора, является изменяемым.
О факте осведомленности Владельца о стоимости услуг Управляющего, достоверно свидетельствует также тот факт, что в момент подписания договора, владельцем принята обязанность по оплате стоимости обслуживания дома за шесть месяцев вперед.
ООО "ДС Эксплуатация" ежемесячно обеспечивает доставку Извещения, являющегося неотъемлемой частью Договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, в почтовый ящик собственника. (Приложение N 2 Извещения-Квитанции февраль - июль 2006 г.).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)